パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

なるほど。
役に立った情報があるとすれば

離宮や芝公園・増上寺の豊かな緑地帯に包まれながら → 半径600m以内に密集、稀有

東京を象徴する景観を日常風景 → もちろんこれは、浜離宮・東京タワーや丸の内・虎ノ門ビル群

変わりゆく都心コア地域再開発 → 説明不要

良質な教育環境 → 御成門小学区は都内第3位

日本屈指の商業エリア → 銀座・有楽町

インターナショナルな環境 → 説明不要


なるほど。
確かにこれは、慎ましい生活^_^です♪♪

線路脇、変電所、浸水リスクなどなどが抜けてますが、まあ、説明不要ですね。

>>28362 匿名さん

それ武蔵小山の特徴ですよね
武蔵小山の説明は求めていません

ワイトタワー浜松町
築10年　清水施工
20階 南向き 62.53m2
募集賃料298千円 @15,800円
空室率6/218、経費率20％として
価格に換算で坪379万

利便性が高いとはいえ、住環境の悪い浜松町で築10年経てばこの程度の賃料しか取れず価格も安い。PC浜離宮は分譲のわりに建物品等が低いが賃貸のWT浜松町よりはやや良好。立地ではWT浜松町に劣る。PC浜離宮と立地が同じ線路脇の築11年のプライムクレストタワー芝をみても資産価値低いのは明らか。浜松町駅前再開発の恩恵のおこぼれも拾えない。

住環境が悪く賃料も取れない浜松町だから、三井はWT浜松町の賃料水準をみてPC浜離宮の価格を設定したが、「山手線内側」「浜松町駅再開発」「利便性」のキーワードに客が飛びつきハマってしまったということだろう。PC浜離宮の売れ行きには販売した三井自身が驚いたはず。

冷静になってPC浜離宮を評価すれば中古になれば値を下げるペースが早いと思う。かなり自信あり。

>>28371 匿名さん

ツインパークスは？

>>28371 匿名さん

お疲れ様でした。
次からはロジカルにお願いしますよ。

ちゃお。

浜松町周辺の再開発はまだ一つも完成していない。クレアタワー、竹芝再開発の200メートル級のビルも姿が目立って来てますよね。完成すれば浜松町のビジネスパーソン人口は確実に増加しマンション需要も高まりますよ。

ゴクレタワーなどパークコート浜離宮から田町方面に徒歩13分もかかる距離。駅の向こう側は廃れてるし、パークコートタワーと一緒にされては困ります。ホワイトタワー浜松町など完全な賃貸物件で言わずもがな、でしょう。

浜松町はこれから変わりますよ。楽しみにしていてください。

増上寺の除夜の鐘の音も愉しみですね^ ^

なんせ正門をうちから見下ろすことができますから^ ^

>>28372 匿名さん
ツインパークスとここと、周辺歩いてみれば差に気づくはず。近場といえど差は歴然

山手線外側と言えど、頑張っていると思います。

>>28380 匿名さん
まあ築17年ですからね
しょうがない

屁理屈こねて子供だねぇ。門構えで全てが決まる訳ないだろ。大丈夫か？

>>28386 匿名さん
何も分かってないねぇ。。マンション買うの初めてなのかな？

良いマンションを買うと自然に発せられる言葉のように思われました。
初詣。いつでも増上寺にいらしてください。
除夜の鐘の音が届きますように。

長く続くスレッドだね
人気物件の証だ

最近は、こういう物件でないね

>>28375 匿名さん

では賃貸仕様のWT浜松町と高級物件のPC浜離宮、賃料がどれくらい変わるか論理的に考えてみましょう。

PC浜離宮の分譲価格を土地、建物、三井の粗利に3分割する。計算すると２:１:０.７５。賃料は三井の粗利を除いた比率で構成される。これをWT浜松町の賃料に援用すると、賃料15800円／坪だから土地に相当する部分が10500円／坪、建物に相当する部分が5300円／坪となる。

PC浜離宮の建築費が、WT浜松町の建物建築費よりもだいぶ多めにみて30％高いとしても、建物に相当する部分は5300円／坪×130％で6900円／坪となる。

賃貸仕様と分譲仕様での賃料の差は1600円／坪程度、価格換算すると38万円／坪にしかならない。理論的には10年後のPC浜離宮は景気が変わらない前提で417万／坪くらいになっている。

賃料を高く取るには建物品等よりも土地価格が圧倒的に重要ということなのです。

では、パークコート浜離宮と土地価格がほぼ同じ立地の事例をみてみましょう。高品等なパークコートのaskingです。

パークコート千代田駿河台
2018年築 未入居
18階／18階建　3LDK
南西向き　85.29m2
募集賃料405千円@15,700円
経費率を20％と仮定した
募集賃料ベースでの価格は坪431万。

下層パークコートの適正な価格はこんなものです。

PC千代田駿河台と土地価格がほぼ同じ水準のPC浜離宮が、80m2で50万@20,700円なんて冗談も程々にしてほしい。

ここは中古になれば資産価値の下げは早いです。あの立地では再開発の好影響を受けられません。市街地再開発による光と影の地域があるならば間違いなく影です。

そういえば、今見ると千代田富士見とほぼ同じ賃料なんですね、ここ。
山手線でも浜松町は賃料の高さでは上位3位？くらいでしたっけ。

再開発もまだクレアタワーが完成しただけですから、我々も気長に待っているところです。
無関係？というのは笑ってしまいました。

まぁ いいと思います。 コレクションですので… 利便性という最大の特徴、それから 芝公園や増上寺のお膝元、これは分かりませんが、将来的な発展性を期待しています！ それだけじゃ ダメですかねぇ、今の他の中古マンションの価格と ここの購入時の価格を比べて下さい、かなり割安ですよ、

一度査定を出しましたが、私のお部屋は80㎡で50万弱ってところでした。
こちらの長文を書かれている方も知識がおありのようですが、私の方は不動産のプロが行った査定価格ですので、どうかご理解下さい。

色々と勘違いしているようです。
路線価は、主に相続税や固定資産税額の決定に用いますが、賃料や価格査定を行う場合、あくまで参考程度にしか用いられません。

最も重要なファクターは、市場で取引・売買される「実勢価格」です。

不動産仲介会社の担当者は、路線価は参考にするものの、売り出し価格査定を行う時には対象の不動産の持つ固有の特性、周辺の再開発や行政の制度変更情報、今後の経済状況の変化や地域性などを考慮して売り出し価格査定額を算出します。

それと、この方は価格が安くなるようにわざと固定路線価を用いていますが、正しくは相続税路線価の方ですね。

お粗末様。

ここはパークコート麻布十番とほぼ同じ地価なんですね。
賃貸も一部屋しか空いてなく、6階の68㎡で40万でした。
ここが同じ地価であることを考えると、確かに20階以上の80㎡なら築9年で50万はとれるでしょう。

麻布十番とか持ち出さなくても、直接の比較対象はツインパークス。向こうのほうが格上なのは否めないが。今賃貸で坪18000円位で出てるね。築年数考えるとここも新築でそのくらいじゃないかな。