パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

浜松町イケてる！

>>29418 匿名さん

渋谷区の空室率の低さを知らないのか、、
オフィス家賃も港区よりも高い。
ここの人は他のエリアを悪くいうよね。

浜松町は低地で底辺の地形ですね

>>29423 匿名さん
ホントかまってちゃんだな

他にやる事ないのか？

東京都発表の浸水リスクについて詳しい方はいますか？

＞＞29425 匿名さん

最新の出ましたか？？再開発されて浸水のリスクはなくなっているはずですよね。

盛り土でもしたのでしょうか？

順調に中古、賃貸在庫が増えてますね。けど、事業協力者住戸数を考えると、数が200越えるまでは待った方が良いみたいですね。

https://www.athome.co.jp/smt/bldg-library/tokyo/minato/5289899/

借家人は住戸は取得できないし、自己所有で住んでる人が少ない場所。法人所有が多かっただろうから、地権者住戸の多くは放出されるはず。ここで無理ポジやる理由だよね。

賃料 32階 58平米 44万ですね。
ま。こんなもんでしょう。
値上がりして悔しいです。

42平米8960万円とは凄いですね。

>>29431 匿名さん
ほんとですね。晒し者もいいとこです。

坪単価が700万を超えてきています。

貴重な広めの3LDKが出てきませんね。
眺望に優れた80平米なら5、60万/月くらいでしょう。

>>29434 匿名さん
50万で貸せて坪500万、60万で貸せて坪600万。高層階80平米だとすでにマイナス・・・。同条件のツインパが40万以下で借りられるのにココに60万も出す人いますかね。

80平米を50万で貸すと坪500なんですか。

山手線内の高台に立地するステータスがなせる技ですね。

>>29379 匿名さん

ではようやく再開発にこぎ着けた経緯を推測してみます。この程度の経緯、街づくりのプロなら誰でも容易に思い付きます。

羽田への乗り換え要所の浜松町駅から徒歩5分の大規模地。まずはホテルが検討されたでしょう。近くにはビジネスホテルが多数にコンラッドもあり宿泊需要は旺盛。しかしラグジュアリーホテルにするには街路、周辺環境が悪過ぎてオモテナシできず。ビジネスホテルにするには規模が大き過ぎ。だからホテルは断念。

次いで店舗付事務所ビル。店舗は絶望的な人通りのなさで即断念。事務所ビルとしても中途半端な立地のせいで事務所賃料の低さで経済合理性がないということで断念。

残るは住宅。低金利を背景にしたタワマンブームで、足元の居住環境がどんなに悪くても駅近と眺望さえ良ければ情弱が買ってくれる。ではタワマンにしよう。地権者も納得しやすい。ただ、さすがに線路脇の住戸は売れないだろうからそこは事務所棟としよう。

住環境が良くないため永住ニーズは少なく短期居住のDINKSの実需、投資需要向けに60m2程度の貸しやすいコンパクトな間取り中心にする。各地権者とも複数住戸を割当てるためコンパクト化は都合よし。

名称は発展が期待できない浜松町では売れない。浜離宮まで距離があるが一部の住戸から見えるので浜離宮でいこう。事業費高騰のため分譲価格も高くなったことだから、えぃ、パークコートにしてしまえ。

間もなく堂々の竣工です。

>>29438 匿名さん

おっさん、ほんと暇だな
仕事してんの？

確かにコンラッドの並びですから、普通は分譲頂けない立地です。
スミフさんならラ・トゥールでキープでしょう。

間もなく堂々の竣工です。

>29439
下手くそな返し。笑

>>29438
思わず笑ってしまった。
まあ、マンション建設までの経緯はそんなところかもしれないが、
事前の予想と違ったのは、想像以上の人気マンションとなって、竣工前にすでに新築販売価格以上の値段で取引されていること。
三井不動産が事前に想定していた以上にこのマンションには価値があったわけだ。
浜松町周辺の再開発が形となって姿を現し始めたことで、不動産市場で気づかれなかった浜松町エリアの潜在的価値が顕在化した結果だろう。

＞おっさん、ほんと暇だな 仕事してんの？



毎日この時間帯にならないと投稿することができないクラスの人間ですから、社会的に我々ランクの人間と関わることはないでしょう。

住まうロジックも、また異なり。

〆

しかし、中古は一向になくなりませんね。中古の売れ行きは全然パークコートじゃないですね。線路脇が足かせなんでしょうね。うるさいのは嫌ですよね。

ふむ
〆

私は変電所が嫌でした。

これだけ毎日毎日妬んでもらえて、オーナーさん達はさぞかしメシウマだろう。

今日も住民さんの営業的投稿がほとんどですね。検討スレッドなのに、何故か一生懸命投稿している住民さんの目的は何？

今日も初心者さんの妄想的投稿がほとんどですね。検討スレッドなのに、何故か一生懸命投稿しているネガさんの目的は何？

ネガまで登場してすごい人気ですね。羨ましい

住民のリセール営業スレッドはこちらです。中古在庫も山積みですよ。まだまだでるかな？

4880万円の住戸、本当に売れませんね…。

価格次第だと思うのですが、ぶっちゃけ、皆さん幾らなら買いますか？

過去の書き込みはやっぱ参考になるね。


某不動産研究所では、独自のアンケート（N＝５）を実施しました。
対象は、ここのモデルルームに行ったけど購入を見送った人です。

なぜ購入に至らなかったのでしょうか？
・住環境が悪い　60％
・資産価値が不安　20％
・予算オーバー　20％

ポジティブコメント
・海外留学している娘に会いに行くのに空港へのアクセスが良いのは魅力（45歳、会社役員）
・部屋の仕様が良い（38歳、冒険家）

ネガティブコメント
・安倍政権、黒田総裁下の金融緩和がいつまで続くかによるところもあるが、周辺相場と比較してやや高額な点が不安。欧米の中銀が出口戦略に向かっている中で、金融緩和がそう長く続かないことを考えると、資産価値が維持しやすいのは坪単価500万円前後で買えた低層の1LDKのみでは？（24歳、専業主婦）

>>29452 匿名さん
さんざん利便性や芝公園がーと言いながら地権者住戸が安くても売れないと今度は仕様がーと

中古も賃貸も在庫の山ですね。けど、事業協力者の200越えるまでは待った方が良いですね。

内覧か入居ができるようになったら購入するのが普通だと思うけど。登記もしていないこの時点で売りに出るのが不思議なくらい。入居まで4カ月ほどなのでそれから中古の売買が進みそう。

リセールの為の誇大な営業トークは削除でお願いします。マンコミルールに乗っ取って住民は住民スレッドでコミュニケーションお願いしますよ。

買う気もないやつが、何を言い続けているのか

>>29456 名無しさん
おっさん、ホント暇人だな

港区、山手線内側、再開発エリア、タワーマンション、三井不動産パークコートブランド、超都心にありながら浜離宮日比谷公園芝公園など広大な緑地を間近に感じられるロケーション。ニューヨークで言えばアッパーイーストサイドに相当する立地。冗談でなく、そう遠からず港区内3Aと並ぶぐらいまでブランド価値が上がる可能性があると思う。この価値がわからずに買いそびれた人、お気の毒さまでしたとしか言いようがない。

さすがに浜松町。色々と湧いてきますね。浜松町の土地柄でしょうか？4000万円台でも売れないとパークコート失格かと思いますよ。

>>29466 匿名さん

ここは良いマンションだけど、
そこまで言うと恥ずかしい。

それにしても初心者マーク付けるっていいアイディアだよね

>>29449 匿名さん

純粋な好奇心からです。それにわたしはネガではなく専門知識を有する単なる不動産好きです。PC浜離宮には非常に注目しています。過去3年間に販売されたタワマンで一番の注目です。成約賃料がいくらになるのか。入居後中古の約定がいくらになるのか。その価格が5年10年でどの程度下落していくのか。景気後退期に他のマンションと下落率がどの程度違うのか。長期にわたり観測するつもりです。

今までの資産価値の高いマンションは利便性と居住環境が高いレベルでバランスしていました。敷地内が芝や樹木で緑化され、外装に御影石や伊産タイルが贅沢に用いられ、ロートアイアンによるさり気ない装飾に共用部内装には無垢の銘木を使うなど、経年で劣化するような既成の工業製品ではなく、経年を味わいに変えてくれるような自然素材をふんだんに使ったマンションのみが資産価値を高いまま維持できました。

PC浜離宮のように居住環境が悪くともほぼ利便性だけで資産価値は維持できるのか。木調アルミや樹脂など廉価な 既成の工業製品 を多用するなど建物品等が劣っていても三井ブランドで資産価値を維持できるのか。周辺再開発の恩恵がJR8ライン高架＋幅員約30m区道という鉄壁の地域分断帯を乗り越えられるのか。今までの常識が通用するのか否か、人々はこの突き抜けた個性を持つマンションをどう評価していくのか等興味は尽きません。

今後デベロッパーは新築マンション用地不足から、駅近だけど道路が狭く建物が密集し居住環境の悪い地域でのタワマン供給を増やしてくるはずです。そういった新しいカテゴリーに属するタワマンの試金石だと思っています。だから注目しているのです。

>>29470 匿名さん
初心者マークがんば

それらしいこと言って、ほんと整理、理解できていないな
自称専門家

結論としてはパークコート浜離宮に関心ある人が多いということですよね。ネガも含めて注目が高いのはポイントです

WCTとかの住民がここに興味あるみたいですけど下るのは嫌です。

アッパーイーストサイドとこのエリアは街並みの雰囲気がどことなく似ていると思います。アッパーイーストサイドのイーストリバー寄りに住んでいたことがありますが、セントラルパーク側は憧れでした。汐留から浜松町竹芝あたりは街並みの雰囲気が似ていたこともあり、それがここを購入した1番の決め手になりました。 白金二丁目も同時に検討していて、あちらも周辺に緑が多く魅力的でしたが、より都心に近い方を優先しました。いまは広尾の借り上げ社宅から神谷町まで日比谷線で通勤しているのですが、浜松町からだと徒歩通勤できそうです。

湾岸から都心の神谷町まで歩くのは大変じゃないか？

>>29475 匿名さん

ココから神谷町に徒歩通勤。
内陸へ。海へ。
行きはよいよい帰りは怖い、ですな。
中目黒を買ったがやはりエントランスの狭さと天井の低さに圧迫感と貧乏くささを感じた。このブランドにはもう少しゆとりが欲しい

>>29477 匿名さん

意味不明だが、あの当時中目黒にいい物件あった？

アパかな？

>>29476
すでに何度もオフィスまでの徒歩通勤のシミュレーションしてますが、平均15分ぐらいですよ。

神谷町？歩きたいならアークヒルズが良いんじゃないの？神谷町からてくてく線路脇まで帰るリーマンはシュールな感じに思えるが。

アークヒルズの証券会社に勤務していた時、となりのアークタワーレジデンスが社宅でしたよ。独身でしたので1BEDの部屋でしたが1人で住むには十分な広さ。ただ全体的に古いのと、トイレと洗面が一体なので、日本人的にはであまり快適ではないと思う。城山トラストコートも似たような感じで古いです。賃貸なら泉ガーデンレジデンスか仙石山ヒルズレジデンスの方が良いと思う。分譲ならパークコート六本木ヒルトップ。でもいつか売ることを前提に考えて、資産として不動産を持つなら、ここだと思いました。六本木赤坂虎ノ門はすでにブランドが確立しているので伸び代はあまりないと思いますが、浜松町はこれから大きく街が変わりますので、それに期待しています。もちろん、物件自体がとても洗練されていることも決めてとなりました。

>>29481 匿名さん
最後の方は重要。ブランドが確立された場所よりも、まだ駄目な場所、しかも伸びしろが有りそうな場所に住むことも、投資としては大切。そのかわり当分我慢しなきゃいけない期間が伴うんだけどね。

>>29481 匿名さん

アークタワーズね！笑

無理するな。笑 証券会社にいたってわりには相場観無いね。このマンションが洗練されてるって時点で、ヒルトップとかに住めるクラスでは無さそうだな。爆

>>29484 匿名さん

身バレしてんのによくやるよな

>>29475 匿名さん

久しぶりに拝読しました。
その様な経路を辿っていましたか。
私も海外組です。
帰国後の住居に検討スレを読んでいました。
徒歩通勤良いですね。

久しぶりって、笑

身バレしてますよ。毎日お疲れさんww

>>29487 匿名さん
はあ

このマンション、標準仕様低そうですかね。オプションで高級感出す感じ

専有はオプションで何とかなるとして、共有部分の陳腐さはどうしようもありませんね。アップされてる写真見て唖然でした。本当にパークコートなのでしょうか？

共有部の陳腐なところって具体的にどこなのだろう。
高級感があって良いと思うけどなあ。

天井の高さは既出だね。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190210-00000012-kyodonews-soci

浜松町用無しですね。

>>29493 検討板ユーザーさん

よかったな

4000万台の部屋、もう4ヶ月経ってるのに売れてないね。
他は今バンバン売れてるのに。

>>29495 匿名さん

バンバン…ね

>>29493 検討板ユーザーさん

むしろ分散してもらえて助かる。

モノレールが一番本数が多いよな
乗り入れとかの制限がないから
新宿は、待ってでも乗る勝ちがあるのかな

>>29497 検討中さん

空港行き需要がなくなったら採算とれないからもたないだろう。

>>29453 匿名さん
線路脇、大型変電所、雑居ビル、住環境悪、低地、地権者多、チープな建物、パークコート詐称などネガの多彩な攻撃に【参考になる！】でディフェンシブに対峙する常連ポジ6、7名。カウンター狙いが見事はまり転売益4000万に一瞬沸いたが、VARでオフサイド判定でゴール取消し。それでもめげずに 【参考になる！】を続けるこの根性。森保JAPANも見習ってほしい。

>>29500 匿名さん
おっさんは今日もハッスルしてるのか

むこうのスレでやれば？

リセール営業的目的のヨイショな書き込みが削除されましたね。

>>29507 匿名さん

違いますよ。大量に削除されたのはPC武蔵小
山契約者による嫌がらせ投稿です。お間違いな
く。

登記は6月です。まだ手付けしか支払いしていませんが現時点での転売はどのような仕組みでしょうか？分譲価格より3?4割高くなっているようですね。

>>29509 匿名さん

他人物売買、でしょうが具体的にどうするのかは詳しくないです。

個人が売ってるんじゃないでしょ。三井→新築の売れ残りをさばく業者→個人

>>29511 検討板ユーザーさん

買取り業者に売ると半額とは言わないが、だいぶ利益が削られる。
また、値上がりする物件なら、自分で入居後まで抱えて売りに出す。
三井なら、自転車操業の中小デベと違い、直ぐに現金化する必要もない。

その推測は考えにくいけど。

>>29512 匿名さん
現金化する必要ではなく売りに出してると広告宣伝費や人件費がかさむんですよ。転売禁止されてるのに他人物売買って…笑

そんな売れ残りが多い物件だったんですか？

同じ三井の瞬殺物件の北仲も、既に売り出されてますが、あれも業者に売ったの？

いずれにしても、まだ、登記上は三井の物じゃないの？

既に業者のものなら、それを買えば、もう自分のものにできるの？

内装がなんか安っぽい

>>29509 匿名さん
転売屋さんがいたとしても、まだ建物の表題登記すらないので、同様に手付契約をしただけの段階。三井の同意がないと転売屋さんの登記を飛ばすことも出来ないでしょうから、取得税、登記費用など、諸費用もかかってきますね。

>>29515 匿名さん

今公開されてる部屋は地権者住戸のみですからね。

それでは、29513はデマということですね。
了解。

>>29517 検討板ユーザーさん
レジデントファーストのページ見ると分譲と賃貸の内装の差がよく分かります。風呂、トイレ、キッチン、扉、エアコン等が異なりますね

どっちもチープですね。