ブランズシティ品川勝島　パート5

ここで2部屋程賃貸物件が20万円程で出ていますね。あくまでも個人的な感想ですが、中々強気な価格だと思います。オーベルもその他勝島のマンションもですが、賃貸としての需要があるのか様子を見守っていきたいと考えていますが、実際どうなんでしょうね。

20万はかなりの強気ですね、階数にもよりますが。モノレール沿線勤務の方にもそれだけの価値があるのかもしれません。

20万円という家賃を払える世帯はまずまずの高所得層にあたるかと思うので、あの立地に家を借りるという選択をするかというと微妙ですよね。
賃貸には向かないような気がしています。

あの～
高いんでちゅけど
安くなりまちゅか？

賃貸の動向って普通に住戸として使いたい人にはあまり関係ないのでは？
前の方も仰っていますが、分譲としての需要と賃貸としての需要は違います。

なので、賃貸で借り手がつかないからと言って売りに出した時も同じ動きになるかと言ったら全然違うと思います。
自分も賃貸に出そうと思ってる人は参考になるかもですけど。

>>155
おっしゃる通りです。ただ、幅という意味では賃貸需要がある事に越した事はないですよね。

最低価格はともかく、立地と最多価格帯はそんなに変わらないと思われるオーベルとブランズで、ここまで販売に差がついたの最大の要因って何でしょう？

二重サッシではないでしょうか？

>>157
値段以外だと、オーベルの方がスーパーやモノレールに近いとか、敷地が広いとか、共用設備が充実しているからじゃないですか。
ブランズは低層の日当たりかと室内仕様が優れているから、何を重視するかでしょうね。
オーベルは後から出てきたので、ブランズやブランシェラの売れ行きを見て、この地域の消費者のニーズに合うように計画した結果ですかね。
最終的には価格でしょうか。環境に優しいより財布に優しい方が嬉しいですからね。

残念ながら、まだまだこの地域には環境配慮よりも低価格を優先する人が多いと言うことですね。

私は広告の上手さだと思いましたね。
何が得なのか何が優れてるのかをアピールするのが上手い。
イオンバスも中止になるくせに当初はデカデカと宣伝してたしね。
広告も、ウィラから鮫洲駅まで出していて、抜け目ない。

東急さんももっと対抗したらいいのにと良く思います。

>>161
確かに、ブランドとしてのTVCMとかより個別物件の広告が必要ですね。草の根活動と言いますか。すみふなんて、天王洲アイルや品川シーサイドでティッシュ配りまくっています。広告代理店に高い費用を払うより効果があるのかもしれませんね。

そうそう。
ブランズはオーベルの売れ行きを見て焦ってもいいはずなのに、ここの物件そのものをアピールするような広告はほとんど出してないですよね。
竣工後まで売らない部屋があったり、故意に残したいの？と勘ぐってしまうレベルです。

ここの物件だけに限らず、東急さんは広告控えめの売り方をする会社なんでしょうかね？

>>157
パンだな。オーベルのMRで配っているパンに何か入っている。また食べたくなるような成分が。。

パン屋とかゲストルームとか、最初は物珍しくて使うけど飽きたらそこまで使わなくなったり予約が思うように取れなくて利用できない設備が多いですよね。
パン屋は開くのが遅くて通勤前には利用できない時間帯だし、パトリアにもうすぐパン屋がオープンするからあまり魅力的ではないね。

>>165
パトリアのパン屋・・・
サンマルクカフェとかなら良かったのに。

>>166
銀座にも店舗があるお店のようですよ。

>>167
ヤマトが福祉目的で作ったパン屋なのね

パン屋なんて、くそまずい店じゃなければパトリアだろうがオーベルだろうがどこも同じような味でしょ。
コンビニパンよりは焼きたてな分美味しいだろうし。

>>163
倉庫の屋上に広告出したらどうですか？

>>170
モノレールからも高速からもろくに見えないけど。
面白いつもり？超つまんない。

ブランズとオーベルの販売差は戦略の違いってことですかね？

戦力の違いと、コンセプトのかと思います。
＞＞160さんが言っている通り、ここの売りである環境配慮という考え方が、
ここを検討する方の多くに刺さらなかったということでしょう。


前にも出てましたが、エネファーム付けるよりその分安くしろと言う方々が多いエリアなんです。

環境配慮を全面に押し出してる感じでも無いですよね？

敗戦処理みたいな物件だな。

＞＞１７４
そうですか？低炭素認定やらエネファームやらパンフレットでもMRでもだいぶ押してましたけど・・・

>>176
環境推しなら、シーサイドや天王洲アイルの物件探してる方に売り込むのがよさそうですね。意外と安いな、なんて思ってもらえるのでは。

>>177
天王洲の物件はエネファーム付きか選べるよ。
元の値段が高いけど。
ブランズは全戸に付けない方が良かったかも。

>>177
最初はみんな天王洲アイルや品川シーサイドを見に行ったんだよ。
でも、高いから勝島に来た。
勝島に来たら、環境配慮より安い物件に吸い込まれるんだ。

>>179
そうですか？
私は自分の予算でシーサイドや天王洲アイルの物件なんて買えると思っていなかったので検討にすら入れてませんよ。
実際、1,2千万高いですから、奮発して何とかなる価格差ではありません。

>>178
エネファームを選べちゃうようだと、低炭素の認定が受けづらいのでは？
そこも含めて、この立地でエコマンションを選択したのが正解かどうかだけど。

住んでみると光熱費が削減できたり快適かも知れないけど、購入までに至らない（至れない？）人が多いのでは？

低炭素認定されていると、税金とかってなにか特典とかあるのでしょうか。
それであれば、購入するきっかけの1つにはなるのかなと思います。
ただ環境に優しいです、光熱費が若干削減できますよ、だけだと弱いですが…。
エネファームについては、イニシャルではいいのですが、のちのち交換という時期になった時にどうすれば良いのだろうと思いました。

低炭素認定、確かローン控除が４０００万→５０００万に増額するのでは？
オーベルに比べると売れ行きが悪い様ですが、品川区でまともに通勤できてこの価格は驚異的だと思いますね。
区の違いがあるとはいえ、周りは＠３００オーバーです。
天王洲のスミフ東品川は続くタワー棟で更に値段が上がる様ですし、勝島のどっちを買っても短期のリセールは問題ないでしょう！

>>183
売れ残ってる時点でリセールは新築価格を下回るのではないでしょうか？
低層階の売り切ってる価格帯の部屋は価値がありますが、
引き渡し後も売れ残ってる部屋はそれだけの需要がないのでリセールも苦労しそうです。そこが今一本踏み切れない理由です。

リセールは、そのときの経済情勢がいちばんのポイントだと思いますよ！
私も数年前、中小デベの竣工後かなりの期間、売れ残って？た物件を購入して、当時は管理費等の運営を心配していたときもありました。
しかし、今査定してもらうと、分譲時よりも高く売れるとのことです。
まぁ、今が不動産プチバブル？感がありますが…
当時の営業さんもいってましたが、建物の資産価値とは関係なく、勢いでバタバタと売れたり、ちょっと悪い噂を流されると買い控えがでてきたり等あるようです。
結局、自分が納得して気に入った物件を選べばいいのかなと思います。

そうなんですよね。。。本当に１８５さんが書いて下さった通りなんだと思います。
その時の情勢次第で、どうとでも成るといいますか。
できれば悪い時でも資産価値があまり下がらないような所がベストなのかな、という風には感じられますが。
いずれにしても自分が住んで、暮らしやすくなきゃ意味ないです。

>>185
査定してる人から言わせるて、リスクはないので最初は高めに言うのが基本です。低い査定のトコに任せないでしょ？

>>187
MRに行くたびに査定をしてくれるので、3ヶ所くらいしてもらいましたが、どこも金額の多少の差はあっても高かったですよ。

というよりも最近の品川のマンション価格の上がり方がすごいですよね。
新築もすごいですが、中古も築10年未満くらいなら、どこも分譲時より値上がりしている印象があります。

勝島だけは例外で、まだ倉庫街のイメージが強いせいか値段がつり上がっていないので、将来のリセールのリスクは少ないと思いますが…。

ただ、現在が全体的に上がっているように下がるときも全体的に下がっていきますので、実用であれば、やはり自分の気に入った部屋を選んだ方がいいのかなと思います。

：
>>188
今の価格は相場を反映して高くなっているので気に入った部屋を買うのがいいですよね。

10年前の新築はどこも安かったから、いまの価格で見ると軒並み中古でも買値より高いですよね。
今売っているのは、ここも含めて上がっているので、景気が変わらないかつ商業ばどに開発がなければ、今後のリセール時は下がるはずです。鮫洲の東京ナイルなんて新築でも坪160万円台くらいかあったはずですから。ここもかなり乗っけています。
私はここを中古で今の価格ではちょっと買わないと思います。新築だから検討しているところです。

中古で高く売れる時は買い替えも高いですから難しいですね。

勝島は天王洲アイルから一駅違いにしては激安だと思います。商業施設も近くにあり生活するにはこちらより便利そうですが、売れませんね。リセールの事を考えると結果的には激安でも勝島の方が高くついてしまうかもしれませんのでこちらを検討しております。

>>190
一駅？勝島に駅なんてねーけど？

もしかして駅ってモノレールのこと？

勤務地最寄りが浜松町なので、モノレールで8分と通勤が楽です。

>>193
そりゃいいけど天王洲とたった一駅違うのにこの値段はお得っていうのには違和感あるね。

>>194
坪単価200って安くないですか？23区だと舎人ライナー沿線ぐらいな気が。

>>194
住む街として天王洲にいまいち価値を見いだせません。リバービューは魅力的ですが！
りんかい線は地上入り口からさらにホームまで5分以上かかりますし、モノレールで浜松町まで10分なら十分便利です。
勝島の価値が一般受けしてくれればリセールバリューも上がっているくれて嬉しいのですが厳しいですかね。

>>196
天王洲のりんかい線はホームから出口までそんなにかからないでしょ。私は2:00くらいで出てきますよ。
勝島は一般受けしないのがネックですね。京急の駅まで近くなるような橋ができるといいのですが。

勝島が一般受けしないのは駅からの距離が理由なんでしょうか？私はそれほど気にならなかったので・・・

いや、どう考えてもお馬さんが理由でしょう。勝島を知らない人でも大井競馬場は知ってるでしょうからね。このイメージだけは改善の余地がないです。が気にせず住む分には何の問題もない話とも思います。

>>199

大井町も競馬場のイメージありますが、安くないですよ。

>>200
ごめんなさい勉強不足ですが、大井町に競馬場ありましたっけ？

一般受けしなくて良い、競馬場も気にならない。臭いしない。通勤8分で、マンション安くて最高！

>>199
いやいや勝島は何かがあるから不人気なわけじゃなくて何もない埋立地だからわざわざ住むイメージがないんですよ。

>>200
大井町に競馬場のイメージなんてあんまりないですよ、大井って名前が同じなだけでは？

>>204
大井ってつくから、大井町に住んでるっていうと競馬場の近くねってみんななります、ていうくらいこの辺りは住民か検討者以外ほとんど知られていないと思います。

>>205

言い換えると、勝島っていって、競馬場を、思い浮かべる人なんてほとんどいない。

>>206
知らないから、いざ物件探すときに勝島ってどこだ？ってなって、大井競馬場のあるとこか…と気づくわけです。私もそうでしたが。

>>205
ならねえよ

>>208
本気？大井競馬場ってどこにあるの？って聞かれたら品川の勝島だよって答えます？

>>208

ここの住人は競馬場ですら大井町にとられたくないとは。。

>>210
208はここのポジではなく、ネガですよ。大井町擁護の発言かと。

>>211
ご指摘ありがとうございます。
大井町って知られているようで知られてないと思い書いただけで、大井町をディスったわけではなかったので勘違いしてしまいました。
そもそも勝島って知名度しても何県？何区？の状態ですよね。

知名度ないから、勝島に住んでますなんてイチイチ言わずに、東京都品川区に住んでますと言うんでしょうね。それか、品川区と大田区の間らへん、とか。

どこの人に向かって言うかにもよりますが
自分だったら、鮫洲辺りと言うかな？もしくはシーサイドまでチャリで5分程度とか？

わざわざ勝島とは言わないかな

品川区民から最寄り駅はどこ？
と聞かれたらアウトだな

何がアウトなの？

大井競馬場を嫌う人が多いですね。
モノレールは本数が多く景色もきれいなので好きです。

同じ価格帯で立地で見栄を張りたい時はどこを狙えばいいですかね？
馬鹿馬鹿しい。

今時随分安い物件ですが、本当に競馬場だけが原因でこんなに安いもんでしょうか。これだけ安いってことは土地の仕入れが激安だったんだろうと思うのですが、安い理由てなんなんでしょうか。地盤が超緩いとか？
私はむしろ大井競馬場のフリマにすぐ出れるって事がメリットに思っちゃいました。鮫洲も近いから免許更新やユーザー車検が便利じゃんって思うし。
地盤がヤバイってことじゃないなら、買いかなと思ってます。
豊洲だって勝どきだって15年前は人が住むところか？と言われてた地域ですから、ここだって15年後にどうなってるか分からないですよね。

>218
豊洲矢勝どきと比較するのはやめたほうがいいよ。
豊洲が人気が出たのは地下鉄＋ビジネス街という吸引力。勝どきは地下鉄＋オリンピック＋中央区ブランド。それと両方とも税金が投入されて街がきれいになったことも大きな要因。

ここは、地下鉄もないし、ビジネス街にも変貌しない。さらに税金の投入も見込めない。
今後もマンションはできるかもしれないけど、それ以上はちょっと望めない感じだと思う。似たような感じで千住大橋があるけどあれに近いと思う。
私はそれでもいいと思って検討中だけどね。

>>219
羽田のせいで高層ビルも建てられないからオフィス一体型の大規模誘致も見込めないでしょうし、開発が進んでもきれいな八潮団地が良いとこだとは思いますね。
それでも23区内に4LDKが手の届く価格帯というのは希少ですし、検討する人は多いでしょうね。

>>218
ここは羽田のせいで高層ビルが建てられないからタワマンも建てられないし、発展するための再開発が誘致できないんですよね。
だから倉庫街から脱却できないので住宅地としての発展は望めない、だから土地が安いんです。
でも、この辺の相場はちょっと前まで坪180くらいでしたよ？その意味では坪200を超えた時点で割高な物件であることは変わりません。

あれ？賃貸一つ借り手がついた？

坪200で駅から徒歩10分以内って、ここか舎人ライナー沿線ぐらいでしょ。

>>223
日暮里のモノレールなら、浜松町のモノレールの方がいいですね。
足立区や葛飾区方面なら他にも比較地域がたくさんありますが、品川区周辺だと勝島の安さが際立っていますね。

>>223
逆に言えば、舎人ライナーより利便性の高いモノレールにも関わらず、同じ価格帯。つまり、環境面では舎人ライナー沿線の駅より劣ってることの証明でもあるんだけどね。
勝島はDINKSならいいんだけど、子供がいるファミリーには環境が悪すぎるよ。

>>225
子育てに一番重要なのは、周辺環境より家庭環境ですよ。健康被害出るなら、品川区の大問題ですね。

>>227
競馬場、夜中の暗さ、飛行機と首都高の騒音、トラックの粉塵、危険な道路、評判の悪い学区の小学校と周囲環境は最悪です。夜現地を歩いてみて、とても奥さんと子供を歩かせられないと判断して諦めました。家庭環境も大切ですが、周囲環境が悪すぎると家庭環境にも悪い影響がでそうです。

>>228
ま、安いから仕方ないね。
もっと金があるならわざわざこんなとこ住まないでしょ。金がないけどとにかく品川区に住みたいひとがそういうデメリットを受け入れて買う物件です。

>>228
まだ未練あるの？最悪の環境と断じた物件を見続けるのは何故？
本当に最悪の環境なら、どんなに安くしたって売れないだろ。
自分にとってのデメリットが他人にとってもデメリットとは限らない。

舎人ライナー沿いと勝島物件を比較中です。
モノレールって、最終が早くてびっくりしました。もう少し遅くまで運行してくれませんかね。
都内かつ4500万円くらいということで、価格的にこのあたりや舎人ライナー沿い、北区なんかを見ています。
ちなみに大手町までなら向こうのほうが便利です。
でも、品川区っていうのにちょっと惹かれてます。

>>235
通勤時間で決めた方が良いですよ。自分は浜松町なんで、乗り換えなし、8分だったから即決でした。終電0時1分、まー終電まで残業は多く無いから良いかと。

同じ23区でも、何区かでそんなに印象違うの？そりゃ、最寄駅聞いて都心だね！ってことはあるけど。30年以上都内に住んでるけど、他人の住んでるとこを何区かで意識したことないけど。

>>238
同じ区でも地域によって全然違いますよ。
港区でも麻布と港南。
世田谷区でも等々力と千歳烏山。
品川区でも大崎と勝島。

>>238
印象を気にするかどうかですね。結局、自己満足です。ローン払うのも、生活するのも、自分はなんですから。

>>235
金町なら住友と竹中の免震タワーが同じ位の予算でも買えますよ。

>>240
その通りですね。老後は田舎でゆっくりしたいので、ばりばり働く時期に快適に暮らせれば、印象はどうでもよいですね。幸運なことに、住んでる場所で判断するような人は周りにいないので。

プライドも人それぞれ。何を大事にするかは人それぞれ。自分は自分、他人は他人。