パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

御成門中学は世帯年収1位だそうです。
とても人気があるみたいですよ。

ここの近くの幼稚園も有名で人気でなかなか入れないみたいですね。

＞＞4117
さすがにそれは夫婦合算の世帯年収ですよね。ツインパークスでもその御成門中学ですか？

御成門中は港区2位で1269万円。

世帯年収じゃなくても、 この辺りなら3000万なんてゴロゴロいますよ。

参考までに・・・あるデータです。

公立小・中学校の学区内平均年収
港区
小学校名 　平均年収 　中学校名 　　平均年収
南山小学校　885　　　御成門中学校　848
麻布小学校　848　　　高陵中学校　　794
御成門小学校848　　　六本木中学校　785
笄小学校　　820　　　高松中学校　　780
本村小学校　798　　　赤坂中学校　　703

千代田区
麹町小学校　878 麹町中学校 851
番町小学校　834　　　練成中学校 761
九段小学校　799 今川中学校 754
千代田小学校759 九段中学校 752
和泉小学校　757 一橋中学校 721

今日の現場（モデルルーム横より）

まだまだ地上には出てきませんね

正面がホワイトタワー、その後ろに貿易センタービル
左はしにアクティ汐留

3000万でも自営とサラリーマンではだいぶ違うと思うけど。サラリーマンの3000万は確かに港区多そう。

そんな方ばかりですよ

資産家の親が子に買ったげるというパターンも多いらしいよ。その場合、子は2000万くらいの収入でも2億の部屋に住んでるしれないなー。それとか親が買った物件に無家賃で住む子も何人かはいるだろう。

いいなあ、子供。

>>4125
赤坂中学校が低い、ってのが目立ちますね。

世田谷区くらいでもこれくらいの年収あれば子供を私立に行かせそうだけど、このへんは別格ですね。埼玉だったら600万クラスでも私立に行かせる家庭あるよ。逆にこのへんは3000万ある家庭が公立に行かせるのかな

今は、年収とかを把握できる公的な資料はないので、全部、適当な数字です。

この辺の公立中学は有名な学校ありますよ！

何で公立に拘って、私立に行かせる気がないのか。

>>4135 匿名さん

だよね。なんか会話にリアリティがないよね。

平均年収3000万とか、どんな仕事をしているんでしょ。私はこのマンション検討していますがそんな年収ありません。

余計な物にお金をかけないお金持ちも多いですよ。
良い公立学校の学区なら、私立を選ばない。
車に興味が無ければ、ごくごく普通の国産車とか。

子供の教育に金を掛けることが、余計な物とは・・・

治安が良い学校だと公立でもいいですね。
そもそも、子育てする若い夫婦がこのマンションにどれくらいいるのか。

西麻布の某小学校ですが、同じクラス（３０人くらい）に東大教授の子供が２名。外国籍ないしハーフの子が６名。六本木ヒルズ住まいのお子さんもいらっしゃいますが、上には上がいて、近所の超高級マンションの地権者の子とか、唸るようなお金持ちがゴロゴロいます。医師・弁護士あたりはむしろありふれてる、という感じで、その他、起業家あり、芸術家あり、ご近所の定食屋さんのお子様あり、と、多様性に富んでいる感じです。

まあ、子供達は、そんなの関係なく、放課後は近所の公園（有栖川公園、◯公園）等で、ワイワイやってるようですけどね。

公立小の良いところは、多様性と、近所に友達がいるので、放課後友達と外遊びしやすいということだと思います。公園行けば、誰かいる感じ。結構、学年超えて遊んでます。

港区の中学生の7割は私立に在籍してるし、さらに年収１０００以上の世帯だと9割近いという話なので、この物件で公立中学校に行く世帯はほとんどいないはずなので議論としてほぼ無意味。

>>4139
内容が充実した良い公立が学区内にあれば、何もわざわざ私立に行かせなくても良い、余計なお金をかけなくてもよい、というお金持ちもいるって事でしょう。
私立も全てが良いわけではないのですから。

>>4143 匿名さん

そうですね。私もそう思える話を聞きました。ご夫婦で共働き、お勤め先はそれぞれ大手広告代理店とＴＶ局に勤務。世帯年収は～3千万てところですが、やはり御成門小学校に通わせています。公立の小学校？と意外に感じたのですが、歴史のある良い学校みたいですね。

以前からこの辺りに住んでいます。
御成門小学校はとても歴史のある学校です。
私立からわざわざ転入される方もいらっしゃいます。この辺りにお引っ越してこられる方は世帯年収も多く、もともとお育ちの良い方が多いです。

ご夫婦共働きだと意外と遠くの私立より近くの公立に通わせるケース多いですよね。このマンションでも家族で住むとなると3LDK、1億円は必要なのでそれなりの方が住まれるのではないでしょうか。

竹芝と浜松町を結ぶ「歩行デッキ」の工事始まりました。

竹芝の再開発と浜松町駅を首都高、JRをそれぞれ跨ぎ繋がります。

野村不動産の再開発（現東芝辺り）とも繋がる予定だそうです。

>>4148 周辺住民さん
ありがとうございます。そちらは工事の方とかに聞かれた話ですか？

>>4144 匿名さん

立派な学校に通わせてもね。黒○瞳の娘とか、三田佳○の、息子とかみたいに育っても。

評判が良い学校に入れさせて上げたんだんだから、先生あと宜しくね。とはなって欲しくない。
マンションとは全く関係ありませんけどね。

>>4149 検討板ユーザーさん

以下の①と②と④が歩行者デッキで結ばれる予定です。
その②の工事の一部です。

羽田空港へのアクセスの良さが売り物の浜松町エリアで、JR東日本や東急不動産、野村不動産ホールディングスがそれぞれ大規模な再開発に乗り出した。
①（仮称）浜松町駅前プロジェクト。浜松町駅西側の約3.2ヘクタールの土地に、世界貿易センタービルの建て替えを含め、複合ビル5棟を建設する計画だ。都営地下鉄大門駅にも直結する。 複合ビルにはオフィスを中心に、店舗やカンファレンス施設、コンベンションホール、医療センターなどが入る。事業主体は東側（駅側）のA街区が世界貿易センタービルディング、東京モノレール、東日本旅客鉄道（JR東日本）など。西側のB街区では、2015年11月から高さ156mの「ニッセイ浜松町クレアタワー」の建設工事が進んでいる。さらに、C街区では、浜松町駅やA街区、B街区とデッキで接続することや、建設する複合ビルに港区の文化芸術ホールを整備することなどが計画されている。多様な用途に対応する600席級のホールが、浜松町に誕生することになった。

②ゆりかもめの竹芝駅付近では、東急不動産と鹿島が都市再生ステップアップ・プロジェクト（竹芝地区）を推進している。東京都計量検定所跡地など計約1.5ヘクタールに39階建て、高さ210mの業務棟と、21階建ての住宅棟を建設するもので、2016年5月に着工した。首都高をまたいで浜松町駅と直結する歩行者デッキを整備する。

③竹芝側ではJR東日本が、ホテルや劇場を整備する竹芝ウォーターフロント開発計画を推し進める。ホテル、オフィス、商業の26階建て複合ビルと、劇団四季の劇場棟、汐留川の北側対岸の浜離宮恩賜庭園を望める屋外広場などを整備する。ホテルはインターナショナルブランドと提携したラグジュアリーホテルになる予定。

④芝浦運河沿いの約4.3ヘクタールの区域で野村不動産ホールディングスが再開発。浜松町駅と歩行者デッキで接続し、水辺のにぎわいの創出や舟運の活性化、先端水素技術の発信などを通じて、観光・ビジネス交流拠点を整備する。

高速をまたぐ歩行者デッキをそのまま築地まで、首都高全面覆って緑地化してしまえ。さすれば築地再開発も竹芝も汐留も浜松町も浜離宮にシームレスにつながり、一体開発になるやろ。

すいません。
他の物件の予定坪単価が大幅に上がったので急遽他物件を検討しなければいけなくなりました。
既に販売された戸数はどのくらいでしょうか。抽選はありましたか？
残された戸数と販売時期を教えていただけないでしょうか。

再開発の期待などは気にしていません。

４１５４

あんたアホですか？？？
冷やかしは止めた方が良いですよ。
直接販売会社に聞きなさい。
全く・・・。

>>4154

検討されていたのはシティタワー恵比寿ですかね．

その質問は明日モデルルームに電話して尋ねるのが一番正確でしょう．

他物件の予定坪単価が上がったから、急遽他物件を検討しなければ、の意味がよく分かりません。

西向きは少し割安で東京タワーが望めますけど、2020年以降すでに決定している東京プリンスホテルの複合開発で高層ビルが建った場合（昨今の開発例からするとまず高い建物は含まれそうですが）、同地が東京タワーのもろに直線上の手前に被っているので、眺望が台無しになりますよね。

第2期に西向きを申し込む予定でしたが真剣に悩んでいます。
皆様どう思われますか。

まだまだ計画については分かりませんが、どこのマンションでも都内で眺望保証はありません。それ気にしてたら一生買えません。参考までに。

>>4158
確かに実際に買うとなると悩ましいですよね．
西向きは東京タワーだけでなく，都心の夜景も素晴らしいと思いますよ．
東京タワーが完全に見えなくなることは無いでしょうしね．
自分は北向き高層階を購入したので，東京タワー，都心の夜景はうらやましいですね．

参考になる御意見大変有難く思います。
時間があまりありませんが、家族とよく話し合って焦らず決めたいと思います。

手元の資料ですと、方角問わず2LDKはほぼ完売に近いですね。
抽選がんばってまいります。

夜景を優先するなら西向きがオススメです。
価格も北や東に比べると高いですが、東京らしい夜景が楽しめると思います。
浜離宮側は昼間は良いですが、夜は真っ暗です。

東側が浜離宮側なので、南と北ですね！
私は第1期で西側申し込みしましたが、落選致しました。2期申し込み予定です。

>>4158 匿名さん
プリンスホテルはかなり高い建物の中が建ちますか？東京タワーが完全に見えなくなる事はありますか？

西部HDの2020年以降の予定に３つのプリンスホテルの再開発が明記されております。
あれだけの敷地＋大半が駐車場としておせじにも有効活用できているとは言い難い現状ですので、予想でしかありませんが、相当の規模の再開発になってもおかしくないと思います。
西部HDは紀尾井町の再開発でもあれだけの建物を建てられていますし、近い将来ここからの東京タワーの眺望はまず変わることは確実でしょうね。

都心の景色はホテルに任せて、部屋の快適さで選びたいな。浜松町の駅前から東京タワー見えますよ。

東京プリンスホテルは一年休業してのリニューアルを今年の4月にするってのに、2020年に建て替え？
そんなんするかなー？

北向きの部屋からも浜離宮が見えるし、南向きの部屋からも東京タワーが見えますね。バルコニーに出ればですが。

芝公園には東京都の公園条例による高さ規制もありますし、無制限になんでも建てられるわけではありません。多少は東京タワービューに影響することはあるかもしれませんが、それも含めて都心ビューの変化を楽しめばよいのではないでしょうか。また、先の方も仰っているように、このマンションは西側だけでなく、どの向きもそれぞれの景色が楽しめると思いますよ！

歩行者デッキ工事

浜松町駅から竹芝方面の写真です。

左側に汐留ビル（ハマサイト）右側は芝離宮
１車線を閉鎖して工事してます。

歩行者デッキは芝離宮側で上部に映ってるデッキと接続されるでしょうね
屋根もあるそうなので竹芝まで芝離宮を眺めながら散策できそうです。

あと2年後くらいにはマンション景気が冷え込むということですが、1期で北向きを手に入れて手付け金入れしました。
夫婦で浜松町に勤務していて夜がとても遅いので・・・時には明け方までの勤務もあります。
無理そうですが万一子供が出来たときはすぐに売らないといけないため北向きにしました。

1.売る際には他と北向きとあまり差がないのに、東向きで大幅な利益で上げるために新築時の価格がまるで違ったこと。
1.北向きは一番安いのに車のヘッドライトのビルの反射も合わせて夜景を楽しめる。東向きは浜離宮のみで夜は真っ暗でタワーマンションの意味がないこと。
1.子供が出来て売る理由は今でも朝からサラリーマンが道路を闊歩していて、ベビーカーの通行が難しい場所が多いのに再開発で更に人通りが増える。また、階段が多いこと。
1.今も浜松町に賃貸で住んでいるのですが、不満点は特にないです。というのもずっと勤務先と家との往復ばかりで貯金がたまる一方ですから。ただ外食するには難しい場所です。サラリーマンの昼の人数と外食店の数が合わない。1.今の価格では利回りが悪くて外国人の投資家はもう手を引いているみたいですが、賃貸に出す方が買われているみたいなので入居者の入れ替わりが多く、近所もビルだらけなので子供が出来てもママ友は作れないでしょうね。

ところで民泊の説明って聞かれた方いますか？
マンション定款で民泊禁止を打ち出している新築マンションが多いのですが、このマンションのことでその説明を受けたことがないので。

>>4170 匿名さん
中古は好きに売出価格を付けれますが、値引きをしたり最悪は購入希望者がいなかったりするので、成約価格の方が現実的です。
中古で売る時に北向きが他と余り差がない、のネタ元はデータとして成約ではなく売出価格を使ってるから批判がありますよ。

中古サイトに掲載されている物件のすべてが、真剣に売却を考えているわけでは
ありませんよ。　特に売却の必要があるわけではないが、この価格で買ってくれる
おめでたい人がでてくればラッキーとばかりに、査定とかけ離れた価格をつけている
物件も少なからずあります。　　仲介会社も他の物件を安くみせかける（錯覚させる）
引き立て役も必要だから、引き受けるわけです。

＞＞4168　匿名さん

芝公園の東京都公園条例による高さ規制とは、どういったものでしょうか。

都内の高さ規制なんて再開発かけたら
すぐ関係なくなりますよ。

>>4170 匿名さん
お仕事お疲れ様です
しかし、子育てにも良いところですよ
仕事より、子供をうみましょう
私は、妊活中です
なかなかうまくいきたせんが
仕事も、頑張っております

このマンション、
民泊は内規で禁止になってますよ。

最近のマンションならどこも、民泊は禁止ですよ。但し、その決まりを守れるかどうかです。

ちび2人と家族4人で永住する為に広めの部屋買った自分は少数派だったのか・・・。

当初説明よりも前倒しで販売されたのも、経済エコノミストが一斉にオリンピック頃からマンション価格が下がると言ってるからですね。
さて2年半以上の入居時にはどれだけ含み損を抱えることやら。

渋谷駅の庁舎にも70年の定期借地タワマンが建つけど、2019年竣工予定からちょっとずれこみそうだと。

>>4179
含み損とか意味不明。
同じものは他にないのだから、現状を納得して「住むために」買うのなら損得とか関係ないでしょ。

投資目的なら買値とか利回りとか気になるだろうけど、本気で投資目的なら港区のタワマンなんて考えている場合じゃないんじゃないの？　投資目的なら学生多い場所の賃貸向けアパートでも買った方が良いよ。

自分自身で使用・消費するためのものに含み損とかってトンチンカンな概念を持ち込む人は、原価とか考えたらあり得ない値付けの高級料理とか食べられないでしょうね、コスパ気になって。損得なんて気にせず人生楽しみましょうよ。

>4180さん

居住目的の方にとっては正論ですね。ライフステージで必要な時に自宅を買う、十分な合理性があります。

ただ、私も投資目的でここを真剣に検討したひとりです。含み損ももちろんあり得ますが、都市としての発展の恩恵をしっかり受け、競合もありそうでない。値上がりの要素はたっぷりある物件です。キャッシュフローがちょっと薄いので見送ろうと思っていましたが、やはり気になります。

>>4180 匿名さん
一般論ならば「現状を納得」だけでは不十分でしょ。
例えばここと違い、将来に新航路の下の街になる物件を買う人は将来の飛行機騒音まで納得した上でないとね。

住友は価格を下げることもあるのでしょうか？価格を上げるのは最近よくみますが

晴海のドトールは現に一時期より値下がりしてるよ。それとは別にスミフは内密での値下げパターンは多い。

>>4180 匿名さん
料理とは金額が違うからね〜
借金して高級料理はたべないでしょう
いざ売る必要性が出たとき どのくらい買値より落ちるかは考えますよ 借金するからね
人生なにがあるかわからないよ
楽しみたいけどね

住友の内密での値下げについては、実際見学にいかないと価格はわからないということでしょうか？

将来は想像しにくい状況ですね
オリンピック開催など特殊な要素があります。
晴海や豊洲、有明などは大きな影響がありそうですね
開催前、開催後も・・・・
ただ、浜松町の再開発等はあまり影響なさそうな気がしますね

>>4170 匿名さん
何が言いたいの。
番号を付けたいなら、1.2.3.でお願いしますね。
あと読む人の事を考えて文章作ってね。読み難くて、、、、

>>4188 匿名さん

まあ、4170は北向きを買った人の雑談でしょう。

山手線に乗ると工事中の、こちらのマンション見えますね。二期抽選はいつかわかりますか？

豊洲や有明などは市場の動向で変化が有りそうですね
こちらは築地に残ってもらったほうがよいかなと妄想

>>4190 マンション検討中さん

そりゃ、電車騒音がスレの話題になったこともあるほど近いですから、見えるでしょう。

>>4191

自分も現在の場所に築地市場が残ったら良いなと思います．
築地が普段使い出来る距離ですからね．

防音は後からでも何とでもなるから、ここを買う人は電車の音など気にしない人でしょう。
立地が気に入れば、それでいいんですよ。

>>4194 匿名さん

ならないよ。
吸気口とか塞ぐわけにはいかないし、防音対策には限界がある。

音が心配ならツインパークスとPC千代田富士見の線路側部屋を内見して確認するのが一番いいと思う。そして、ここの窓の防音仕様はその二つより優れているので室内はもっと静かになるはず。

音は反響もあるから、物件や部屋ごとに違うでしょう。千代田富士見は線路数が違うから参考になりません。

ここは山手線、京浜東北線、上野東京ライン、常磐線、東海道新幹線と
日本でも有数の交通量の多い路線が集中してる場所に隣接した
マンションですよ。他とは比較になりません。羽田の新航路が
15時から19時の4時間なのに対し、早朝から深夜まで走行音や
線路のスキール音や振動音が発生します。中央線と総武線だけの
千代田富士見と比べても駅からも距離があるので列車加速後の
より大きな騒音となり、比較対象になり得ません。

>>4198

ここのマンションは線路の騒音は想定済みです。
新飛行経路の場合は，飛行機の騒音だけでは無く、落下物のリスクもありますよね。
それと､飛行経路下のマンションの騒音対策はどうでしょうかね。十分ですか？

>4195
窓に内窓付ければ殆どの場合は解決するとか。数十万かかる可能性あるけど。これを高いとみるかどうかでしょう。

規約違反です。

内窓ってあんまりかっこよくないですよね。
別に規約違反でないでしょう。

>>4200
Youtubeでも後付け内窓の工程を紹介していますが、出っ張り感が半端なく、とても格好悪いですよ。
騒音が大きいのは想定済みなのになぜ最初から取り地けないのでしょうか。
線路が近いマンションで格安物件でも当初から内窓設置の新築マンションってたくさんありますよね。

数十万をケチったってことでしょ。ちなみに、最近はカッコいい内窓ありますよ。

>>4198
その条件はツインパークも同じなのに比較対象にならないとはおかしいよね。ツインパークスはさらに高速沿いだよ。でも騒音が酷いとか聞いたことないし、そうなら今のように高値で取引はされていませんよね。15年前のマンションで大丈夫なのに、最上級の防音サッシ、2重サッシなどより高度な防音対策がされるここが問題になるとはとても思えない。

クレストタワー芝は、線路沿い高速道路沿いですが、10年前の物件だから防音にはこちらよりお金かけてるのでしょうか。

>>4198 匿名さん

現地の線路沿いモデルルームへ足を運んだことはありますか？
高級なプレハブ住宅の様なつくりでしたが、電車等の騒音は全く気になりませんでした。パークコートのつくりで、線路沿いのマンションでありながら、防音を考慮しないつくりは考え難いです。

騒音が上に抜けるのは営業さんも認めています。なので、MRで聞く騒音は意味無し。

>>4208 匿名さん

上に抜けても、基本的に地上より大きくはなりません。

窓開ければうるさいに決まってるじゃない
特に上は
その辺の線路とは規模が違うからね
それを許容出来る人の物件だよ
もちろん 窓を閉めれば 大丈夫
求めるライフスタイルだね

>>4209 検討板ユーザーさん

その分広範囲からの音が遮蔽なしにつたわってくるから上層階の方が暗騒音が凄くうるさい。
ここは更に電車の音がひっきりなしなので、かなり条件悪い。
窓閉めれば気にならないはずだけど。

騒音が気になるなら山奥へ。
飛行機も飛びません。

>>4212 匿名さん

山奥に行かなくても他にいくらでも好条件の高層マンションはありますよ(笑)
必死にならなくてもいいです(笑)

同じ騒音の話が延々と繰り返されてますね．

さすがに室内は静かだと思いますが，外の騒音が気になる人は現地に直接行って確認すれば良いと思います．
それで気になるようであれば他の物件を探せばよいだけ．他にもたくさんマンションはありますから．
本気で検討されている方は，担当の営業さんの話も聞いて下さい．

かなり迷いましたが最終決定は三井不動産のパークコートという安心感からここに決めました。

騒音はあっても実際に住むのは誰かといううことですかね。
上がりに上がったので既に投資物件としては時期既に遅しですが、やはり永住ではなく投資用です。
当然期待は出来ないので投資といっても値上がり目的ではないです。
賃貸に出すときは1Ｋや2ＤＫを除いて転勤家族の3ＬＤＫの需要が圧倒的に多いので、狭くても良いので3ＬＤＫを1本ですね。
1Ｋや2ＬＤＫだとすぐに引っ越される方が借りてしまうので、募集やリフォームでの空室期間に家賃が入ってこないのがとても痛いという理由でこちらにしました。

なので騒音は自分が住むなら気になりますが、借りる方の中にはそうでない方が大勢いますし向きも気にしない方も多くいます。とにかく利回り優先です。

第2期でほぼ完売ぐらいになりますかね。

そもそも千代田富士見やツインパークスを参考になんて
言うから騒音の話が蒸し返されてるだけ。
ツインパークスよりも更に線路に一番近いのがこのタワマン。
おまけに走行音がうるさい山手線、京浜東北線は
パークコート側だし、窓開けたら
線路側は相当うるさいのはもうしょうがない。
でも防音はきっちりやってるはずなので
窓閉めてても寝れないなんて人はいないはず。
過敏な人は線路側は選ばなければいい。

>>4217
今年いっぱいかかっても完売は難しいと思っておいたほうがいいよ。
まあまだ竣工まで２年半近くあるんだからゆっくりでいい。