パークホームズ日本橋人形町ザレジデンスについて

>>199さん
地権者の店、という可能性もあるのですか。
何か生活に関係のあるお店だと良いのですけどね…（クリーニングなど）

それにしても2期、かなりすごいことになるのですね（汗）
億超えの部屋が１つだけ？
ここだともっとそういう部屋を作ってくるのかと思っていました。
ボリュームゾーンの部屋は価格帯が確かに上だな、と思いましたが、でも最高価格が
意外にも億超えが少なかったように感じます。

>>199
保健センター前は199さんのほうですね。
新日鉄興和との看板が現地に出ています。
あのあたり、前から知っているのですが何が建っていたかな？思い出せない。
今は更地です。(いっとき三井のコインパーキングになっていましたが今は使ってなかったと思う)

２０１さん

少し前まではこの場所、この広さで一億超えは「えっ！！！」て感じでした。ただ、八重洲／日本橋に続くオフィス／商業施設の今後の開発状況が判明し、日本の個人資産と世界のお金（実需ではありませんがとにかく世界中のうなる様なお金：キャッシュとそのさらに１０倍以上に及ぶアセット）が投資先を探し続ける限りは確かに今回の物件はバカ安状況です。株式と同じで不動産も投資の観点からは将来価値を現在価値（に引き直した金額）が適正価格となるのは仕方ありません（何しろその場合ディスカウント・キャッシュ・フローの公式が当てはまらないのがこれまでの常識と違うところ：バブル時代の金利７．５％が今では０．６％と当時の１／１０以下）。ロンドンも、ニューヨークも、シンガポールも上海も実需で価格が決まっているわけではありません。ここもそうですが今時世界のある程度の資産家がこんな狭い部屋を実需（自分で済む目的）で買っている人はせいぜい半分くらいでしょう。日本経済が破綻するのか、日本の不動産もＧＤＰ／ＧＤＰ　ｐｅｒ　Ｃａｐｉｔａの範囲内で当面（２０－３０年）推移するのか？？？ここが高いということになれば日本経済に未来はありませんから、日本にいること自体がとてもリスクになります。世界の大都市と同じように東京都心もとても住みにくい国になるのか（経済繁栄）あるいは日本全体が沈没するのか？？？今我々はその分岐点にいるのではないでしょうか。皆さまのご知見を伺いたく思います。

マンション価格は想定家賃の現在価値とも捉えられるので昨今の価格上昇をDCF的に説明することも可能かと。

期待キャッシュフローの増加の根拠はおそらく、

東京駅界隈（大手町／日本橋／八重洲）の再開発（国際金融センター化）→近辺の住宅需要の増大→家賃相場の上昇

金融系の高級取りは普通港区に住むけど、常盤地区の開発などで本気で外資の呼び込みに成功すれば、東京駅近辺の限られた住宅事情を考えると日本橋にも人流れてくる可能性あり。日本橋／人形町とか日本的な古い町好きの外人も意外と多い。ニューヨーク、ロンドン、シンガポールなど海外の金融街と比べると家賃が格安。

２０４さん

うーん・・・なるほどそういうことなのですのね。
この年になっても色々勉強になります。
解説ありがとうございます。

年寄

ここは仕様が良いですね。
天カセエアコンじゃないけど。
ホント最近のマンションは仕様が低くて嫌になるよ。その分ランニングコストは抑えられるのかもしれないけどね。

勉強になりますね。本当に。
そういう意味では、今後楽しみな場所、とも見られるということなんですね…。

それも大切だけれど、自分自信がそこに住みたい、とか
惚れた街であるとかというのも必要な要素なんじゃないかと思います。
後悔しない街選びといいますか
その中でこのマンションが良いと思えるものがあるのならいいのでは？

このエリアはどこを買ってももう失敗しないんでしょうね。
これを高いとか、今は高いとか言っている層ではない長期視点で物事をとらえられる人が購入すると思います。
数年後には、あの辺も昔は1億で買えたのにねという時代になるんでしょう。

>>204 匿名さん

将来の需給を考える上で、同じ中央区で晴海にオリンピック選手村などが住戸として大量供給されることは織り込まなくてよいでしょうか？あるいは晴海の人口増加は好材料とみていますか？

同じ中央区ですが、湾岸エリアと日本橋エリアは需給バランス的には別エリアと見た方が良いのではないでしょうか。日本橋エリアは街の成熟度が高く一定層の支持を得ていますが、都市計画や容積率の関係で住宅地の供給力が限られるので、仮に需要が細ってもその利便性から価格が維持されやすい地域かと。一方、湾岸エリアは相続税対策や中国人の投資熱もありタワマンの供給増で人口流入著しいですが、一時期に類似した家族構成の層の取り込みが多くなると住民の高齢化もあり将来的にどうなのかなと思います。交通の便がもっと改善され、東京駅周辺との連続性が高まれば良くなると思いますが。

ビル街の間取りにゆとりのないマンションを、勢いで購入してしまった人達が、自分を納得させたくて長々と理屈っぽく書いているのかな？１０年後予想どおりになっているといいですね。

>>211 マンコミュファンさん

私も210さんの意見に賛成です。
211さんはどうなると予想しますか。

>>212 匿名さん
資産価値と通勤利便性を認めることについて、やぶさかでは無いですが、暮らしやすいかという観点では疑問符がつきますね。
住宅地という感じにはどうしてもならないですから。

暮らしやすさなんて人によって違いますからね。
職場に近くてスーパーなど買い物できる場所も豊富で、徒歩で日本橋三越やコレドに行ける場所が暮らしやすいと感じる人も多いのではないでしょうか？
日本橋の再開発が進むに連れてこの地域の雰囲気や地価も変化していくでしょう。

コレドや料亭、たまに行くにはいいけど、普段使いしたら金かかりすぎ。
お金が余って余程使いたい人にはいいかも、ですけどね。
でもそれなら3Aでスタイリッシュに暮らしたい。

狭いから単身用のマンションですね。

>>216 匿名さん
このマンションに単身なら、とても住みやすいですね。
都心にアクセス良いし、サラリーマン向けの外食も多いし。
羨ましすぎます。

日本橋エリアって単身ニーズの高い街ですよね。だから狭い部屋の供給が圧倒的に多いんだよね・・・

職場の近くに住まいを…と考える人がこの辺りを検討するからかもしれないですね。
家族で暮らすというニーズよりはそちらのほうが需要があるのかな？
日本場エリアってファミリーってイメージはあまりないのですけれど、
でも区内は子供の人数が増えてきているなんていうのを報道で見たりしました。
ここの場合も一応小学校近いのかな？地図で見ると近くにあります。

学区は日本橋小学校ですかね？この辺りの公立小学校ってどうなんでしょう？周りに塾とか多くて通学圏内の私立中学も多そうなのでファミリーニーズもありそうですが。。

外資系エリートが問屋街に住むわけないよ。 港区、渋谷区(広尾)目黒区(中目黒)の家賃と、
この辺りの家賃と
比較してみれば良くわかる。
住んでる層は全く異なるよ。

日本橋物件にネガコメント書きまくってますねw
のらえもんの差し金かな？

>>221 通りがかりさん

中目黒はまたちょっと違うかと。
とは言え、日本橋も東京駅周辺再開発に引っ張られてあがるかもね？期待でしょうから、期待するのは自由かと。
それで物価あがるなら、それはまたよし。

株価暴落
これで終わりですね、

株価の一日の暴落で不動産市況も暴落とみるのは早計でしょう。年始のチャイナショックのドカサゲ後も不動産価格は暴落してませんから。まあ参院選終わるまでは様子見が賢明ですかね。

全部売れたのかな？

今、２期３次の販売です。
なのでまだ全部というのとは違うんじゃないかなと思います。
でもでも、先着順では出ていないので、今まで出していた分はすべて売れているということなんだと思いますよ！！
予定販売価格：７４００万円台～１０３００万円台（１００万円単位）
ということです。
億超えの物件も出てくるっていうことなんですねぇ。
どうなんでしょうか。

ここは仕様高い。

ファミリーで住む方は少なそうです。

参院選終わってまた円安&株高の気配ですね。

不動産価格も下がりませんな…

えっ中古価格はしっかり下落基調がこの数カ月明白で、新築もそろそろ下げないと全くうれなくなる展開にしか見えないが。。どういう読みですか？

日本橋アドレスでも、価格が下がらない場所と下がる場所とありますよね。

住民板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/603836/

経過報告お願いします❁

まだ値段を下げるという段階じゃないのでしょうね。
高すぎるなぁと思いつつも売れていることは確かです（勢いがあるかどうかはともかく）。
値段が下がるアドレスとそうでないアドレスがあるという書き込みがありましたがどういうことなのでしょうか。
この辺りって最初からの設定価格も高いですし、
下がる望みは薄いんじゃないかなどと思っております。

150万下げてくれるの、こちら？

もっと思い切って下げないと売れないんじゃない…

さすがにここは高くしすぎましたね。売りきるのに苦労しそう。。。

あと2戸しか残ってないですから、ほぼ適正価格だったってことですよ。
営業担当と堂々と交渉してきたらどうですか？
不快だし、見苦しいですよ。

先着順２戸の他に、あと何戸残っているのですか？

完成、入居まであと二年。低金利時代の今を考えると値引き購入は難しいでしょう。でも言うのはタダですから言ってみるのも良いのでは？
もし本物件が売り残る様であれば日本脱出を考える方が良いでしょう。日本に経済的将来は無いということです。反論？？

ここは階数ゴミ置場はありますか？

次が第2期4次販売?だとか。まだまだ先は長そうですね…

>>243
ありません。

>>244 匿名さん

急に売れゆきストップするのは何ででしょうね？
残ってる部屋はマイナスポイントがあるの？電線とお見合いとか？
人形町に住みたい貯金（貯人数？）がある程度あったのを使い果たしたのか？
単純にライバル物件が立て続けに出てるけらか？

間取りが悪いからでは…？

>>247 匿名さん

でも70戸は一気に売れたっしょ？
いや、間取りは確かにヒドイな…。

なんだかプラウド三越前、大変な揉めようですね。天下の三井さんは流石に大丈夫でしょうか。

もうほぼ残りはない状態でしょうか。
大きく値下げをしたようですが、実際にはどのくらい下がったのでしょう。

ここは立地としては十分良いですね。駅近、買い物出来るお店もあるので、
暮らしに適した物件に感じました。

あと二戸残ってるようですが、高くててがでません

先着順２戸の他に、あと何戸残っているのですか？

HPによれば、最終期5戸と先着順3戸のようですね。何だかんだで売れるんですねぇ。

80戸中、8戸を残して販売できたっていうことですね。残り1割ですか・・。

しっかし、改めて見ると入居は再来年の6月なんですね。タワーでもないのに遠いこと・・・。

早く売って正解だったよね、三井さんとしては。

相場の読みが素晴らしい！！

９割方、高値でさっさと売り抜けたんだからさ。

>>256 匿名さん

どういった気持ちで書いているのか知りませんが、わざわざ買ったひとの気持ちを逆なでするような投稿をするのは、あまり感心しません。

ここまできたら、早く全戸完売を目指しましょう！！

思ったより長引いているけど完売しますよ。
購入できる人たちが羨ましいです。

結局価格のことが…ということで、立地やらマンションそのものというのは良いと感じている人が多いんじゃないですかね
だから、ある程度まではこうやって売れていったのでしょう。
職場近い人にとっては特によいだろうなぁ…とは思います。

あとどれくらいで売れるのでしょうね。
時間の問題になってきているとは思うけど…

土曜日行ってきましたが、あと５戸ほどでした。
ものすごく強烈に営業されたので、買い手がつかないのかもしれません。
買おうかどうか悩み中です。人形町ってびみょう。

このマンションが完売しないところに人形町エリアへの一抹の不安を感じる。

こちらとパークハウス日本橋大伝馬町で迷ってます。
交通の便、スケール、金額はパークハウス日本橋大伝馬町に軍配
エントランス、仕様、内廊下はパークホームズ日本橋人形町

２６３

その通りですね。
リスクを避けるのか、自分の気持ちに素直にリスクを受け入れるのか？？？
いずれにせよ後悔のないご選択の決断に至りますように。

大伝馬町はマンションがある通りにビジネスホテルが2件あることや学区が久松小ではないことから検討を見送りました。
人形町ザレジデンスは金額に納得できるかだけですね。

検討中のものですが、日本橋周辺のモデルルームをみた感想です。

本物件独自のメリットは、、

1.日本橋地区でも比較的高い知名度の人形町
2.駅から徒歩3分で賑やかなエリアからやや離れている。
3.物件隣接はオフィスビルや静かな飲食店しかない。
4.周辺にビジネスホテルなどがない。国内外から不特定多数が宿泊するビジネスホテル周辺での子育てはやや不安です。
5.物件から大通りを挟んで久松警察署があり治安が比較的良い。
6.学区に久松小が選択できる。
7.徒歩5分内で中央区最大の浜町公園がある。また浜町公園内には設備がかなり充実した区立スポーツセンターがある。
8.内装のグレードが周辺物件より高い
9.日比谷線から帰宅する場合、帰路の動線にマルエツプチがあり便利。

逆にデメリットは、、

1.日当たり、眺望が全体的に良くない。これらが重視であれば思い切って東日本橋のマンションかと。
2.価格が高い。部屋にもよりますが周辺物件より高めの値段設定。
3.かなり静かに営業しているもののマンション裏手にアルコールを提供する飲食店がある。ただし、現地を何度か観察しても悪飲みするような飲食店ではなさそうです。

日本橋エリア全体としては、、

東京駅八重洲側から日本橋にかけて、再開発だらけですので、資産性はどこを選んでも高いかもしれませんね。

２６６さん

うーん・・・そのとおりかも。
素晴らしい分析力です。
どんな会社でも営業／マーケティングのエースを張れる方とお見受けしました。

インパクトあるメッセージ故多くの反論／ネガティブ意見が出てくることでしょう。それもまた楽しみです。

自称経済評論家

八重洲から日本橋エリアにかけた再開発が人形町を含む日本橋東側の地価にどの程度影響してくるかが気になるところです。
再開発エリアから近いといっても１km～数km以上は離れているので、地価上昇の影響がどの程度になるか予測するのが難しいと思われます。
ただし、人形町は住居用マンションが多くなってくる日本橋東側エリアでは西端になるため、東側よりは地価上昇の影響を受ける可能性はあるかと。

一番都合の良いシナリオは、再開発エリアでのオフィス供給に需要がついていき、そこで働く方が住居用マンションが多くなってくる日本橋東側エリアにあるマンション需要を拡大していくといったことでしょうか。

新丸ビル25棟分　東京駅周辺、五輪後にオフィス激増
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160617-00010002-nikkeisty-b...

三井不プレスリリース
http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2016/0129_01/

前日、東○リバ△留の人が言ってたけど、日本橋アドレスエリアのマンションを購入する人の殆どは、眺望は気にしていないと。
まずは、利便性だそうだよ。
眺望希望する人には、少し離れた月島や築地あたりを勧めてるってさ。

268に追記すると、
国が進めているホテルの容積率緩和は、観光地にあるマンションには追い風かも。
国交省が今年に容積率緩和を発表したのが6月ですから、今後ホテル事業者が日本橋地区の土地取得に競り出せば土地価格上昇や希少性に起因するマンション価格上昇もあるかもしれませんね。

いつから作り始めるんでしょうね？

楽しみですね！
ぜひ人形町で一番のマンションになってほしいです!

>>268 匿名さん

でも、そのエリアに電車で行くにはあまり便利ではないですよね。水天宮前駅程度。

いや、浅草線で日本橋や宝町があるよね。

せっかく人形町駅が近くても、東京駅まで通うには意外と不便。

>>275 匿名さん

プラウドでも必死に人形町ディスってるひとですね。笑

>>276 さん
パークハウス大伝馬町スレでも蛎殻町サイコー！って言っている人ですよ。同じ蛎殻町でも新大橋通超えたらもう外れ感強いのに旧日本橋区行政の中心にしたがる謎の人。

>>277 匿名さん

そういう動機だったんですね。
人形町、大伝馬町が通勤に不便って、頭おかしいのかと思ってましたが。

どの物件スレでもただただディスりにくる人っていますけど、説得力ないから効果ないよ。

今売れ残ってる7,998万ワナなんか？検討してるんやけど。

契約者です。
全部屋地雷はないかと。周りも変な店があるわけではないですし。

>>280 匿名さん

ありがとうございます。金額が金額で踏み切れない自分がいます。

浅草線の日本橋駅なんて、昔は別な駅名の駅だった。東京駅まで不便ってのは現実。

気をつけないと中古に成ったら埋もれる小規模マンションですよ。

確かに。そんな気もします…。

日本橋駅からなら東京駅まですぐだよ！

マンションで中規模だから埋もれるなんて議論は初耳です。
むしろ大規模の方がいちど、空き部屋が大量に出始めると部屋を埋めるのが大変で管理費が間に合わなかったり、あまりに多様な人間が住むせいで管理組合が纏まらなくなったりとデメリットがあります。
特に大規模で1ldkから3ldkプランがあるところは、ファミリーからお年寄り、さらには国内外の投資家までがいてそれぞれのニーズがあまりに異なり、管理組合がまとまり難くなります。たとえば大規模修繕で追加コストが発生した場合、1ldk保有の利回り重視の投資家は払いたくないでしょうが、3ldk保有のファミリー層は永住を前提に渋々ですが払います。
逆に小規模は管理費が上がりますし、本物件の80戸の規模はかなり良いと思いますよ。

交通アクセスが悪いと騒いでる方もいますが、一般的に人形町の立地でアクセスが悪いという人はいません。仮にリセールを考えたときに、大丸有エリアや日本橋で働く大企業勤務者にはかなりの好立地で売りやすいと思います。

一部の方が値下げを狙って売れ残りを煽っているような気がしますね。まあ、こちらはここまで順調なら値下げはしないと思いますが。

小規模だから中古市場で埋もれるって面白い話だね。もしかして道行く人に声かけてリセールするとか？
リセールは不動産屋任せなんだから、良い物件なら小さかろうが大きかろうが価格見合いで売れるよ。

間取りが悪いから安くしないと売れないのでは？

283さんか仰りたいのは、日本橋駅界隈、人形町近辺は特に最近マンションの分譲が盛んだし、プラウドだけでもいくつもできるし、って観点での話じゃないんですか？
それだったら判らなくもないですが。あと徒歩3分だし。

分譲が多いといっても、晴海のように5000戸規模で供給されるわけではないですよね。
プラウド1,2合わせてでやっと100戸程度です。（3以降は存じ上げませんが）

なぜ5年間で人口が5年間20%上昇する中央区で、
この程度のマンション供給で中規模マンションが埋もれてしまうんでしょうか。

プラウドの話がちょくちょく出てきますね。
プラウド２って坪単価５００万の物件だと思うんですが、坪単価がこちらより20%も高い物件と比較する理由がよくわかりませんね。

>>288
八丁堀の再開発エリアにこれから立つ予定の大規模マンションはいかがでしょうか。
あちらなら大規模なのでお気に召す間取りもきっと見つかると思いますよ＾＾

>>283 匿名さん

ていうか、中央湊の方でしょ。笑

買おうかどうか迷ってるんですが、売れ残らないように必死に営業かけてきますね。
今買わないで待ってたら下がりますかね～。値下げできないか聞いてみようとは思いますが。

売れ残りと騒いでる方がいますが、ここの完成2年後ですよ？
マンション販売で大変なのは、完成後売れ残った場合だけです。中小デベならいざしらず、三井が完成2年後でいま値下げしないでしょ笑
受け渡し後に空室があれば値下げするでしょうが。

営業トークを勘違いしてる方がいるみたいですね。。最終期で残り数戸を完売目指して営業が張り切るのは当然だと思いますが。
完成間近で売れ残りがあれば値下げするかも、、1年半くらい粘ってみてはいかがでしょうか。

不動産の営業はどこも必死でしょう。インセンティブでもあるのかな

中古物件の仲介より大手の新築の方がはるかに上品ですけどね。

ランドマークになるマンションに住まないと価値を保てないと言っているんです。
小規模、街に埋もれる、オフィスビルと同じような敷地の使い方をしていると、中古になったらその他大勢になるのです。
新築だから注目されているという点をお忘れなく。

価値観は人それぞれだから余計なお世話ですよ…。
例えば、一軒家が好きな人はタワーマンションなんて糞食らえでしょうし。

自分のマンションに自信がない人ほど、
他のマンションのスレッドでダメ出ししますよね。