フラット金利はどうなる？【25】

マイナス金利幅が拡大しない限り金利は4月以降も上下そんなに変わらないだろうね
なら借換組はなるべく早いほうがいいと思うよ

来週は長期金利はプラテンするかもね

>【債券週間展望】長期金利は上昇か、マイナス金利で10年入札に警戒感
2016/02/26 16:51 JST
記事をメールで送信 記事を印刷する
共有/ブックマーク
Share Google チェック Twitter シェア

　　　　（ブルームバーグ）：来週の債券市場では長期金利がゼロ％近辺へ上昇すると予想されている。10年債入札への警戒感が背景にある。日本銀行のマイナス金利政策を受けて利回りがマイナス圏で推移しており、投資家需要が不透明との見方が出ている。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは26日、一時マイナス0.075％まで低下し、３営業日連続で過去最低水準を更新した。金融市場でリスク回避の動きが強まったほか、日銀の長期国債買い入れオペで需給の引き締まりが示されたことが買い材料となった。

10年債入札と流動性供給入札

財務省は３月１日午前、10年利付国債の価格競争入札を実施する。発行額は前回債と同額の２兆4000億円程度。償還日が前回入札の341回債より３カ月延び、回号が新しくなる。表面利率は前回債より0.2ポイント低下の0.1％と過去最低水準となる見込み。

ドイツ証券の山下周チーフ金利ストラテジストは、10年債入札について、「非常に警戒感がある。通常の金利水準なら、新発債なので投資家や業者から需要があるというのが一般的。しかし、金利がマイナスの年限については、投資家からの需要が見込めなくなっている。業者も在庫を抱えて買うのは考えにくい」と指摘した。

３日には流動性供給入札が予定されている。投資家需要の強い既発国債を追加発行する入札で、今回の対象銘柄は残存期間15.5年超39年未満。発行予定額は3000億円程度となる。

市場関係者の見方

◎マスミューチュアル生命保険運用戦略部の嶋村哲金利統括グループ長
* 引き続き20年ゾーンまでのフラット化を想定しているものの、いった
んは様子見となりそう
* 10年債入札は、新発債で金利が上乗せされるものの、それでも水準的
には低く、結果に不安がある。多少テールが拡大する可能性はある
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.05％～プラス0.05％

　　◎ＪＰモルガン・アセット・マネジメントの塚谷厳治債券運用部長
* 海外勢の買いが入り、引き続き需給が強い見通し
* 10年債入札、多少マイナス金利でも心配する必要はない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10％～0.00％

　　◎パインブリッジ・インベストメンツ債券運用部の松川忠部長
* 中期的にフラット化の流れ変わりないが３月前半はスティープ化する
傾向。さすがに超長期の買いは一服
* 10年入札は新発債になり日銀オペにすぐ売れない点、マイナス金利下
でクーポンが気掛かり
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.08％～プラス0.05％

　　◎みずほ証券の丹治倫敦シニア債券ストラテジスト
*３月に入って調整圧力が強まっても、月末へ向けて再びフラット化圧
力が強まることが予想される
* 札割れリスクが危ぶまれるほど日銀国債買い入れオペの応札倍率は低
下していないが、今後そのリスクが高まる可能性は否定できない
* 長期金利の予想レンジはマイナス0.10～プラス0.10％

2017年3月実行ですがこの程度の金利が続くか不安です。
元々変動予定でしたが昨今の低金利でフラット35を意識しています。

＞５３９
試算してみました。約５０万円程度の差と思われます

フラット20S
月々86,896×10年＋団信10年分555,400＋手数料171,600＝11,154,520
住宅ローン減税　1,461,000
10年後繰上返済　142.1万円（減税分）
返済期間：18年7ヶ月
総返済額：20,371,861円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
当初10年固定
月々51,652×10年＋諸費用444,620＝6,642,860
住宅ローン減税　1,702,000
10年後繰上返済　617.3万円（差額＋減税分）

同様に
15年後繰上返済　193.9万円（差額分）
18年後繰上返済　180.1万円（差額分）

返済期間：18年
総返済額：20,012,940円（減税分差し引き後）

-------------------------------------------
差額：358,921＋保証料返金

こちらと

こちらです

借換で、返済期間って伸ばせる？例えば２０年→３５年とか

今考えても仕方ない事は考えない方がいいですよ
その頃になったら考えましょう
どうにもならない

>>546
年齢次第じゃね？

>>544
当初10年固定でいいでしょう。
理想は10年後に一括返済ですが。
それだけ返済できるなら悩む必要もないと思いますよ。結果的にフラットの方が特になる確率はかなり低いでしょうから。

大した金額差じゃないからどうでもいいレベルの話だな

借換の借入期間は基本「借り換え対象となる住宅ローンの残存期間内」ですが、一部では延長できるのをメリットとする銀行もあります。

融資、特に個人が最も低利で資金調達できる住宅ローンの基本は長く借りること。

長く借りても毎月の約定返済よりも多めに返す等して自分のペースで繰上すればいいわけ（結果的に短期間で完済となります）で、短く借りて延滞したり期間延長しようとすると優遇枠が削られたりしますからね。

金融機関勤務ですが、周りはフルローン、変動、長期35年が多いですね。

>>546
>>548
借入期間は延ばせない
例えば35年で5年後に借替すると、30年未満にしかできない

なので、長く借りて、繰上て短く返すが、リスク少ない。
544の例だと、月々４万円違う
最悪、月々４万円程度しか返済できなくなったとして、破綻するかしないかの差になる。

リスクを考慮すると３５年が安心

いや、フラット借換も借入期間伸ばせたはずだよ

>>544
２千万借りて、18年かけて返済して払う金額が２千万って
金利手数料タダじゃないか


>>553
それって、フラット５０？

低金利で減税もあるから、できるだけ長く借りたほうが得でしょ

>>553
延ばせますね。もちろん年齢が若ければ。

フラット35や一部の金融機関の住宅ローンでは、期間を延長しての借り換えができます。延長できる期間はそれぞれに制限があります。フラット35では、「35年‐今までの返済年数（ただし、完済80歳まで）」となります。もともと35年返済で組んでいた人にはメリットがありませんが、20年、30年返済など短い年数で組んでいた場合、繰上返済で期間を短縮した場合などは、返済期間を延ばすことができます。

なんだ、３５年以上にできるわけでは無いのね。

繰上げ返済で短くするのは、手数料無料でいつでもできるけれど
逆に、期間を延ばすには、借り替え手数料を払う必要があるし、優遇も無いフラットほど無駄なものは無い


http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
＞※　【フラット３５】Ｓは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際にご利用いただけます
＞（借換融資には、ご利用いただけません。）。

>>555
あと住宅ローン減税の申告がクソめんどくさくなる。

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用がでいるので、当初10年が
0.65と0.42になります。
３月実行にして正解でした。

きゃー羨ましい！
４月です。ドキドキです。
変動も押さえているけど、どうなるやら…

フラットの３月金利が出ました。
私が申し込んだところは
21年以上が1.25、20年までが1.02でした。
フラットS利用で、当初10年が、0.65と0.42になります。
(-0.6の適応時期に申込み)
３月実行にして正解でした。

560です。
588の重複投稿です。失礼しました。

ついに10年債の入札がマイナス金利に・・ですか
本格的なマイナス金利時代到来ですね

4月さがりそうだな。

3月がはじまったばかりだからなんとも・・

過去を見てると銀行の回収コストが金利にして0.15くらい1月で増減するときもあるんだよな・・
長期金利だけではなんとも言えんわ

三井住友信託銀行の３０年固定　1.15％って団信込みだからフラットと迷うな。
デメリットはあるか？

1.15は当初引き下げタイプだろーが

>>566
NISA優遇を適用すると、差額１２０万～２００万円程度になりました。

銀行融資は融資審査が比べると厳しいという点でしょうか。

ただ、0.4%前後の低金利メリットも享受したほうがお得感あると思います。

>>566
30年1.15％は他行より群抜いてすごい。

借り換えならフラットより
三井住友信託だな
団信込みだし。
手数料を要確認だが。

>>569
３０年固定で１．１５って、冗談かと思ったら本当だった。
３５年でローン組むとして、残り５年間だけが、▲1.4％ってことだよなあ。
繰り上げもするし、これで全く問題ない気がする。

自分は、フラット35、３月実行確定しちゃったから、もうここでは動かしようがないけど、
当初５年の０．６５％の期間が終わったら、この辺りに乗り換えるか。

あと５年後で更に金利が安くなってたら、好都合だし、
金利が上がってたら、今のママでいいし。

三井住友信託は繰上返済時に保証料返戻手数料が10000円差し引かれんじゃなかったっけ？
ダイレクトで返済しても

＞５７０
ＮＩＳＡ口座＋３０万定期で、さらに－０．０３％になるから、３月当初３０年固定が１．１２％
もしかしたら、３０年固定が１％切る日もくるのか？

三井住友信託銀行って、あれは団信込みなの？

>>573
団信込みですね。

10年国債もあっと言う間に売られてるし…こえー。

>>574

ありがとうございます。
借り換えの相談してみようかなぁ。

住信sbiがどうせ30年固定下げてくるからそれまで待った方がいいかもね

>>570
まさに同じ
近々、長期は上がるかな？と見てる
5年後でも上がらなかったら変更しても良い

>>577
たとえ下がったとしても三井住友信託の水準は無理でしょ(笑)

無理も何も三井住友信託に出来て住信sbiに出来ないとか無いから
両者の関係、分かってる？

>>580
わかってますけど〜
やろうと思えばそりゃできるでしょ。
でもしないやん。

三井住友信託の30年ものが利用されまくったら話は変わるよ

お尋ね事です。よろしくお願いします。
フラット35Ｓの9割超で融資実行です。いつ実行するのが良いと思われますか??因みに1月29日までに申し込み済みなので制度拡充の対象者です。

昨年(2015年)11月にフラット35Ｓの9割超で1.68％。優遇後金利1.08％で実行済みの友人がいるのですが、3月の実行金利で借りても友人より低金利で借りる事が出来るでしょうか??また、いくらくらい安く借りられるでしょうか？

>>587
変動や短期固定にして、「うちは属性いいから0.4%ぐらい」なんて話したら、
ハナタカになるかわりに、友人失うと思うよ

>>589
うちは現金一括ですけど0.4%って何ですか？って言われて終了ですよ。