フラット金利はどうなる？【25】

何歳ですか？

＞年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
何歳あたりから違ってきますか（何歳までならやすい？）

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フラットで借り換えるか、三井住友信託当初固定に借り換えるかで悩んでいます。

元々うちは全期間固定金利派で、５年前にフラット35sで35年ローンを組みました。今は繰り上げなどもして、残りの返済年数は約27年。

この度こちらで評判の良い三井住友信託の当初30年固定を検討し、銀行に話を聞きに行きました。

当初30年固定で申し込めば全期間固定金利と同じことなのかなと思ったからなのですが、当初30年固定は残りの返済年数が30年以上ないと申し込めないと言われました。うちで申し込めるのは当初20年固定なのだそうで、残りの7年は金利を確定できないと知り、悩んでいます。

銀行の方の説明によれば、残りの7年でもし金利が上がってしまっていても、残債は相当減っているので金利の影響は少ないし、退職金も使えるから…という説明でしたが、いざ金利が上がった時は退職金で一括返済することになるのであろうことに不安があります。（老後を目前にすると、退職金が減るのが怖くなり一括で払うことはやめる人が多いとマネー雑誌の老後特集で見たので、退職金の使い途に大きな制限がかかるかもしれない今回の選択を後で後悔しないかな？という不安です）

ただ借り換えのメリットは今月の金利で試算すると、うちの場合諸費用を差し引いて250万もあるんでやっぱり大きいんですよね。金利も安くなりましたが、団信費用を払わなくて良いのは大きなメリットです。

金利が下がったからこその嬉しい悩みですが、どうしようかな…

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住宅ローン減税があと５年分と
＞諸費用を差し引いて250万もある
＞団信費用を払わなくて良い

借換後返済額が減っていても、いままで通り、上記３つも含めて同額程度、
信託銀行に入金していくと差額が５年間貯まっていくので、
住宅ローン減税終了後に期間短縮返済すると、返済期間が数年短くなる

５年後に繰上げするわけだから、その分の金額は２０年固定にする意味無いので、
金利の低い当初５年固定をミックスにする

５年後以降は、従来の差額分を自動繰上げ返済を利用して、繰り上げると
たぶん２０年程度で完済するのでは？

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>>643

642です。元々こういうことに疎く、金利のミックスなど１度も考えたことがなかったのでとても参考になりました。

繰り上げも今までは余裕があればしようかなという程度にしか考えたことがなかったのですが、金利の不確定な7年を出来るだけ縮めることができれば、借り換えによるデメリットへの対処になりますね。早速教えて頂いた案でシミュレーションしてみます。

ありがとうございました！

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いざという時は、現金ですよね。
いくら必要かは個別だから、難しい。

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低利固定で借りられたら繰り上げ返済する必要ないと思うんだけどな
いざ教育資金か車を買い換える時にこんな利率じゃ借りられないんだから
繰り上げ返済に必死にならなきゃならないのは変動で、固定の繰り上げ返済は固定の良さを台無しにしてるだけ

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>>647
子供達の教育費用は住居費とは、別に最優先に確保でしょう、普通

車は小遣いを貯めておいて欲しい車種がでて来たら一括現金払いで買う感じ、
普段の生活ではあまり使わなく趣味で乗る感じだから生活費とは別会計ですね

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居住費は近隣の賃貸相場とかを基準に考えると分かりやすいと思います。
(所有してなくて、駐車場含め借りてたら払う費用)
それを毎月入金して、ローン返済、差額を貯める

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今日、長期金利爆下げしたな
三井住友信託、4月も0.05%くらい下げてくるかな

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何も考えない人は変動にして必死に繰り上げだろうよ。
AHOな不動産屋がそういう刷り込みするからな。

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>>650
0.1くらい下がりそう。
少なくとも0.05は下がるでしょうね。
4月の人うらやましい。

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フラット金利＝1）+　2）　+3）
1）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
2）起債発表日9:30の新発10年物国債利回り
3）ローンチスプレッド

もうマイナス金利拡大しようが、マイナスになった時点で、2）は下限の0.00だから
マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

2年ごとにローンチスプレッドの低い時期がくるけど、何か法則みたいなのあるの？
教えてエロい人

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>>653
ローンチスプレッドっていうのは、一般的に新規発行債券の表面利率と条件決定時の参照国債利回りとの差のことを指すの。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構債券と１０年物国債利回りとの差を表してるの。
で、ローンチスプレッドっていうのは結局のところ、債券の需要と供給で変動するのだけど、
国債の利回りが下がれば、国債よりも、ややリスクが高いと考えられている住宅金融支援機構債券の利回りも
連動して下がるということ。
もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

だから、

＞＞マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

というのは間違い。
流れ的には、機構債の利回りを先に決めてから、「だからローンチスプレッドは○％です。」という順序。

ただ、今後、日銀がマイナス金利を、例えば２％にしたときにだね、
住宅金融支援機構債の利回りがマイナス１％になるかというと、それはほぼありえないのだね。
（ローンチスプレッド１％ってことね。）

個人投資家が機構債を買うことは少ないのだけど、機関投資家が買うことはあるよね？
機関投資家だって、使わないお金は当座預金に預けるよね？
当座預金に預けてれば、金利は０％。少なくともマイナスじゃない。
この時点で、機構債を買うくらいなら、銀行の当座預金に預けておいたほうが良いということになる。
ま、普通預金でもいいけど。

国債は日銀が買いあさってるから需給ひっ迫してマイナス金利が加速しているし、
将来的に高値で日銀が買い取ってくれると思えば、少々マイナス金利でも購入意欲がわくわけ。

でも、機構債を日銀は買い取ってくれないでしょ？（今のところは）
だから、利回りがマイナス化する機構債なんて買い手がつくわけがないわけ。（今のところは）

つまり、これから、かなりマイナス金利が進んでも、フラット３５の金利の下限は、３５年で０．８％程度が限界ってこと。
下げの余地としては、３月実行を基準にしても、もう０．４５％程度しかないのだね。

まあ更なる量的緩和で、もし、将来的に機構債まで日銀が購入することになったら、話は変わってくるけどさ。

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勉強不足ですみませんが教えてください。

三井住友信託の審査通った人がフラットにするメリットはなんですか？

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自分は、10年間-0.6%だったから。

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考えられる理由
・気合いで死なないので団信が不要なので
・-0.6の期間に払いきれる
・-0.6の募集はすでに終わってるのに使える優越感
・機構の方が銀行より安全と思う
・ちょっと見栄を張って実は銀行の審査には落ちているまたは優遇幅が少なかった

こんな感じでしょうか？

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＞＞No.654　匿名様
とても勉強になります、ありがとうございます

もう一点ご教授ください、
＞もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、
＞住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
＞ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

ということは、マイナス金利が拡大すると、
例）▲2％、機構債を利回り0.3％　⇒ローンチスプレッド　2.3％

となり、マイナス金利が進むことにより、今よりとんでもなく金利があがる
なんてことになるのでしょうか？
（バカな質問ですみません）

またなかなか難しいですね、2年置きの9-12月あたりで
ローンチスプレッドが低くなっていましたので
もしかしたら法則があるのかなと思ってしまいましたが、偶然っぽいのですね。

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>>655
比較的年齢層が高めで、0.6取れててデュエットしたい人とか。
我が家がそう。
民間の審査も通ってたけど、フラットにした。

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フラットにする理由は0.6パーセント優遇の方が中心という事ですね。なるほどです。ありがとうございました。

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