クレヴィア豊洲 その２

徒歩13分の物件ですら、坪単価350万で成約してますけどね。

300超えは確実でしょ。

>>195
価格の話題からずれちゃいますが、キッチンの話、私も気になっていました。
ミセスや主婦の意見を取り入れているような説明があるので、
使い勝手は良いのではないかと思われますが、実際に使ってみないと
なんとも言えないかなと思います。

シンクの内部が二層になっているように見えるのも気になっています。
物を置けるのは良いけれど、水を使うときに邪魔になりそうな気がします。
でも、食器洗いはもっぱら食器洗い乾燥機を使うことになるから
物を置ける方が便利なのかもしれませんね。

>197
うん、頭金をかなり入れたので、25年ローンで月々の支払いが10万程度に収まってる。
当時1回目の海外赴任から帰って来たばかりの30代前半のオレが恵比寿で２LDKを買えるくらいだから、
いまとは比較にならないくらい安かった。
売ってもいいんだけど、いま2回目の海外赴任3年目でかなり貯蓄が増えてて、いまの貯蓄の半分で
全額返済も可能だけど、金利は安いし、特にまとまったお金も必要ないので、売る必要もないかなと。
なにより、いまの家を売ってしまうと次も恵比寿に買えるかどうか分からないし（値上がり半端ないし）
「家どこ？」「恵比寿です」「へー！」っていうやりとりも田舎者のオレには心地良いんだよね（笑）

>>204
だから？

住宅ローン&賃貸って銀行OKなんだ。海外赴任も2回目ともなると説得が難しい気もするかどそこは交渉力かな。3倍で貸せてれば控除チャラや代理人確定申告の手間も苦じゃないかもね。

今の相場だと坪270が妥当。
それ以上のだと中古に流れて売れない。

>>207
それが妥当な線。来週事前説明会があるらしいが、おそらくそれくらいの価格がほのめかされるんじゃないかな。

妥当な価格から2割位載せた価格で売り出されるのがマンション業界。

ここで皆が話してる価格ってその2割（とは限らないが）込みでしょ？そうでないと元々あまり意味のない議論が完全に無意味になる。

結局290とかでしょ

2年前より相場が上がったから仕方ない。給料も連動して上がってる人は買えるかも。

昔は、世田谷の一戸建てですら１００万あれば買えたからねぇ。

今時は高くなったと言えども、５００万以上をマンションに使うなんてドMでしょ。
高知なんて、いまだに５００万あれば一戸建てが買えるぞ。東京も高知なみに安くなるべき。

300超えは確定だよ。

周辺中古相場が落ち着かないと、なかなか新築は安く売られないと思いますよ。

豊洲の中古は４００万で成約がチラホラでてきたし、東雲でも駅遠物件ですら３５０万で成約してきた。
この状況だと、３００万以下は難しいと思います。

落ち着くも何も。先週の東雲の成約事例
東雲エリア アップルタワー東京キャナル コート 32階、60㎡台、2LDK 4,350万円 (＠228.1万円/坪）
東雲エリア ＢＥＡＣＯＮ　Ｔｏｗｅｒ　 Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ 28階、70㎡台、3LDK 5,070万円 (＠239.2万円/坪）
東雲エリア ＢＥＡＣＯＮ　Ｔｏｗｅｒ　 Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ 23階、90㎡台、3LDK 6,480万円 (＠227.2万円/坪）

パークタワー東雲なんか坪300以下で何カ月も売れ残っているのもあるよ。

今は中古ですら300万超えてるからなあ。

>>218
明らかに高値付けてる物件なんて全然売れずに放置されてる。

東雲では３００万でも成約してますよ。

豊洲なんかは４００万で成約がチラホラでてきた。

>>220
あのさ、レインズとかの客観的な数字で語って？
豊洲駅徒歩10分物件の過去1年の平均成約坪単価は270だから。坪400越えなんて数件の超例外事例をあげて全体を語るのは詐欺師の手段だから

けっきょくどっちなんでしょう。
中古は高くても売れている？いや、安くしても売れていない？
場所とかマンションそのものの質とかで違ってくるのかなとも思うのですが。

肝心なのはここがどんな価格になるのかってことですよね。
思ったより安かったりしたら瞬間蒸発でしょうか。

どんな売られ方をするのでしょう。
一度にたくさんの戸数を販売するのか、小出しに販売されるのか。

レインズの数字です。成約価格ですから。
東雲ではすでに成約価格が３００万や３５０万というものが出てきていますよ。

豊洲駅１０分なんて、枝川なんかも入ってるのであまり意味ないと思いますよ。

築何年のものかも重要なので考慮してみては？

周りに新築のライバルが無い事を考えると、相当高めに設定して長い時間かけて売られる可能性もあります。
３００超えてくる可能性は高いと思います。
ただ、豊洲の新築が坪３３０万ですので、それ以上というのは考えにくいでしょう。

>>223
築10年内、徒歩5分内のタワマンで絞っても305だから。400越えの成約例、沢山あるならここにいくつかはってごらん？10はあるよね、そこまでいうなら。貼れないと思うけど（笑）

>>223
あ、もともと激高なタワマンのプレミアム住戸の成約例だすのは反則だからなしだよ？

偉そうに。
レインズに出てるんだから、自分で探して貼りなさいよ。

別に激安で売る必要もデベにも無いんじゃないかな。
坪３００なら予算の範囲内だし、特に私は困らないけど。

>>227
ごめん、ここで探したけど、ないから探せない。
http://www.contract.reins.or.jp
タワマンプレミアム住戸以外の坪400越えを5件でいいから例示してほしいです、お願いします！

ヤフー不動産に掲載されているパークタワー東雲

①15階 南 3LDK 70.38m2 6,350万円 情報掲載開始日2015年10月5日
②25階 南東 3LDK 75.41m2 6,980万円 情報掲載開始日2015年11月2日
③28階 西 2LDK 72.85m2 5,980万円 情報掲載開始日2015年9月13日
④41階 南 2LDK 70.38m2 7,230万円 情報掲載開始日2015年10月2日

一番坪単価が安い③でも約2カ月売れてない。(途中で値引きした)
①と④は1ヵ月以上経過しているからこの値段での成約は厳しいでしょうね。
②は出たのが最近なので、様子を見守りたいですね。

東雲の中古相場が上昇することを心から願っております。

あれあれ？ネガさんは具体的な成約例をあげてるのに、ポジさんは自分で探せとかいって全く実例を挙げないね。これはどっちが正しいのか、明確になっちゃったね。ポジさんドンマイ！

成約例を挙げる人をネガって認めちゃったよ

東雲のパークタワーですら坪200後半で売れないんだから、ここはせいぜい坪250でしょうね。

>>232
ポジとの比較でネガっていう表現を使ったんじゃない？ネガってより、まともな人の意見だと思うけど…

いずれにしても、いわゆる妥当な価格で坪250、強気の出し値で坪270というところでしょうかね。

>>234
あれあれ？とかドンマイ！とかわざと煽る言いかたしてるのはネガ濃厚だけどね

ポジさんが反論できないのは事実だよね。やっぱり250くらいなんだろうね。

ビーコンは免震だしスラブ厚320mmだしLD以外の洋室の天井高も2600mmだし駅徒歩10分以内だし自走式駐車場だけで200台以上確保されてるのに中古価格が中々上がらないね

築5年を超えた東雲の相場はこんなもんってことなんだろうか

350や400の成約があるとしても少数じゃ何とも言えないよね。
個人の事情が大きく反映されるから。
そもそも、新築ですら過去最高と言われるレベルの単価でなぜか中古を、
それも他に幾らでも安い部屋があるのにソコを買うということ自体
よほど特殊な事情があると考えざるを得ないよね。
その単価が今の一般的な需要とは到底思えない。

まあ250とか言ってるのは、来週MRオープンしてハッキリしたらお呼びじゃなかった事に気がついてキレイに消えるでしょ。

本当にこの物件を欲しい人なら、少しでも坪単価が安くなることを願っているはず。
安く見積もる人をつぶしたがるのは、どんな立場の人なのかな？

資産価値を長く維持したい、というふうに思う場合はそのよに思う可能性はあるかと思います。

せっかく買うのだから、安いに越したことは無いのですが、
資産として購入する場合には、やはり価値の下落率は緩やかな方が良いですから。
イニシャルが高ければ下がった時も高いですし。

いずれにせよ、注目は集めているマンションなのだなと思いました。

>>241
願うのは個人の自由だから別にいいけど、現実見て気落ちしないでねって事でしょ？
来週にはわかる事だし。

バブル価格の場合は冷笑して候補から外すことはあっても気落ちする人はいないのでは。
希少性が特に存在しないここのマンションは検討者にとって数ある選択肢の中の一つに過ぎないわけで。

250でも270でも十分高いし、物件の特性や周囲の相場、それに全体相場の変化を織り込んでよく考えられた価格だと思いますね。安値を願うとかそういうレベルではないでしょう。実際の出し値も十中八九これに近い値になると思いますが、大きく上または下に外れるようだといろいろ起こりそうです。

241ですが、いろいろとご意見ありがとうございます。
参考になりました。

まあ、掲示板での想定よりも高い価格が出て、「（デベは）調子に乗ってる」「こんな価格じゃ売れるわけない」などと一連の批判が出るのがマンコミのお約束ですが（笑）。

しかしながら、不動産市況の雲行きが怪しくなってきたのは確かですから、デベとしても価格設定はかなりの悩みどころでしょうね。

辰巳、塩浜が近いし、周辺は事故が多すぎるし、住みたがらないでしょ。また、触れたくないしね。

まだ事前案内会の段階なんですよね…。
だいぶ前からサイトはあったように思いますが。

販売開始は１月下旬から。
価格については年明けくらいまではまだ決定はしないのかな？
反応を見て決めていく、というふうになっていくのか！？と思います。

>>249
これは知ってる。というかこれ一件しか過去に坪400超えた成約例ないよね。ポジさんは坪400がぼちぼちでてるっていってるから、ほかの情報があるみたいだよ。楽しみにしてるんだけどまだ出てこないんだよね、はやく見せてほしいなぁ。

>>249
それってららぽに直結してるタワマンでしょ？
あそこはそりゃどうしても欲しい人とかいそうだから
高値がついてもおかしくはないですよね。
しかも駅歩は6〜8分表示だし、クレヴィア豊洲には何の参考にもならんですね。

>>252
同意。全く参考にならないデータだと考えます。

ここの魅力って特にないでしょうから、寧ろ価格が魅力。という売り方をするしか無いと思いますけどね。
タワマンじゃない・共用設備なし・駐車場少ない・駅からは１０分以上・大通りに面して五月蝿い・展望なし・

これだけ悪い条件がそろっていて、且つ壺２５０～３００なんて価格では、
買える層の人達でも冷笑して他を探すのでは？

同じような価格帯のマンションであれば、他にいくらでもあるわけですし。

安く売って欲しい気持ちは分かるけどね。
300超え確定だよ。

なら何年かかっても売れ残るでしょうね。
高くしたい気持ちは分かるけどね・・・

>>249
それ、南西角の準プレミアム部屋ね
分譲時も1億前後だったはずで、平均的な部屋ではないし、
事実ではあるけどフェアじゃないと言うか指標にはならない
当時からは2、30パーは上昇してるし相場としては妥当と言えば妥当な値段
分譲時のPCTの平均単価は230～240と記憶してるけど、均した中古相場は300前後じゃないかな？
出物も少ないみたいだし昨今ではもうちょっと上がってるかもだけどね
そういった状況を鑑みてのPH豊洲は坪335だからね

いずれにしてもこことは立地も環境もデベもゼネも異なるし、
単純比較は無意味でしょ

タワーは苦手でこれくらいの規模がちょうどいいと思っている人も
けっこういそうな気がします。
でも魅力といわれると何かな。サイトからはあまり伝わってくるものが
無いような気もします。
が、不足しているものは何かと問われても特に思いつかない。
けっきょく無難なのかもしれません。
あとは価格しだいという感じでしょうか。

ほぼ春日通沿いの物件に住んでいます。
御徒町駅まで駅歩11分の場所なのですが、正直、この距離を毎日往復するのはきついですよ・・・。
休みの日にたまに散策する程度なら良いですが。
湾岸の広めの場所に引っ越したいと思って色々探していますが、
ある程度お手頃価格ならここも考えるのですがね・・・

通勤しない主婦には受け良さそうだよね。

主婦>>>>>>>>>夫だから人気出そう

この近辺を買える方はイオンで満足出来ないのでは？オーガニック、輸入食材が豊富なアオキに近い豊洲を買うでしょう。魅力は豊洲が買えない方で新築にこだわる方だけかな。

往復は厳しいですか。
自転車とかだとどうなのでしょう？
駅周辺ってそもそも駐輪場事情はどうなのかしら？と思いますけれど。

勤務地自体が豊洲だったり、自転車で行けるような範囲だったらあまり駅までの距離自体は気にならないのでしょうけれど。

>>261
>豊洲が買えない方で新築にこだわる方

多そう

>>168
ブランズ東雲って何年前の話をしてるんですか！

何年も前の話しではなく、今のブランズ東雲の
評価の話をしてるんだけどなぁ。
中古になったら同じ評価か、２面の道路に
接し南側の開放感のあるブランズ東雲の方が
若干高い評価になるかもしれない。
そこを考えて新築価格の評価もしないとね。

>>265
どうせ中古に行くしかないんだろうし、買わない人を相手にしても仕方ない。
板状でも坪原価140万かかる事がが明らかになったのに呑気な事言ってられるのは幸せ。

君の言う買う人とは、
原価増をそのまま価格に転嫁し、東雲の周辺相場とは
かけ離れた価格でも豊洲名の新築マンションだからと
買ってくれる人？
それなら確かに私は該当しないけど、
そんな人がいると思う方が呑気だと思うけどなぁ。

マンションギャラリーは
どこにできるのですか？

>>268
東京23区どこも原価が上がった分の価格上がってると思うけど何で東雲だけ例外なの？
原価以下で売ってくれる商売をしてくれる業界があるの？
新築買うのに向いてないと思うよ

安く欲しいなら新木場とか葛西行けば良いのに...

>何で東雲だけ例外なの？

例外と誰が言ったの？

>原価以下で売ってくれる商売をしてくれる業界があるの？

原価以下で売ってくれなんて誰も言ってないけど、売れなきゃ、原価以下で
処分しなきゃ、一銭も回収できないよ。
周辺の相場を参考に適正価格で売ってもらえないい。

安くして欲しくとも要求して言ってないし
原価割れで提供しろとも言っていない。

マンション名に豊洲とつければ豊洲の高層マンションとの比較対象になる訳でもあるまい。

東雲エリアにける適正価格で出すと思うよ。それは坪300万なんであり得ないという事。

と言ってるだけなんだけどね。

今週からモデルルーム開くの？

300ならありえるのでは？駅前は330位だし。

デベさんが、
豊洲を冠したマンションと命名したから、
豊洲との比較評価でユーザーも理解するんだ
と思い込めば、300もあり得るかもね。
ても、275のような判断は能天気マックスと
言わざるを得ない訳で、
市場調査をするデベがそんな判断はしないよ。

結局は当初から言われていた通り、坪300くらいに落ち着きそうですね。予想も飽きたので期待せず価格発表を待ちましょう。

デベがなるだけ高く出したいのは当たり前だし
築地市場移転やらオリンピックやらネタには
事欠かない地域なのでふっかけて来るでしょうね。
とは言えPH豊洲以上にするわけはないですし、
どの部屋もPH豊洲より微妙に下げてくるでしょう。
やはり坪300程度でしょうね、しかしまあ豊洲で
あの駅距離で坪300とか本来は異常なんですけどね。

あらら、もう完全に豊洲エリアとして語ってるけど
それが本質的な間違いだね。

マンションギャラリー、モデルルームはいつからどこで？というのを知りたくてホームページ見ましたが、ほんとわかり辛いサイトです。というか、まだ案内されていないのかな？
ご来場予約というのが、14日から？とすると今週オープンということになるのだろうか。まだ一般公開ではないのでしょうが。

>>279
ここは東雲で、かつキャナルコート外なので地位的には枝川に近いでしょうか。
あそこも豊洲駅まで徒歩十数分で、○○豊洲という名前のマンションが複数ありますよね。

キャナルコートは関係無いと思うけど、ここは大通りに面しているため、
多くの湾岸のマンションの特長である、運河沿いの公園エリマアに接する開放感は無いですね。
枝川であれば、物件を見学する際に、豊洲を経由するしかルートは無いので、戦略的な選択なのでしょ。
東雲の倉庫街の中だと、辰巳駅往復で十分という事になるしね。
デベの豊洲への強いこだわりがあものの、新豊洲の空地にモデルルームを建設するほどコストはかけられない。
といったところかな。

豊洲は若年層のマンション購入検討者には人気だけど、
一般的にはそれほど知られていないのかな。
でも東雲よりは知名度ありそう。

必死ではなく普通でしょ。
駅から徒歩1分でも駅名とアドレス違うことだって普通にあるしね。ここは最寄りが豊洲なのは事実なんだから、わざわざ馬鹿正直に東雲と付ける馬鹿なマーケティング担当いないから。

千葉ディズニーランド（正直）

豊洲、徒歩11分ってSKYZやベイズとほぼ一緒。
それで250万越えはないでしょう（笑）

>>288
販売時期が違うんだから、同列に比較するのもあれだけどなｗ

デベロッパは営利団体なので利益追及は致し方ないと思います。

昨今では、即日完売のやり方もあり、住友流もありで、デベもじっくり売却が増えてきてる印象です。

インフレ局面だと住友流が増えるんでしょうかね。バブルの先輩にお伺いしたいです。

いよいよ今週末ですね。価格の概算わかったら教えてください。宜しくお願いします。値段によってはPHTに決める人もいますよね。ここ300万ならPHTのほうが良いですか
？

>>291
そりゃそうだ。南向き以外の低層階ならパークホームズは290で買えるからね。
もし本当にここが平均300とか出てきたら、南向き信者でなければパークホームズの300以下の部屋は瞬間蒸発だね。
三井の営業も大喜び。

>>292さま
早速回答ありがとうございます。
うちは車も無いので駐車場関係なし。
眺望無いのはどっちも同じなので
値段の差が10パーセント以内ならやっぱり
PHTにしようかな？10年後のリセールは
大きく差が付きそうですし。

>>292
平均で、ここの方が安いなら、
条件が悪い部屋は、やっぱり
PHTより安いんじゃない。

PHTは330万だぞ。
300万なら、こっちの方が安い。管理費も安そう。
駐車場も安そう。

>>295
だから10パーぐらいの差だったら断然豊洲三井って話
維持管理費の問題はあるけど、安い部屋は無理しなくても買える

立地差で10パー、デベゼネの格や仕様で10パー（坪330の8掛けで坪265）
低く見積もってもこのぐらいの値差がなければ無理してでも三井買ったほうがいい
もちろん三井の回し者ではないｗ

まあ価値や資産性以前に絶対値としてこれ以上は出せないって層もいるだろうし、
坪270～280でも（個人的には250～260を想定）驚かないけどね・・・

>>296
まぁ大多数の人はこれくらいの考えでしょうね
ここの値付けは三井の売れ行きを左右しそうですね

>>297
ここって来年だよね？
その頃には三井はほとんど片付いてんじゃないの？
そもそもここと購入層が被るような価格差にはならないと思うし、
本来比較していい物件じゃないよねｗ
ここは木場12分のゴクレ塩浜が多少被るんじゃない？

つーか話変わるけど、あの時代のあの規模あの仕様のベイズが坪265だからね・・・
市況は横這いどころか寧ろ悪くなってると言ってもいいし、
冷静に考えれば考えるほど坪250でも高い気がしてきたｗ

>>298
豊洲12分のBayzが265だってんだから、ここが265は全然あり得るし、むしろ今の市況では少しお買い得位では？

塩浜のゴクレが同じ理由で250位でかなり好調みたいですし。ちなみに塩浜ゴクレはかなり前から土地は取得済みで数年寝かしてからの販売なので250で出せてるけど、ここは土地が高騰している中で土地取得しているので、その差が販売価格にどれだけ出てくるのかって感じですね。

10パーセントも高い方買うの？信じられん。