パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

>>30306 匿名さん

この図の黒い部分は敷地が狭くなったのではなく、再開発に際し複数の所有地を一つにまとめましたので、もともと区道があった部分を区所有地とした図です。
非常に綺麗にうまく良い形まとめられていますね。

区道をつぶしてまでの再開発で、電柱の地中化や植栽など街が美化していきますね。

このスーパー都心でタワーマンションは希少価値ありますよ。だからネガまで現れて掲示板を盛り上げてくれますね

また中途半端な知識のネガがいるね

ここにパークコートの名称を付けたのは三井不動産
日本一のデベロッパーであり不動産のプロ

プロと半端者の差は先を読む力
中途半端なネガにはそれがない

都心に住む編集長（プロ）のご意見

これからの都心の顔として注目される街

一部抜粋

青山さんは「東京駅周辺」エリア、「築地～湾岸」エリア、そして「赤坂～虎ノ門～竹芝」エリアに注目しているという。
中略
さらに「赤坂?虎ノ門?竹芝」エリアについても、「表参道から青山、赤坂、麻布、そこから虎ノ門に連担し、さらにニューセンタービルの建て替えが計画されている新橋までをシャンゼリゼ通りでつなぎ、新橋駅の線路を超えると、汐留から世界貿易センタービルの建て替えが予定されている浜松町、竹芝へとつながる。つまり、これから７?８年の間に、赤坂から再開発が計画されているそれぞれのエリアを通って、竹芝までつながることになります。全く新しい都心軸になるでしょう」と、インフラ面の劇的な発展を期待させた。

竣工2年前に完売し30%値上がりしている港区内陸パークコートタワーを今さら妬むのは良くないよ。

とうの昔に完売しているマンションに、世の中が間違えている
このマンションに価値はない、とか言われてもお前誰やねん

契約者板の写真見たけど、素敵なマンションだね。

検討スレッドで住民が必死な物件は気を付けた方が良いよ。実際リセールは全く駄目みたいだし

開花ですね。
やはりパークフロントの眺めは圧巻です。
桃源郷が愉しめるのは来週末あたりですかね？

Before!今年の写真はまもなく、、

現地行ったらめっちゃ電車うるさいじゃないですか！皆さん、どうやって生きていくつもりなん？

マンション前は確かに電車の音がかなりするね。
室内に入れば静かなんじゃないかな。

屋上ヘリポートまわりの展望施設がマジ秀逸のようですね。

いくつもの都内のタワマンを比較すると気付く事があります。マンションの敷地が接する道路が狭いタワマンは、敷地一杯に建物が建っていて息苦しく、建物の階数も低い。逆に、マンションの敷地が接する道路が広いタワマンは、敷地に余裕があって緑が多く、建物の階数も高い。これは、狭い道路に接するタワマンは道路斜線制限という高さ制限がかかるために、階数を高く建てられないのです。そうなると建物を横に広げなければならず、空地が小さくなり息苦しくなるのです。

この敷地の余裕さを建ぺい率といい、数値が低いほどタワマンの格や上質さを表しています。50％未満でなければタワマンと呼ぶのは恥ずかしいです。興味のあるタワマンの建ぺい率（建築面積÷敷地面積）を計算してみると参考になると思います。


---広い道路に接するタワマン例---
ツインパークス汐留
敷地面積　15,564.90m2
建築面積　6,786.58m2
建ぺい率　43.6%
47階建
高さ165.0m

ラ・トゥール汐留
敷地面積　11,607.0m2
建築面積　4,334.02m2
建ぺい率　37.3%
56階建
高さ190.25m

パークシティ豊洲
敷地面積　28,900.05m2
建築面積　14,316m2
建ぺい率　49.5%
52階建
高さ179.96m

---狭い道路に囲まれたタワマン例---
MID TOWER GRAND
敷地面積　5,883.19m2
建築面積　3,407.76m2
建ぺい率　57.9%
32階建
高さ122.15m

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%
37階建
高さ132.67m

>>30346 匿名さん
あかんやんか

山手線外側は敷地が広いんですね。
いくらパークコートとはいえ、湾岸マンションには敷地では勝てませんよ。

山手線外側は敷地が広いんですね。
いくらパークコートとはいえ、湾岸マンションには敷地では勝てませんよ。

建ぺい率と人が感じる印象の目安です。

80％　繁華街のイメージで、建物がぎっしり並んでいる感じです
70％　雑居ビル街のイメージです
60％　平均的な街並みで、息苦しさも開放感もありません
50％　閑静な住宅街で庭付き戸建住宅が立ち並ぶイメージです
40％　大きな敷地を持つ邸宅が並ぶセレブ街です

タワマンは高さがあるために圧迫感が強いですから、うえに挙げたイメージの－10％は必要かと思います。標準的な環境のタワマンであれば建ぺい率は50％未満となります。

パークコート赤坂檜町
敷地面積　4,656.24m2
建築面積　1,887.63m2
建ぺい率　40.5％
44階建
高さ166.23m

パークコート渋谷
敷地面積　4,565.00m2
建築面積　1,690.00m2
建ぺい率　37.0％
39階建
高さ143.08m

---狭い道路に囲まれたタワマン例---
パークコート千代田富士見
敷地面積　4,648.59m2
建築面積　2,592.34m2
建ぺい率　55.8%
40階建
高さ149.14m

MID TOWER GRAND
敷地面積　5,883.19m2
建築面積　3,407.76m2
建ぺい率　57.9%
32階建
高さ122.15m

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%
37階建
高さ132.67m

パークコート浜離宮がぶっちぎりのワーストです

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【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）　part.5
【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part3



なるほど。
このプロが選ぶマンションが、ドゥ・トゥールと勝どきザ・タワーなんですね。
ナンバーワン最強タワマンはこの二つで良いでしょう。

>>30348 匿名さん
湾岸も都心部も関係ないです。建ぺい率を下げてゆとりあるタワマンにするのであれば、法律で許容される目一杯まで階数を高くすれば良いだけです。論点は建ぺい率で、道路が狭いか広いかの違いです。道路が狭いのに無理やりタワマンを建てた結果です

>>30353 匿名さん
ナンバー１のタワマンには興味がありません。パークコート浜離宮は、おそらく私が知る限りでは建ぺい率（敷地に余裕のない）ワースト１です。

ハハハ。
この粘着地価アニキ、よりによってドゥトゥール買っちゃったのか。笑
そりゃ発狂しますわ。笑笑

>>30352 匿名さん

パークシティ武蔵小山
敷地面積 7418.67㎡
建築面積 4964.69㎡
建ぺい率　66.9%
41階建
高さ141.95m


こちらで良く比較対象として出てくるパークシティ武蔵小山です。ぶっちぎりのワーストですね。格下ブランドなので仕方ないとは言え、郊外なのでゆとりあるつくりにして欲しかったです。>>30350さんの言う通りこれでは雑居ビル街のレベルです。
このように下を見ればキリがありませんが、まだマシということでしょう。

>>30357 匿名さん
パークシティ武蔵小山は興味もなくノーマークでした。失礼いたしました。ただ、武蔵小山は複数のタワマンが建つので、1本で66.9％と計算するより、複数本全体で計算した方が実感としては近い数値になると思います。

ドゥトゥールか勝どきか知りませんが、川向こうから内陸には来なくて良いですよ？

>>30358 匿名さん

パークシティ武蔵小山の隣にできる
シティタワー武蔵小山も建蔽率60%を超えますね。
折角の郊外なのにせせこましい街になるようです。

シティタワー武蔵小山
敷地面積 5,416.38m2　
建築面積 3,257.06m2
建ぺい率 60.1%
41階建
高さ 144.504ｍ

雑居感が数字で証明されてしまったんですね。
でも、分譲時の価格は安かったと思いますよ。３割アップは夢のまた夢でしょうけど。

>>30361 匿名さん

建蔽率60%はヤバイってことかぁ。
都心ならまだ我慢できるが、郊外でそれは悲惨という結論でよろしいでしょうか。

ちなみに、ここのスレを荒らしているとされてたWCTを調べてみたら建ぺい率40%ちょっとみたいですね。湾岸だから土地に余裕があるんでしょうけど、敷地に建て込んでるイメージありますが、結構公開空地に余裕がありそう。

>>30363 匿名さん

ぷっ

>>30363 匿名さん

ここのスレ荒らしてるのは、間違いなく武蔵小
山ですよ

建ぺい率って大事。ギチギチに建ててあるのは息苦しさを感じるし、余裕がないなあ、遊びがないなあって印象しかない。

>>30362 匿名さん

結局、めいっぱい建ててめいっぱい売らないと利益が出ない。それが今の現状。ここに限らずね。

>>30363 匿名さん
土地に余裕がある湾岸、土地に余裕のない都心というけど、それは容積率の話しで、建ぺい率は湾岸と都心で関係ないのです。湾岸も都心も決められた容積率を最大限に消化するよう出来るだけ背の高い建物を建て、そのぶん建築面積を小さく（建ぺい率を小さく）して空地を大きくする。それが理想的だが、道路が狭い（道路斜線制限が厳しい）、隣地が道路ではなく他の建物の敷地(隣地斜線制限)だったりして、高い建物が建てられない結果、建築面積を大きく（建ぺい率を大きく）しなければならない。その結果が敷地にゆとりのないマンションになってしまう。

これは、本来マンションを建てるべきではない土地に、デベが無理やりマンションを建てて生まれてしまった弊害だから、最近のマンションとどこも酷い。中古物件になった時に、建ぺい率の余裕があり敷地に緑が溢れるタワマンと、敷地を目一杯使ってしまい余裕のないタワマンと、どちらが価値が高いか分かるでしょう。

湾岸、都心、郊外といった立地の評価ではなく、建ぺい率という敷地のゆとりの話しです。

>>30367 匿名さん
それは容積率の話しです。デベは容積率を目一杯の大きさのマンションを建てる。それは良いのです。問題は、建ぺい率×高さ＝容積率だから、容積率を目一杯建てるために、高さの制限がある土地だと建ぺい率を上げなければなりません。そうなると空地が小さくなり息苦しいタワマンになる。

そもそも高さ制限の厳しい土地にタワマンを建てるべきではなく、余裕のない敷地とタワマンの圧迫感が住環境を悪化させることが理解できると思います。高さ制限の厳しい土地とは、狭い道路に囲まれた土地か、道路ではなく他の建物の敷地に接した土地が代表的なものです。

>>30318 匿名さん
>>ここにパークコートの名称を付けたのは三井不動産
>>日本一のデベロッパーであり不動産のプロ

三井不動産はすごいと思います。
合筆前のコマ切れの土地では道路斜線制限の高さ制限が厳しく、北側道路で10階建、その他道路では7階建くらいまでしか建たなかったでしょう。高い建物が建てられない土地は相当価格が安いのです。再開発事業の原価が安いのです。それを再開発事業で土地をまとめ、認可を受けることで容積率のおまけをもらいタワマンを計画した。本来なら鉄道の騒音の影響の少ない敷地の西側に建ぺい率50％でオフィスなし住宅のみの50階建タワー、東側の50％は公開空地で緑化すれば良かったです。しかし、道路斜線制限が思った以上に厳しく、37階までしか高さが取れなかった。おまけしてもらった容積率を目一杯使うために仕方なしに敷地の東側にオフィス棟を配置し事務所床として容積率を消化した。その弊害により建ぺい率が高いゆとりのないタワマンになったのです。

仕方なしに建てられたタワマン、三井は内情が分かっているから安めの分譲価格を提示した。マスコミや素人ブロガー、感覚勝負のマンション評論家が提灯記事を書き、そこに安い安いと素人が群がったわけです。
三井不動産はすごいと思います。そこは意見があいそうです。

マンションマーケットで素人の実需が価格を作っている新築間もなくはそれも良しですが、中古になれば厳しい競争が待っています。

>>30370 匿名さん

再開発地域内のビンテージマンション化しているツインパークスでもここと同じくらいの価格だからね。購入者も大幅な値上がりは期待してないでしょう。大きく下げることもないでしょうけど、未入居転売狙いのチャレンジ価格で3割も上がっていると本気で考えてたら、ちょっとどうかなと思いますね。

>>30371 匿名さん
ビンテージとは言え、築17年と一緒にされてもね
ここ上がってるでしょ、既に

>>30370 匿名さん

その理屈では同じ三井のパークシティ武蔵小山の異常な高値が説明できない。

>>30373 匿名さん
良い質問だと思います。ここからは私の仮説です。武蔵小山のタワーは駅前立地ですから、もともとが賑やかな場所です。商店街周辺は建ぺい率80％のはずですから建物はびっしり並んでいるでしょう。そんな中に建ぺい率60％のタワーがあっても違和感はないでしょう。むしろタワマンの方が敷地に余裕がありますから、街全体でみれば＋かもしれません。

とはいえかなりの高額物件と聞きました。実力以上の価格で販売された可能性は高いかもしれません。ただ、中古になった際には、周辺環境よりも敷地に余裕がありますし、買い物も楽しい場所でしょうから、値持ちは良いかもしれません。

>>30374 匿名さん

論理的では無いですね。
商店街は建ぺい率80%だから60%超えても良い？(じゃあここは？笑)
買い物が楽しい場所だと値持ち良い？笑
南麻布や小石川と同水準という高値は実力を遥かに超えた高値でしょう。

自分で住むなら武蔵小山の方がいいな。近くに商店街とかもあって生活が楽しそう。どうしても山手線で都心に近いことを優先するなら品川か田町。浜松町、新橋になると住む街じゃなくて働く街という感じで生活がイメージできない。

>>30376 匿名さん

そんな方がなぜこのスレに？w

>>30375 匿名さん
武蔵小山のタワー、少し調べてみました。イメージ写真をみるとタワー2本完成後の街の印象は建ぺい率60％を切るくらいになると思います。理由は建ぺい率の大半を低層建物が占めますから天空率が高いからです。印象としては閉塞感を感じない程度だとおもいます。

>>30375 匿名さん
また、施工区域を道路や通路が整備されるようです。この面積はマンションの敷地面積、建築面積にもふくまれませんが、見た印象はマンションの敷地の一部になります。よって、見かけ上の建ぺい率を小さくすることになります。、

>>30378 匿名さん

あそこは元々長いアーケードがあって空が見えないから、より閉塞感を感じやすくなりますね。
数字上も前代未聞の建蔽率66.9%というワーストなもの。それは覆らないです。

ここまでに出たマンションの一覧

パークコート渋谷 建ぺい率　37.0％

ラ・トゥール汐留 建ぺい率　37.3%

パークコート赤坂檜町 建ぺい率　40.5％

ワールドシティタワーズ 建ぺい率 43.3%

ツインパークス汐留 建ぺい率　43.6%

パークシティ豊洲 建ぺい率　49.5%

MID TOWER GRAND 建ぺい率 57.9%

シティタワー武蔵小山 建ぺい率 60.1%

パークコート浜離宮 建ぺい率　60.9%

パークシティ武蔵小山 建ぺい率　66.9%

>>30381 匿名さん

こうやって見ると、最近の方が建ぺい率が高い？

建ぺい率50%で大体窮屈さを感じ始めますが、ここは脅威の60%ですからね。

THE COURT 神宮外苑
敷地面積　8,754.00㎡
建築面積　3,474.93㎡
建ぺい率　39.7％

駅前マンションは特殊立地なので、建ぺい率は半額で考えて良いと思います。

浜松町の主なマンションの建ぺい率

ラ・トゥール汐留
敷地面積　11,607.0m2
建築面積　4,334.02m2
建ぺい率　37.3%

ホワイトタワー浜松町
敷地面積　2,100.25㎡
建築面積　815.25㎡
建ぺい率　38.8％

東京ツインパークス
敷地面積　15,564.90m2
建築面積　6,786.58m2
建ぺい率　43.6%

ローレルタワールネ浜松町
敷地面積　2,142.34㎡
建築面積　934.36㎡
建ぺい率　43.6％

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%

パークコート浜離宮がいかに閉塞感の強いマンションか分かるでしょう。

パークコート青山ザ・タワーは？

>パークコート浜離宮がいかに閉塞感の強いマンションか分かるでしょう。

で？

ゆとりのない住まいに高い家賃出して借りる者は少ない。
窮屈な住まいに高い金出して買う者も少ない。
自分の部屋さえ良ければ金を出す日本人はもっと少ない。

運河沿いに金を出す奇特な連中もいる位だから地方民が口を出す必要ねえだろ

パークコート浜離宮の閉塞感は現地に行けば一目瞭然でしたよ。是非是非、現地を訪れてみて下さい。パークコートの新たな逆領域に踏み込んだ駄作を確認できます。笑

>>30392 匿名さん

それ以上の駄作を見たいのであれば、PC武蔵小
山へ是非！
驚異の建蔽率66.9%と郊外賃貸レベルのデザイン。墓地とパチンコ屋に囲まれた珍しい住環境に圧倒されます。
ここよりもよっぽど楽しめますよ！笑

>パークコートの新たな逆領域に踏み込んだ駄作を確認できます。笑

年寄りの嫉妬はみっともない

>墓地とパチンコ屋に囲まれた珍しい住環境に圧倒されます。

若葉の粘着、更にみっともない

客観的データをみれば
パークシテイ ザ・タワー浜松町
でよかった

主なタワーマンションの建ぺい率

建ぺい率が高いほどマンションの敷地に余裕がありません。建ぺい率が低いほどマンションの敷地に余裕があり、緑化や歩道の整備が可能で住環境が良好となります。湾岸は全体的に道路が広いために建物の高さ制限を気にせずに容積率上限まで建物を建築できますので建ぺい率が低くなり住環境が良好です。タワーマンション適地ということです。

---浜松町---
ラ・トゥール汐留　37.3%
ホワイトタワー浜松町　38.8％
東京ツインパークス　43.6%
ローレルタワールネ浜松町　43.6％
パークコート浜離宮　60.9%

---武蔵小山---
シティタワー武蔵小山　60.1%
パークシティ武蔵小山　66.9%

---山手線内・近接---
グランドメゾン白金の杜　27.3%
クレストプライムタワー芝　32.8%
ザパークハウス白金二丁目　36.0%
パークコート渋谷　37.0％
プラウドタワー白金台　37.6%
パークコート赤坂檜町　40.5％
パークコート乃木坂　40.7％
パークコート青山　49.8%
パークコート麻布十番　49.8%
シティタワー品川　50.7%
シティタワー麻布十番　54.0%
パークコート千代田富士見　55.8%
パークコート文京小石川　64.9%

---湾岸・城東---
ブランズタワー豊洲　25.0%
パークタワー晴海　26.7%
スカイズタワー＆ガーデン　30.4%
ブリリア有明シティタワー　31.5%
シティタワーズ豊洲　31.8%
パークハウス清澄白河　40.2%
ワールドシティタワーズ　43.3%
パークタワー東雲　45.6%
パークシティ豊洲　49.5%
パークシティ中央湊　56.8%
MID TOWER GRAND　57.9%

だから何？買いたい人が買えばいいし、嫌なら買わなければいい。お金の使い道を他人にとやかく言われる筋合いも無い。後悔しようが満足しようが個人の勝手。洋服買うのと一緒。

>>30399 匿名さん
他人の評価を気にしない人はこの掲示板を見にきません。当然コメントもしません。

敷地の状態

パークシティ武蔵小山
地質　0m→関東ローム層→10m→武蔵野礫→15m→上総層
地下水位　GL-7.7m

シティタワーズ豊洲
地質 埋土
地下水位　GL-1.09m

パークコート浜離宮
地質　粘土質シルト、細砂等
地下水位　GL-1m

値上がり分の4000万くらいあれば、ドゥトゥールは買えるでしょうね。

値上がりって大量に中古が残っていながら、妄想にも程があるな。浜松町民は大丈夫ですか？笑笑

ハハハ。
すでにこちら側は、川向こう民には手が届かないエリアに仕上がりつつあるようです。
私も今の価格では若干躊躇しますが、実勢評価なので仕方ありません。
今はもう無理せず、他のエリアにした方がいいですよ。

おかしいのは変電所の影響かな？

普通は
初心者マークのネガvs無印ポジ
ここは
初心者マークのポジvs無印ネガ
という笑

suumoで賃貸78件出てるけど実際は半分くらい？
投資で買った人も多いからまだ増えるかな。

東日本銀行浜松町支店がタワー内にできますね