二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 19

根拠って、あなたにはあるのか？
銀座に行く理由は、路面店やレストランが多く、観劇なんかも楽しめるからだろ。普通に考えて、１つのことをするより、複数やった方が楽しかろう？だから、選択肢の多い銀座に行くんだよ。

いや、そもそもは田園都市の住人が二子玉川には行かないと言ったのが原因。
どっちも根拠なし。
銀座も二子玉川も普通に利用されてるでしょ。


だいたいサラリーマンじゃあるまいし、マダムをイメージしているなら一度に多くのことをしないと思う。

じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用している
との根拠をまず示して。

979が言うのは、田園調布ではなく田園都市の住人か。
な〜んだ。

一度に路面店のハシゴをしますし、家事はやらないので外食もしますけど何か？

>No.980 じゃ、二子玉川を田園調布の人が普通に利用しているとの根拠をまず示して。

全然部外者だけど、答えてやる。
親戚住んでて、普通にプレッセ、デンエンストアあまり使えないから玉川髙島屋よく来るってよ。

田園調布がそんな雲の上の存在じゃ、どんな生活してるかも想像つかないんだろうな〜
だからって別に玉川髙島屋、二子玉川がセレブとか、、、思ってもいないし、新宿伊勢丹の方がよっぽど面白いなと思うけど。

あと売れてないってネガは余りにも悪質なので、一言。
手元の価格表によれば、成約率　ウエスト　84% 　セントラル　74%　イースト　73%　だよ、現状。
残りは200戸程度で売り易い部屋大半。だから本当に欲しいなら騙されないで、実際にモデルルーム行った方がいいぞ。

ここも随分安くなってるんですね！
一期の頃坪４５０万平均だったのであまりにも高すぎすぐやめましたが、現在坪３００万程度になってきてるのですね。
それならじっくり検討させてもらいます。
７戸３次の募集でも３，０００万ー８，０００万と普通の団地並みの価格帯ですね、２３区の中では安いほうじゃないですか？

マンションは、
２棟以上で同じ敷地に建ってる場合、団地と呼ばれます。
ここは当然、団地です。

安くなったの？
販売価格はもとからそんな感じだったような。
一期はプレミアムが多かったからなんではないですか？
確か坪500万くらいでしたよね。

二期以降は標準タイプとちょっと条件がイマイチな割安設定が中心だから売れ行き好調だったんですよね。

まだ、残っているはずのプレミアムが値下げされてたら興味あるんだけど、どうでしょう。

> ２３区の中では安いほうじゃないですか？

そりゃそうでしょ。

ちょっと行ったら、川崎なんだから。

一期売り出しの時の値段下記します。
この頃に比べるとものすごく下がってますよ。
絶対お買い得です。
３０％から４０％は下がってます。

記

一次売り出し価格
さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

No.643 by 匿名さん 2008-06-29 13:12
＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

え、下がったとかいって一期の正式発表の価格表もみてないの？

それじゃ、全く参考にならないんだけどなぁ。
実際は最初からもう少し安かったはずだよ？

一期から三期の価格表って基本的に値下げ価格！って感じはないけど、どんな計算なんだろうか。
データの問題？

2008年6月29日ですか。北京五輪の開催前ですよ。
そのころから今に至るまで価格表とにらめっこしてる人ってどんな人？

どんだけ長い時間かけて売るつもりでしょうか。人件費の無駄じゃないですか？

間取りは、どれも共用廊下やリビングにしか開口部が無い、プライバシー確保できない
部屋が無かったです。
専用部分の奥行きを８ｍ５０ｃｍ位に納まるようにビルのサイズを設計したのでしょう。

そのために３棟立になったので、お見合い部屋が増えてしまったのでしょう。
好みの問題ですが、建設コスト抑えるために、大きなビルにして行燈部屋つくる設計よりは
暮しやすいと思います。

廊下やバストイレには標準で手摺（下地）が付いている点は、良いと思いました。
駅直結、スーパー至近、お散歩コース良でもあり、年をとってからも暮しやすそうです。

確かにあの頃から比べるとかなり安くなってますね。
でも全体に安くなってるから売れないのでしょうね。
２年近く経ってるので坪２６０万ぐらいまで下げたらすぐ売れるのですがね。
それだと一次の半値近くだから無理だろうな。

セントラルでは坪300万切ってる部屋もあったよ。方角や階数によってはそんなに割高感ないかも。

去年駅の西側で売ってたプラウドトレサージュは坪単価もうちょい高かったけど完売してますね。

２９戸の小規模マンションを例に出しても
仕方ないでしょ。

ライズよりも駅より遠くて小さくて割高なとこでも売れたってこと。

さらに駅から遠い丸紅のも売れた。

いろいろ言われてるけど、結局二子玉川は人気あるんかね。