パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

T3サッシが入ったタワマンで飛行機はあんまり関係ないんじゃ？飛行機が飛ぶ昼間の時間帯は家にいないわけだし。

恵比須はT3なんですか。T2のタワマンも多いですよ。15時から19時まで飛ぶので、子供が帰宅して勉強する時間帯です。

恵比寿も良いと思うが、スミフなんで価格が破格になりそう。私は恵比寿の物件は最低坪700以上が必要と見てる。

>>2902 匿名さん

数十万あれば内窓リフォームはすぐできますよ。
防音効果だけでなく断熱性も相当上がります。
今なら経産省の補助金も出ますしね。

以前、芝公園に子供用の遊具がないと書き込まれていましたが嘘ですね。
御成門駅の横は芝公園ですが、ブランコや滑り台等があります。

結局、購入することをやめたため、札入れ(と言うんですかね？)はしませんでしたが、倍率はどうだったのでしょうかね

今日、正式価格発表です

防音工事をしてまで恵比須に住みたい人、が何で無関係なこの物件に書き込みに来るのでしょう。

>>2907 マンション検討中さん
うちも今回は登録を見送りました。低層階にあまりに賃貸住戸が多すぎます。その割りにエレベーターやゲストルームなど共有設備が貧弱すぎます。どなたかも仰っていましたが、あれだけ低層階を賃貸フロアが占めるのであれば、せめてエレベーターくらいは賃貸フロアと分けて欲しかったです。

先週、あらためて会社帰りに汐留から現地を歩いてみましたが、ちょうど消防署から救急車が出動するところでした。出動するタイミングではサイレンをならしていませんでしたが、出動して早々にサイレンならしていましたよ。スムーズに第一京浜の交差点に進入するために、当たり前といえば当たり前かもしれませんが、方角にして特に西側や北西角は、かなりサイレンの音がうるさいと思いますよ。うっかり、消防車のことだけ想像していましたが、当たり前ですが救急車もあるので、出動も頻発でしょう。そちらの方角の部屋を検討されている方は、ご自分できちんと確認されたほうがよいかと思います。

>>2911 評判気になるさん
特に西側にバルコニー(開口部)のある部屋は、ですね。比較的 上のほうの階や、南寄りの部屋など、物理的に距離のある部屋であればさほど気にならないかもしれません。実際のところは住んでみないと分かりませんが、念のため。

音は上に上がりますので、サイレンだけではなく線路の音もかなり気になるようになるんじゃないか？

羽田の新飛行路もあるので、騒音がきになる方々は妥協しないと都会には住めませんね。湯沢に静かで安いのがたくさんあります。そちらへどうぞ。

確かに羽田の件は赤坂麻布青山あたりも一等地も迷惑しますね。かなり影響がある予想でした。住友はこの件で大崎と目黒が延期となりました。

>>2914 評判気になるさん

皇居回りは静かですよ。
番町物件は良いですね。

番町は値崩れしてるといっても高いのと、売りのマンション急増で小学校の質が…

>>2916 匿名さん
皇居周辺は飛行機は飛ばないですね。

番町は静かで良いなと思います。

>>2917 評判気になるさん

小学校を公立で考えなければ全く気にならない要素だと思いますよ。

今度は番町良い良いのアピールですか。あそこもここと競合してますものね。

事業協力者が４割もありますが、どうなんでしょうねぇ。

>>2920 匿名さん

何か、必死ですね…可哀想。

消防署が近いのはメリットで救急車がすぐ来る。
高齢者世帯には絶大な安心感があります。

この付近はgentrificationを推進してますから、地権者住戸が
ある程度あるのも当たり前なのかもしれません。

>>2924 評判気になるさん
おもしろいご意見ですね。さすがにここまで近すぎる必要はないと思いますけど。

>>2926 匿名さん
そんなの気にするなよと言いたい

いくら近くても高層階なら救急隊到着は5分では無理なのでは

>>2928 匿名さん

救急隊って、管理に言ってから館内を動くんですかね。知らない人が見たら不安に思うだろうから。

うちも西側の東京タワービューを期待して検討しましたが、東京タワーの丁度前に東京プリンスホテルがあり、
老朽化のため建て替えを検討したが、ラクビーワールドカップ及び東京オリンピックの駆け込み需要にに間に合わないとのことで、今回はとりあえず改装という形で済みましたが、その後本格的に建て替えで高層のホテルが建築されそうで、たとえ高層階を購入しても永久的な東京タワービューが確保されないかもとの懸念から申し込みを見送りました。プラス場所柄やむを得ないのかもしれませんが、地権者の方が非常に多いのも気になりました。

自分も今回は見送ります。やはり価格が高いので、3年後引き渡し時の金利上昇の可能性を考えると非常にリスキーと思います。

もしも東京プリンスホテルが高層になったらここだけでなく多方面で影響がでてくるだろうな

>>2932 匿名さん
ただ、ここの西側の東京タワービューは、特にドンピシャで丸かぶりですよね。少なくとも低層階についてはリスク高過ぎます。

ひっきりなしに通る電車、新幹線の音に萎えた。

東側と北側以外は、今後もいまの眺望を確保して続けるのは難しいでしょうね。北側は日本一のランドマークタワーなど、今後の大手町周辺の再開発が楽しみな変化になるかもしれません。

あの常盤橋に建つタワーとの間には、別な高層建築物があり過ぎでしょう。上の方しか見えなさそう。

ここは津波きたらどうなるのか

ここって埋め立て地ですか？

>>2938 通りがかりさん
埋め立て地です。標高も2メートルに満たない地域で、浸水や液状化の対象エリアにも含まれていたと思います。

埋め立て地の歴史が下記のサイトで確認出来ます。
今昔マップ　on the web
1890年には既に埋め立てられています。
住所を入力すれば確認出来ます。

http://ktgis.net/kjmapw/kjmapw.html?lat=35.6648318456195&lng=139.76263...


1880年以前に砂地部を埋め立て　銀座あたりと同等ですがギリギリ砂浜だった土地ですね。
港南の方とは少し埋め立て深さが異なります。

https://www.google.co.jp/search?q=%E6%9D%B1%E4%BA%AC+%E5%9F%8B%E3%82%8...

東京湾に津波が来た場合
南海トラフ地震の場合、1.88m程度ですね。

https://matome.naver.jp/odai/2138374477953763001

第一京浜には海抜２ｍと書かれています。

東京湾は浅いので津波はあまり気にする必要ないのでは。

景色や騒音を気にされる方はとうきにはすめません。田舎へどうぞ。津波を気にされる方は山奥へどうぞ。熊がでるかもしれません。

もうすぐ抽選なので真剣に買いたい方のみ参加お願いします。騒音や津波、眺めが気になる方はここにはおよびではありません。過疎地の空き家はいかがですか。静かで一生眺望は守られますよ。山なら津波も来ません。

川が塞き止められて出来る山津波、ってのを知らない人だね。

倍率はどんなもんですか？西側が人気らしいですが。

買おうとしてる1.2億の部屋ですが
新築プレミアム分が値下がりして
数年で1割下がったとして
約1000万円程ですが
そんな大金が数年で減価してしまうと
思うと二の足を踏んでしまいます。
でも今のご時世で倍率も低そうなので
好きな部屋を選べるメリットはありますが
その好みの部屋を5年後、10年後に
2割下がってたとして
2000万円とさらに大金が減価することになり
やはり今の高い相場では
買うべきでは無いなぁと理解つつ、

でも買いたいなぁ、
もしかしたら、更に価値が高まって、
せめて横ばいに成らないかなぁと
妄想の押し問答です。

三井さんの値付けが
ローカル相場より高過ぎるのが
将来の横ばい傾向に成らないような
不安感を煽ってますよね。

12月4日に申し込むか、断るか
相変わらず、悩んでます。

今の時代で港区新築パークコートに住めて数年で1000万円の下落で済むなら別にいいのでは？その間、住んでるわけだし、数年しか住まないという前提もないと思うので下落タイミングで売る必要もないと思いますし。
何れにしても1000万下がったら？を心配する方が購入する物件ではないと思います。

さんざん悩みましたが購入希望出すこととしました。
明らかに価格が高い相場ですが、少なくとも新築価格が一気に下がることも考えづらく。

今後は小規模物件は別として、大型物件は大手デベは体力あるし、在庫コスト（金利負担）にも耐えられそうだし、
労務費は下がらなさそうだし、で新築価格はあまり下がらないと思いました。

２０１９年末までに価格が暴落したら手付けは諦めることとします。。。

>>2949 マンション検討中さん
少なくともツインパークスよりは全然高値で売れるでしょうし、下がってもそれくらいを最低価格としてみて判断すれば良いのではないですかねぇ。

ツインパークスは、今やどこまで下がるか分からないんだけど・・・

ツインパークスは急落しそう

中古の在庫、出てる数がずーっと多いからね～

ツインパークスは坪５９０万の部屋が売れたよ。

いくらで？

>>2948
この辺を「港区」なんて呼ぶのは、
芝浦や港南を「港区」と呼ぶのと同じで
本当の港区住民の人に笑われますよ

本当の港区住民ってなんだよ(笑)
こういう奴に限って田舎物だったりする。

別に住所が港区ならどこだって港区でしょ。
中学から港区のおれは本当の港区住民ではないんだろうか。

本当の港区民は港区内の小学校で港区の5地区について教えてもらうんだよね。港区は芝地区、麻布地区、赤坂地区、高輪地区、芝浦港南地区があるということを。だから、本当に港区民は芝浦港南は港区ではないなどとは言わない。港区ではないとか言うのは、田舎者の証明。

本物の港区民キター

>>2957 匿名さん
江東区民おつ！

芝浦港南アドレスにも関わらず「港区民です」って言うことに気恥ずかしさを覚えない時点で田舎者確定。

>>2961 匿名さん
コンプレックス丸出しですなー。

>>2961 匿名さん
確かに芝浦港南を胸を張って港区というのは気が引けるのが普通の感覚だろうが、ここは浜松町だから別じゃないの?

お台場も忘れないでw

>>2962
この感覚をコンプレックスだと感じる人も田舎者認定。港区のリバーサイド物件とか言われて天王洲やらに手出しちゃうやつね。
電車の中でメイクするのが恥ずかしいのと一緒で、まともな土地勘があれば至極当然の感情でしょ。

虎ノ門在住です。
散々住むとこあるのとか言われてきたけど、森ビルの開発のおかげでようやく住宅地としての価値も認められてきました。
浜松町も隣ですからいい街ですよ。

>>2965 匿名さん

珍しくスレが流れたと思ったら心ない批判の応酬でガッカリ…もう止めましょう。

私も登録を前にして本当に悩んでいます。
営業さんはエレベーターは社の基準として平均45秒以内には来ますと言ってましたが、平均てことはラッシュ時はもっと長くなりますよね。
浜離宮テラスも正直音がうるさくて、ゲストを呼ぶのが恥ずかしいのでは。
せめて屋上でBBQとかできたらいいのに、それはできないみたいですし。
とマイナス面ばかり気になってしまいます。

>>2965 匿名さん
田舎者に収入で負けてるから、遠 吠えですか？w

11/19版の価格表で
値下げしてる部屋を調べてみたら
24Fから下で南側と北西角部屋が
多いみたいですね。
高価格帯のプレミアムも
概ね値下げで収まるところに
収まったみたいですね。

本当の港区民は港区内の小学校で港区の5地区について教えてもらうんだよね。港区は芝地区、麻布地区、赤坂地区、高輪地区、芝浦港南地区があるということを。だから、本当の港区民は芝浦港南は港区ではないなどとは言わない。港区ではないとか言うのは、田舎者の証明。

>>2969 マンション検討中さん
北側は高層階(33階)まで軒並み値下がりしていて、眺望が確保されやすい点も含めて割安感が出たように思います。

>>2963 匿名さん

バカ丸出し。田舎者丸出しですね。

予定より1000万以上下げもあり、いよいよ東京のマンションも下落傾向ですかね。それかここが不人気ですか？

>>2968
収入で負けてると決めつけないと、田舎者コンプレックスを抑えておけないんですか？笑
遠いところからキャンキャン吠えて、見苦しいですよ。

>>2973 評判気になるさん

そんなに下がったのですね。
北向は元々値段設定が良心的でしたが、更に下がったのなら検討価値はありそうですね。
三井さんは在庫を良しとしない社風なのでパークコート一番町も値下げには寛容的ですね。
これをきっかけに少しでも市況が落ち着いてくれることを願うばかりです。

芝浦だろうと海岸だろうと港区は港区だからね。
ここで批判してる人達は港区に幻想抱きすぎ。
他所者に限ってつまらないことにこだわる。

一部の部屋は多少の調整があったようですが、あくまでバランス調整であって、全般的には強気な価格設定のままだと思いますよ。

どこに住んでようが港区って胸張ればいいじゃん。
港区のどこだろうと何とも思わない。

>>2977 匿名さん

同感です。
逆風の中どれだけ売れるのか見ものです。

下がり天井と価格のバランスが気になっていたけど、細かく修正されたみたいですね。実際に住み始めると下がり天井はあまり関係ない（慣れる）けど、ぱっと見の印象では結構気になりますからね。LDはオプションの間接照明でごまかしますか。

>>2978 匿名さん
ためらわれるのは芝浦港南海岸の場合で、あんまり自信たっぷりに港区強調されるとどうかと思うけど、ここはいいんじゃないですか?

オプションの間接照明は
なかなか値が張りますね。
付けられる場所も限られてるみたいで
それなら配線ダクトで
ユニバーサルのライトを振り回した方が
融通が利きそうだと思いました。

>>2979 匿名さん

昔、赤坂のパークコートタワーが予定価格より下げて分譲したときは「値下げだ、お買得、買わなきゃ」ってスレが盛り上がったものだけどね。

プレミアムを除いて平均坪単価はいくらになったの？

買っても入居まで3年とは長すぎる。その頃の市況がどうなっているのか分かりませんからね。もう1.5割安ければ検討できましたが。

>>2985 匿名さん

ゴクレタワーなら、買って直ぐに入居できますけど。

>>2986 匿名さんさん
ゴクレはいらね

平均は450位に落ち着いたかな。

平均は561.35万円でした。

プレミアムを加えると、
568.09万円でした。

やはり相場より2割以上高いので
皆さん、高い相場で買うか
躊躇っちゃいますよね。

ここの相場のソースは？
脳内相場？

>>2981 匿名さん
どこでも港区は港区だろ。頭悪いな

その理屈なら、どこでも23区は23区。なのに港区をなぜ選ぶ。

何か、愚民の多いスレですね。
どう見てもパークコート買う様な層の検討者がほとんどいない笑

という私も愚民ですが

2901さん

批判等ではなくて、かねがね本当に判らないのでご教示いただきたいのですが、
飛行路下になると何がまずいのですか？

騒音？どの程度でしょうか？

墜落の危険？むしろ迷走の上外れるのでは？

ところで
タブレットのアプリバージョンは上がったのでしょうか？

>>2994 匿名さん
氷の固まりなど落下物のリスクもありますね。
騒音程度は、スムログのマン点さんの過去の記事を参照してください。そこのリンク先では更に詳しい分析があります。

163戸販売！半分近く、ですね。

50パーセントいってなければ不人気確定物件でしょ…

12月4日に抽選のはずです。もし第1期で163件も申し込み入ってるのであれば、販売計画を大幅にうわまわってるのでは。倍率がきになります。正式価格発表で価格が変わってない部屋は申込みがあるはずです

>>2999 評判気になるさん

当然、申込登録完売、と後日発表するんでしょうけど。要望書の入った部屋だけを売るのが普通だから当然ですが。