フラット金利はどうなる？【25】

お尋ね事です。よろしくお願いします。
フラット35Ｓの9割超で融資実行です。いつ実行するのが良いと思われますか??因みに1月29日までに申し込み済みなので制度拡充の対象者です。

昨年(2015年)11月にフラット35Ｓの9割超で1.68％。優遇後金利1.08％で実行済みの友人がいるのですが、3月の実行金利で借りても友人より低金利で借りる事が出来るでしょうか??また、いくらくらい安く借りられるでしょうか？

>>587
変動や短期固定にして、「うちは属性いいから0.4%ぐらい」なんて話したら、
ハナタカになるかわりに、友人失うと思うよ

>>589
うちは現金一括ですけど0.4%って何ですか？って言われて終了ですよ。

長期金利がプラ転しそうだね

三井住友信託の３０年固定はすごく魅力だけどここって公務員と一部上場社員しか審査通らないんじゃ・・・
自営業の自分じゃ無理ポ・・・

三井住友信託の事をここで知ったのですが、
30年で借り換えする場合、フラットより断然三井住友信託の方が条件良い感じがします。
あまりに良すぎて何か裏があるのではと勘繰りたくなるぐらいですが、なにか落とし穴がありますか。
気づいていないフラットの方が良いところ、または三井住友信託のデメリット、
教えていただけたら有り難いです。

若いうちに収入保障保険に入ってるなら、保険料控除が受けられたり、返済の目処が立ったら途中で辞めたり、定期保険へのコンバージョンが出来たりとフラットのがメリットあるかも

このマイナス金利で借りて払ったほうが安くなるから金利リスクは無いけれど

病気、死亡リスクは金利関係無くあるから、
普通、ローン返済してても、生活費のために、生命保険は入るでしょ
その生命保険でローン払ったら生活困るのは、嫁や子供達、
遺族の生活をリスクにさらして団信無しなんて考えられない

それは団信入ってる人も定期保険入ってるのと同じ
収入保障保険を定期保険にコンバージョンすればいいだけ

もしかして保険のコンバージョンの事をあまりわかってない？
例えば50歳くらいで保険に入ろうと思っても健康診断の結果で入れないとか良くあるでしょ？
収入保障保険をコンバージョンすれば健康診査無しで掛け捨ての定期保険や終身保険に変えられたりするんだよ
団信だけならローン無くなっておしまいだけど、上手くコンバージョンを使えばローン返した上に当面の生活費まで準備出来たりする
もうちょい保険を勉強した方がいいよ

そもそも団信=収入保障代わりで、それ以上は互いに自由に入ればいいじゃん。

やっぱわかってない

>夫（被保険者）が死亡したり高度障害状態になったとき、家族が給料のように毎月の生活費を受け取れる「収入保障保険」の保障額は、満了までの期間が最も長い加入時が最大となり、年齢を重ねるにつれて減っていく。

もしこの保険に加入していて、重篤な病気にかかり余命宣告をされたらどうするか？

家族は治療の限りを尽くしで、一目でも長く生きて欲しいと願うだろう。だが収入保障保険に加入したままでいると、延命すればするほど家族に残すお金（保険金）が減ってしまうジレンマが起きる。

　そこで知っておきたいの、が、「変換」という方法だ。保険会社によっては、収入保障保険を現状の保障の範囲内で定期保険や終身保険などに変換することができる。重い病気にかかってから新たに保険に加入することは極めて難しいが、変換で保険の種類を変更するのは、実は健康告知なしで可能だ。

　例えば五〇歳で重い病気にかかり、その時点で保障額が2500万円残っていたとする。そこで定期保険や終身保険に変換すれば、2500万円の保障額を固定する事ができるのだ。変換する保険の種類を定期保険にできれば、月々の保険料も抑えられる。

もし加入している保険が、変換先として定期保険を選べなければ、保険料は高くなってしまうが終身保険も選択肢には入る。

収入保障保険への加入を検討しているならば、定期保険への変換が可能かどうかを基準に選ぶと良いだろう。収入保障保険と同じく、年々保障額が減っていく逓減定期保険も同様の基準で選択するのも、悪くはなさそうだ。

入りたいときに入れないのが保険
健康なときに入っても無駄なのが保険
それを補う手段がコンバージョン
上手く使えばローンが無くなるだけじゃなく、安い保険料でローン債務を超える保障が効率的に得られるよ

団信付けられない人は現金一括が良いよ

保険に疎い人は団信がいいね

＞６０１
無料じゃなくて、金利のうち約０．３％程度が団信分。
つまり、団信費用を強制的に払ってるるから

このままいけば四月のが下がりそうだな
三月を予定してたけど借り換え四月にするか・・

国債の動きはよーわからん。

一気に戻したなぁ
タイミング悪いなぁ
プラ転？

四月の雲行きがあやしくなってきた

きゃードキドキです。

国債を売って儲けようとする輩が泡食った格好だから、当分過度なマイナスにはならなそうだけど。

確かに超長期の買入れが弱くなったから当面はマイナス方面には動かんね

>>607
もうしばらくはマイまだろうな。

3月か4月施行になりました
どっちがいいですかね？

おそらく大差ない±0.02くらい


>（ブルームバーグ）：　　日本の10年国債先物の価格チャートは「ダブルトップ」を形成したとみられ、利回りがマイナス圏でさらに低下する可能性は低いことを示唆しているようだ。９日には価格急落を受けて一時、ダイナミック・サーキット・ブレーカーが発動される場面もあった。150円88銭の赤いラインは、2015年６月から16年２月までの上昇の23.6％戻しの水準を表す。

>>614
ありがとうございます
プラ転したら悔しいので今月施行しようと思います。

朝一プラ転
EUに流れたか…

うーん　一番ダメなタイミングでプラ転

>>618
来週の日銀会合で、黒田さんが吠えるかどうかやね…
ドラギマジックの結果も限界見えてきたし、しんどいね。

来週の日銀しだいか。今回のECBの結果受けての市場の反応みると日銀動きづらいよなぁ。。

長期金利もそうだけど銀行が手数料部分を上げて、出来上がり金利が上がらないかが気になる

来週の債券市場では長期金利が上昇すると予想されている。今週後半の流れが継続するとの観測に加えて、日米の金融政策会合がともに据え置きが見込まれ、売りが出やすいとの見方が背景にある。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは８日に一時マイナス0.10％を付け、過去最低水準を更新した。その後は水準を切り上げ、11日には３週間ぶり高水準の0.015％まで上昇した。欧州中央銀行（ＥＣＢ）のドラギ総裁が10日の記者会見で「一段の利下げが必要だとは考えていない」と発言し、金融緩和が打ち止めになるとの観測から欧米市場で金利が上がり、日本にも波及した。

6月まで何とか。何とか引っ張って下さい。

なんで変動にしないの？

ハイパーインフレが怖いからかな？

独身で団信に入る必要が無くて、−0.6パーセントを確保してるからかな？

来月の起債条件もえげつないね…
前回より0.06%下。
他条件一緒なら1.19%…
更に国債のマイナス足したら1.14%ってか。
史上最低更に更新やね。

4月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.48％（スプレッド0.48％）だからおそらく4月の金利は1.19％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年04月：0.71?+0.00+0.48=1.19?
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

4月にフラットで行くか三井住友信託の30年固定で行くか迷うな
三井住友信託も下げてきそうだしな
繰り上げ返済は三井住友信託のが便利そう

>>628
以前から
フラット35S団信無し＜三井住友信託当初30年固定＜フラット35S＋団信
だったと思う

ただ、老後があるから、定年前５０代で繰上完済するから
長い人でも２０数年間で返済だから
当初20年固定で十分と思いますよ。

自分は今月実行だったから4月の人がうらやましい。
新規購入だから、月選べず。

>>629
てことは、フラット35Sの20年がベストかな

>>631 それだと返済期間も20年になるので収入が大幅に減った時などに対応できないです。

>>632
最悪の場合、費用は掛かるけどフラット35に借り換えて返済期間を伸ばすということも可能。
まぁどこまでのリスクを取るかだね。
今のフラット20で0.6優遇が取れていれば、住宅ローン減税をフルに使えれば実質マイナス金利になるわけだし。
我が家はデュエットなので団信分の上乗せは小さくないけど、3400万の借り入れで20Sのデュエットで約180万。
どちらか一方になにかあった時に全額返済できるメリットを取った。

>>632
自分は2000万を20年で借りるので、0.99%だったら
10年は86700円、残り10年は89300円位かと思ってます。
これ位ならと思っても、マンションは管理費修繕費があるから、
35年を選択して、ほどほど借りたら繰り上げればいいんですよね…

三井住友信の30年固定と20年固定の金利差が小さいから、30年固定で20数年完済を目標に繰り上げていくという選択が色んなリスクを考えると良い気がするな