フラット金利はどうなる？【25】

>>362

繰り上げで返ってくるのは、保証料ですけども。

最後５年変動になるけど、当初30年固定1.37%
団信込みだから、迷う

>>363
フラットの団信って、繰り上げしたら翌年から支払い減るんじゃ？
東京三菱の方は団信金利折り込みだから、返ってこない。保証料が一部返戻。
これって間違い？

>>364
どこのプランですか？

俺、リスク細分化で安くて収入保障保険に入れてるからおそらくフラットのがお得だわ

>>367
いいな30代…

満30歳で4000万円借入

フラット３５Ｓ（1.48%）：51,173,947
当初３０年固定（1.37%）：50,307,435
差額：866,512（月額2,063円）

保険料の安い女性で
・保険（払込）期間：60歳満了
・保険金額：月額15万円
・非喫煙者健康体の保険料：月額3,000円
３０年間×月額3,000円＝１０８万円

なので、男性で６５歳まで払込の場合、団信の方が安いようです。

あ、俺10年　－0.6だよ
あと残り5年1.045ってのは・・・

あと、収入保証保険は生命保険料控除の対象になるけど、団信はならない

収入保障保険は返済の目処がたってきたら切ってその分を積み立てりゃいいしな

>>371
他に保険入ってないのかよ？

収入保証保険、料金いくらなの？

>>373
嫁が働いてて嫁の方で申告してる。

>>374
月18万　65歳迄の保障で免除特約付けて年5万

年５万×３５年＝１７５万
といった感じですか？
どちらの保険会社の商品ですか？

検討してみたいと思います。

>>377
マニュライフ
多分、上手く返済出来たら50歳くらいで切るけどね

もしくは定期保険に切り替えるかも
色々状況に応じて新しい保険に組み換えられるのが団信と違って良いところ

>>365

そのこと言ってんのかな？とは思ったんですが書いちゃいました。
それはそうですよね。

まぁ、自分は団信入らないんですが。

>>375

？何の為に収入保障に入ってたんですか？
住宅ローンが早く終わりそうになったらやめるって。

>>381
そりゃ残債少なくなったら入ってる必要なくなるわね。

>>381
団信の代わりに入っていたら、ある程度返済の目処がつけばやめてもいいんじゃない？
そういう場合は別の死亡保険にも入っていたりするんだろうし。
何のためって、そんなの人それぞれだと思うけど。

http://www.manulife.co.jp/kodawari-syunyu
マニュライフ、65歳迄の保険料５７００月々

２４０万円程度になりますよ。
さすがに団信無料よりは多くなる。

>>382

だってこの方、住宅ローンのために収入保証に入ってたわけじゃないから。

ある程度返済の目処がつけば、金利が割高な固定金利にする必要も無いと思う。

>>386

ある程度の返済の目処がつけば、金利が割高でも利息の差は微々たるもの。

住宅ローンの為に入った収入保障保険を最後まで払い続ける奴なんていないよ。リスクが高い時に入って、リスクが低くなったタイミングで普通は辞める。
リスクヘッジの方法はいくらでもあるし。
だから効率的でいいんだよ。

あと、解約しないにしても繰り上げ返済したら住宅ローンの支払い以上の保障が受けられるからね。
返済状況や家族構成、収入状況、退職金の状況、税制上の優遇
遠い未来の事なんてわからないから、フレキシブルに対応出来る。
万一、急激なインフレなんて起こっちゃえば借金なんて怖くないんだから保険やめてもいい。
団信だと選択肢がない。

>>388

その場合はそうでしょう。

ただこの方、奥さんが資格持ちの前出の方ですよね。
団信代わりに入ったわけではなく、
若いうちから、元々入っている収入保証保険でしょ。

>>390
その場合はそうならそれでいいんじゃないの？
いちいちなにこまかい突っ込みしてるの

>>386
その時の金利次第でしょ

>>390
勘違いしてるようですが、
その方は機構団信のデュエットさんでは？

割高で値上りリスクもある機構団信なんて無駄
収入保障保険のほうが安い

収入保障保険は定期保険にコンバージョンできるのがいいよね

>>393

じゃ、違う人ですね。すみません。
資格持ちの方と結婚した20代の頃に、
収入保証保険に入った方かと思ってたので。

>>391

ちょうどいい保険に、若い時に入っていて、
羨ましく思っていたので、50代でそれをやめちゃうのかと、
突っ込んじゃいました。

若いときは、支払期間が長くなるから
総額は、払込期間が短い歳をとってからと大差無い

５０代後半～６０代こそ保険が役にたつ年頃、
解約するのは、どうなんだろ

394さんも書いてますが、
保険の乗り換え的な事も考えてるみたいで、
興味深いです。

自分も、フラットで団信に入らず保険を考えているので。

いま死んだら家族が路頭に迷うから保険は必要だけど、残債が減って退職金やら定期保険やら貯蓄やらで支払える目処がたてば要らないと思う
なにかあったらほんとにどうにもならないくらい困る時に入るのが保険
保険貧乏ってそういうのが分かってない
だから

きたー1.25!

マジすか？

ぬか喜びをさせて、後々がっかりさせたい人でしょ。
2月に1.45！って言ったのと同じ奴だよ。

実際はどのくらいの金利になるんですかね…

1.30から1.35だと予想

>>404
それだけ下がってくれれば十分ありがたい

なんで1.2%を切ったのか不思議ですね

素晴らしいですねー

>>406
3月は35で1.2切るんですか！？
フラット20で0.6優遇取れている人は当初10年0.3%台！？
凄〜い！！！

>>407
いいかげんな連投おつかれ

いや、特にニュースもないんで適当に相づちしてあげてるだけ。
自分は４月に実行だから、ドキドキばくばくしてる。

>>408
どういう計算ですか？

起債いつ？

明日にははっきりするが、1.30切るかもね。

>>413

マジですか‼︎
本当なら楽しみです。

>>413
つまんないわ

長期金利0.01か。またマイナス金利あるな。
マイナス金利拡大でもない限り、3月が当面の最低金利になる可能性あるかも。

良くても1.40くらいじゃないか？

なんだかんだ言っても2015.2月には届かなそう

いや、貸出先がなくて資金がダブつくから過去最低金利を更新するのは間違いないよ

長期金利0%
いい時期に下がったな
三月は爆下げだ

9年ものまでマイナス突入中だから10年も時間の問題か？

http://www.bloomberg.co.jp/markets/rates.html

3月は1.2%台突入じゃないか？

住宅機構のHPが開かなくなってますね…
今日起債条件が決定してそうですね。
今日の0金利なら本当に夢の1.2%台？

起債条件決定さんからの情報を待つしかないか…

本当だ
サーバーダウンしとる

長期金利マイナス0.005だぞ！

いつもHPダウンしてたっけ？

なんなんだよアノニマスってよぉ！怒

住宅金融支援機構の貸付債権担保証券（ＲＭＢＳ、第１０６回）の発行条件が１９日、決まった。発行額は１７１７億円で、クーポン（表面利率）は０．５４％。

ということは35年で1.2%台！？
すげ・・・

条件決定時の金利がマイナスだったら1.1%台にならないか！？
とんでもねーな！！

1.23%～1.25%あたりか！

3月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.54％（スプレッド0.54％）だからおそらく3月の金利は1.23％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年03月：0.69?+0.00+0.54=1.23?
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

去年２月の0.6優遇と来月の0.3優遇最終的にどっちが得かな？

>>434
3月実行組は大概0.6確保でしょ

>>435
そーなんですね、羨ましい！

0.3優遇だとしても35年なら明らか来月のが得

いいなー。羨ましいです。
いい時期に購入できましたね！
昨年3月です。

本当に1.23なら当初10年0.63ですか！もともと2月引き渡し予定で遅れて3月に延びたけど、良かった！

まず間違いなく近い将来に新規も借換えも手数料の値上げが談合的に起こる
借りるなら今のうちだな

最近借りた人たちが厳しいな
一年空けないと借換できないから
一年先の金利、手数料はわからん

マイナス金利、１年くらいは続くでしょ。ねぇ？

マイナス金利は続くだろうけど、銀行の構造が完全に手数料型に変ると思う。
日銀に預けるだけで貰えてた利益を代わりの何かで工面しなきゃな訳だし。
あと、フラットの優遇が終わるかも。

去年２月でこれ以上ないと思ってたのでびっくりです。

さて借り換えるか。

今日の昼間、住宅金融公庫のホームページがダウンしていたのは、やっぱりアクセス集中していたからかー。
でも、まだマスコミは、ニュース化してないね。
今頃、日本中の金融機関の担当者は来月の変動金利の優遇幅に頭悩ましてるだろうなあ。残業たいへんだー。
>>433さんのいうようにローンチスプレッド０．５４ｂｐｓだから、
来月３月の金利は面白いことになりそうですね。（機構の抜き幅増やされたら、ガッカリだけど。）
長期金利のチャートが１２月下旬から１月上旬にかけても、トレンドがゆっくり上に動いてたから、
まあ、金利が１．５４から下がることはあっても上がることはないだろうと思い、
しかも▲0.3優遇が１月末で予算使い果たすってニュース見たから、
１月中旬になって急遽、当初予定していた０．６２５の変動金利からフラット３５に乗り換えてよかった。
まさか、トレンドを破壊するくらいの上げがマイナス金利で起きるとは想像もしてなかったから、１０割幸運ですが。
でも、これから本当に怖いのは、インフ・・
ま、我が家は、これで完全にリスクヘッジできたので、これで３５年、安心して寝れますわ。
黒田総裁ありがとう！
同じく３月実行の人、おめでとうございます。
これから新規で借りることを検討している人も、借り換えの人も、
どんどん金利が安くなるでしょうから、おめでとうございます。

マイナス金利が北欧のように０．５％以上に突っ込めば、
１０年債利回りも、さすがに-０．２％くらいにはなるだろうから、
その場合は、▲０．２＋０．５４＋０．７＝１．０４％（３５年固定）
長期優良住宅なら、ここから１０年間、▲０．３％でしょ。
住宅ローン控除もあるし。もうねー。呆れる価格。金利のバーゲンセール。
今ですら、家を買えば、住宅ローン控除で、手取り年収プラスなのに。どうなっちゃってるの。
こうなってくると、北欧のように変動金利がマイナスっていう、住宅ローンを借りると、
逆にお金が貰えるって時期が日本でもやってくるのかなあ。
北欧はそれで、住宅価格が高騰したから、これから家を買う人は、本当にタイミングが重要ですね。

昨年2月からの1年間。金利を気にする日々がようやく終わりました…正直しんどかった。

安い金利でローン組めるのはいいけど会社が不安定なら意味ないね。
会社が潤ってて今の金利でローン組めるのが理想だね。

先例ではマイナス金利になってローン金利が下がると代わりに不動産価格が上がるからな
結局は支払える額で家を買うことにより受給で決まるから

１、２月に買っちゃった人が気の毒

今価格表示されてる物件を今の金利で買うならかなりお得。
逆にこれから価格設定されるものはある程度上乗せされるはず。需要が見込まれるから。
焦らせるわけじゃないけど早めの選択が必要。
かといって望まない家を買うのは本末転倒なので家買うこと決めたならしっかり選択しなきゃね。
去年購入者ですが今欲しい物件がある人が羨ましいです。

戸建て買うなら良い形、良い大きさの土地の物件がいいと思う
新築より中古なんかのがいいかも
総額に占める土地価格の比率が高い物件
上物はどうせ二束三文だが、こういう状況になると土地は裏切らない

>>446
アノニマスからの攻撃を受けていたから。
ニュースにもなってたよ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160219-00000055-zdn_ait-sci

昼の時点でニュースになってた。

3月までは、既存システム継承だからバーゲンセールになるが、4月からの金融庁がらみでどうなるか興味ありますね。

来月の金利が気になるー

>>433にもう結果出てますよ。35年で、1.23±0.02%くらい。20年以下だと、1.03±0.02%くらいですね。
もう少し頑張って20年以下を0.99％に持ってくると、機構としてもインパクト出せると思うけどなあ。
20年でフラットが１％切ったってなったら、ニュースで報道されまくって、広告宣伝費かけずに、広告できる。

マイナス金利で銀行の収益力が厳しくなるから他行協調で利ザヤ部分を上げてくると思うよ
それが来月かどうかはわからないけど
フラット金利って談合丸出しだから

>>458
銀行が関与出来るのは手数料だけですが？
フラットに関しては銀行はノーリスクです。

取扱金融機関の手数料　=　利ザヤ
だよ。何言ってんの。

ほれ

>フラット３５の金利は、3つで構成されています。
（Ａ）MBS（資産担保証券）を購入した投資家に支払う利息（債権の金利分）
（Ｂ）機構が事業運営するための費用（フラットのローン金利）
（Ｃ）取扱金融機関の手数料（いわゆる利ざや）

このうち取扱金融機関の手数料の率はそれぞれの金融機関が独自に設定しているため、金融機関ごとに金利が違います。

>>461
ノンバンク一人勝ちになるだけやん。
手数料を利ザヤと表現してる時点でセンスないわ。
三菱東京UFJなんて面倒だし手間ばかり掛かるからフラットそのものの扱いがないんだぜ？
銀行にしてみたらフラットなんて利ザヤどころかお荷物でしかない。