クレヴィア豊洲 その２

前スレからの引継ぎになります。

前スレ>>1000
>月々の負担を安く見せかけるために修繕積立金を安くして10年後に一括で一時金数十万を徴収とかよくある手。で、当然徴収直前で引っ越す人が居ます。マンションは10年住んだら引っ越すというのはこれも理由。

そんなことがあるとは、知らなかったです。
10年住んで引っ越す場合、新しいマンションを購入するとかで、結局出費が増えたりしないものでしょうか。
修繕費で出費するより、新築に出費した方が気分的にも良いのかとは思いますが。

金額の目安まで教えてくださってありがとうございます。どれくらいが適正価格なのかって全然わからないものですから。助かります。
ーー
ここから豊洲駅までとかってあまり近くないイメージ。
でも買い物はしやすかったり、
環境的には悪く無いかなとは思います。
あとは通勤の際、駅までが負担にならないかどうか、カナ。
勤務先が豊洲の人だったら歩いて通勤できちゃうから良いかもしれないですね。

修繕費の将来的な値上げなどは確か、計画書のようなものがあって
事前に説明してもらえるのではなかったでしょうか。
いったいいくらくらになるのでしょう、ここの場合は。
幸い駐車場が平置きなので機械式のような維持費はかからないのが救いでしょうか。
駐車場にかかる費用は管理費と修繕費と両方から出るのでしたっけ？

駐車場にかかる費用って修繕費に入っていないところもあるらしくて、
こちらのマンションはどうなっているのかというのは確認していく必要は出てくると思います。
駐車場に関してはかなりいいかと。
平置きだと、かかるコストはライン引きぐらいですので
さほど費用もかからない、ということになってくるのかしら、と。
機械式だとメンテナンスが毎月必要だし、数十年後には交換が必要。
自走式だと大規模修繕きちんとしていかないとならないです

平置きはいいけど、全体で40台って足りるのかなと思います。
自家用車の所有率ってそんなものなのかな。

自分に合った間取りを作れるTSUKURIEに期待しましたが、思ったほど自由度はないなと思いました。
大幅に間取りを変えられるのかと思ったのですが、ほんの一部を変えるだけのようで、ちょっと期待外れでした。
収納の形はどのタイプが使いやすいのでしょうね。

駐車場、足りるかどうか、と言われれば足りないでしょうね。
ただそこを無理して機械式にしなかった点は評価はできるのではないでしょうか。
機械式は出し入れに時間が掛かるという問題の他に、
毎月のメンテナンス、将来的な入れ替えに多額の費用がかかるなどデメリットも多いですから。
平置きなら少なくともそれらの心配はありません。

最近の若い人は車買わないからね。

そうなんですか。

子供がいる人だと持っている人が多いな−と思っていたのでこの辺りは車は子供がいる場合は必須かな、と思っていました
ないならないでも生活はできると思いますが
となると今度は駐輪場は？というお話になってきてしまうかと
なかなか駐車場も駐輪場もみんなが満足するくらい確保するというのは都内では特に難しいでしょうね。

たとえば300万の車５年で乗り換えるとして、駐車場、保険、税金、整備等で年間１００万以上。
１０年ガマンで物件価格に1000万上乗せできる。
必要なときはレンタ、タクシーで十分な人も多いのかな・・・？

毎日ガンガン車に乗るわけでもなく、
週に１回程度しか使わないよ、という人なら、必ずしも車は必須ではないのかも。
ここの場合は駅までの距離がありますので、どうなのか、というのはあるけれども。

カーシェアやレンタカーなど今はいろいろとありますし、
そういうものを利用していけばいいと割り切るのもありなのかも。

最近はカーシェアの利用者がとても多いという話ですのですが、
そういう考えの人が多いのでしょう。

ホームページの下の方に、住宅評論家の゛狙い目マンションに認定されました！”というのをみつけました。

いいことばかり書いてあって、なるほどな、ほんとかなと思って読みました。
特に「液状化の発生が少ない地域」で「地区内残留地区」とかで、市街地大火が発生しにくいようにつくられた場所だとか。その上、建物倒壊危険度、火災危険度、総合危険度も低いとかで、立地面も安心・安全だとか。
ほんとにそうなら安心ですが。

それと、特定の業者のマンションへの出入りを管理できるセキュリティシステムを採用しているとかですが、怪しい人が成りすましで入ってきたりできないようになるのでしょうか。

液状化については、東雲１丁目の晴海通りより西側（キャナルコードじゃないエリア）は残念ながら「液状化の可能性の高いエリア」に指定されています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/

ただし、液状化は地下水位のほか地下５ｍくらいまでの地盤の影響で決まるので、サンドコンパクションパイルの打ち込み等の液状化対策を取れば大丈夫です。
ただ、建物直下についてはどの物件でも液状化対策をとりますが、敷地内でも駐車場等の建物の外側については対策を取らない物件もあるので、モデルルームでは確認した方が良いと思います。

また、豊洲・東雲等の湾岸一帯は道路が広く建物が密集しておらず木造建築物も少ないので、地区内残留エリアに指定されています。
http://www.bosai-koto.lg.jp/kotoHP/news/pc/maps/%E6%B1%9F%E6%9D%B1%E5%...

同様の理由で危険度ランクも低いです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/chiikikiken.htm

液状化すると資産価値が暴落して悲惨なことになりますが、液状化そのものの直接的原因で死ぬことはないので危険度ランクには反映されていないのでしょうね。

液状化対策なんてあったんですか。この物件の場合はどうなんでしょう。
耐震か免震かとか構造に関しての情報は公式サイトには無いのでしょうか？
営業さんに聞くとか、資料を請求すると詳しいことがわかるのかな。
液状化で命の危険はなくても建物が傷んだりはしそうですよね？

支持層まで杭が打ってあるので、仮になにも対策をしていなくてそうなった場合でも、躯体自体は大丈夫なんじゃないでしょうか。
支持層までの杭打ちってそういう効果はあると聞いたことがありますし…。
ただマンションの敷地だけ対策されていても、
周辺が全然何もされていないのならば、どうなっていくのかなぁというのはあります。

で、結局いくらぐらいになるんですかね・・・
駐車場が少ないので、月３万はとられるでしょうし、最多価格帯は３９００万～４２００万ぐらいですかね・・・

近隣のイオンの駐車場で月極で借りるという手もありそうｗ

イオンの駐車場、月極もそういえばやっていると聞きました。
そういうところを借りて行くしかないのかもしれませんね。
確かそこまで高くなかったように記憶していますが、以前確認した時と比べて変わっているのかもしれないから確認しないと。
実際に現在もやっているのかどうかもふくめて。

そんなに安い訳ないでしょう。
坪単価300だとすると、5000万は超えると思いますよ。

豊洲の低層、田の字マンションで坪300か...港区湾岸タワー戦争で
坪240が高いと言っていたころが懐かしい。

12さんが書かれていた、その狙い目マンションの記事を読んでみました。
ふつうに本当のことが書かれていると思いますので、信用はできる記事じゃないかと思います。

そういうことがされている分、
物件価格自体も高くなってきてしまうかもしれないですが…。

ただ今はどこも高いから、湾岸地域は人気だから高いんだ、ということではなくて
きちんとコストをかけていますよ、ということなら良いんじゃないかしらと思いますよ。

ただここだと駅まで離れているのであまり高くすると大丈夫なのかしら？という気持ちはあります。

湾岸は人気だと聞いているので、それほど価格が安くなくても
いいマンションだったらすぐ売れてしまうんじゃないでしょうか。
駅まで10分を超えるという条件がどう作用するかが気になるところです。
10分が分かれ目だという人もいるので、少しは価格に反映するのかどうか。

22さんのお言葉、湾岸だからではなくきちんとコストをかけていて高い、
それなら納得いきますね。

豊洲の三井が坪320強、塩浜のゴクレが坪240強
三井豊洲が長谷工系だったと仮定すると坪280～290ぐらい？
間を取ってここは坪260～270ぐらいじゃない？
僅か130戸程度だし超強気できたとしても～280かなぁ？

これ以上だったら清水ダイブのつもりで三井買ったほうがいいと思うけど、
その三井豊洲も歴代最高値のチャレンジ物件だからねぇ・・・
それでもボチボチ売れてるみたいだし、こういうご時勢だし仕方ないね

>>24
私もそれくらいの値段だと読んでます。

なるほど、それくらいですか。
あとは希望の間取りとか階数でどれだけ違ってくるか。
まあ、間取りは8タイプから選んで更にアレンジできるということで、選びやすいかもしれないですが。
8タイプと言っても個性のある間取りではないようですし、部屋数で選んでしまうとそんなに選択肢は無さそうなので、価格次第かなとも思います。

モデルルーム開くのは
いつくらいからですか？
年内ですかね？

>>27
11/14のモデルルーム事前案内の連絡来てましたよ。

もう少し高いと思うよ。
坪単価300だね。

例の杭騒動で、建築費が高くなるだろうし。

もう請負契約済ませて着工してるから杭の問題で値上げはないな

そう思います。
そもそも杭のことで値上がりというのはありえるのか、というのがありますし。正規の料金を払っているのだから、きちんとするのが前提だし。
いずれにせよ、今の時期というのは返って安心ではあると思います。

物件価格はそれくらいになってしまいそうな感じdスカ。
ううー、流石にしてきますね。
仕方がないといえば仕方がないですが。

建築費の値上げですか～
てっきり風評被害のようなもので値下げがあるかも、
なんて思っていましたが。
買い控える人が増えたりはしないのでしょうか。
検討者さんたちも少しは慎重になっているとは思うのですが、
マンション全体の価格にまでは影響しないのでしょうね。
モデルルームオープンのお知らせはホームページには見当たらないですが、
資料請求か何かされた方が優先なのでしょうか？

>>33
登録後送られてきた大きな葉書に14,15の事前案内会の予約方法が載っていました。
登録していないと予約できないかまではわかりません。

何にしても、56.37㎡の一番面積の狭い場所で４０００万超えるようなら見送りですね。
タワマンでもないこのマンションで、しかも駅まで１０分となると、そこまでの価値はないので・・

そして、坪単価３００なんてこの場所ではないと思いますけどね・・
ならブリリア有明ツインタワーあたりのほうがよっぽど良いので。

コストが掛かれば。値段が高くなるのは当たり前では？

結局、買える人だけ買うので、住民層良くなるから、悪い事だけじゃないよ。

>>36
それは明確に言えます。
例えばお隣の格安だったパークタワー東雲は、まさにそれが理由で会計が火の車です。
分譲価格が格安だったことで所得があまり高くない方が多く、元々板状物件と比べて割高なタワマンの修繕費と管理費の中でここはかなり高い部類に入るため、憧れのタワマン買ったけど代わりに車を手放した家庭が少なくなかったようで、既に駐車場利用率が50%を下回っていて元々高めの管理費、修繕費を更に上げないと厳しい状況に陥っています。
しかし、先の通りにギリギリ世帯が多いので容易に値上げなんていう決議は通らず、大規模修繕が今から不安な管理の波状問題を抱えたヤバマンションになっています。
そんな状況の中で、あれだけ豪華な共有施設付いてるのに多くが6時までしか使えないという負のスパイラルに陥っています。
そんな中でギリギリ層と余裕がある世帯とで共有施設の利用時間の延長で既に対立が起きていて、前回の利用時間の延長決議はものの見事に否決されたそうです。

この程度のマンション買える程度の世代だと、修繕費で困るような人いないでしょ。

修繕費や管理費の滞納が問題になるのって、郊外の２０００万とか３０００万の物件のファミリー世帯ですよ。

万が一無理して買って、自己破産しても何も困らない独身もいますけどねｗ（私ですｗ）
管理費滞納って競売物件に書かれるんだろうねｗ

既に近隣の中古は値引き合戦に突入している。

伊藤忠は完全に売り時を逸したね。

のらえもんさんのブログで江東区湾岸地区の中古の不信が記事になってますね。
http://wangantower.com/?p=10797

値下げ物件が増えているにも関わらず成約事例が増えておらず、売り出しも増える最悪の循環のようです。豊洲バブルの崩壊は思ったより早まりそうです。

>>41
パークタワー東雲はキャナルコートに属さないというのが鍵です。プラウド東雲を始めキャナルコート内のタワマンは皆自走式駐車場の設置が義務付けられています。
だから元々の駐車場利用料がパークタワーは突出して割高な設定になっています。さぁ、もう分かりますよね。ここは周りのタワマンと比較された時に維持管理費はなるべく安く見せる必要があります。当然初期の費用は駐車場の利用料が管理費に当てられる計算で算出されています。
現在はまだ大規模修繕は行われていないので、予算が足りないということではないですが、今の状況では先々厳しいことも明らかな状況ということを火の車と表現しました。
もともとギリギリの状態で購入された方が多いので、なかなか維持管理費の値上げは承認されないし、仮に承認されたとしても更に車を手放す家庭が増えるとい負のスパイラルに陥いります。

１年以内には値下がりが止まると予想もされてますね。
ということは、この１年くらいがチャンスかしら。

エレベーター方式の駐車場のメンテナンスや更新は莫大な費用がかかる。
駐車場からの使用料が50%を切るようであれば、駐車場のメンテナンス費用が
将来の建物修繕のための積立金を食いつぶす事になるだろうね。
全部が自走式の野村は修繕積立金のプラスに貢献するけど、パークタワー東雲は、かなり
ヤバイと思う。

ちなみにパークタワー東雲を叩くのが目的でなくて、価格が割安な物件は背伸び層が集まるし、割高なところは所得に余裕がある層が集まるので、マンションは管理を買えと言われる通り、割高マンションだからって悪いことだけではないってことを言いたいだけなので悪しからず。

割高という言葉は、実質より高いという事でしよ。
何で住民層を良くするために売り側に余計な利益を
提供しなきゃいけないの？
言ってるのかわからん。

割高というのは同じ量で、他のものより高いという意味です。
何かの基準が必要なのよ。

不動産の場合は、坪単価という指標を、使います。

坪単価が高ければ割高。

割高というのは、本来の価値よりも高いことをいいます。
絶対値が高いことではありません。

違いますよ〜。同じ量で価格が高い事を言うのですよ。
辞書でご確認ください。

だって「本来の価値」って何ですかね。一般的なものなら分かるのですが、不動産は１つ１つ違うものですよね。

上の方も言ってますが別にデベが乗せてる物件を割高といってるわけじゃあないですよ。分かりやすく言うと、この掲示板で割高、割安とユーザーが感じる評価だったり、周りの過去の新築売り出し価格と比べて高いか低いかという話です。

分かりやすい例で言うと、富久クロスは割安、シティタワー武蔵小杉は割高、パークタワー東雲は割安ってことです。
で、ここは300で出てきたら割高って評価されるし、250で出てきたら割安って評価される。そうなると購入者層が変わるのは想像つきますよね？

意味わからない。

それは、単に自分の予算より高いという意味でしかないのでは？

>>51

あほかと。坪単価が高い方が割高って・・・

八王子と港区のマンションは、無条件に港区が割高なのか？

買い手が割高と感じれば売れ残るし、割安と感じれば即完売。

だから、デベは値付けに頭を悩ます。

まぁ上の例が全てじゃないし、別に分からないならそれでいいんでない。
分かりやすく坪単価挙げたけど、それだけで住民層の所得は決まらないしね。

間違いなく言えるのは、ここが仮に250万で出てきたら世帯年収700万クラスの背伸び購入層が集まるよ。
ただ、ここが救いなのは維持費の掛かる共有設備がないのと駐車場も平置きって点だね。そこがパークタワー東雲との大きな違い。

割高か割安かは坪単価でわかりますよ。

最近は、７０００万の壁と呼ばれてます。
７０００万超えると、一般的なサラリーマンはほとんど買えなくなるからです。

>>53
３億円がコンセンサスのマンションが２憶５千万円なら割安。
（別に坪単価換算してもいいけど。）

自分の予算とは関係ない。

割高か割安なんて後から評価できる話しで
購買層の良し悪しは関係ないよ。

>>61
ん？意味が分からないです。購入後の評価と販売時の割高割安の評価は全く別ですよ。
富久クロスやパークタワー東雲なんかは売り出し時から割安と言われていたし、ビーコンは割高と言われていた。Skyzなんかは売り出し後に割安だったよねと評価されたマンション。
結果、ビーコンとパークタワーの管理組合の懐状況は先に述べられた通りです。

言われているだけで、それはあくまで予想だよね。
その時々の景気における心理面でも大きく変わるし。
パークタワー東雲なんか、大規模修繕をむかえる
頃も割安と思えるか？という話。

>>62
たぶん、あなたの言っている事は正しいと思うけど
言葉として、それは割安、割高ではなく
割安感、割高感だと思う。

辞書で調べたら？

年収７００万超の層はこんな所見向きもしないのでは？
私なら、DEUXやパークホーム豊洲の方に目を向けますね。

>>66
ツリな気もするけど、真面目に返信すると仮に世帯年収800万だとした場合ここが250で売出したとしても約5500万です。一般的には年収の7倍は背伸びしての購入です。次に世帯年収1000万だったとしてもパークホームズもお部屋選べば買えなくはないが、やはり少し背伸びしての購入ですね。更に上のドゥトゥールはまともな金銭感覚持ってたら検討対象外ですね。

>>67
堅実に購入する人ばかりではないですよ？
金持ちは金持ちなりの見栄がありますし。そして、２５０って少し高めな気がしますけどね。良くても２２０程度では？
そうでもしないとタワマンでも駅チカでもなく、駐車場も平置とはいえ４割。更に共用施設も特に無し。
金持ちが買う要素が見当たりません。

一般的には今の世の中、年収６００万超えは早々多いものじゃないですよ？
ここが中間層より上の層をターゲットにして販売するとは到底思えないんですけど？

投資目的としても論外でしょうし。土地も資材も高いから高価。では下落傾向にある湾岸地区で、
魅力ある設備もないここが売り抜けるとは到底思えませんけど？

それとも貴方が購入希望者で、どうしてもここを高級そして購買層がまともな層が多い、としたいんですかね？

坪３００万くらいだと予想されてるのに、悠長ですな。

まぁそれだと動きは鈍いでしょうから、良いんじゃないですか？

以前、公式HPに、「えっ？豊洲駅近物件が、予算内で買える！？」的な文言があったのが、消えているような気が…
やはり高くなるということでは…

高いと言っても豊洲より高くなることは無いと思います。豊洲は325前後なので、それよりは安くなると思いますよ。

>>68
なぜ今価格が高騰してるのか、そして何故ここご280前後と予測されているのかをこのスレ全て読み返すことを強くオススメします。

220何かで出したらデベはボランティア以下の足長おじさんになっちゃうよ。

2012年当時なら坪220くらいでしょう。
2015年現在は280〜300と予想されています。
さて実際に販売される2016年にはいくらになるでしょう？
価格発表が楽しみですね☆

いくら東雲でも年収600万程度でマンションをローンで買ったらカツカツで破綻してしまうのでは。。
釣りなら良いですが、他人事ながら心配になりました。
共稼ぎ？それとも頭金をガッチリいれる予定なでしょうか？
うちは世帯年収1300万超えてますがローン、管理費、税金等を払ってみると思ったほど手元に現金は残りません。以前のらえもんさんのブログで読者の世帯年収のアンケートがありましたがうちぐらいが平均値でしたし
ご近所と会話をしていても勤め先等から推定するとあながち間違いでないと思うので苦しいとおもいますよ。

>>75
ご心配には及びません。
私は独身者ですし、仮に破綻したら自己破産すれば良いだけなので。
破綻＝無職になる。ということを意味しますので。

頭金なんて対してないので、勿論３５年フルローンです。

連帯保証人を付けないで購入するので誰にも迷惑は掛かりません。
運良く途中で＊＊ば、団体信用保険でローンはチャラ。
相続人はいないので、国庫に入るのか、どうなるのかは知りませんけどね。

購入後は貯蓄もする予定はないので、月１５万程度なら支払いは余裕です。
老後破綻したとしても、最悪生活保護でやっていけばいいので。

難しく考え過ぎでは？失うものがなにもないと、そこまで慎重にはなりませんよ？

私なんか、マンションの設備に仕様はあまり求めないタイプかな。
むしろ、立地を重視する。
また、将来の維持費が超増大しそうな設備のあるマンションはいくら仕様がよくても避ける。
その点、ここは立地駐車場が無く評価できそう。

>>78
確かに、ここ1年位で分譲されたマンションの仕様は明らかに落ちてきてますね。だからこそ、マンションの絶対的な価値である駅近という条件が大切なのかもしれないですね。

坪単価３００万くらいだったら、安いほうじゃないですかね。

>>80
何を軸に安いと言っているのか述べないと答えようがない。

三井に訴訟起こして負けたWコンの住民達って、いまだにパークタワーのネガキャンしてんの？

>78さんのように考える人は増えてきているかも
共用設備が充実していると資産価値が上がるというようにも言われますが、
年数が経てば経つほどその維持管理にお金がかかるようになりますから
いずれば困ったことになりかねないですし。
そういうのはシンプルで良いんじゃないですかね。

豊洲から一番近い物件だから325前後かもね。

ウーン、それは負担増を滞納者なく積み立てられた場合の
話しでしょ。
充実した共用設備の維持費の負担増なら納得感はあるけど
負担増が駐車場などの附属設備の使用料不足が原因となると
もめるのは必定なので、平面駐車場のメリットは大きいと思う。

坪単価300くらいだと思うよ。
タイムマシンが開発されるならパークタワー東雲買うなり、豊洲買うなりするけど。無理でしょ？

坪200万円そこそこだったWコンは天カセエアコン、無垢フローリング、ディスポーザー、
タンクレストイレなどなど、いまのどの豊洲物件も太刀打ちできない設備でした。
そして立地はご存じのとおり東雲エリアでNO.1。
建材費の高騰で値段が上がってるとはいえ、ちょっとやる瀬ないですね。
ちなみに当時坪300万円出せば白金や恵比寿も検討の範囲でした。

Wコンは坪150万ちょっとくらいでしょ。

いまの半額か・・・。
でもちょっと潮目も変わってきたみたいだし、ここが300ってことはないんじゃない？

http://wangantower.com/?p=10797

PHT値下げしたみたいね。
しょせん坪300が限界のまちって露呈したから、ここは220くらいででるんじゃないかな？

Wコンの住人は何かと必死だな。

ここは値下げされるようなことあるんでしょうか。
販売されてみないとわからないことでしょうけど。

駅は近くないけど、買い物便利ですし。
他にない良さもあると思います。

でも、高級路線には思えないですし、
特別な共有施設もなくてシンプルな感じなので
価格は控えめ路線なのではないかなと思っています。

ホームページの雰囲気からも、
あまり高くなさそうな気がするのですが、甘いでしょうか。

Wコンの中古売出価格（スーモ）

82.08㎡　5,150万円（207万円）
82.08㎡　5,080万円（204万円）
81.11㎡　5,280万円（219万円）
86.69㎡　5,480万円（209万円）
82.45㎡　5,480万円（219万円）
86.06㎡　5,790万円（222万円）

築8年とはいえ、立地、仕様、規模すべてにおいてここを上回る東雲No.1物件のWコンがこの値段。
坪300万円とかあり得ないでしょ。

築8年(・_・?)
いい加減すぎる

>>92
元々他の部屋に比べて割高だった部屋に調整入っただけで、逆に値上げも入れてるから全体の坪単価は変わってない。
そして豊洲は新築、中古共にかなり前に300の壁は楽に越えている。今は350の壁を越えるかどうかの踊り場にいるというのが正確なデータです。
だからここが220万なんて淡い期待しても裏切られるのがオチですよ。てか220万なんてボランティア価格は100%ないね。

Wコンは確か築11年ですね。内装の豪華さは未だに目を見張るものがありますが、流石に最近のタワマンと比較すると随所に古さが見えますね。

ダブコンは豊洲から徒歩17分くらいでしょ？

普通に考えれば300超えてもおかしく無いかと。

ある日の伊藤忠都市開発の会議議事録

綜合開発課長「70平米2LDKで5000万円が当物件のターゲットである年収800万円世帯の許容範囲です！」
総合開発事業部長「いまの東京五輪の盛り上がりなら70平米2LDK 6000万円もいけるんじゃないのか？」
綜合開発本部長「じゃ、間取って70平米2LDK 5500万円に決まり！」

というわけで、ここの坪単価は259万円に決定しました。

そんなに安かったら2戸買うわ（笑）
どうせ300超えてくるだろ。

>>95
WコンがNo.1物件と言うのはギャグか何かでしょうか？

間取りを見ればターゲットは自ずと見えてきます。
71㎡3LDK、83㎡4LDKのプランで分かる通り、価格（広さ）を抑えてでも居室は確保して
なるべく都心の近くに住みたい不動産一次取得ファミリーです。
この層の世帯年収は800万円がボリュームゾーンで、物件予算は5000万円です。
となると71㎡3LDKは4800万円（坪223万円）、83㎡4LDKは6000万円（坪238万円）あたり。
話題の湾岸物件で5000万円切る価格はそれなりにインパクトありますし、
売主が云う「私にも買える価格！」のコピーにも違和感ありません。
なにより非タワーで立地条件も良いとは言えない物件はササッと売り切りたいのが売主の本音でしょう。

仮にここに坪300（70平米で6300万円！）出すなら、前述のダブコンの82平米2LDK5000万円で
駅近タワー生活（しかも1千万円以上も安くて10平米以上広い）を送ったほうが賢明です。
※当方、Wコン住人でも仲介業者でもありません

>>103
そんな値段で出てくるわけないじゃん。
ここの土地の取得価額を考えるとどんなに薄利にしたって250以上であることははほぼ確定してます。そんな淡い期待しても無駄だよ。

関係者から聞いた話だと、300位らしいですよ。

300とか言ってる人は、近隣の中古の売主でしょう。
プラウドもビーコンも動き鈍いからね。たまに安いのが売れるけど。
実際にここが250前後で売り出されると近隣の中古にとっては逆風ですね。

すでにパークタワー東雲は350で成約してるよ。

坪単価330万いかないだろうけど、300は超えるよ。

築1年のパークタワー東雲が坪250万なのに、
どういう理由で小規模板状のここが坪300万になるのか、誰か説明してください。
http://wangan-mansion.jp/property/27

>>109
あんた、これだけ相場が動いたこの2年くらい寝てたの？

>>109
築何年だろうと、中古は中古。
新築は、2割増しでしょ。

>>106
250で売り出されることはまずないだろうし、
仮にそうなったら瞬間蒸発だと思うけど、
冷静に考えたら250でも十分高いよねｗ
僅か2、3年前の、しかも財閥系タワマンが坪220、30だからねぇ
相場は恐ろしい・・・

＞111
＞新築は、2割増しでしょ。

ここが坪300になるという理由がこれか・・・。
まあ、説明できないだろうね。

>>113
説明になってるじゃん。
ある断面での新築と中古を比較した場合、それが相場。

＜パークタワー東雲＞　築1年　現在売出価格　72.85㎡／2LDK／5,980万円
【４１階】スカイラウンジ／ソラプラザビュー
【３６階】ソラプラザプレイ
【３０階】ソラプラザヒーリング
【２８階】スカイドッグラン／ゲストルーム２部屋
【２４階】ソラプラザギャラリー
【１８階】ソラプラザヘルス
【１２階】ソラプラザアトリエ
【３階】ライブラリラウンジ／コミュニティセンター／スタディルーム／ソラテラスサンライズ／ソラテラスサンセット／風光庵（茶室）
　○ 【１階】キッズプラザ／リビングラウンジ／ミニショップ／ベーカリーカフェ／ペット足洗場／バーベキューパーク／ファーマーズパーク／キッズパーク／フォレストパーク

＜クレヴィア豊洲＞　新築　予想価格　71.36㎡／3LDK／6,490万円
◎全戸南向き
◎平置駐車場（40台／133戸）

価格の高い理由は新築だからです！　by 114 （笑）

>>115
あんたの世界ではこの数年で資材も土地も値段一緒だったのか？
ただのアホだろ

＞116
あれ？新築だから２割増しなんじゃなかったの？
ロジックが破たんしてますな（笑）

いずれ価格が出れば今までの議論にも決着がつきますね。
楽しみですね。

坪280～290、高層階は300超えってところでしょう。

価格の予想、楽しませていただいてます。発表が楽しみです。
人気が集中する部屋はどのあたりでしょう。
間取りは基本的な田の字が中心になるのか、それで2LDK～4LDKとなると家族構成で選択肢は限られてくるでしょうから、どんな世帯が多くなるかにもよりますか。
広くても83.44平米ということは、プレミアム住戸は特に無いということでしょうか

そんなに安いかな？
伊藤忠って、そんなに弱気なの？

それくらいになりますか。
低層階は意外とやすかったかな。
タワマンの低層なのであまりに高いと需要はなさそうですけれど…。
細かな価格が出てくるようになると議論にはならないだろうなと思います。
とにかく高くなる要素がありすぎるので、不安になるというのがあるのかも。

>>116
笑える。
パークタワー東雲 が今新築なら、幾らと思ってるの？
まさか、当時と同じとか？www

私には逆に高くなる要素が見当たりません。
「豊洲と東雲のいいとこ取り」とは言い得て妙で、裏を返せば「どちらにも遠い」ということ。
豊洲まで同じく12分のスカイズは坪単価250万で格安、かつタワー物件で人気を博しました。
豊洲東雲のマンション人気を牽引してきたのは手の届く価格でタワーマンションが買えたから。
最寄駅から10分以上かかり、タワーではなく豪華共有施設も眺望も期待できない14階建ての
東雲の板状物件にどの程度需要があるのでしょうか？
恵比寿や代官山のように、どうしてもここに住みたい！という立地でもありませんし。
私の予想では新築プレミアを加味しても71平米4,730万円（220万／坪）、Wコンフォートの
中古物件と同レベルの価格帯と予想します。（皆さんに叱られるかもしれませんが　笑）
もし伊藤忠がこれより高い価格で出した場合は苦戦必至、逆にこれより安く出した場合は
瞬間蒸発あっぱれです。

いくらなんでもスカイズの坪250は超えないだろ…
これで250超えるようなら、ビーコンを超えた稀代の割高物件として語り継がれるだろうね。

>>125
>>126
お説ごもっとも。私も適正価格はいくらか？と聞かれたら坪220と答えるでしょう。
しかし一方、他の人が言うように、不動産の相場が上がってるのも事実です。実際パークホームズ豊洲が高い高いと言われながらも着実に売れてますからね。相場が上がってなかったら有り得ないことが起きてるわけです。

というのも勘案して、予想価格は坪270としました。これくらいならパークホームズ豊洲との住み分けもできるんじゃないでしょうかね。

東雲のタワマンが人気ないだけで（それでも上がってるけどね）今、220万で新築マンション欲しけりゃ、足立区か千葉、埼玉まで行かないと無理だよ。

いま建材費高騰で仕様を抑えた新築買うより、東雲エリアなら坪200万ちょっとで中古の豪華タワーが
選り取り見取りです。しかも人手不足を補うために外国人労働者の受け入れ拡大を国が承認。
今後、建設現場では技能実習の名目で多くの「見習い」外国人労働者が派遣されます。
日本人技術者ですら問題が発生している昨今、言葉の通じない「見習い」の彼らを現場責任者が
どこまで徹底指導できるのでしょうか？
将来、東京五輪特需の時期に建てられたマンションは敬遠すべし、などという風評リスクも
頭に入れておきましょう。

>>127
坪270だとプラウドやパークタワー東雲といった築浅中古で条件のいい部屋が買えてしまうので、あえて晴海通りの向こう側の低層マンションを買う人がそれほどいるとは思えません。
湾岸エリア特有の新しい整理された街並みとも無縁の場所ですし（DHLや第一貨物などの大規模な物流施設とも隣接しています）、最近の湾岸エリアの高騰を勘案しても坪220～240程度ではないでしょうか。

>>129
東雲エリアも結構高騰してますよ。
坪200なんて、キャナルコートではWコンの低層くらいしか買えないと思いますよ。

>>130
でも日本人は新築好きだからね。坪30～40ぐらいのプレミアムついても不思議じゃないよね。

>>130
ここが塩浜のクレストシティ(坪244)より安くなるとは到底思えませんが…

キャナルコート住民さんに「晴海通りの向こう側」の評価を聞いてみたいですね。

>>133
お隣り倉庫でいい勝負じゃない。向こうは木場とヨーカドー使えて便利だし。

>>123
売りたい時に売れるというのは、

ローン残債＜中古販売価格

という状況と考えていますが・・・
幾らなんでも今のバブル時期に買ったものが
売却時により高く売れるとは思っていません。

パークホームズより高く出さないのは確かだと思うので、
高い部屋で坪300をちょっと越えるか、位でしょうかね。

でも過去レスにありましたが、公式サイトのトップページにあった
「予算内で買える！？」的な売り文句が消えているのが気にかかりますね。

駅からの距離やオール南向きといった点で、プラウドタワー清澄白河と似てますが価格帯はどうでしょう

そんな回りくどい比較しなくても、ここより少しばかり南側の開放感のあるブランズ東雲の中古価格
の坪単価に20万くらいプラスすれば、おのずと予想できると思うけど。
240万くらいでしょうね。

>>139
なるほどね。それいい線かも。

マンション市場の何が怖いって、坪単価が高くなって物件価格が5年前より1,000万円高くなったにも関わらず、マンションの構造、共用部、専有部の品質は同じどころか5年前より落ちているということですね。
自動車や家電製品の市場ではあり得ないことだと思うのですが…。

更に、景気が良くなれば良くなるほど施工会社が工期に追われて工事も杜撰になりがちです。
本物件に限らないですが、これから新築マンションを狙うときには品質の見極めはとことん追求した方が良いと思います。

>>127
仰る内容に賛成です。土地取得価格は調べてませんが、その程度でないとデベとして成り立たない気がします。日本人は新築信仰が強いのも事実ですし、260-270と予想します。豊洲駅徒歩10分が売りになるのではないでしょうか？順調に売れるかは別ですが、130戸程度ならある程度はけると思います。これが400戸となると全く別の話ですが。

そんなに安いとは思えませんがね。
300は超えてくると思います。

>>139
これが一番説得力あると思うけどなあ。
ほぼ同条件の築浅中古価格で成約が多いものがそこのニーズなわけで、
それに新築とか共用施設とかの分を上乗せしたものが適正価格でしょう。
デベがけっこう強気に来ると仮定しても300は行かないんじゃないですかね。

>>145
意味がわからない
土地取得価格に建築原価と販促費乗せて、利益出ると思ってるの？
回りの中古価格なんて新築には関係ないよ、赤字で売ってくれるデベが存在するとでも思ってるんだろうか？

周辺のマンションに比べ、そんなに高い値段で
土地をかっちゃったの？
それがほんとなら
検討者にとってはドン引きの話しだね。

>>147
そうだね、240とかで買いたい人は江戸川区とかに行けばいいよね

パークホームズ豊洲の価格判明前と同じスレ状態になってますね。あのときも坪280だとか250とかの低価格予想から、300は越えて320あたりだと言う人、坪350は余裕に越えて400とかいうお馴染みの高値煽りと色々でしたがフタ開けたら325でしたね。

今の市況では素人の中古相場分析があまり意味をなさない気がします。デベはまず利益確保、それも郊外より高値で売りやすい都心に近い物件でより利益確保し、郊外の採算悪化を補てんしているという噂もありますし、限界まで高値を狙うでしょうから。

中古相場からしたら坪250と言いたいところですが、坪290くらいは充分有りうると思います。販売時期もPH豊洲とバッティングしないようにしてますし140戸位なら捌けるんじゃないかな。webサイトの豊洲が予算内！とかいう煽りもいつの間にか消えてますし(笑)

149ですが捕捉。PH豊洲はクレヴィアと比較して
三井スーゼネ 5%
免震 5%
規模、共用施設 5%
駅距離 10%
と25%ほど価格上げる要素があると思いますが、クレヴィアは全戸南向きという強みがあり、ツクリエ、完全アウトフレーム、アルコープ備えた余裕あるプランニング、戸数少なめなど価格上げる要素があるので、トータルでは10%から15%位しか下がらないと思います。で、強気10%マイナスなら坪290かなと。

しかしツクリエなかなか良さげですね。

>>150
そのデンで言うと、クレヴィアが上がる要素は
・イオンが近い　　3%
・全戸南向き　　　2%
・ツクリエその他　1～2%

ぐらいで、差引するとPHTからは18～19%ぐらいの下げになるんじゃないでしょうか。強気で行っても坪270ぐらい。

149です。
それだと南向きが過小評価され過ぎかなと。PH豊洲の場合、南は北より１割程度上乗せされていますから、全戸南のプレミアは１割程度、少なくとも5%は乗せる必要があると思います。

別の見方だとPH豊洲は南に限ると平均単価340位でその八掛けで坪272かな。あれ、強気でも290は厳しいか。。280に訂正しますw

デベがいくら利益を確保しなければならないといっても
あまりに頓珍漢な値付けは自分の首を絞めますからね。
駅歩を含め色々な点でPH豊洲とは条件が違いますし
それより高くは出せないでしょうから、
やはり強気でも坪300弱程度というのがリーズナブルに感じますね。

まぁ価格が出るまでが一番盛り上がりますよね 笑

そうそう。どんなに高値で仕入れようが
近隣の近似の施工や立地のマンションの価格
からどれだけ新築プレミア分で上げられるかですよ。
ここなら比較対象はブランズ東雲しかない。
いくらなんでもブランズ東雲の中古より1000万以上
も高値で売り出せるなんて考えないでしょ。
そんな事しても誰も買わないよ。

やはり平均で坪280～290くらいに収まりそうですね。

70m2ちょっとで近隣の中古マンションとの価格差
で1000万を越えるラインは坪270万くらい。
これが上限と思う。

>>141
同感です。
ですが、品質の見極めをとことんしたいものの、あまり詳しくないのでよくわからないかもしれません。
近隣の中古などと見比べてみると良いのかな。

ディスポーザーやら食洗器やら、サーモバス、サーモフロア、節水ローシルエットトイレなどなど、カタカナが並ぶ設備も整っているし、新築で奇麗なら安易に納得してしまいそうです。

坪290なら検討します。
中古は興味ありません。

中古に興味なくても、
買った瞬間に中古になる事を考えてないのかな。
坪290だと、買った瞬間に1500万以上の評価損
になるんだよ。

隣接するビーシティキャナルウィングのここ5年の販売価格は坪145万円～175万円です。
築16年、長谷工物件と単純には比較はできないかもしれませんが、同じ立地、全戸南向きの物件が
70平米、2000万円台で買えることを考えると、その２倍の値段を出すほどの違いがあるのか・・・。

また、ビーシティが賃貸に出した場合の表面利回りは5.3％～7％とのことで、仮にここを坪300万で
購入すると、表面利回りはなんと2％台にまで落ちてしまいます。
キャピタルゲインも考慮して、最低ラインである5％の利回りを得ることを考えると、
物件価格は4,000万円、坪188万が上限ラインです。

さすがに坪200万を切ることはないでしょうが、本来の適正価格はこのあたりかも知れませんね。

ありえないでしょ（笑）

近隣中古ですら300万超えてるのに（笑）

売り出し価格と成約価格の違いが分かってない人

>>159
御助言ありがとうございます。
でもウチの場合リセールは二の次です。
(予算内で)希望の間取りと自由にオプションを選べる方が優先ですので。ツクリエ良いですね！

イオン目の前で豊洲にもそこそこ近いので、長く快適に暮らせそうな点も気に入ってます。

逆にイオンしかないのが嫌だという人もいると思う（ウチの嫁）
まあ、豊洲のAOKIまで行けば良いだけの話だけどね。

>>164
サカガミもビバの文化堂もありますよ～。うちは外出先によってスーパーを使い分けてます。

>161
その近隣中古（というか隣接）が坪200万切ってるんだが・・・。
キャナルコートの物件とは立地、規模が異なるので比較できないでしょう。
晴海通りのこっち側と向こう側って、多摩川を挟んだ二子玉川と二子新地くらいのインパクトがあるよ。

>>164
その気持ちも分かりますよ。まぁ贅沢な不満なんでしょうけどね(笑)

豊洲のタワーの中古は坪300万近いので、PH豊洲が坪325でも、まあ、そんなもの。
でも、ここは東雲。ブランズ東雲は坪225万くらいだし新築でも坪250万くらいでしょ、
ツクリエで1000万も払う殊勝な方はそうはいない。
デベを勘違いさせる事無いと思うけどなぁ。

まあ、期待するのは自由だけど、300は超えるよ。
仕入れ値が豊洲と変わらないし、わざわざ安売りする必要も無いだろうし。

しかも、例の杭事件でコストもかさむから、価格に載ってきますよ。

近隣中古ですら300万以上で成約してるのに、ここだけ激安で売られるわけが無い。
デベはボランティアでは無いのだよ。

豊洲は400万オーバーの成約がちらほら。
徒歩13分の物件ですら350万で成約してる。

売り側論理炸裂の奇天烈な高騰を期待している方が奇異な感じがするけどなぁ。

ここは坪300は有り得ないと思いますよ。パークタワー豊洲の中古の方が安く買えちゃいます。

＞169
仕入値を知ってるの？購入時期も？

全戸南向きと言っても１０階くらいまでは東京トヨペットとお見合い・・・。
坪300万、70平米で6,500万円払って毎日TOKYOTOYOPETの文字見ながら生活するって、どうよ？
4000万円でもちょっと考えちゃうよ。

>>175
坪300なら見送りですが70平米4000万なら0.26秒も考えずに即決します。文字なんて慣れ。

自分は慣れるかも知れないけど（慣れたくはないけど）、人を呼べないじゃん。
ホームパーティーとかしたいじゃん。

300超え確実かと。

リョウショクリカーの看板のある建物のある土地です。
300越えしないとペイしないくらい高額でこの土地を買っちゃったの？

ブランズは豊洲から更に遠くなる上に、お隣りはトヨペット以上の嫌悪施設の巨大なパチ屋で友人呼び難いから嫌かな。
あとはTHE逆梁って感じのひと昔前の外観デザインはフルリノベしても変えられないから、ごめんなさいかな。

時代の流れでパチ屋は放っておけば潰れると思うけどね。てかトヨペットは嫌悪施設なのか…

>>182
失礼しました。書き方悪かったですね。正しくはトヨペットの壁より、リアルに嫌悪施設のパチ屋が横の方が•••です。

300以下なら嬉しいね。

南側直前にそそりたつトヨペットの壁面
がなくなったら、
もろベランダからパチンコ屋という
位置のマンションと、北側がパチンコ屋の
マンションで、友達が
呼べる呼べないの違いはあるのかな。

>>186
勝手にトヨペット無くさないでください。しかもトヨタなくてもまだ間にビルある上にかなり距離は離れてるから（笑）
ちなみに、豊洲から歩いたらパチ屋は見ないで家に着きますね。

駅歩表示ですが、実感としては8分位からちょっと遠いなと感じ始めるように思います。
10分を越えるとけっこう疲れます。たまに歩く位なら良いですけど、
通勤などで毎日使うとなると仕事で特に疲れている日などは辛いですし、
悪天候が重なったら更に辛く感じます。
個人的には駅歩10分を越えたら検討対象から外すことが殆どですが、
当然間取りや環境、価格によっては考えます。
ここは坪300越えないで欲しいですね・・・
豊洲で駅歩10分越えで300いったら世も末かと思いますよ。

>>178
スカイズの高層階を坪245 万で買って、既に賃貸に出している私は勝ち組でしょうか。

>189
スカイズは立地がキツイ。
豊洲・東雲買っちゃうとこのエリアから抜け出せなくなる。
（ただし投資用にキャッシュで買って、8％以上の利回りで賃貸が付いてるなら別）
オレみたいに恵比寿に居住用に買って、海外転勤でローン月額の3倍の賃料で貸せてる人は勝ち組。

もう、坪単価350万で成約してるぞ

>>191
またまた、たった1〜2件の騙されちゃった君や相続で慌てて買った物件を全ての様にしてあっちこっちで煽るのやめてよ。また騙されちゃった君が増えるから、嘘はやめて下さい。それにここはスカイズのリセール検討版じゃありませんので。悪しからず。(キリッ)

あらあら、認めたく無いんですな（笑）

豊洲では４００超えの成約もチラホラでてきてるよ。

>>193
パークホームズ、、、二期二次値下げ予想。
価格改定とも。〜200万円、方角により値下げ予想で価格表あり。
どうなる。(キリッ)

キッチンのユーティリティシンクって良いなと思うのですが、
使わない板は脇にスライドさせて置いておくという状態になるのですか？？
あの上で調理するのって安定感はどうなのかしら？と思う部分もあり。
使い勝手がどうなのかっていうのがイマイチ伝わってこないなぁと思います。

うーん、３００万以下だったら嬉しいんですけどねぇ。
やっぱり超えてきますかねぇ。

>オレみたいに恵比寿に居住用に買って、海外転勤でローン月額の3倍の賃料で貸せてる人は勝ち組。

3倍だったら良いよなぁ。
おれは賃料査定ではローン月額の2倍程度ついたけど、
管理費修繕費、固定資産税と所得税を差っ引いたら純粋なプラスはせいぜい数万で、
借り手が出て行かないリスク、借り手が入れ替わったら替わったで
賃料が今後下がっていくリスク、対して今後必ず上がる修繕費など
諸々考えて売却する方針にしたよ。

てか売っちゃえば？売るなら今だろ。
帰国してからもっと安く新築買えるぞ、きっと。

豊洲の駅歩11分、12分で坪300オーバー？
ないない　笑

と言いたいが昨今の相場では言い切れないね・・
もちろん買い手が納得して買えば良いんだけど
高値掴みも良いところだと思うがな

>>194
パークホームズは200万値下したお部屋は最下層でも坪単価320万。グロスで7800万〜だよ。結局こことは全く競合しない。

>>197
定期借家にすれば良いのでは。というか海外勤務なら決まった段階で普通借家は有り得んでしょ。笑。賃貸に出すのはローンをしてまでするものじゃないよ。
あくまでキャッシュ購入だよ。湾岸でも1Lなら純利益17・8万は堅いよ。