ヴィークステージ練馬豊玉

１８３さんはおそらく契約者でしょうからもし物件を知ったとしても

すぐに買い換える資金の目処が立つか疑問ですね。

高くて狭いこの市況でさらに新築プレミアムが乗っている

この駅遠マンションを住んで一年未満で売却しようとしても時間はかかるは買値は下回るはで

精神的に相当疲れると思いますがそこまで苦労して買値を下回る価格で売却の決断ができますか？

当方は毎回購入価格を上回る価格で売却し資産を毎回増やしております。

よってそのノウハウで探した必ず利益がでるであろう物件をここで簡単に公開する気はございません。

ご自分でお探しください。

185はなぜ投資妙味のないと判断したこのスレにいるのだろうか
住宅ローン審査に落ちた未練が垣間見れる

もう、考え方は人それぞれ、いいと思う立地物件も人それぞれ、で完。じゃないですか。
ぜひ駅近、広い家を買ってくださいよごちゃごちゃ言ってる人は。
同じような世帯層で仲良くしますから・・・
ちなみに少し奥の駅で駅近探しましたけど、早く最寄駅着く方が自分は合ってるので練馬がいいと思いましたね。
中村橋富士見台5分だったら家に着く時間は変わらないかもしれませんが、練馬の方がお店いろいろありますし。

>187さん

狭い高い遠いこの物件にまさか申し込みしたという推察ですか？迷探偵ですね！

ここを買ってしまったら最後、買値を上回ることは不可能でthe end で永住ですよ。

この価格帯と駅距離で永住は当方には耐えられませんので土下座されても申し込みしません。

永住前提で購入された方にリセールが悪いかどうかは関係ないと思いますが。

好みでない物件の掲示板に対して、わざわざ長文情報を書き込まれるのは、よほど人思いの方ということでしょうか。
価値観は人それぞれですので、否定もしませんが、価値観を押し付ける発言で掲示板が荒れてしまうのは、悲しいです。
同じリセールの観点での発言であれば、既に十分に主張されていると思いますので、今後はご遠慮いただけますと幸いです。（個人的な意見ですが）

このマンションが高いという貴様は都心に買えはしないだろ
郊外の駅１分で我慢してろ

>191

既に山手線の内側に住んでおります。

郊外である練馬区、北区、板橋区辺りで投資視点から利回り重視で探していますので。

では当方の高いという解釈を詳しく表現します。

駅から１キロ以上あるマンション用地としては不向きな戸建てエリアに建てられているにもかかわらず

建物内装だけ若干高級使用にして価格をそれ以上に吊り上げた物件であり

資産価値と価格のバランスという観点で高いという意味です。

ここまで書かせないでくださいよ。

永住の方には関係ないのは承知してますから。

>192
たまたまスレ覗きましたが、ムキになってみっともないのでそろそろおやめなさい。
そんなに自分の意見を主張したいのであれば、家族、友人にアドバイスをして身近な人を裕福にしてあげてください。

私は、多路線利用可能な練馬駅が最寄りという点で魅力を感じています。
個人的には混み合う電車を長く乗るよりは、11分程度であれば歩く方が好みです。
リセールの観点では、確かに駅近のほうが良いかもしれませんね！
でも、練馬よりも郊外の駅でも、駅近だとここよりも高くないですかね？
その辺を考慮して前向きに検討しています。
投資家の方もいるということですが、年齢、現在の子供の学区等、様々なパラメータがあり、価値観は多様化していますね。

>>192
不動産投資家は、3～5年前の安価時に買っているのでは？
安価で買えれば、賃貸に出しても利回りが良い。

本当に投資家なのか？怪しい感じ。

不動産関係の仕事してるが、リセールは売れる時は売れるし、売れない時はなかなか売れない。
そんなもんだ。もちろん統計を取れば近い方がいいかもしれないが、徒歩11分程度だったらそこまで気にしなくても大丈夫。

192
185でこのマンションが高いと言っているのですが、、、誉めていたんですね。気づかなかったですよ。シャイなんですね。

>192

投資家が新築なんか見るわけ無いじゃん

書いてて悲しくならんのかね。

有楽町線で検索していたのですが西武有楽町線までチェックを入れたら検索にかかりました。随分と議論が活発なマンションですね。いろんな方の考え方を知ることができてとても勉強になります。大規模低層なのが良いですね。 数字だけ見ると少し遠いかなとも思いましたが、実際に歩いてみないとわからないですよね。一部の方の距離に関する意見は参考にはなりますが契約済みの方にとってはキツイ言い方に感じました。事実だけ書けばいいと言うものではないですよね？ 人は痛い事実だけ突きつけられると心を閉ざしてしまうものですし、言っている事は間違いではないのですからオブラートに包んで発言してみては？

>西武有楽町線までチェックを入れたら
数駅だったら範囲を広げてみると面白いですよね。私も、前は「この駅だけ」と思っていたのですが、隣駅も範囲に加えたら比較が増えました。

あと、興味本位ですが、子供と一緒に出掛けた先の駅でも検索しています。自分が子供の時には何もなかった土地が、開発でタワーマンションが建設されていたりすることもありますよね。

このマンションは低層が好きです。駅からの距離は自転車なら平気かな？

>199

駅から遠いのは事実だし、大規模でも無いですよ。

この辺だと標準的な距離で大規模なんですけど、
東京基準だと駅遠、小規模です。

だからいろいろな意見が出るんでしょう。

毎回資産を増やしているなら郊外の練馬区に投資するあなたは投資センスなし

都心３区のスレにお移りなさい、そこで投資センス磨いて、200年後に戻ってきなさい

193=203=契約済みの購入者ですね。

永住には程よい物件ではないじゃないですか。

ムキになってもみっともないのでおやめなさい。

練馬駅ならアクセスも良いし予算以内という事もありここを検討していましたが書き込みを見る限り徒歩13分は素人の自分が考える以上に資産価値が乏しいようなので他の駅近を検討してみます。何か荒れてますし微妙ですね。

荒れてきましたね。
もう止めましょう！

まあ荒らしてるのは同一人物でしょう。ずっと同じ話題だしね。
ところで楓HOUSEを検討しているのですが、
購入された方いらっしゃいますか？
決め手はなんだったのでしょうか？

変なのが沸いてるからきっちりと計算してみよう。

レインズマーケットインフォメーションによると、
練馬駅11分以上15分以内の事例で、
1984年築（築32年）の物件が平米単価41万円で成約してる。（坪単価に直すと135万円）
※地番などからこの物件より駅距離のある中村南パークホームズと思われる

価格スレッドからの引用で
楓ＨＯＵＳＥ3F 3LDK　71平米　総額：5630万円　坪単価：262万円
レインズの事例通りの坪単価になると想定した場合
築32年後に約2,900万円になってる計算。

で、仮にこの物件を頭金1割、フラット35（1.2%、当初優遇はめんどくさいので計算なし）で買った場合
32年後のローン残高は522万。

残債割れになることはないし、老人ホームとか住み替えの頭金になりそうなぐらいは十分残る。
少なくとも買った瞬間に売れなくなるような郊外物件とは一線を画してる。

支払総額は6,000万ぐらいだから購入したことで利益が得られることはないんだけど、
税金とか手数料を考慮しても32年家賃10万の部屋に住み続けるよりはお得な水準。
郊外の物件としては悪くない水準じゃないんでしょうか

※もちろんざっくり過ぎる計算だけど、大きくは外してないはず。

それ以前に外構の造作が賃貸並みで買う気が起きない
ヴィークシリーズ中、稀に見る外構の安っぽさだと思ったが。
特に楓。
購入検討の方は現地見てるのかな。
だいたい、区役所横のあの通り、歩道狭すぎて怖いし。
夜は暗い。

ちなみに中村南パークホームズは昔の高級マンション。
場所もこの物件より良い環境。

＞215

「昔の」良い環境ですね。

今はある意味駅距離至上価値時代だから
こっちのほうが（まだなんぼか）いい場所ですよ。

＞213さん

もっともらしい考察お疲れ様です。販売側の方ですか？

しかしその試算には残念ながら最大の不動産価格の下落要因が含まれておりません。

日本の将来推計人口です。

32年後＝2048年総人口と生産年齢人口の推移を考えないと何の意味もありません。

以下　国立の社会保障・人口問題の研究機関の試算。

①総人口の推移。2010年＝1億2806万人　⇒　2048年＝9913万人の23％減少。

②生産年齢人口（15歳～64歳）＝住宅を必要とし購入できうる世代

2010年＝8173万人　⇒　2048年＝約5000万人で39％も減少します。

総人口の減少以上に買える人、買う必要がある世代の人口の急減少が明白です。

不動産は買い手と売り手がいて始めて価格が折り合うのはおわかりですよね？

買える世代が４割も減少していたら需給の悪化は言うまでもないですよね。

この掲示板をご覧になっている方で

特にまだ購入しておらず検討中の方にはお伝えしておきたい事実ですね。

購入するか否かの判断材料になるでしょう。

>217

粘着さんなりに考えてきたんだね。
でも、全然考察が足りてません。

東京の人口と世帯数のピークを見てみましょう。
30年後ぐらいでは全然ピークアウトしていませんよ。

不動産という立地に縛られる案件で
「日本全体」なんてピントの外れた分析が意味を成すと思ってること自体が驚きです。

214

楓よりも桜が安っぽい
桜は色が薄いから、楓よりも早く汚くなりそう

統計はサンプリングの範囲を狭めれば狭めるほど意味をなさないものになります。

人口減少の大まかな流れが把握できればそれでいいのです。

ちなみに練馬区の生産年齢人口は2010年⇒2015年で既にピークアウトしてます。

2040年の生産年齢人口は2010年比で22％減少と試算が出ております。

事実としてお知らせしておきます。

売る側、購入済みの方は自分に都合のよい統計の数字を出してくるでしょう。

検討中の方は、双方の数字を見比べてご自身でこの物件は買いなのか、

見合わせるのかを判断なされば良いのです。

まだ悩んでますが、このマンションが特にいい点は、設備のレベルと考えています。

近隣の新築マンションモデルルームは大体行きましたが、やはりそう思います。

このサイトからリンクが貼られている最新のスムログ記事で三井健太氏が第35回『立地条件の良し悪しの判断はミクロとマクロの両面からチェック』でここで散々書き込んでる方が言ってる事と似たような事をお話されてますね。
契約してしまった方には申し訳ないですが賛否両論あり過ぎるこの物件には手を出さない方が無難だと思い始めております。契約者様や業者様でも構いませんので、三井氏も言っていた弱点である立地を補って余りある強みを教えていただければ幸いです。

〉〉222
深夜までなりすましお疲れ様です

んーなんだかもう契約してしまった人、同等の駅距離を買った人には気分の悪い話ばかりなスレですね。
事実な部分もありますが、良いと思って契約した物件・・・簡単には手放せないのにこの言われよう・・・

駅距離ばかり問題になってるけど、本当の問題は214さんの書いた外構の、安っぽさだと思うけど。
えききは納得して買った人が多いと思うから、それ以外の痛いところを書き込むと営業が駅距離の、話題でスレッドを埋めるようだけれども。
少なくとも、近隣プラウドのような仕上がりではない。
契約者は早く見に行った方がいい。
上の方が書いている設備についても微妙。
水栓→最近の多くのマンション採用の物との差額は5万くらい
キッチンの袖→オプションだと高いけど、デベがはじめから付ける場合にはかなり格安。
エレベーターが少ない。
ディスポーザーがない。
致命的なマンション設備が整ってないかと。
あの程度で設備が良いと言うのであれば、どこのモデルルームに数多く行ったのか謎。
県外とかなのか。
そもそもその仕上げ分は駅遠にも関わらず最上階90平米8580万円という謎の価格設定に乗っている。
永住する気ならいいと思う。
それにしても、現段階で生活が固まってる人じゃないと。
転売時は相当苦労すると思う。

ディスポーザーがないのに設備が良いと書き込まれてる方が何人かいるのは不思議でしたが225さんが鋭い指摘をされてますね。駅から遠くて決して設備が良いわけでないとなると……販売業者が書き込みしてるのかな。

ディスポーザーってそんなにいいものですか？管理費が高くなる、臭いと聞くんで別になくてもいいと思ってます。
高級仕様推しなのか洗面所の天板が標準で御影石なのを推されました。あと高級仕様はどこだろうか。
エントランスとポストは狭いですね。いつかどなたか書いてましたが、マンションの看板？がカタカナなのも古臭い。
案内してくれた方、何か読まされてるか暗記したのかという感じで接客感なかったな

近隣住民です。雨の日の翌日２回ほど通りました。
エントランスのマンション看板がある壁、広範囲が地面も乾いて晴れているのに湿ったままなのか色が濃くなって残ってます。あのような外壁は湿気が逃げていかないのかしら。たまたまかな。

平日の昼間にここまで書き込みが集中するでしょうか。お仕事中の方が多いはず？たまたま？
なりすましも怪しいですが、ポジティブに考えている人もネガティヴに考えている人も大変盛り上がっていますね。私は前向きに考えている身なので、耳が痛い書き込みが結構ありますが、どれも一般論で、この物件に限った話は少ないように感じます。
この物件を前向きに考えている方々は、その一般論を言われても当たり前すぎて、響かないのでは？
興味がないのに居座って批判を続ける人の方が、一般の方というより、この物件を買わせたくない何かしらの強い意欲を感じてしまいます。
気のせいでしょうか？
もちろん全ての方ではないでしょうが、個人的にはそう感じました。

私は価値と価格のバランスに大いに疑問があり色々と書き込みましたが

他の方もいろいろと思うことがあるのは意外でした。

結構盛り上がってますね。

私VS購入者＆販売業者でもないのですね。

＞229さん

このご時世、ランチ中でも電車移動中でも書き込めますよ。

外観が安っぽいのは一般論ではない。
下から当たるスポットライトなんて歩道との境に普通は配置しない。
一般的には埋め込み。

１年半程前から、この物件のとても近くに住んでいて、
工事をずっと見ていました。
私個人ですが、この付近の雰囲気はとっても好きで、
あわよくばずっと住みたいくらいです。

ちょっと駅からは離れておりますが、
昔からの地主さんが多いのでお屋敷ばかりです。
なので、お庭の手入れもしっかりされているし、
すごく土地を大切にされている雰囲気が漂っていて、
夜は本当に静かだし、日中は子供もよくみかけます。

とにかく雰囲気がよい！
お金があれば本当に住みたい！
渋谷園芸、オオゼキ、星野珈琲、西松屋、
駅迄いかなくても良質なお店が多いです。

ちなみに、私は1LDK40㎡くらいで月12万で住んでいます(ToT)
設備無視で環境のみしかわかりません、ご参考までに。

どこの雰囲気と比較して良いと書いてるのかわかりませんが、月12万もあれば、買える間取りもあるから、買えばいいのでは？
引っ越しが必要なったとしても、自論の雰囲気よ良さで売れますよ。

意地悪に書いたのです。
昔から練馬に住んでますが、決して雰囲気の良い場所ではないのです。
お屋敷が多いのももう少し離れた場所ですし。
なので私の書き込みもそうですが、他人の意見に惑わされずに検討中の方はモデルルームに行く前に現地を必ず確認された方がいいたいことを書きたかったのです。

近くに住んでますが屋敷ばかり？
この物件の辺りは店舗や公園、保育園、マンション、アパート、一般的な戸建、駐車場が主で、屋敷ばかりというのは個人的には随分違和感がありますね。普通の住宅街として雰囲気は悪くないと思いますが、地盤も軟弱、浸水リスクも高くお屋敷の立地ではないと思いますよ。

地主が多く練馬区の中では大きい家はあると思いますよ。
地盤も軟弱と言いますがなにを理由としているのでしょうか？

地主は数人だろ
じゃなきゃ地主じゃないだろ

>241
過去レスにもありますが隣接する学田公園は、昔の溜池沼地で江古田川の水源。今でも歩けば江古田川に繋がる水路の後が確認できますよ。
学田公園一帯では、明治時代に当時の村人たちが沼地になっていたこの地を開墾して、学校田（今の豊小、当時は南蔵院内の学校の田んぼ）を作ったのです。その後田んぼは公園になり、学校田だから学田公園と名付けられました。
もと沼地ですから表層の地盤は軟弱です。なのでこのマンションは杭を打ち込んでます。
また、元々周辺の雨水が集まる水源ですから練馬区の洪水ハザードマップでもこの一帯は床上浸水リスク地帯です。ご参考までに。

同じ地域のプレシス練馬は杭なく直ではなかった？
地域の地盤が軟弱とはいえないのでは

床上浸水も桜の西側だけですし、それらの点ではそんなに心配する必要はないかと

地盤の問題は軟弱だとしても、永住希望者であればもんだいないのでは？
ただ、その地盤イメージや駅遠イメージで、止むに止まれず売却となった場合に売れないといのは、マンション購入においては致命的では。
永住希望なら、ここの価格なら近隣に戸建にすると思うけど。

確かにプレシスは直基礎ですよね。
豊玉南と中では地盤が変わってくるのかな。
もっと安い値段で広い間取りが残ってますねプレシス。

プレシスは賃貸みたいなつくり

なぜプレシスは売れ残っているのか？

桜HOUSEと 楓HOUSEは隣同士でつながっていると思いきや、道路を挟んでいて別棟になっているんですね
どちらの方が日当たりが良いなどあるのでしょうか？
戸数もそれぞれ違いがありますが、小戸数の方が管理修繕費が高額になってくるのかな？
価格帯は駅から少し距離がありますが高いかなという印象
練馬あたりになると案外高くなってくるのでしょうか

修繕管理費は二棟同額ですよ。
練馬駅最寄は高いですよー。
近郊物件見ていただくと分かると思います。
駅の規模感はこの辺りでは群を抜いてますからしょうがないですけどね。

修繕管理費同額なんですか。となりますと管理組合は棟ごとに別れるというわけではないという認識になってくるのでしょうか。会計がどうなっているのかもチェックです。

管理費は人気のあるエリアだと高くなりがちだと聞いたことがあります。修繕費はある種一定なのかなぁ。ローン以外の固定費はなるべく安くっていうのが鉄則ですがこの辺りで暮らすならある程度許容しないとなりませんね。

大型の低層マンションはあまり聞いたことが無いので思わずＨＰ見入ってしまいました。敷地があったら高さも出すのが利益あがりそうなのに贅沢ですよね
街とのつながりや公園など自然と便利さも兼ね備えていますね。低層ならではのメリットもあり、気になるところです。

>>252 匿名さん

営業さんですか？

駅まで正直遠いですから何かしらの特長がないと厳しいという感じがします。
一番わかり易い特長は価格になってくるのかな？と思うのですが…そこまで安くはないという感じかな。
低層の大型マンションっていうのは一瞬良いようなきもしますけれども、その為安くならないのだなと言う風に思いました。
ただ震災のときに痛感したのはEVがないと上層階は厳しい。
低層はそういう悩みはもしものときには少ないかも。

なかなか雰囲気良くできてますね。
地域の感じが良くなりましたよ。

もう賃貸に出ています‼︎

リセールバリューがあるって事？

>>257 通りがかりさん

いや、ないでしょ

桜と楓、どっちが人気ですか？

駅に近い楓かな。
南志向には桜。

やはり楓のが人気なんか
広告は桜ばかりだしね
楓まだ残ってるかな

楓もまだ少し残ってるみたい。確か4LDKかな。
桜は西向きの安いところがまだ残ってました。

テラスと専用庭がやたら狭いですね。
このくらいの広さだと家族で住む場合はあまり魅力を感じないような気がします。
バルコニーが狭くなっているのも残念感。子供がいると洗濯物が大量なので、
外に干せないのが気になる部分ではありますね。
逆に夫婦二人なら丁度いいのかもしれませんが。

陸の孤島のこの立地じゃ雨、強風、雪の時の通勤、通学がしんどいだろうな。

悪天候時のタクシー移動にお金使ったと思いもう少し高くても駅近を選ぶ選択もありだろう。

楓まだ残ってるんですね。
確かに駅近ではないのですが、あの地域の雰囲気が気に入っているので悩ましいです。。

駅までベラボウに遠いわけじゃないし、歩ける距離ではあるとは思いますが、
でも近くはないという微妙な感じですね
これで格安だったら恐らく売れたんだろうなと思いますが、
そういうコンセプトではどうやら無さそうで。
渋谷園芸の前のところにあるバス停だと、
中野駅から練馬駅を走るバスが有るようです。

近年建てられてるマンションて突貫で作りに問題ありそうな中、駅までこの距離でこの値段って、買うにはちょっと勇気が入ります。

ここは突貫じゃなかったね。

キャンペーンやってますね。2位のダイソン、ピュアホットアンドクールが当たってほしいですけど。アンケート、モデルルーム見学した人でも、契約した人の方が当選率がアップするかなと思ったりして。

マンション価格、3LDKで4900万円台から。練馬って練馬大根って言われますけど、住みやすくていいです。購入すると動けなくなってしまうので踏ん切りがなかなかつきません。どなたか背中を押してもらえるといいんですが。

住宅ですから高い買い物。なかなか踏ん切りがつかない気持ちは私も同じです。

残念ながら私はローンが難しくて、中古にするつもりです…
買える資力がある人が羨ましいです。

タイミングも大事なんでしょうね。

そんな客寄せキャンペーン今頃やってるなんて、よっぽど苦戦してるんですかね。実際値引きとかされてるんでしょうか。

客寄せキャンペーンはどんな物件もだいたいやってると思いますよ。
ここに限ったことではない。

桜はあと何戸在庫があるか情報ありますか？

南向きはあと5戸くらいで、西向きが7〜8戸くらいと聞きました。
東向きは聞きそびれました…

総戸数76戸なので、マンションの規模としては住みやすいんじゃないかと予想しています。
ファミリーが対象になってくるんでしょうか。

価格は駅からの距離を考えると少し高めかな
２LDK,3LDKで5千万円台だとすると、戸建てとあまり変わらない価格になっていますね
駐車場が2段ラック式なので子供乗せ自転車の場合は利用しにくさがあることは残念

もちろんファミリー向けだと思います。
あとはリタイアした年配のご夫婦。
戸建の日常清掃とか階段登り降りとか管理が大変ですものね？

楓の売れ行きは？

今月頭に見に行きましたけど、楓だいぶ入ってる感じでしたよ。
桜と迷いますね。甲乙つけがたい。
入居者の方、住み心地はいかがでしょうか？

やはり楓の方が人気あるんですね。
駅に近いし。
広告も桜ばかりです。

>>275 匿名さん
知り合いの住む、近くの新築マンションでは、電動の子供乗せ自転車を置ける自転車ラックの数が十分でなく問題になっているようです。こちらはその辺り大丈夫なのでしょうか。

そういうこともあるのですか。
電動の自転車ってすごく重量がありますものね。
2段ラック式だと1段目にしか置けないとか、スライドラック式だとそもそも置くことすら出来ないとか出来ないとかあるらしいです。
でもコレばかりはどこのマンションでも言えることなんですよね。
サイクルスペースタイプじゃない限り。

マンションと駐輪場の問題はどこもいろいろとあるようで…純粋にラックが少なすぎるというのがほとんどかと思っておりましたが、重量の問題もあるのですねぇ。勉強になるなぁ。そういう対応っていうのはマンションづくりの中ではわりと後回しにされやすい部分かもしれないです。個々だけの問題ではなく。
全体的な売れ行きは順調な感じでしょうか。このGWでどれだけでますかね。

まだ完売しないんですね。消費者も随分と賢くなったものですね。不動産屋は焦ってるでしょうね。低金利政策が終われば高い駅遠物件は一貫の終わりだろうからなあ。