ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

スミフのマンションは買い替えが出来ないのはどのような理由がありますか？
何らかの理由で、リセールで売れにくいんですか？
スミフは分譲マンション供給戸数が4年連続全国で1位だそうですし、
売れるという事は中古でも需要があると思い込んでいました。

>>202 匿名さん

スミフのマンションは基本的には相場よりも高値販売です。

ただし、シティタワー品川のように特殊要因で激安になることもあります（まぁ今後はないでしょう）。

それと、アベノミクス・オリンピック決定後のような上げ相場の時には、相場より高く買っても相場がそれ以上のペースで上がっていくので、スミフからの購入でもリセールは問題ないと思います。

ただし、相場が停滞もしくは下げ相場の場合には、相場から高く買ってしまうとリセールは厳しくなります。

本来高仕様であるべきのブランドが、低仕様のマンションを供給してますからね。そのギャップは売るとき恐ろしく響くと思います。

>>203 マンション検討中さん

続きです。

スミフだからといって厳しいわけではありません。しっかり価格と場所を見極めれば、リセールに苦労しない物件もあります。

>>202 匿名さん
はめ殺しの窓が時代遅れなんですよ。

>206

はめ殺しって！
時代遅れ通り越して、死語だな。

FIXの窓のことでしょうか？？
どうしてFIXにしてあるのかわからないですが、構造的なものだったりするのでしょうか。
窓掃除とか外側は
おそらくこういうタイプのマンションは定期的にはしてもらえると思うので
汚れたらどうしようみたいなことは心配いらないとは思うけれど。
風通したいっていうのは有りますよね。

>>208 匿名さん

単にダイレクトウィンドウのほうが景色が良く、ダイレクトならFIXにするしかないというだけの話かと。
時代遅れというよりは好みの問題で、リセールに影響する部分ではないですね。

>>203 マンション検討中さん
株式投資の現物買いの鉄則と同じですね。

>>206 eマンションさん
半分青いでマー君が言ってました。【はめ殺しの窓に息苦しさを感じた】と。
で高層ビルにある大企業を退社。
自然の風を求めて律と鈴愛が扇風機を開発するんですよね。

レス伸びませんね。

間取りが悪すぎ。
住友の高値ごり押しもウザすぎ

「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった
9/16(日) 9:00配信


写真：現代ビジネス
世界の「五輪後」を調べてみると…
　前回(「『日本の不動産市場はバブルだ』には、まったく根拠がなかった」)は日本および東京の不動産市場がバブルとは程遠い状況にあることを説明しましたが、このバブル説と同じくらいよく言われる話に、「オリンピックで不動産市場は暴落する」というものがあります。

　断言しますが、これにも全く根拠がありません。

　たしかに五輪を開催した国では、五輪開催の前後で景気が上下することも不動産価格が上下することもあります。しかし過去に開かれたすべての五輪でそうなっているわけではありません。

　私はこれを検証するため、前回(1964年)の東京五輪以降のすべての五輪に関して、それぞれの開催国の不動産価格との関連を調べたことがあります。

　その結果、たしかに経済規模の比較的小さい国や新興国で開催された五輪に関しては、その前後で景気の上下動が起こっており、それは不動産価格とも、かなりの連動性が見られました。64年の東京五輪を開催したときの日本もまさに新興国でしたから、この構図はそのまま当てはまっています。

　しかし経済規模の大きい国、あるいは先進国で開催される五輪は、その前後で景気変動も不動産価格もほとんど変わっていなかったことも、同じ調査で確認できたのです。

　実際、先進国で開かれた五輪の典型である2012年ロンドン五輪後には、英国政府が「ロンドン五輪が不動産市場に与えた影響はなかった」とのレポートをまとめています。

　2020年の東京五輪では、選手村がつくられ、閉幕後はそれが民間住宅として売り出される予定の晴海、勝どきなどのエリアには影響が出ることは予想されます。ただ他のエリアに関しては良くも悪くも影響は出ないでしょう。

　「五輪後の地価暴落」説の根拠の一つに、「2020年以降に建築物資の価格が落ち込み、コストが下がるから」というものもあります。

　ただこれに関しても、現状はまったくそういう状況になっていません。いまどこのゼネコンにヒアリングしても、だいたい2022～23年までは仕事の見通しが立っています。

　また今現在、オフィスビルもマンションも一戸建ても、どの現場でも工事の進捗がものすごく遅れており、通常は3ヶ月で済む一戸建ての建設に4～6ヶ月もの時間を要する状況になっています。これはひとえに建築現場が人手不足だからです。

　建築職人はピークの頃には約600万人いたのですが、2008年9月のリーマンショックの後に大量の職人が引退してしまい、震災復興に伴う建設需要の増加、アベノミクスの需要増のときも戻ってこなかったことで、現在は400万人しかいなくなっています。しかも平均年齢が60代とかなり高齢化していますから、いま現役の職人が引退するとさらにごっそり人手がいなくなるのは確実です。

　そういった状況ですので、2023年くらいになっても建築需要はおそらく収まらないですし、建築費用は下がらないでしょう。

　もちろんこの状況は、建設作業のAI化やロボット化がさらに進み、現場の仕事はほぼ無人、人間がやる仕事はモニタリングくらいにでもなれば一変します。しかし10年後や20年後ならばともかく、2022年や23年までにそこまでの技術革新がなされることはさすがにありえないでしょう。

誰かこのマンション買った人いるの？

ドトールって、ダイレクトでも
開けられる小窓があるのでは？

>>215 匿名さん
私もホント買った人いるのか気になります。
数年空き家だったことや、賃貸だったことはどのように説明を受けているんですかね。

部屋の電気がいくつか点いているので何軒かは売れているんじゃない？

過疎ってますね。。

前田建設が、販売してれば2割は安かったんじゃないかな〜。

>>220 匿名さん
その通りだと思います。
周辺相場を吊り上げたいのでしょうが、竣工済のこのマンションでやってしまうのはどうかと思いますね。
デベなんですから、中古を高値で売ろうと目論む一般人のようなマネはしないで欲しい。

選手村の板マンってここよりも高くなるかな？

ないっしょ？
せめてここ買うかな？w

>>223 匿名さん
選手村よりは駅に近いし、板マンより設備は良いからね。選手村次第で評価が変わるから難しい。。

16F 3LDK 6,880万円〜
って、ぶっ飛び価格だけでなく、現実的な価格の部屋も出てきた？でもドゥトゥールとのお見合い部屋とかかねぇ。モデルルーム行ってみようかな。

スミフ十八番の
「売れてます」しか言わないんだろうなぁ。

キャンセル住戸が出たんで、最後の一戸ですって毎回煽られて、何軒かスミフの物件回って流石に慣れたわ。

どんだけキャンセル住戸出ているんだっていうの。ここの営業は本当に信用ならん。

>>226 匿名さん
こう言う書き込みが多くて住友不動産から買うの怖くなったわ。。

>>227
そういう輩（客ではない）はこっちからお断りだわｗｗｗ
ってスタンスだからね。

顔色と財布を覗き見ながら出し入れするし、
買えもしないのに興味本位でプレミアムルーム見られても困る、
相手するだけ時間の無駄ってことなんだろうね。

ただ商売のやり方として間違ってはいないし文句言われる筋合いもないし、
長期販売含めた独自路線を貫いてる結果が今の快進撃、好決算に繋がってる訳だしね。

個人的な意見として三井と住不が並んでて選べる状態なら間違いなく三井を選択するけど、
豪華なエントランスや個性的で黒光りする躯体が突き刺さる客も当然いると思う。

スミフのお得意様はいわゆる情弱な富裕層だと思っています。

また、営業が変わると言うことが全然違うし、何が本当なのか信じられない。不信感しかない。

スタンドプレーが多くて、話していて疲れる。

>>230 マンション検討中さん
姑息だ

>231

まあ、そういう会社の体質も判断材料。

>>230 マンション検討中さん
ということはカヤバだったのかなぁ。

>>225 eマンションさん
最初から3LDKは6880万円からだったかと。

住友不動産のマンションをいくつか見てみましたが、他のタワー物件では構造が公開されたままなので、こちらだけの対応なのかと思います。
同時にQ&Aも開けなくなっているので、そのうちなにか免震ダンパー関連について言及されるのかもしれませんね。

週刊新潮にもこの話題が載っていました。

ダンパー該当‼️

>>238 検討板ユーザーさん
この時期の湾岸マンションは仕方ないよ。逆にKYBじゃないマンション探す方が大変でしょ。

そんなことはない。パークタワー晴海、KTT、クロノ、ティアロ、SKYZ、BAYZ、MTGはKYBじゃないし、逆に湾岸でKYBなのはココとドトールくらいじゃないの？(あとシティータワーズ東京ベイはどっちだっけ？)

>>240 匿名さん
圧倒的トップシェアの製品を使わないそのマンション群って逆にどうなのよ。。

>>241 匿名さん
そのトップシェアの製品が一番やばかったってことが証明されたのに、まだそんなこと言っているの？

>>241 匿名さん

シェアより信頼性が大事だと思います。

高シェアということは、この問題が起きるまでは信頼性が高かったという事ですよね？そういう製品を採用していたデベの姿勢自体は評価すべきではないでしょうか。その姿勢はダンパー以外の部分にも出るわけですから。

マンション施工会社では長谷工がシェアNo.1ですね。
シェアと信頼性は無関係ですね。

こちら人気なさそうですね。

昨日ティッシュを月島駅でいただきました。

物は良さそうだけど、なぜ人気無いんですか？

完成して数年になるのに、新築で売ってるんですか？
風通しとかしてないと部屋が傷む。配管とかも心配。
今晩も全く電気が付かないんですが誰も買ってないんですか？

もともと前田建設がドゥトゥールの目の前にこのタワマンを建てたけど、分譲にしろ賃貸にしろドゥトゥールより割安な水準で市場に放出されることは間違いなかったから、
それによる価格破壊を恐れた住友不動産が一棟丸ごと買い取って2年以上放置してたってこと？
今になってようやく売り出してるけど、ドゥトゥールと重複するような階数・プランは意図的に売り止めしてる（と住友の担当者も明言していた）し、あったとしても坪450弱とかのとんでも価格で出していて、本気で売る気が無いことがわかる。
「この価格ならドゥトゥールの方が良いよね」って思わせるための販売戦略？そんなのありなの？
法的な良し悪しとかの話ではなく、日本を代表するデベロッパーとして、自社フラッグシップを完売したいがために他の物件をこんな粗末に扱うのってどうなの？
3年も放置されてたせいか、マンションが息をしていないような感覚を抱きました。
仮にドゥトゥールが完売したら、今度はこちらの完売に力を入れるのかな？住友は価格を下げないという話が本当なら、あのとんでも価格の部屋はいったいどうなる…？

>>250 マンション検討中さん

ドゥトゥールの完売は多分無理かな

駅直結ビュータワーも絶賛販売中

ちなみに物件自体はもともと賃貸仕様だったという噂もありながら、中も外もドゥトゥールに近い雰囲気で造られていて、全然悪くないです。
住友が一棟買ってから共用部などをやり替えたのでしょうか。
本家ドゥトゥールとの比較では、豪華な共用施設がほぼ無いという点が価格にどう影響されるべきか。
私自身、大浴場やジム、パーティールーム等があるならその方が嬉しいですが、中にはそういうのは一切無くて良いからもう少し静かに暮らせるようにサイズダウンしてほしいという人もいるでしょうか。
その辺りの施設がベイサイドタワーには明確に欠けているにもかかわらず、戸数が少ないから管理費はドゥトゥールと変わりません。

総論として、部屋タイプによっては今から購入しても良さそうなものも一部ありましたが、住友不動産の販売姿勢として、こちらの物件をドゥトゥールと比較して明確に劣後させているところを見ると、なんかこの物件の購入者を大切にしてくれなさそうだなーという不安がかなりあります。
竣工後3年以上経過済みという点も気になりますね。築後未入居とはいえ、時間の経過とともに物件価値は落ちています。
他に検討されている方の意見も聞いてみたいです

先週モデルルーム見学に参りました。
眺望のいい南向きの物件がほぼ完売したそうです。

南は確かに眺望がいいですからね。
その方達がもう住んでいるのですか？あの真っ暗なマンションに？

ちょっと考えただけでもネガティブな点が結構ありますね。
・タワーマンションは新築から10年間が一番美味しいのに、新築価格で買っても一番美味しい時間の3分の1を味わえないのは気分的に痛い。
・あまり意識しないが使ってなくても建物の残りの寿命は既に確実に短くなっていて毎年資産価値も落ちている。これを金額に換算したらかなり大きい。
・６年ちょいしか住んでなくても中古で売るときは１０年落ち扱いされるから不利。
・空室だった期間は人が住まずに放置されていただけに、内装、設備などの劣化が進んでいる。夏に換気もせずにいたらカーテンがあるとはいえ部屋の温度はいったい何度になっていたのだろうか。温度、湿度変化が大きいとクロスの剥がれが早くなるが、表面化するのは数年後なのでスミフに直してもらうこともできない。
・33階建とドゥトゥールより低く規模も小さいためどうしても格下感があり、中古になったときの物件評価額は低くなる。駅距離も少しだけ遠い。
・既に眺望のいい部屋も残っていないようなので、あえて高いお金を出す理由も見つからない。
・ドゥトゥールの初期は眺望のいい高層でも坪３３０万円と安かった。こちらの方が築年数が新しければ世間相場の違いと諦めもつくが、築年数はほぼ同じ。
・スミフ物件は第1期が一番割安で美味しいと言われるが、ここは値上げしながら売ってきたドゥトゥールの続きみたいなものだから、それも無い。仮に購入を見送っても後悔することは無さそうだから、見送る人には安心。

ここは、ダンパー強度が足りないあの物件ではないですか？

ダンパーは正規品に交換するんでしょ。ドゥトゥールは既にやってるし、ここも間もなく

これ読むと結構安いようなことが書いてあるが、そうなの？

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20181119-00104104/

この人、最後の方にHARUMI FLAGは売り主が東京都とか、間違った事書いてるし当てにならないね。

>>261 匿名さん

時価だからとか、広告記事だとかは置いといて、事実は3LDKが7000万未満で買えるということであり、まぁこの立地なら納得感あると思うけどね。

ドゥトゥールとの兼ね合いでまだ本格的にプロモーション打ってないけど、スミフのいつもの調子で淡々と売れてくんだろうね。

時価って客見て決めるという事はあるんですか？財閥系は客の属性を見てきめるといいますが、新宿の物件見ていると複雑です。

>>263
7000万として70平米3LDKで坪330、これならまあ許容範囲。
60平米なら坪385・・・
常識の線で20坪66平米3LDKだと坪単価350万、この辺りかな？
中心価格帯なら納得だしもっと売れてるはずだから当然スタート価格のはず。
今は絶句するような間取りも少なくないからしっかり確認したほうがいいよ。
それを分かってるから >>260 の書き手も平米数を明らかにしてない（できない）んだと思うよｗ

しかし安いですよね。

>>266 匿名さん

3LDKなら70m2はあるよ

「売主が東京都」っていうのは、分譲会社の前の売主の話でしょ。シティタワー品川についても同様の書き方してたから、そういうことかと。
この記事見て決意固まったわ。お先に買わせていただきます。
ちなみにダンパーもさすがに住友の物件は即座に交換が始まっているので、懸念材料にはならない。

>>268 匿名さん
確認したら66m2もあったわメンゴ
でも角部屋で、各部屋の形も良くて、廊下短く効率性高い間取りだから66m2以上に広い感じはする
収納はちょっと足りない感じするけどね
別途トランクルームあるみたいだけど、その広さは含まれてるのかな？トランクルーム0.72m2とは書いてあるけど

櫻井氏はいつもスミフ物件を持ち上げているから、さっきの記事も話し半分で見ておけばいいよ。
ドゥトゥールを売るためにスミフが買い上げた物件だし、そこまで魅力的な物件には見えない。

爆安なのは、新古物件だからですか？

安くはないだろ。
安くて坪350万円弱で、ドゥトゥールの低層階中古と変わらない。
規模感や共用部はドトールの方が上だろうから、あまりお得感は感じないかな。築年もドトゥールと同じだし

お先に買わせて頂きますって笑ったわ。
どうぞさっさと買ってくれ（笑）割高だけど。

最寄り駅は？

>>274
嫉妬乙。買えない人の僻み、気持ちが良い

だから、さっさと二つでも三つでも買ってくれ（笑）
買えるんでしょ，こんな高くても余裕でさ、ある意味羨ましいわ。
さっきまで一軒明かりが付いていたけど、今は真っ暗。
住不も良いお客さんで喜ぶでしょう。太っ腹（笑）

ドトールみたいな管理がオワッてる物件でも（絶対売れないのに）中古で坪400前後で売り出してるおめでたい人がいる中、
ド派手な共用施設は無いもののしっかり品良く作られたベイサイドタワーが坪350なら、こちらを買うかな。
良い意味で地味なので、多分こちらにはドトールのような勘違いした住人は住まないでしょうし、管理も失敗しないような気がします。
マンションは管理で買えと言いますが、見誤るとドトールみたいになりますからね。
ド派手なエントランス、スパ、ラウンジ等はそういうわかりやすいタワマン施設に憧れがちな層を呼び寄せちゃいますからね

そうは思わない人が多いから売れなくて真っ暗のマンションになってるのでは？

そもそも入居日は来年ですよ。
今住んでいるのは多分定期借家その一軒だけです

その通り。
購入者の入居は来年から。
マンションかなり見てきたし買ってきたけど、ドゥトゥールより良さそうだよ、ここ。

んーーー

どっちもいらんかな笑

完成して数年経つのに購入者の入居を止めてるのは何故？
購入者にしても早く入りたいでしょうに。意味不明。

>>283 マンション検討中さん

ドゥトゥールがあるからでしょ

これはちょっときついね。北側、南側ともにお隣さんとの距離が近すぎる、、、

ドトール程の規模は望まず余計な設備もいらないという人にはうってつけの筈なんだが、なぜだか管理費が高い。。

ま、総合的に勘案した投資判断としては「買い」ってことで。

好きなだけ買ってくれ、何なら残り全部。

>>288
既に抱えているポジションがあって、ここを買えない人なんですかね。
何でこのスレッドを覗いているのでしょうか。
ま、投資に明るい人ならこのマンションは「買い」ってことで。

投資対象として買いの理由を知りたい

>>291
投稿数を増やして、人気があるように見せかけたいだけ、営業マンの相手するのは無駄

人気あるならとっくに売り切れじゃない？
住み不に一棟買いされて、ここの運命も迷走中。

ドトールの前の人道橋ができれば勝どき徒歩10分圏内になるし（ホームまで10分ではない）、24時間マルエツも使えるしトリトンも近いし結構いいんだけどね。2号線開通して南西側はちょっと煩くなっちゃったのが残念。なんでTTT周辺と違ってあの辺は透明な囲いがないんだろう。あれで相当騒音軽減できるのに。

坪450なら考えものだが、坪350切るようなら即決じゃないか？
知名度の無さと住友の販売方針のせいで不相応に割安に放置されてるから、そこそこ投資妙味あると思うけど。

今日も真っ暗なマンションでした、窓くらい開けないと中が傷むよ。
買った順から入居すればいいのに、買った人よく黙ってるな。

>>293
環二にあの囲いが無い理由が知りたいです。
あれがあると、車が走っているのに音が聞こえないほど静かなので、晴海にもほしい。

>>295
＞買った順から入居すればいいのに
意味が分からん、買った順から入れるだろｗ
入ってないのは購入者がいないってことだよ・・・
賃貸時からほとんど灯りついてなかったしガチでゴーストマンションｗ

ただ契約後に占有部分の仕上げを施すはずだから、
引き渡しは2～3か月後になるとは思う。

いや、だから、初回契約者が入れるのは来年1月下旬からなんだって。
どうしてもネガティブなこと言いたい人がいるようだな。

ここって，新築扱い？中古扱い？建って三年近い物件だし。
入って不具合出たらなおしてもらえるの？なんか規程ありましたよね。

>>299 マンション検討中さん

専有部分は入居2年以内直してもらえるらしい

新築マンションとは言い切れないですよね。

記憶が不確かなので調べてみました。

https://sumaikurashiouen.com/2017/03/14/minyukyojuutaku/

調べた結果、

・建築後1年以内
・建築後に未入居

だと新古物件。そして中古住宅は、一般的に建築後2年経過しているか人が住んだ建物。どちらかの条件に当てはまっていればいいので、2年経過しているなら中古住宅になります。
ここは3年経過しているようなので、中古になります。