パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

サービスアパートメントが主なのでここのスレでは全く関係ないですね。夜景が綺麗になればいいんですが

>>3796 匿名さん

確かに外に出れば電車の音は気になるかも知れません。
自分がここに決めた理由は、港区三井のパークコートタワーである事、仕事で羽田利用が増える事、周辺の再開発により街の変化が期待できる事、山手線駅徒歩五分である事、一階にスーパーが入る事、自分の希望住戸が予算内で抽選にならず買える見込みが高かった事、人生のタイミングでそろそろ買う時期と考えた事など、総合的に買ってもいいと思える条件が揃ったからです。

3802さん
あなたみたいにタイミングが合って、気持ちも入ってる人は買って正解。

>>3802 匿名さん

入居後、騒音が気にならなければいいですね。こればっかりは個人の感覚の違いもあるので本人の気の持ちよう次第です。

現地行ってもそれ程騒音のレベル大きくないですよね。感覚の違いなんでしょうけど。

それより、上階からのコツコツ音や子供の走り回る音の影響の方が気になると思います。
部屋は選べますが、上の階の方は選べませんから。
ミニチュアのモデルで上下階の配置が見てとれましたが、なるたけ配置がズレている階の部屋を選ぶ予定です。
スラブ厚や床厚に関して聞くの忘れましたが、詳しい方いらっしゃいますか。

>>3805 マンション検討中さん

タワーマンションは、上階の音には、特に弱い気がします。赤坂タワーレジデンスも、音がひどくて引っ越しました。

築地市場移転中止にならないかな。
ここからなら歩いて築地に魚を買いに行けるよね。

詳細情報有難うございます。
このような建設的投稿は大歓迎です。
現在このマンションを検討していますが
その検討するマンションの港区がどう今後変化していくのか
未来像も頭にいれての検討です。

虎の門を手掛けるのは三井ですか。

あ～～失礼しました。
森ビルでしたね。

最高レベルの住宅ができるようです。
ローンを組んでも購入したい物件になりそう。
一度もローンを組んで購入したことがないのですが
これは絶対にほしい物件です。

85平米20千万からと予想されます。こことは客層が異なりますね。個人でローンというより大企業役員の社宅というかんじかな。

セカンドで購入したいので、1LDKで50平方メートルあればいいんですが。

資料には2ベッドルーム95㎡からとあります。サービスアパートメントを除いて550戸レジデンスとあるけどそのうち何室分譲するかは不明ですね。森ビルといえば高級賃貸ですので。

狭い部屋はないんだね。

高層階は苦手なので、階下に部屋が無い二階がベスト。
7000万で買えますかね？北向きOK。

>>3769 マンコミュファンさん

もうすでに読まれましたでしょうか？
気がつくのが遅れてすみません。

１３４頁の、『生まれる前から子どもを騒音から守りましょう』という、コラムです。

>>3764 匿名さん

ちなみに私が持っているのは初版です。第２版があるかわかりませんが、ページ数のご参考まで。

完売しましたか？

基本的にここは騒音はすくないですね。ツインパークスは向きによってすごいようです。

＞＞3814
低層はサービスアパートメントです。分譲でしたら数億からですね。

駅直結とかに比べたら、ここなんか騒音ないに等しいけど

低層階は賃貸なんですね！！

だから 1LDK 6350万円の部屋は低層ではないって事だよ。

第2期のモデルルームは盛況ですか？

牧田司さんの最新の記事に当物件が紹介されていますよ。
売れ行きは好調のようですよ。

＞＞3824

すみません、その記事はどこで見れますか？

三井不動産レジデンシャルが分譲中の37階建て再開発免震タワーマンション「パークコート浜離宮ザ・タワー」を見学した。昨秋から分譲されており、わずか4カ月で販売戸数331戸のうち第1期199戸が分譲済みとなるなど圧倒的な人気を呼んでいる。浜離宮が眼下に見下ろせる立地条件のよさと、再開発ビッグプロジェクトが目白押しの周辺地区の将来性・資産性が評価されている。パンフレットは印刷物でなくタブレットというのは業界初の試み。
　物件は、JR山手線浜松町駅から徒歩５分（このほか大門駅、御成門駅、汐留駅、新橋駅が徒歩圏）、港区浜松町１丁目に位置する37階建て563戸（販売戸数331戸、事業協力者戸数232戸含む、他に店舗3戸、事務所6戸）。2月分譲予定の第2期（戸数未定）の専有面積は42.36～119.16㎡、予定価格は6,350万～32,000万円（最多価格帯15,300万円台）。坪単価600万円で、浜離宮に面した東側住戸は坪700万円以上。竣工予定は平成31年7月下旬。施工は清水建設。
　現地は、浜松町が最寄り駅だが、大門、御成門、汐留駅も徒歩10分圏内で、新橋駅も徒歩12分。5駅が利用できるうえ、東側の道路と山手線の線路を挟んで広大な浜離宮恩賜公園が広がる立地が最大の特徴。
　住戸プランは、ワイドスパン、天井高2500ミリ、バックカウンター・吊戸棚、天井カセットエアコン付き。浴槽カウンターは御影石。
　昨年9月から事前案内会が開始され、昨年末まで第1期199戸がほとんど契約・申し込み済み。来場者は約1,800件。港区居住者が中心だが、地方も10％以上ある。
　物件の北側がすぐ汐留シオサイトで、周辺に浜松町二丁目（2.8ha、世界貿易センタービル、JR東日本、東京モノレール、国際興業）、竹橋地区（1.5ha、東急不動産、鹿島建設）、芝浦一丁目（4.3ha、野村不動産ホールディングス）、新橋駅西口（2.8ha、野村不動産、NTT都市開発）などのビッグプロジェクトが目白押しであることも評価されている。

◇  　　　　　◆　　　　　◇
　昨年から取材を申し込んでいたのだが、お客さん対応が大変という理由などから今回になった。人気にはなると想像していたが、まさかここまで売れているとは思わなかった。販売事務所副所長・大門正哉氏も同様で、「予想外の売れ行き」だと話す。
　山手線とはいえポテンシャルがいま一つの「浜松町」で坪単価が600万円もし、6割以上が億ションになるのにどうしてこんなに人気が高いのか。大門氏は面白いことを言った。
　「一昨年、坪600万円の『目黒』が人気になりました。『目黒』は品川区です。ここは港区。しかも再開発計画が目白押し。このあたりをお客さんが評価されているようです」
　港区には総所得から様々な控除額を除いた課税標準額1,000万円以上の層が平成28年の段階で約2万人、全納税者に占める割合は14.7％もある。桁違いのお金持ちが自ら居住はもちろん、資産・セカンドハウスとして取得しようと考えるのはよくわかる。浜離宮が眼下に見下ろせるマンションはそうない。対面にある2002年竣工の「東京ツインパークス」も圧倒的な人気となった。坪単価は当時から倍になった。

山手線新駅で三本のタワーマンションできるようですね
このあたりはタワーが増えますね

タワー苦手な俺

>>3827 マンション検討中さん

分譲もあるのかな？

分譲だけ

まだわからんでしょ

>>3826
圧倒的な人気だったのは
パークコート赤坂檜町ザ・タワーだけですよ。
天井高も立地も売れ行きも平凡的なのに
この提灯記事はさすがに痛々しい。
浜松町駅前再開発や
山手線新駅周辺開発計画発表されたりしたら
クレストプライムタワー芝のように
竣工後も大きく売れ残る可能性もありますよ。
第2期でどれだけ販売が進むかが方向性を決めるでしょう。
世が世ならもっと完売が早くてもおかしくない
悪くない物件だと思いますが
今は環境が悪過ぎますね。

予想以上の売れ行きということなのでしょう。この立地でこの価格なので最初の予定目標が低すぎたのではないかと思います。

安いですもん、
完売間近らしい。

完売間近であれば第２期の販売戸数が楽しみですね。

しかし何故こんなに安いのでしょうか？
立地が中途半端的だからですか？

そんなに安いと思うなら、たくさん買ってあげれば良いのに。

たくさんは必要ないでしょう。

安いと思う人、がたくさん買えば、次回で完売ですね。

>>3838 匿名さん

一つは買った？

東京駅まで徒歩何分ですか？

直線距離で2300メートル、徒歩28分ですね。

山手線新駅にできる三本のタワーマンションはどこが売主でしょうか？

山手線新駅のは2025年〜2027年ころだそうですね。だいぶ先のようです

駅は2020年に暫定開業で本格開業は
2024年のはずです。

東京駅まで　歩けますね！！

まあ、歩くぐらいなら山手線使った方が便利ですけどね！

>>3830 匿名さん
定借で分譲は無いと聞いてますよ！あの土地に執着する会社が分譲するわけないですよ！

>>3848 評判気になるさん

同意

定借だから、安いの？

>>3850 匿名さん

だから売らないんだってば。

このマンションは全部賃貸なんですね。

白金一丁目に野村が1400戸のタワーを予定してるようですね 気になる

HPに書かれている価格は、賃貸料？

森ビルが事業協力者として参画する東京都港区の「虎ノ門・麻布台地区市街地再開発準備組合」は、下記の超高層ビルを計画しています。

A街区：地上65階、地下5階、高さ約330ｍ、延床面積約449,000㎡
B-1街区：地上63階、地下4階、高さ約270ｍ、延床面積約170,500㎡
B-2街区：地上53階、地下5階、高さ約240ｍ、延床面積約155,500㎡

A街区のビルはオフィス主体で、高層部に住宅、低層部に生活支援・交流施設（外国人対応スーパー）や国際教育施設（インターナショナルスクール、多言語対応子育て支援施設）が入ります。 B-1街区のビルは住宅主体で、低層部にサービスアパートメントが入ります。 B-2街区のビルも住宅主体で、低層階に生活支援施設（医療施設）が入ります このほかC街区に低層の建物4棟が計画されています。 全体の総戸数は1300戸です。 2018年度の着工、2022年度の完成を目指しています。

50平米位の部屋はないんですか？

>>3853
白金は、新航路で飛行機が通過する街になりますよ。

浜離宮は全戸賃貸なんですか？

地域で一番目立つツインパークスのが、10年後はここより高いんじゃないかという心配をしてしまいます。

賃貸料が？↑

>>3859 マンション検討中さん

確かにツインの方がヴィンテージになり得る。高級感が違うね。

>>3861 匿名さん

いやー、設備が古すぎでしょう。ディスポーザーもないよね。免震のパークコートの方が全然上じゃない？

>>3862 マンション検討中さん
ツインパークスの中古が高く売れないと困る人が沢山いるということですよ。
実際はこちらに買い替えたいツインパークス住民さんも大変ですね。

内覧したところツインパークの欠点は古い事と窓が大きくない事だった。現時点で築15年？ だから壁紙は変えたいし、フローリングもイマイチだった。ただ梁や下がり天井などは目立たったところはなく、天井高はむしろ高くスッキリしてるし、専有部を箱として考えると悪くない。それと共有部は魅力的だね、内覧した後に行ったコンラッドホテルに遜色ない。パークコートはモデルルームより天井高が低そうで気になるが、柱位置は優れてて、窓が大きくてバルコニーが広く開放的なのが大きな魅力だと思う。パークコートの方が高いけど、売却時で価格差なくなりそうに思うから、ツインパークをリノベして買うのが満足度が最も高そうだな。ただし、ツインパークもネット価格は高いね。

＞3863さん

パークコートもツインも両方見たけど、パークコートの優位性は免震、ダメなところは雑居ビル併設、ですね。
ツインは免震ではないものの制震、格調の高さはパークコートの比ではない。
一定以上の富裕層がどちらに興味を示すか？
10年経ったら中古価値は案外わからないですね。

絶賛販促活動中のツインパークスさん、ご健闘を祈ります。

何事も10年で一周期というように、様々な技術や製品、デザインなどのトレンドも大きく変わります。建物の躯体や配管、すべてが古くなりますし、ツインパークスはすでに築15年、2019年には17年、さすがにパークコート以上の価格で購入するという選択肢は全く思いつきませんでした。線路と高速道路に挟まれた立地も、パークコートに劣ります。総戸数が多過ぎるのも希少性の面でマイナス。

ツインパークスのステマを見ると、早くツインパークスを売ってパークコートに乗り換えたい人が多いんだなと改めて思います。

>>3868 匿名さん

なるほど、ツインパークスからの買い替えの方が多いんですね。
そうだとすると、パークコートの竣工前にツインパークスの売り物がたくさん出て、割安で買えるチャンスかもしれませんね。
そうすると投資でも合う可能性があるので楽しみにしています。

>>3869

健闘を祈ります。

>>3869 匿名さん
ツインパークスさんが一番懸念している買い叩きですね。
ここの入居直前にどんな取引がなされるのか、外野としては今から楽しみです。

>>3871 匿名さん

賃料水準がそんなに下がるとは思えないので、投資目線では注目ですね。

ゴクレタワーからの買い替えは無かったのかな。

この価格帯のマンションで、資金計画に買い替えあり、なんてどのくらいあるのでしょうか？
二軒目三軒目なんて普通のような。

35年ローンで買います

ツインとパークコート、17年差で比べようというのは正直意外過ぎたけど。
10年後の資産価値か？それはオモロイな。
給排水管周りの設計は問題ないだろうから、メンテ面では築年数の差はない。心理的には新しい方がいいし、修繕積立金はツインが高いんだろうな。個人的には魅力を感じない(笑)立地はどっちも一緒だけど、駅近で再開発多く、虎ノ門も近いから、一定の需要はあるだろうけど。

10年先を見るなら、4年後の神谷町から六本木1丁目の森ビル再開発エリアのマンションの方がいい。
汐留はそもそもの再開発が、下手だったな。

ツインパークス住人としては、パークコート出来るの楽しみです。
一帯の住人が増えた方が、サービスも街並みも良くなるでしょうしね。
そういう意味で資産価値も担保されていくのではないでしょうか。

あれ？ ラジオ体操後に皆書き込んだ？

2030年に築10年のパークコートと築28年のツインパークスですよね。さすがに築28年は富裕層も手を出しにくいのではないかと

>>3878 マンション検討中さん
そう思います。駅前や竹芝、虎ノ門や神谷町も含めて、一帯が良い形で発展していくといいですね！

イオンスーパーできないかなあ

>>3880
2025年で都心人口ピークですが、勝どきに今より1万戸以上増えていて、晴海選手村も5500戸出来ていて、森ビル再開発もあってと考えると、坪550もした浜松町のパークコートは、下落率は思ったより高いんじゃないかと懸念してるわけです。別にツインパークス押しじゃないけど、すでに長短明らかな中古で、築17年で価格上昇してたとしてもパークコートよりは安い。それが更に10年たったからって、逆に下落率はなだらかじゃないのかと考えてしまうのです。パークコートがもっと大規模でわかりやすいエリアNo1物件なら、こんなに考えないで済む話ですが

>>3883 マンション検討中さん

月島のセンチュリーパークタワーなんかも地域のシンボルで価格も維持していますね。そろそろ20年かな。
地域1番物件は住民のレベルをキープできるのも大きい。

ここは、日本中のセレブが集まりそうですね。

>>3883 マンション検討中さん

勝ちどや晴海は距離的に影響しないでしょう。
森ビル再開発は下落要素ではなくプラス要素だけど？

ツインパークスは素晴らしい仕様なのは間違いないですが
東日本大震災を経験したタワマンなので
個人的に検討対象から外しています。
かなりダメージあったみたいですし。
やっぱり新しい方が安心です、地震国日本だと。

>>3886
御指摘通りだと思います。ただ、エリアは違えど、勝どきや晴海、神谷町の森ビル再開発のマンション3棟、白金の野村タワーや、三田小山町西や、泉岳寺再開発などを含めると、需要を明らかに上回る供給量だなと、考え過ぎかな。

なんかネガティヴな書き込みをしてしまい、すいません。ただ、パークコートは間取りも、窓の大きさも素晴らしいと思ってます。

でも賃貸なんてますよね？

>>3890 マンション検討中さん

でも、雑居ビルの窓に金利キャンペーン中とか消費者ローン相談とかベタベタ貼られて、グレードがガクッと落ちてしまう危険はないかな？

>>3892
雑居ビルもいずれ再開発されると思ってましたが、品川、浜松町、虎ノ門、大丸有、八重洲の再開発の大量オフィス供給量から考えると、ここらは当分、雑居ビルのままですかね。

でも雑居ビルは眉をひそめる様なものはありませんでしたよ。

雑居ビルより、地権者大量のが気になりますね。

雑居ビルがうまいビストロとかになってくれるといいよな。

>>3889 マンション検討中さん

新航路の下の街の需要、は減るのではないかと思いますが。

>>3893 マンション検討中さん

雑居ビルって言ったのは、このマンションに併設している地権者ビルのことね。
マンション管理組合の権限が
どこまで及ぶか、、、

まあ虎ノ門ヒルズだって雑居ビルだからな

ミニ豚、飼えますか？

食えます。

違います

ペットで飼っているので、そのまま飼い続けたいのです。