二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 19

2aにはシネコン入るみたいですね。個人的には嬉しいです。

いいなあ、ここが買える人たちは。
本当はライズが欲しかったんです。
価格に、、今一歩届かず。
桜新町の新築マンションに決めます。同じ広さで約1千万安いです。
でも本当は、ライズなんだなあ。

再開発事業を問う住民の会のホームページの『二子玉川再開発が二期事業へと動き出す！』でⅡ-a街区について出てるね！

オフィスB1-29F　87,890平米って！！駅前でさえ埋まらないみたいなのに造り過ぎだろさすがに、、、
懸案のホテルはやはり1,3,29-31Fってほんの少しで抑えて来たな。

オフィス用地のとこに図書館や公共施設入れないと、さすがに東急も税金泥棒と言われかねないと思うけど。
それでオフィスは閑古鳥っていうんじゃ、世田谷区民にはそっぽ向かれるわ、儲からないわ、で笑い者だよ、東急さん。

だまされました、死にたい。
高い買い物でした。
主人の反対押し切って馬鹿だった。

一期購入者は高い買い物だったと思います。
でも住むなら好きな間取り、内装、眺望が選べたんだからいいんじゃないでしょうか。

転売を考えてたなら後悔するでしょうけど

欲しい人がいるから割高でも売れる。それが繰り返されることによって土地や住民のグレードは上がっていきます。買えない人はいつまで経っても冴えない土地から脱出できない。ただそれだけのことです。ここを買えるだけの甲斐性と、色々な意味での「縁」がなかったと思ってきっぱり諦める事ですね。

割引された格安マンションなんかに住みたくないね

なによりエリア・沿線のフラッグシップに住まうステータスは何物にも変えがたい

昨年11月に投資家向けの発表では6割売れたと説明してましたから、それからほとんど売れてないようですね。やはり富裕層の人達はどんなお買い物でも信用のある一流どころとしかお付き合いしないですし、そういう意味ではここは選びたくても選べないマンションなのかもしれません。

>>964さん
国語の点悪かった？

鳩山さんが田園調布でないとはだれも言っていないよ。

897さん、898さんは、田園調布の「多くの」人は来ないと言っているのであって、
「鳩山さん」がたまたま来たからと言って、田園調布の「多くの」人が
来ることにはならないと言っているの。

まだ、理解できない。
だから、だまされちゃうんだよ。

いいなあ、ライズ。
住みたい、住めない。
せめて嫌みの一つでも。

今日のＮＨＫニュースで高島屋本店も遂に不景気により安売り始める、デパート業界の不況止らず、とのこと。
二子も玉高に依存するところ多いゆえ危ない感じですね。
やはり立地とか交通の便とかを客観的な目で冷静に見た上で判断すべきでしょうね。
二子と溝口と値段と比較してあるいは武蔵小杉と比較して値段的にどの程度の差が適当なのか冷静な目で見るべきでしょうね。
今のライズの値段はかなり高めのような気がします。

ここを買う人は川向こうなんて眼中にないよ

>>966

田園調布に住む人だって、銀座によく行く人もいれば
二子玉川でお買い物する人だっているでしょ。
よく考えて。

つまんないケチつけるのはやましょ～。

ここ、まだ空いてるんですか？
見に行こうかな？

９６９さんへ
だから売れないんでしょうね。

もう誰も興味示さなくなちゃったなーここ。

手が届かずに指をくわえてみているんですね。分かります。

よく６割も売れたな。信じられん。３割ぐらいと思っていた。
このご時世、結構キャンセルも出てると思うのだが。

根拠って、あなたにはあるのか？
銀座に行く理由は、路面店やレストランが多く、観劇なんかも楽しめるからだろ。普通に考えて、１つのことをするより、複数やった方が楽しかろう？だから、選択肢の多い銀座に行くんだよ。

いや、そもそもは田園都市の住人が二子玉川には行かないと言ったのが原因。
どっちも根拠なし。
銀座も二子玉川も普通に利用されてるでしょ。


だいたいサラリーマンじゃあるまいし、マダムをイメージしているなら一度に多くのことをしないと思う。

じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用している
との根拠をまず示して。

979が言うのは、田園調布ではなく田園都市の住人か。
な〜んだ。

一度に路面店のハシゴをしますし、家事はやらないので外食もしますけど何か？

>No.980 じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用しているとの根拠をまず示して。

全然部外者だけど、答えてやる。
親戚住んでて、普通にプレッセ、デンエンストアあまり使えないから玉川髙島屋よく来るってよ。

田園調布がそんな雲の上の存在じゃ、どんな生活してるかも想像つかないんだろうな〜
だからって別に玉川髙島屋、二子玉川がセレブとか、、、思ってもいないし、新宿伊勢丹の方がよっぽど面白いなと思うけど。

あと売れてないってネガは余りにも悪質なので、一言。
手元の価格表によれば、成約率　ウエスト　84% 　セントラル　74%　イースト　73%　だよ、現状。
残りは200戸程度で売り易い部屋大半。だから本当に欲しいなら騙されないで、実際にモデルルーム行った方がいいぞ。

ここも随分安くなってるんですね！
一期の頃坪４５０万平均だったのであまりにも高すぎすぐやめましたが、現在坪３００万程度になってきてるのですね。
それならじっくり検討させてもらいます。
７戸３次の募集でも３，０００万ー８，０００万と普通の団地並みの価格帯ですね、２３区の中では安いほうじゃないですか？

マンションは、
２棟以上で同じ敷地に建ってる場合、団地と呼ばれます。
ここは当然、団地です。

安くなったの？
販売価格はもとからそんな感じだったような。
一期はプレミアムが多かったからなんではないですか？
確か坪500万くらいでしたよね。

二期以降は標準タイプとちょっと条件がイマイチな割安設定が中心だから売れ行き好調だったんですよね。

まだ、残っているはずのプレミアムが値下げされてたら興味あるんだけど、どうでしょう。

> ２３区の中では安いほうじゃないですか？

そりゃそうでしょ。

ちょっと行ったら、川崎なんだから。

一期売り出しの時の値段下記します。
この頃に比べるとものすごく下がってますよ。
絶対お買い得です。
３０％から４０％は下がってます。

記

一次売り出し価格
さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

No.643 by 匿名さん 2008-06-29 13:12
＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

え、下がったとかいって一期の正式発表の価格表もみてないの？

それじゃ、全く参考にならないんだけどなぁ。
実際は最初からもう少し安かったはずだよ？

一期から三期の価格表って基本的に値下げ価格！って感じはないけど、どんな計算なんだろうか。
データの問題？

2008年6月29日ですか。北京五輪の開催前ですよ。
そのころから今に至るまで価格表とにらめっこしてる人ってどんな人？

どんだけ長い時間かけて売るつもりでしょうか。人件費の無駄じゃないですか？

間取りは、どれも共用廊下やリビングにしか開口部が無い、プライバシー確保できない
部屋が無かったです。
専用部分の奥行きを８ｍ５０ｃｍ位に納まるようにビルのサイズを設計したのでしょう。

そのために３棟立になったので、お見合い部屋が増えてしまったのでしょう。
好みの問題ですが、建設コスト抑えるために、大きなビルにして行燈部屋つくる設計よりは
暮しやすいと思います。

廊下やバストイレには標準で手摺（下地）が付いている点は、良いと思いました。
駅直結、スーパー至近、お散歩コース良でもあり、年をとってからも暮しやすそうです。

確かにあの頃から比べるとかなり安くなってますね。
でも全体に安くなってるから売れないのでしょうね。
２年近く経ってるので坪２６０万ぐらいまで下げたらすぐ売れるのですがね。
それだと一次の半値近くだから無理だろうな。

セントラルでは坪300万切ってる部屋もあったよ。方角や階数によってはそんなに割高感ないかも。

去年駅の西側で売ってたプラウドトレサージュは坪単価もうちょい高かったけど完売してますね。

２９戸の小規模マンションを例に出しても
仕方ないでしょ。