クレヴィア豊洲 その２

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

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上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

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意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

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>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

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まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

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間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

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割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

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最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

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>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。

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割高か割安なんて後から評価できる話しで
購買層の良し悪しは関係ないよ。

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>>61
ん？意味が分からないです。購入後の評価と販売時の割高割安の評価は全く別ですよ。
富久クロスやパークタワー東雲なんかは売り出し時から割安と言われていたし、ビーコンは割高と言われていた。Skyzなんかは売り出し後に割安だったよねと評価されたマンション。
結果、ビーコンとパークタワーの管理組合の懐状況は先に述べられた通りです。

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言われているだけで、それはあくまで予想だよね。
その時々の景気における心理面でも大きく変わるし。
パークタワー東雲なんか、大規模修繕をむかえる
頃も割安と思えるか？という話。

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>>62
たぶん、あなたの言っている事は正しいと思うけど
言葉として、それは割安、割高ではなく
割安感、割高感だと思う。

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辞書で調べたら？

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年収７００万超の層はこんな所見向きもしないのでは？
私なら、DEUXやパークホーム豊洲の方に目を向けますね。

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>>66
ツリな気もするけど、真面目に返信すると仮に世帯年収800万だとした場合ここが250で売出したとしても約5500万です。一般的には年収の7倍は背伸びしての購入です。次に世帯年収1000万だったとしてもパークホームズもお部屋選べば買えなくはないが、やはり少し背伸びしての購入ですね。更に上のドゥトゥールはまともな金銭感覚持ってたら検討対象外ですね。

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>>67
堅実に購入する人ばかりではないですよ？
金持ちは金持ちなりの見栄がありますし。そして、２５０って少し高めな気がしますけどね。良くても２２０程度では？
そうでもしないとタワマンでも駅チカでもなく、駐車場も平置とはいえ４割。更に共用施設も特に無し。
金持ちが買う要素が見当たりません。

一般的には今の世の中、年収６００万超えは早々多いものじゃないですよ？
ここが中間層より上の層をターゲットにして販売するとは到底思えないんですけど？

投資目的としても論外でしょうし。土地も資材も高いから高価。では下落傾向にある湾岸地区で、
魅力ある設備もないここが売り抜けるとは到底思えませんけど？

それとも貴方が購入希望者で、どうしてもここを高級そして購買層がまともな層が多い、としたいんですかね？

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坪３００万くらいだと予想されてるのに、悠長ですな。

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まぁそれだと動きは鈍いでしょうから、良いんじゃないですか？

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以前、公式HPに、「えっ？豊洲駅近物件が、予算内で買える！？」的な文言があったのが、消えているような気が…
やはり高くなるということでは…

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高いと言っても豊洲より高くなることは無いと思います。豊洲は325前後なので、それよりは安くなると思いますよ。

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>>68
なぜ今価格が高騰してるのか、そして何故ここご280前後と予測されているのかをこのスレ全て読み返すことを強くオススメします。

220何かで出したらデベはボランティア以下の足長おじさんになっちゃうよ。

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2012年当時なら坪220くらいでしょう。
2015年現在は280〜300と予想されています。
さて実際に販売される2016年にはいくらになるでしょう？
価格発表が楽しみですね☆

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いくら東雲でも年収600万程度でマンションをローンで買ったらカツカツで破綻してしまうのでは。。
釣りなら良いですが、他人事ながら心配になりました。
共稼ぎ？それとも頭金をガッチリいれる予定なでしょうか？
うちは世帯年収1300万超えてますがローン、管理費、税金等を払ってみると思ったほど手元に現金は残りません。以前のらえもんさんのブログで読者の世帯年収のアンケートがありましたがうちぐらいが平均値でしたし
ご近所と会話をしていても勤め先等から推定するとあながち間違いでないと思うので苦しいとおもいますよ。

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>>75
ご心配には及びません。
私は独身者ですし、仮に破綻したら自己破産すれば良いだけなので。
破綻＝無職になる。ということを意味しますので。

頭金なんて対してないので、勿論３５年フルローンです。

連帯保証人を付けないで購入するので誰にも迷惑は掛かりません。
運良く途中で＊＊ば、団体信用保険でローンはチャラ。
相続人はいないので、国庫に入るのか、どうなるのかは知りませんけどね。

購入後は貯蓄もする予定はないので、月１５万程度なら支払いは余裕です。
老後破綻したとしても、最悪生活保護でやっていけばいいので。

難しく考え過ぎでは？失うものがなにもないと、そこまで慎重にはなりませんよ？

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私なんか、マンションの設備に仕様はあまり求めないタイプかな。
むしろ、立地を重視する。
また、将来の維持費が超増大しそうな設備のあるマンションはいくら仕様がよくても避ける。
その点、ここは立地駐車場が無く評価できそう。

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>>78
確かに、ここ1年位で分譲されたマンションの仕様は明らかに落ちてきてますね。だからこそ、マンションの絶対的な価値である駅近という条件が大切なのかもしれないですね。

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坪単価３００万くらいだったら、安いほうじゃないですかね。

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>>80
何を軸に安いと言っているのか述べないと答えようがない。

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三井に訴訟起こして負けたWコンの住民達って、いまだにパークタワーのネガキャンしてんの？

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>78さんのように考える人は増えてきているかも
共用設備が充実していると資産価値が上がるというようにも言われますが、
年数が経てば経つほどその維持管理にお金がかかるようになりますから
いずれば困ったことになりかねないですし。
そういうのはシンプルで良いんじゃないですかね。

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豊洲から一番近い物件だから325前後かもね。

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ウーン、それは負担増を滞納者なく積み立てられた場合の
話しでしょ。
充実した共用設備の維持費の負担増なら納得感はあるけど
負担増が駐車場などの附属設備の使用料不足が原因となると
もめるのは必定なので、平面駐車場のメリットは大きいと思う。

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坪単価300くらいだと思うよ。
タイムマシンが開発されるならパークタワー東雲買うなり、豊洲買うなりするけど。無理でしょ？

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坪200万円そこそこだったWコンは天カセエアコン、無垢フローリング、ディスポーザー、
タンクレストイレなどなど、いまのどの豊洲物件も太刀打ちできない設備でした。
そして立地はご存じのとおり東雲エリアでNO.1。
建材費の高騰で値段が上がってるとはいえ、ちょっとやる瀬ないですね。
ちなみに当時坪300万円出せば白金や恵比寿も検討の範囲でした。

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Wコンは坪150万ちょっとくらいでしょ。

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いまの半額か・・・。
でもちょっと潮目も変わってきたみたいだし、ここが300ってことはないんじゃない？

http://wangantower.com/?p=10797

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PHT値下げしたみたいね。
しょせん坪300が限界のまちって露呈したから、ここは220くらいででるんじゃないかな？

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Wコンの住人は何かと必死だな。

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ここは値下げされるようなことあるんでしょうか。
販売されてみないとわからないことでしょうけど。

駅は近くないけど、買い物便利ですし。
他にない良さもあると思います。

でも、高級路線には思えないですし、
特別な共有施設もなくてシンプルな感じなので
価格は控えめ路線なのではないかなと思っています。

ホームページの雰囲気からも、
あまり高くなさそうな気がするのですが、甘いでしょうか。

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Wコンの中古売出価格（スーモ）

82.08㎡　5,150万円（207万円）
82.08㎡　5,080万円（204万円）
81.11㎡　5,280万円（219万円）
86.69㎡　5,480万円（209万円）
82.45㎡　5,480万円（219万円）
86.06㎡　5,790万円（222万円）

築8年とはいえ、立地、仕様、規模すべてにおいてここを上回る東雲No.1物件のWコンがこの値段。
坪300万円とかあり得ないでしょ。

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築8年(・_・?)
いい加減すぎる

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>>92
元々他の部屋に比べて割高だった部屋に調整入っただけで、逆に値上げも入れてるから全体の坪単価は変わってない。
そして豊洲は新築、中古共にかなり前に300の壁は楽に越えている。今は350の壁を越えるかどうかの踊り場にいるというのが正確なデータです。
だからここが220万なんて淡い期待しても裏切られるのがオチですよ。てか220万なんてボランティア価格は100%ないね。

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Wコンは確か築11年ですね。内装の豪華さは未だに目を見張るものがありますが、流石に最近のタワマンと比較すると随所に古さが見えますね。

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ダブコンは豊洲から徒歩17分くらいでしょ？

普通に考えれば300超えてもおかしく無いかと。

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ある日の伊藤忠都市開発の会議議事録

綜合開発課長「70平米2LDKで5000万円が当物件のターゲットである年収800万円世帯の許容範囲です！」
総合開発事業部長「いまの東京五輪の盛り上がりなら70平米2LDK 6000万円もいけるんじゃないのか？」
綜合開発本部長「じゃ、間取って70平米2LDK 5500万円に決まり！」

というわけで、ここの坪単価は259万円に決定しました。

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そんなに安かったら2戸買うわ（笑）
どうせ300超えてくるだろ。

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>>95
WコンがNo.1物件と言うのはギャグか何かでしょうか？

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間取りを見ればターゲットは自ずと見えてきます。
71㎡3LDK、83㎡4LDKのプランで分かる通り、価格（広さ）を抑えてでも居室は確保して
なるべく都心の近くに住みたい不動産一次取得ファミリーです。
この層の世帯年収は800万円がボリュームゾーンで、物件予算は5000万円です。
となると71㎡3LDKは4800万円（坪223万円）、83㎡4LDKは6000万円（坪238万円）あたり。
話題の湾岸物件で5000万円切る価格はそれなりにインパクトありますし、
売主が云う「私にも買える価格！」のコピーにも違和感ありません。
なにより非タワーで立地条件も良いとは言えない物件はササッと売り切りたいのが売主の本音でしょう。

仮にここに坪300（70平米で6300万円！）出すなら、前述のダブコンの82平米2LDK5000万円で
駅近タワー生活（しかも1千万円以上も安くて10平米以上広い）を送ったほうが賢明です。
※当方、Wコン住人でも仲介業者でもありません

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>>103
そんな値段で出てくるわけないじゃん。
ここの土地の取得価額を考えるとどんなに薄利にしたって250以上であることははほぼ確定してます。そんな淡い期待しても無駄だよ。

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関係者から聞いた話だと、300位らしいですよ。

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300とか言ってる人は、近隣の中古の売主でしょう。
プラウドもビーコンも動き鈍いからね。たまに安いのが売れるけど。
実際にここが250前後で売り出されると近隣の中古にとっては逆風ですね。

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すでにパークタワー東雲は350で成約してるよ。

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坪単価330万いかないだろうけど、300は超えるよ。

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築1年のパークタワー東雲が坪250万なのに、
どういう理由で小規模板状のここが坪300万になるのか、誰か説明してください。
http://wangan-mansion.jp/property/27

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>>109
あんた、これだけ相場が動いたこの2年くらい寝てたの？

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>>109
築何年だろうと、中古は中古。
新築は、2割増しでしょ。

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>>106
250で売り出されることはまずないだろうし、
仮にそうなったら瞬間蒸発だと思うけど、
冷静に考えたら250でも十分高いよねｗ
僅か2、3年前の、しかも財閥系タワマンが坪220、30だからねぇ
相場は恐ろしい・・・

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＞111
＞新築は、2割増しでしょ。

ここが坪300になるという理由がこれか・・・。
まあ、説明できないだろうね。

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>>113
説明になってるじゃん。
ある断面での新築と中古を比較した場合、それが相場。

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＜パークタワー東雲＞　築1年　現在売出価格　72.85㎡／2LDK／5,980万円
【４１階】スカイラウンジ／ソラプラザビュー
【３６階】ソラプラザプレイ
【３０階】ソラプラザヒーリング
【２８階】スカイドッグラン／ゲストルーム２部屋
【２４階】ソラプラザギャラリー
【１８階】ソラプラザヘルス
【１２階】ソラプラザアトリエ
【３階】ライブラリラウンジ／コミュニティセンター／スタディルーム／ソラテラスサンライズ／ソラテラスサンセット／風光庵（茶室）
　○ 【１階】キッズプラザ／リビングラウンジ／ミニショップ／ベーカリーカフェ／ペット足洗場／バーベキューパーク／ファーマーズパーク／キッズパーク／フォレストパーク

＜クレヴィア豊洲＞　新築　予想価格　71.36㎡／3LDK／6,490万円
◎全戸南向き
◎平置駐車場（40台／133戸）

価格の高い理由は新築だからです！　by 114 （笑）

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>>115
あんたの世界ではこの数年で資材も土地も値段一緒だったのか？
ただのアホだろ

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＞116
あれ？新築だから２割増しなんじゃなかったの？
ロジックが破たんしてますな（笑）

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いずれ価格が出れば今までの議論にも決着がつきますね。
楽しみですね。

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坪280～290、高層階は300超えってところでしょう。

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価格の予想、楽しませていただいてます。発表が楽しみです。
人気が集中する部屋はどのあたりでしょう。
間取りは基本的な田の字が中心になるのか、それで2LDK～4LDKとなると家族構成で選択肢は限られてくるでしょうから、どんな世帯が多くなるかにもよりますか。
広くても83.44平米ということは、プレミアム住戸は特に無いということでしょうか

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そんなに安いかな？
伊藤忠って、そんなに弱気なの？

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それくらいになりますか。
低層階は意外とやすかったかな。
タワマンの低層なのであまりに高いと需要はなさそうですけれど…。
細かな価格が出てくるようになると議論にはならないだろうなと思います。
とにかく高くなる要素がありすぎるので、不安になるというのがあるのかも。

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>>116
笑える。
パークタワー東雲 が今新築なら、幾らと思ってるの？
まさか、当時と同じとか？www

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私には逆に高くなる要素が見当たりません。
「豊洲と東雲のいいとこ取り」とは言い得て妙で、裏を返せば「どちらにも遠い」ということ。
豊洲まで同じく12分のスカイズは坪単価250万で格安、かつタワー物件で人気を博しました。
豊洲東雲のマンション人気を牽引してきたのは手の届く価格でタワーマンションが買えたから。
最寄駅から10分以上かかり、タワーではなく豪華共有施設も眺望も期待できない14階建ての
東雲の板状物件にどの程度需要があるのでしょうか？
恵比寿や代官山のように、どうしてもここに住みたい！という立地でもありませんし。
私の予想では新築プレミアを加味しても71平米4,730万円（220万／坪）、Wコンフォートの
中古物件と同レベルの価格帯と予想します。（皆さんに叱られるかもしれませんが　笑）
もし伊藤忠がこれより高い価格で出した場合は苦戦必至、逆にこれより安く出した場合は
瞬間蒸発あっぱれです。

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いくらなんでもスカイズの坪250は超えないだろ…
これで250超えるようなら、ビーコンを超えた稀代の割高物件として語り継がれるだろうね。

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>>125
>>126
お説ごもっとも。私も適正価格はいくらか？と聞かれたら坪220と答えるでしょう。
しかし一方、他の人が言うように、不動産の相場が上がってるのも事実です。実際パークホームズ豊洲が高い高いと言われながらも着実に売れてますからね。相場が上がってなかったら有り得ないことが起きてるわけです。

というのも勘案して、予想価格は坪270としました。これくらいならパークホームズ豊洲との住み分けもできるんじゃないでしょうかね。

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東雲のタワマンが人気ないだけで（それでも上がってるけどね）今、220万で新築マンション欲しけりゃ、足立区か千葉、埼玉まで行かないと無理だよ。

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いま建材費高騰で仕様を抑えた新築買うより、東雲エリアなら坪200万ちょっとで中古の豪華タワーが
選り取り見取りです。しかも人手不足を補うために外国人労働者の受け入れ拡大を国が承認。
今後、建設現場では技能実習の名目で多くの「見習い」外国人労働者が派遣されます。
日本人技術者ですら問題が発生している昨今、言葉の通じない「見習い」の彼らを現場責任者が
どこまで徹底指導できるのでしょうか？
将来、東京五輪特需の時期に建てられたマンションは敬遠すべし、などという風評リスクも
頭に入れておきましょう。

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>>127
坪270だとプラウドやパークタワー東雲といった築浅中古で条件のいい部屋が買えてしまうので、あえて晴海通りの向こう側の低層マンションを買う人がそれほどいるとは思えません。
湾岸エリア特有の新しい整理された街並みとも無縁の場所ですし（DHLや第一貨物などの大規模な物流施設とも隣接しています）、最近の湾岸エリアの高騰を勘案しても坪220～240程度ではないでしょうか。

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>>129
東雲エリアも結構高騰してますよ。
坪200なんて、キャナルコートではWコンの低層くらいしか買えないと思いますよ。

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>>130
でも日本人は新築好きだからね。坪30～40ぐらいのプレミアムついても不思議じゃないよね。

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>>130
ここが塩浜のクレストシティ(坪244)より安くなるとは到底思えませんが…

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キャナルコート住民さんに「晴海通りの向こう側」の評価を聞いてみたいですね。

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>>133
お隣り倉庫でいい勝負じゃない。向こうは木場とヨーカドー使えて便利だし。

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>>123
売りたい時に売れるというのは、

ローン残債＜中古販売価格

という状況と考えていますが・・・
幾らなんでも今のバブル時期に買ったものが
売却時により高く売れるとは思っていません。

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パークホームズより高く出さないのは確かだと思うので、
高い部屋で坪300をちょっと越えるか、位でしょうかね。

でも過去レスにありましたが、公式サイトのトップページにあった
「予算内で買える！？」的な売り文句が消えているのが気にかかりますね。

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駅からの距離やオール南向きといった点で、プラウドタワー清澄白河と似てますが価格帯はどうでしょう

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そんな回りくどい比較しなくても、ここより少しばかり南側の開放感のあるブランズ東雲の中古価格
の坪単価に20万くらいプラスすれば、おのずと予想できると思うけど。
240万くらいでしょうね。

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>>139
なるほどね。それいい線かも。

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マンション市場の何が怖いって、坪単価が高くなって物件価格が5年前より1,000万円高くなったにも関わらず、マンションの構造、共用部、専有部の品質は同じどころか5年前より落ちているということですね。
自動車や家電製品の市場ではあり得ないことだと思うのですが…。

更に、景気が良くなれば良くなるほど施工会社が工期に追われて工事も杜撰になりがちです。
本物件に限らないですが、これから新築マンションを狙うときには品質の見極めはとことん追求した方が良いと思います。

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>>127
仰る内容に賛成です。土地取得価格は調べてませんが、その程度でないとデベとして成り立たない気がします。日本人は新築信仰が強いのも事実ですし、260-270と予想します。豊洲駅徒歩10分が売りになるのではないでしょうか？順調に売れるかは別ですが、130戸程度ならある程度はけると思います。これが400戸となると全く別の話ですが。

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そんなに安いとは思えませんがね。
300は超えてくると思います。

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>>139
これが一番説得力あると思うけどなあ。
ほぼ同条件の築浅中古価格で成約が多いものがそこのニーズなわけで、
それに新築とか共用施設とかの分を上乗せしたものが適正価格でしょう。
デベがけっこう強気に来ると仮定しても300は行かないんじゃないですかね。

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>>145
意味がわからない
土地取得価格に建築原価と販促費乗せて、利益出ると思ってるの？
回りの中古価格なんて新築には関係ないよ、赤字で売ってくれるデベが存在するとでも思ってるんだろうか？

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周辺のマンションに比べ、そんなに高い値段で
土地をかっちゃったの？
それがほんとなら
検討者にとってはドン引きの話しだね。

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>>147
そうだね、240とかで買いたい人は江戸川区とかに行けばいいよね

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パークホームズ豊洲の価格判明前と同じスレ状態になってますね。あのときも坪280だとか250とかの低価格予想から、300は越えて320あたりだと言う人、坪350は余裕に越えて400とかいうお馴染みの高値煽りと色々でしたがフタ開けたら325でしたね。

今の市況では素人の中古相場分析があまり意味をなさない気がします。デベはまず利益確保、それも郊外より高値で売りやすい都心に近い物件でより利益確保し、郊外の採算悪化を補てんしているという噂もありますし、限界まで高値を狙うでしょうから。

中古相場からしたら坪250と言いたいところですが、坪290くらいは充分有りうると思います。販売時期もPH豊洲とバッティングしないようにしてますし140戸位なら捌けるんじゃないかな。webサイトの豊洲が予算内！とかいう煽りもいつの間にか消えてますし(笑)

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149ですが捕捉。PH豊洲はクレヴィアと比較して
三井スーゼネ 5%
免震 5%
規模、共用施設 5%
駅距離 10%
と25%ほど価格上げる要素があると思いますが、クレヴィアは全戸南向きという強みがあり、ツクリエ、完全アウトフレーム、アルコープ備えた余裕あるプランニング、戸数少なめなど価格上げる要素があるので、トータルでは10%から15%位しか下がらないと思います。で、強気10%マイナスなら坪290かなと。

しかしツクリエなかなか良さげですね。

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