パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

正直、想像していた以上の出来でした。

まあ、検討スレで検討しちゃった人が一生懸命になってる物件にロクなモノはない。

>>28801 匿名さん
その言葉そっくりお返しするよ

はは、安っぽい見た目ですね。せめて見た目だけでもパークコートレベルに出来なかったのかね？

>>28790 匿名さん

ココとラトゥール汐留では格が違い過ぎます。

価格の高いマンションの賃料は高く、
価格の安いマンションの賃料は安いのです。
常識的に分かりますよね。
賃料は価格におおむね比例するものなのです。

港区商業地のタワマンの土地建物価格比は
土地：建物はおおむね2：1です。
坪700超物件になれば3：1です。
契約書の消費税から建物価格分かりますよね。

では、PC浜離宮とLT汐留、比べてみましょう。

まずは土地。添付画像の路線価のように
土地価格は1.61倍もラトゥールが高いです。
PC浜離宮：土地2
LT汐留：土地2×1.61＝3.22

そして建物。
ラトゥールは中古ですから建物価格は
新築時から2割程度の減価があります。
一方、建物品等はPC浜離宮より高いですから
2割アップというところでしょう。
PC浜離宮：1
LT汐留：【1×1.2】×【1-0.2】＝0.96
【再調達原価】×【現価率】＝建物価格
現在のマンション価格は土地建物あわせて
PC浜離宮：土地2+建物1＝3
LT汐留：土地3.22+建物0.96＝4.18

賃料は価格にほぼ比例しますので、
賃料はラトゥールの方が1.39倍高いのです。

そもそも、ラトゥールの募集事例は
約120㎡の大規模プレミアム居宅です。
前にも書きましたが最上階、大規模居宅、
プレミアムフロアなどは特別品扱いで
数が少なく個性が強いので相場が形成されにくく、
PC浜離宮の一般的な80㎡程度の住戸と
単純比較できる事例ではないのです。
要はココとは借り手の属性が違い過ぎるのです。
プレミアムフロアの分譲単価と
中層階の一般フロアの分譲単価を比較しても
まともな比較検討ができないのと同じです。

PC浜離宮を過剰に良く評価するのは公平でなく
検討者に誤った判断をさせてしまうので
過剰なヨイショは購入者スレでお願いします。

浜松町1丁目のPC浜離宮、海岸1丁目のLT汐留の
マンション敷地を評価する際には
下図のような条件で比較することになります。
その結果、
PC浜離宮の土地：208千円/㎡
LT汐留の土地：335千円/㎡
となるのです。

路線価自体は実勢価格ではありませんが、
土地価格がどの程度違うかを知るには有用です。

これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

>>28801

どこがお勧め？その検討スレを見てみたい。

検討スレッドに不売を煽るコメント
検討されていないでしたら他のスレッドへ
検討されているなら評価を下げて購入希望？

丁寧な説明、豊富なファクトベースの資料、大変参考になりました！ありがとうございました！買い煽りに騙されるところでした。

夜中にお疲れ様でした。
地価と物件の賃料・坪単価は、全く関係がありません。

ではおやすみなさい。

>>28801 匿名さん

ムサコのことだろw

『このスレッドを見ている人が見ているスレッド』の一位が 山手線スレ から全く変わらないですね。

そう言えば私も含めて両スレ、異常なまでの初心者マークだらけです。
地価アニキがなぜかこちらに粘着し続けているのも、そういうことなんでしょう。

つまり一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、335千円/㎡のラトゥール汐留より高いです。

ここの賃料は駅近のアルジャーノン浜松町よりやや安く、ホワイト・タワー浜松町と同程度です。
さすがにラトゥール汐留と比べることはできません。

なかなか成約しませんね。壁みたいなお見合いだからかな？

>28816
>28814より条件の良い９階の角部屋の内覧写真なら既にあがってきています。
２面採光の明るいお部屋ですが、壁に直接穴を開けるタイプの換気口に見えるのが残念ですね。

>>28817 匿名さん
換気扇は吸排気同時型ではないのでしょうか？換気扇つけたら壁の排気口がカタカタ開くタイプ？

これってアルジャーノの部屋ですよね？パークコートにこんな低仕様はあり得ないのでは？

>>28817 匿名さん
壁が近いですね。眺望が抜けてない部屋はストレス溜まるんだよね。タワーマンションなんだからお見合いは勘弁だよな

>28818
壁掛けエアコンの下方の壁面に、大きな穴があいているように見えるのが給排気同時型でしょうか。

>28819
紛れもないパークコート浜離宮ザタワーの９階角部屋の写真ですよ。
角部屋なので仕様はむしろ良いほうだと思います。
事業協力者住戸として、似たようなタイプが200部屋ほど出てくるはずです。

>>28821 匿名さん
同時吸排気レンジフードではないのですか？という質問です。

>>28822 匿名さん
地価アニキの言い分では、一種単価が355千円/㎡のパークコート代々木初台の方が、元麻布や広尾のパークコートよりも高いです。

>>28823 匿名さん
9階以下の事は分かりませんが、10階以上の一般分譲住戸は全熱交換システムです。

同じ建物で階によって仕様が違う場合、賃料単価あるいは中古単価にどのくらい反映されるのか、実例ありますか？　借りる人はそこまで気にしないでマンション名と階数、面積で決めるような気もして。

>>28826 匿名さん
今時そんな情薄いませんよ

お見合いかどうかは雲泥の差でしょうね。ほんと隣り合わせって感じだし。初期は大量に賃貸捌かないといけないので、割安な価格で出てきて、初期の賃貸が捌けた後(数ヶ月)の相場が重要。初期の賃貸料金はあんまり参考にならない。

結構びっくりですが、こんな賃貸仕様のマンションでは、ツインパの足元にも及びませんね。立地も浜離宮隣接と変電所と線路に隣接という大きな差がありますので、不動産価値的にも雲泥の差かと。

>>28829 匿名さん
相変わらず暇なおっさんやな

他にやる事ないのか？

>>28827 匿名さん

単価差の実例プリーズ

>>28831 匿名さん
自分でどうぞ

完売後にここまでお妬みさんを引き寄せるレジデンスも、きわめて珍しい。
完売後すでに一年以上経過しているわけだが、もうそろそろ諦めたら如何かな。
夢と消えた本物件を手に入れるには、今の現状 3000万は余分に払わないとパークコートオーナーズの仲間入りが叶わない。
いくら妬もうと、現実は、こうである。

昨日のようなこじつけ論をもっともらしく語る 地価アニキの台頭には 怨念すら感じるよ。

注目度の高いマンションですから、良くも悪くも、いろいろと分析されてしまいますよね。
私はこのマンションの資産価値は今後高くなると思っていますけど。
浜松町のランドマークマンションですか。

初心者マークのイヤミすごいですね。

PC代々木初台 一種地価 35.5万/㎡
賃料 74㎡ 32万
PC元麻布ヒルテラス 一種地価 24.4万/㎡
賃料 62㎡ 32万

建築費用は同等、大目に見て元麻布が1.2倍だとしましょう。


地価アニキの主張通り計算すると、PC元麻布ヒルテラスの賃料は、PC代々木初台の80%程度しかとれないことになりますが、実際はPC元麻布の賃料の方が1.2倍高いのです。
机上の計算と現実とでは、実に40%もの差があることがわかりました。

仮に80㎡ 56万の賃料をとれている部屋の場合、
この部屋は計算すると40万で借りられるはずだから40万で貸して下さい、と貸主に懇願するようなものなのです。


これは客観的な公的評価の結果であって、
わたしの恣意的な視点は入る余地がないのです。

貸してくれ、売ってくれと懇願する人がいないので、ネットで寂しく売れ残っているのでは？ファクトベースの情報を元に分析下さい。

ここでイヤミ言ってるのは本当に検討者？それとも単なる嫌がらせ？

初心者マークさんの見方が現実

マンションの名前に、他区の庭園名を付けて住所や最寄駅は付けず
しかもたくさんの線路際という
パークコートタワーでは珍しい立地ですからね。

このマンション人気ですね！

このマンションの外観はセンスが良くておしゃれだと思います。

>>28826 匿名さん

同じ建物で仕様が全くことなるものだと、ラトゥール汐留とアクティ汐留がありますね。
かなり極端な例ですが、賃料はかなり違いますね。

ラトゥール汐留48階114㎡72万円
アクティ汐留42階92.6㎡39万円

浜松町駅の周辺開発が進んでいます
昼人口が増えるのは間違いないね

(仮称)竹芝地区開発計画 A街区(業務棟)
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52458016.html

(仮称)竹芝ウォーターフロント開発計画
https://www.inoreader.com/article/3a9c6e79d9590c3a-262018113

>>28843 匿名さん

ここも下と上でマンション名を別にすれば良かったのに。そうでないと賃貸検索で一緒に出てきちゃう。

このビルのせいで、東側の眺望が遮られてしまったね。

>>28846 匿名さん
土地勘のない外野がなんか言ってるぞ

浜松町クレアタワーの出店情報

https://shutten-watch.com/kantou/5139

１月29日オープンなんですね

ぱっと見て気になったのは、精神病院が入るのは土地柄でしょうか

>>28848 匿名さん

？