| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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901
契約済みさん
付近で駅遠くない物件って
今売ってるのひとつだけやで
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902
匿名さん
899
カッカしない方がいいですよ。
所詮、無記名の自由書き込みですから。
真意の程、または真実、なんら不確定ですから。
遊び半分で読み、書いて下さい。
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903
契約済みさん
ニッポから別件で連絡があったので、11/29の説明会について聞きました。２割戻ってくるのか聞いたが、まだ社内の方針は決まっていないようでした。どうやら、２割取得を目的とした購入があったみたいで、なんとか。。。。
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904
契約済みさん
二割取得を目的としたかどうかって、
どうやって判定すんの？
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905
匿名さん
建ててしまえばいい、売ってしまえばいい、というNIPPOの企業姿勢が問題です。契約者も周辺住民もNIPPOのために苦労させられているのです。
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906
契約済みさん
それ以前に、契約書に書いてある事項を
決まってないって・・・
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907
匿名
認証保育園に行かせる予定だった方、気落ちなさらず頑張ってください。他意なし。
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908
匿名さん
906
だから、無記名の自由書き込みに一喜一憂したらアカンて。
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909
匿名さん
民事調停というのもあります。法テラスで相談できますよ。
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910
匿名
いいなぁ～一千万円の手切れ金！曰く付きの物件とおさらば。
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911
匿名さん
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912
匿名
新築を解体して、おそらく建て替え。どんだけ資源を無駄遣いするんだ？デベの強引な建設が招いたツケだが。
購入者だって、マンション建設反対運動はつきものだとか、タカをくくって契約して結局、入居できない状況になった。
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913
匿名さん
>>912
周辺住民の方たちは建物の解体のときにも反対運動をするんでしょうね。
この場所が廃墟とならずに活用されることを望みますが、それがいつになるか。
10年後にでも見に来ようと思います。
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914
匿名さん
買う人がいるから悪いとわかっていても強引に建設を進めるんでしょうね。
自分たちの利益ばかり優先して、入居者や近隣のことは後回し(もしくは無視)なんでしょうかね。
業界全体の体質なのか、一部デベロッパなのかはわかりませんが、改善して安心して住める住宅を提供して欲しいです。
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916
契約済みさん
>>906
ちゃんと契約書読んだ方がいいですよ。今回は二割は厳しいと思います。
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917
匿名さん
もうここの建て直し期待せず、
すぐ近くの後楽園駅前再開発を
検討したほうがいいのでしょうか？
そろそろ解体が始まるそうですし
ただ、再開発もかなり昔から
反対があるようなので不安です
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918
匿名さん
10年前も東京都建築審査会に建築確認取り消し裁決をもらったのだから、3年前にゆとりのある計画にして周辺住民と合意してすすめればよかった。文京区もNIPPOに徹底指導をするべきだった。
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919
物件比較中さん
>>917
建て直しはもう待たなくていいかなと考えています。
この場所に建てても大規模修繕も満足にできませんし、この周辺の住居の建て替えも進まないでしょう。
住み心地のいい地域にはなりませんよ。
再開発はどうでしょうね。
今後の状況を注視したいですが、これから開発をするという時期の悪さ、事業費の増加、周辺住民の反対などから待つ価値があるかどうか。
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920
匿名
契約書のどの部分で
2割バックが難しいと思ったのですか
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921
匿名さん
急坂の拡幅工事も途中ですね。
急坂も元どおりの狭い道に戻さないとね。
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922
匿名さん
NIPPOにも東京都建築審査会から裁決書が送られて来ましたか？
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923
匿名
この土地更地にして文京区が買い取ればいい。文京区は比較的財政積立金あるから。公園にして、その経緯を記念碑に書いて。
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924
匿名さん
>>919
レスありがとうございます
そうですよね、今後も揉めない保証ないですし
すっぱり諦めたほうがよさそうですね
ただ、文京区で複数路線利用可能で
駅近となると、かなり限られるので
今は周辺区域も検討しながら
出てくるのを待とうと思います
オリンピック後になるかもですが…
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925
匿名さん
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926
物件比較中さん
>>924
いまは時期が悪いということもあるので、今回の機会損失は大きかったですね。
付け加えると、建て替えをするとしても絶対高度制限でのボリュームダウンは避けられず、周辺住民の望む設計にするなら、さらに価格や維持費用に跳ねます。条件は大幅に変わらざるを得ないのではないでしょうか。
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927
匿名さん
つまり3年前にボリュームダウンするべきだったということ。22メートルの高さ制限がかかることがわかりながら建ててしまえばいいやという企業姿勢が誤っていたのでしょう。
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928
匿名さん
知り合いがここ買ったが、取り消されても二割バックだから儲かるし、損はしない！と言ってた。
二割狙いは、実際にあるよ。
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929
匿名さん
そういう判断で係争中の物件を買うか
開発業者と同じレベルだな
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930
匿名さん
>>927
言いたいことは十分伝わったので、そろそろNIPPOのスレに行ったらどうです？
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931
匿名さん
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932
契約済みさん
ＤＩＫマンションの建替えはいつの予定なのですかね？
クレヴィアになるなら一般販売はあるのですか？
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933
匿名さん
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934
契約済みさん
＞９３３
すみません。
再開発の話が出ているので、こちらも参考にしたいんです。
今住んでいる賃貸解約の通告を既にしているので、
引越し先を探すにも今後が見えないと辛いので…。
こちらの都合で申し訳ありません。
どちらも直近の話ではないとは思われますが、
わかる方がいらっしゃったら教えてください。
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935
匿名さん
小石川大神宮のビルも建替えかい？
富坂診療所とかBMLとか退去したよね。
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936
匿名さん
>>934
賃貸だったら今の所にしばらくすみ続ければ、解約取消し出来そうな気がします。
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937
匿名さん
NIPPO は、二割バック＋α の検討をしてるのかとオモタら、
二割バック - α の可能性があるってこと？
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938
匿名さん
二割からプラスもマイナスという記載も見当たらない。
だから二割からプラスもマイナスも無い。
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939
契約済みさん
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940
契約済みさん
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941
匿名さん
2割の迷惑料をもらって、4年後に新しくできるルサンクの優先権と価格優待となるのでは。
青山のマンションと同様の対応であれば。
時間というものには代えられないにしても、それはそれで、良いのではないでしょうか。
今後、近くの古い家を買収して、もう少し敷地を拡げれば尚更。
ロータリーも作れるし。
付近の区画整理も大事な行政業務。 居座る権利は新しく作る権利よりものすごく高いわけでは無いはず。ただ、声が大きいだけ。震災の減災も大事なはず。
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942
匿名さん
＞居座る権利は新しく作る権利よりものすごく高いわけでは無いはず
高いに決まっているでしょう。
地権の話でしかなくて、現在の権利者に対して条件を調整のうえ権利を譲って貰うしかない。
行政の都合で地権者の要望を無視して区画整理するとか許されるわけがない。
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943
匿名さん
しかしこの決定、近隣住民とNIPPOが泣いて契約者だけ笑う感じですよね。
近隣住民は何年も闘ってきたのに廃墟が残る可能性もあり、NIPPOは一番悪いにせよ大赤字。。。
2割バックなら本音では契約者はみんな満足ではないでしょうか。幼稚園問題とかおっしゃる方はいますが。
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944
物件比較中さん
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945
物件比較中さん
朝日のスクープっぽい感じになったけど、
フジは、ドキュメント風にまとめる？
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947
匿名さん
>943
そうですね。日置弁護士の書面では、建築審査会は、避難階のことだけを問題にして建築基準法違反と判断したと読めます。
つまり、請求人側が主張していた日影の問題については認められなかったということかと思います。
これにより、事業主が建物を放置していたとしても、誰も住んでいないのであれば、避難の問題は発生しないし、その他、交通量云々の問題も起こり得ない。日影の問題はないと審査会が判断している以上、近隣住民は建物の取り壊しを要求することの正当な理由を失ったことになるのではないでしょうか。
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948
匿名さん
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949
匿名さん
榊淳司オフィシャルサイトで、ルサンク小石川が取り上げられている。
すべては「消費者軽視」体質に起因するそうです。
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950
匿名さん
>>947
建築審査会は、建築確認の時点での建築基準法に基づいて判断している。
いまは、２２メートルの高さ制限がかかっている。それに基づいて日影被害についての判断もされる。
>>949
すべては「消費者軽視」体質に起因する。
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951
匿名さん
>>947
廃墟は残るというか、今後の事業計画が立って周辺住民と合意するまでは今のままにするしかないんじゃないですかね。
まず建物の解体撤去にも相当数の工事車両の出入りがありますし、それの申請にもかなり手間がかかる。
建築時のルートも使えないだろうし。
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952
匿名さん
違法建築物なので、取り壊すしかありません。
日照被害もありますし。
ＮＩＰＰＯがやらないなら、行政が取り壊すだけ。
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957
匿名さん
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958
匿名さん
22メートル高さ制限を遵守せず建設を強行するから、このような結果になった。NIPPOは被害者と思っているかもしれないが...
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959
匿名さん
>>952
タヌキの森と同じようにならないことを願うだけです。
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960
匿名さん
（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件を知りながらこの事態になったのはNIPPOの判断の誤りによります。新日本建設より問題です。
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961
匿名さん
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962
匿名さん
22mを守らなかったからではなく、避難経路に不備があったからで、避難計画をまともに設計していれば今回のような事態にはならなかったのではないでしょうか。
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963
匿名さん
>>962
日置弁護士の公開している文章ではそうなりますね。
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964
匿名さん
いや、22メートル以下の高さにしていれば避難施設を治してすぐに竣工できるが、高さが2階分超えているので治せないのだよ。
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965
匿名さん
>962
傾斜地なので、どこを地上1階と解釈するかが争点だったのでしょうか。
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966
匿名さん
坂の上から見て8階24メートル超えなので
坂の下から見たら実質10階建て30メートル超えですよね
坂下の民家からしたらさぞ巨大でしょうね
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967
匿名さん
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968
匿名さん
>>965
東京都建築審査会の9月7日の口頭審査の筆記録を見に行けば？
審査会事務局で教えてもらえるよ。
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969
匿名
この物件は、
『１階の大型駐車場が避難階と認められるかが争われた。
建築審査会は、駐車場と地上との高低差が２・５メートルもあり、
直接の通路が車用のスロープしかないことなどから、
「避難時に有効に機能するとは認められない」と指摘。
避難階段などの設置を求めた都建築安全条例違反と判断した。』
上記理由によって、建築確認の取消が決定さえたのですよね。
建築設計業界46年、メトロポリタン庁舎含め大型物件多数経験者
避難経路等は非常に大切です
タワマン等で最終避難時間（警報から最後の避難者が避難完了する時間）が優に2時間を超える物件がざらです。
不動産の重要事項説明書の説明義務内容にも記載はありません。
購入者の方も購入検討中の方も、一度考えられたほうが良いと思います。
参考ページ
http://kennchiku.xyz/monomousu/%E9%81%BF%E9%9B%A3%E5%AE%89%E5%85%A8%E6...
私の経験に照らしてお話しすると、この物件はお勧め出来る物件とは思えませんが！
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970
匿名さん
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971
匿名
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972
匿名さん
>>969
素人からするとどうしても非常時のことまで
なかなか深く考えられないので
とても参考になりました。
売主や仲介がそういったことまで説明してくれると助かりますが
自分たちで調べるしかないですよね
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973
匿名さん
NIPPOは一級建築士事務所の登録もしている。避難施設の問題は社内の資格者が見てわかってもいいはずだが。
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974
匿名さん
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