東京23区の新築分譲マンション掲示板「ル・サンク小石川後楽園（3）」についてご紹介しています。
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ル・サンク小石川後楽園（3）

匿名さん [更新日時] 2015-11-19 09:37:27
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ル・サンク小石川後楽園
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/


所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：3LDK
面積：85.98平米
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット
施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ




[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2015-10-11 09:24:19

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  1. 101 匿名さん

    >>99
    東京都建築審査会で
    審査請求人らの訴えが認容されて
    決着すると思われます。

  2. 102 匿名さん

    それって行政処分に該当しないの？
    処分取消訴訟を提起できそうだけど。

  3. 103 匿名さん

    >>101-102
    契約者はどうなんです？
    待たされ損ですか

  4. 104 匿名さん

    94
    重説のときに言ってるのではないですか。

  5. 105 匿名さん

    建築審査会の争点は？

  6. 106 匿名さん

    地下の避難経路とHANAREの窓先空地かな

  7. 107 匿名さん

    避難経路に不適合があるなら引渡しを受けられませんね

  8. 108 匿名さん

    104
    重説ではそれまでの紛争の経緯や、建築確認が取り消される可能性については説明があったけど、建築確認の執行停止で工事が中断する可能性や、訴訟にまで発展した場合に工事の中断が何年も継続して引渡しが遅れる可能性、その場合に補償がされるかどうかについてまでは説明されなかった。
    もしそこまで説明されていれば購入を躊躇う人も出てくると思われるので、それって「重要事項」なんじゃないでしょうか？

  9. 109 物件比較中さん

    HANAREって、建蔽率を使い切るために作ったの？

  10. 110 物件比較中さん

    説明されていれば購入を躊躇う内容こそ重要です。説明が不十分です。NIPPOには誠実な対応を求めます。

  12. 111 物件比較中さん

    引渡し遅れに対する補償の
    前例はありますか？

  13. 112 匿名さん

    区長は再開発などを中心に街の開発を推進する立場、藤原区議は絶対高さ制限をより厳しく適用して立て替えや新規建築を制限しようとする立場で、どちらかというと対立している。区長と区議は社長と社員みたいな関係にはないから、違う主張をすることには問題ない。



    ただ、藤原区議のそのブログでの発言はあまり好ましいものではないね。

    これはこのマンションの話というよりは、それについての紛争に関与している文京区の区議の話になるので、本スレに邪魔なレスであれば読み飛ばしてほしい。

    違法建築にご用心
    http://m-fujiwara.net/2015/10/16/%E9%81%95%E6%B3%95%E5%BB%BA%E7%AF%89%...

    藤原区議のこの記事は前半は複数の区外のマンションの話なのに、後半は文京区の物件の話にすり替わっている。
    これらはそれぞれ経緯がかなり違うものであるんだが、問題は最後のほうで違法建築を取り締まるべきだみたいな言い方をしている部分だ。

    文京区の絶対高さ制限では、特例として同程度の高さ、同程度の内容での一回の立て替えは認められてはいるが、藤原区議はその特例に制約をつけようとしており、どちらかというと取り締まるためのルールを作ろうとしていた立場なんだ。その立場の人間が、「違法は違法、ダメなものはダメということを再確認するしかないのです。ダメ出しする側からすると、遠慮なく、情け容赦なく、ある意味やりやすいとも言えますが、しかし困った時代です。」なんて言うのは、正直、好ましい発言ではないと思う。

    なお、重要なことなので補足すると、既存不適格は違法ではない。
    ただ、立て替えなどの際に一定のルールに従わなければ違法となる要素はありえる。
    そのルールを作る側の人間が言ってはいけない発言だということ。

    文京区議会の議事を呼んでいない人向けに説明すると、絶対高さ制限について議論されていたころの区の建設委員会において、藤原区議は以下のような意見を持っていた。

    　①文京区の町並みを守るために高さ制限はすぐにでも適用すべきだ。
    　②立て替えにあたっては近隣住民との協議を必要とすべきだ。
    　③高さ制限の実効性を高めるため立て替えの期限を（たとえば10年などに）定めてそれ以降は絶対高さ制限を適用するなどのルールの明文化を求めていた。

    文京区の絶対高さ制限によって後付で既存不適格建築物件になったおそれのある物件はかなり多くあると推察される。（建設委員会会議録(平成25年6月10日）時点で467件ほど郵送とある）
    ルールの制定や取締りに関与する人物は、発言に慎重を期すべきだと思う。




    区議会の議事は長いので、興味がある人は「藤原委員」とかで検索すると藤原区議の意見をおいかけやすい。

    建設委員会(平成23年9月26日）
    1　理事者報告
    (1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第1次素案）について
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h23/233teirei/kensetu11...

    建設委員会(平成24年2月29日）
    (1)　絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第2次素案）について
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/241teirei/kensetu12...

    建設委員会会議録(平成24年9月26日）
    1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第3次素案）について
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h24/243teirei/kensetu12...

    建設委員会会議録(平成25年6月10日）
    1)絶対高さ制限を定める高度地区の指定（第4次素案）について
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h25/252teirei/kensetu13...

    建設委員会会議録(平成26年2月28日）
    2)絶対高さ制限を定める高度地区の指定について
    http://www.city.bunkyo.lg.jp/kugikai/kaigiroku/h21/211teirei/kensetu14...

  14. 113 匿名さん

    112は >>97 へのレスです。

  15. 114 匿名さん

    藤原区議に目を向けたい人の意図は知りませんが。藤原区議がル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定をブログで知らせているのは意義があると思います。その他の区議が知らんぷりしていることの方が問題。勉強もしてないのか。

    そもそも東証一部上場のNIPPO（1881）が報道発表していないのは適切ですか。重大なコンプライアンスの問題では？

  16. 115 物件比較中さん

    >>108

    執行停止の決定がされると工事中断になることは、NIPPOや販売代理業者は宅地建物取引業者として説明しておくべきではないですか？

  17. 116 周辺住民さん

    >>108さん

    あくまで一般論ですが、工事の中断だけに対して細かく説明したり補償したりすることはないと思いますよ。悪天候や人手不足で数日間止まることはよくあるかと思います。法的な面での中断であっても是正して再開すれば済むだけです。

    引き渡しの遅れは契約の不履行に当たるので、手付金の倍返しになるのではないでしょうか。これは割と一般的で、本マンションの契約書にも記載されているはずです。物件価格の1割を手付金にすることが多いかと思いますので、その場合は契約を解除になれば2割が戻ってきます。

  18. 117 匿名さん

    ルサンクは係争中の物件を竣工の１年半以上前に販売活動していたので、一般的な説明では不十分ですよ。>>108さんの疑問は当然です。

    NIPPOも市川猿之助をナビゲーターにして大々的に広告するのでなく、おとなしく、竣工まで待って販売するべきでした。

  19. 118 周辺住民さん

    先程現場で撮影したものです。何かしらの現場保守はしているのでしょうか!?

    1. 先程現場で撮影したものです。何かしらの現...
  20. 119 匿名さん

    資材搬出はあって搬入はないのですね
    安藤ハザマも撤収したいのかな

  21. 121 物件比較中さん

    建設許可取り消し以外の引渡しの遅れは補償なし、
    と重説には、書いています。

  22. 122 匿名さん

    >>121
    そんなことは書いていません。
    行政上の措置等、売主の責めに帰すことのできない事由による遅延は損害賠償請求等ができないと書いてあるだけです。
    逆に言えば、売主の責めに帰すべき事由による遅延や説明義務違反は、買主による債務不履行に基づく損害賠償請求や解除の理由になり得ます。
    そのような買主の権利を否定することは消費者契約法上できないと思います。

  23. 123 匿名さん

    120
    9月14日…はNIPPOの記載ミスでしょう。
    あなたの書込みも不適切ですよ。

  24. 124 匿名さん

    >>122
    今回の事態は、建ててしまえばいい、売ってしまえばいいという、売主の姿勢の問題です。>>106さんのいうとおり、避難経路に不適合があるのなら、そのような建築物を引渡すことは契約者に不利益を及ぼすため、東京都建築審査会が執行停止の決定をしたのは妥当であり、工事の中断はそのような設計で建設を進めた売主の事情によるものです。

  25. 125 契約済みさん

    契約者放置プレー、
    いつまで続くの？

  26. 126 契約済みさん

    売主の責めに帰す事由による遅れだと、
    補償額の相場は、どれくらいですか？

  28. 127 物件比較中さん

    横浜の、三井不動産の補償と
    比較されることになるでしょうね。

  29. 128 匿名さん

    されないよ。
    全然違うし。

  30. 129 匿名さん

    東京都建築審査会で
    避難経路が議論されるようになったのは
    いつ頃からですか？

    販売活動を始めるよりも前ですか。

    そうであれば、避難経路について是正せずに
    建設を強行して、販売したNIPPOの責任ではないですか？

  31. 130 周辺住民さん

    反対派さんの都合が悪かったのか>>120が速攻で削除されてしまいましたね。

  32. 131 匿名さん

    >>130さん
    明らかに誤ったことが書かれていたからでしょう。デベを擁護する立場としてもルールを守るべきです。

  33. 132 物件比較中さん

    契約者は、建築取り消し二割バック
    あるいは、売主の責めに帰す事由による遅れの補償
    いずれかで、勝利確定ということですか？

  34. 133 匿名さん

    係争の存在を分かって売買してるんだし、売主も買主もどっちもどっち。
    経緯を考えると、説明不足自体が売主の責に帰す
    事由に該当するかは微妙じゃないの。法的には。
    但し、避難経路の件は全く別。違法建築物売ったとなったら完全にアウト。
    結局、審査会の結論みなきゃ、どうなるかわからないんだろうね。

  35. 134 物件比較中さん

    審査会の結論みなきゃ判断つかない物件だから
    竣工後に販売しているべきなのですよ。

    販売して引渡しが迫っていることから
    東京都建築審査会が建築確認の効力を停止する判断に傾いたと思われます。

    NIPPOは自らこの事態を引き起こしたこと
    わかっているのでしょうか。

    • 1
  36. 135 匿名さん

    細かいことはよくわからんのだが、そもそも許可を出した文京区に責任があるのでは？

  37. 136 匿名さん

    キナ臭い物件に手出しとるのもたいがいやろ。

  39. 137 契約済みさん

    2月15日引き渡し不能
    説明会開催の連絡来ました

  40. 138 匿名さん


    やっぱりね

    NIPPOは報道発表しないでいいの？

  41. 139 匿名さん

    確認申請を出した機関も悪いよね！
    そもそも今更なの？！避難経路の件・・

  42. 140 契約済みさん

    え、二千万くれるの？

  43. 141 契約済みさん

    まだ、連絡が来ません。

  44. 142 匿名さん

    覚悟、決めたのかな。
    説明会、いつなの？
    11月2日よりもあと？

  45. 143 契約済みさん

    >>137
    いつですか？

  46. 144 匿名さん

    ご愁傷様です。

    それにしても泥沼ですね。

    最終的にどんな形で決着するのやら。

  47. 145 匿名さん

    >>139
    避難経路の問題
    元々あったのではないでしょうか？

    販売の際、最高裁判決があるような話がされてるけど
    開発許可の争点で最高裁の判決があっても
    建築計画の適法違法の判断にならないし
    家族の反対を押し切って買うのも。
    道が狭いのも難点でした。

  48. 146 匿名さん

    ハナレなんて形にして無理矢理売りつけようとしたからこうなるんだよ
    備蓄倉庫とかトランクルームにでもしておけば良かったのに

  50. 147 匿名さん

    HANARE 無くすんですか。
    離れ でなくて HANARE. なのは居住できないからですか。
    窓先空地がないのが避難上の問題になるのなら
    十分な窓先空地を設けて専用庭のようにして
    価値のある 離れ にしてはどうです。
    無くしてしまうと無理な建築計画だと認めることになりますよ。

  51. 148 周辺住民さん
  52. 149 匿名さん

    >>108
    リスクを十分に説明してないですね。
    避難経路の他にも疑義があるのではないか気になります。
    神戸製鋼にはコンプライアンス委員会がありますね。重大なコンプライアンスの問題と思いますから申入れするといいのではないでしょうか。

  53. 150 契約済みさん

    >>142
    11/2より前です

  54. by 管理担当
    こちらは閉鎖されました。
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