パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

今の浜松町と目黒を比較しても意味がない。今後の発展次第で浜松町の資産価値上昇が見込める。そう考えられる人にはPC浜離宮は「あり」ですな。

職場が丸の内近辺だったり、銀座とかよく行くなら
浜離宮のほうが便利

人気だね。

>>2002 匿名さん

だったら中央湊のほうが断然近いよ。
静かな環境だし。

下町然とした周辺環境と８本のJR線路の醸し出す雰囲気を前に、これが高級住宅地と自分に言い聞かせる・・

>>2004 匿名さん

目黒との比較の話でしょう？
だれも八丁堀の話なんかしてないだろ。
同時期に同じ三井が売り主で、坪100以上違う意味分かってる？

湊の民ってホントどこにでも出てきて主張してきますね。
色々気になってしょうがないんだろうけど、誰も湊のことなんか気にもしてないよ。

１階店舗はスーパーでしょうか？
パークコートのスーパーはやはり高級志向の系列が出店する傾向でしょうか？
ご存じの方いらっしゃったらご教授下さい。

>>2008 マンション検討中さん

まだ決まってないと聞きました。

>>2004 匿名さん
正気？湊はないよ。論外。

>>2010 匿名さん

湊がないと仰る理由は？
湊のスレを見てみてください。
そしたらいかに湊が優れているかお解りいただけるはずです。

>>2011
湊の契約者さんですか？地権者さん？

一応中央区、川沿い、雑居ビル街、都心3区としては交通利便性低ランク、再開発計画がない地帯で不動産市況がピーク時に売り出され、先着順を数ヶ月続けようやく完売が近づいているパークシティですよね。こことは次元が違うのでステマは自分のとこでやってください。迷惑です。

>>2011 匿名さん

私なら湊よりはまだブリリア八重洲にしてたでしょう。
そんなに自己主張せず、静かな土地で静かに暮らして下さい。
いづれにしても本スレの内容でないのでもうお戻りなさい。

連休中モデルルーム行ってみましたが
思いの外小さい子連れファミリーが多かったです
やぱりターゲティングと価格設定が間違っているような気がしました

それと営業の人がダメでした
アンケートシートの内容をちゃんと見ていない
都合の悪い情報を意図的に隠す様子が見られる
何故か時々タメ口になる、などが不快でした
受付や警備員さんはとても良い対応でした

>>2015 匿名さん

このネガ中央湊の人？
上で自分の物件ネガられたのが悔しくて出てきたの？

>>2016 匿名さん

中央湊とは関係ない人です
つまらない煽りはやめてこの物件の話をしましょうよ

2015さまはこちらの物件のモデルルームに行かれたのですよね？

私はまだ行けていませんが。
ターゲッティングが間違えているというのはどういう点についておっしゃっているのでしょうか？

内容言ったら営業と顧客両方特定されるよな笑。

事前案内会、行ってきました。
坪６００万円のパークコートとは思えないお部屋の作りに興ざめしました。
せめてお部屋に入る前の玄関ドアくらい、ちゃんとしたものをつけて欲しかった。。。

場所的にもＪＲＡの馬券ビルあるブロックで、当日もＪＲＡの警備のオジサンが物件前の横断歩道で交通整理。。。

夏競馬の時期にこうだと、有馬記念とかすごそうですね。

パークコードの印象がよかっただけに、ちょっと落差が大きかったです。

千代田富士見は、三井不動産の会長が自宅として購入したらしいけど、やっぱり自社の自信作だから買ったんじゃないの？内情を一番知ってるだろうから。

ツインパークスには触れてクレストプライムタワー芝には触れない
眺望シミュレーションが何故か300度ぐらいで見せない角度がある
修繕費は当初値だけで将来大幅値上げ計画があるのに安いアピール
などが気になりました

ターゲットは想定より若いファミリーが多いのではないかと思ったまでです

>>2023
眺望は全部の角度見れますよ。昼と夜の眺望の角度が異なっており、見えない部分をカバーし合ってます。

＞＞2022
会長は、さすがに吟味してるだろうね。

>>2024 匿名さん
そうでしたか。誤認失礼しました。
ただ昼夜両方360にして欲しいですね。

西向きは、労働委員会会館、芝パークホテル、東京プリンスのいずれかが建替えで高層になったら東京タワーが見えなくなり万事休すだね。

西向きの東京タワーは魅力的ですが、おっしゃるように永久眺望ではないですよね。

私は今月下旬にモデルルームを見せて頂く予定なのですが、先に行かれた方がUPして下さった間取りと概ねの価格を見る限り一番良いなと思う住戸が西側にあり少々迷います。

自分の目でしっかり見せて頂きますが。玄関のドアとか私は一般的なドアなら良いかな位の気持ちで見ていましたが、先に行かれたの方の感想も参考によく見てきたいと思っています。

線路沿いってどうなんでしょうか

幹線道路沿いより幾分マシでしょうか…

都心タワーマンションで検討中のものです。パークハウス白金二丁目タワー、ブリリアタワー代々木公園が発表されて迷います。白金のタワーはここより1年以上早く完成するしねえ。

タワマンの将来性ってそもそも大丈夫なの？

>>2032 匿名さん

大丈夫です

湾岸部のタワマンじゃなければ、まだマシなんじゃないですか。地盤の悪い湾岸タワマンは避けるに越したことはないと思いますが。

ここは30m以上の杭打ちですよ。
地盤の悪い湾岸と杭の長さが同等かそれ以上です。
30m以上と聞いて躊躇してるのは私だけでしょうか？

地盤悪いですね。液状化のリスクも高いです。利便性が良いのがこの地の利点ですが、せめて地盤分を差し引いた値付けにして欲しい。

日比谷入り江の湾口ですからね。地盤が良いはずもなく。
そもそも浜離宮があるわけですから。
皆さん承知の上では？
私は、山の手にも住みましたが、超高層であれば別段埋立地のマンションにも抵抗はありませんが。
（埋立地の戸建や横に広がった中低層マンションに住むのは気が知れません。）
不安であれば、風評に惑わされないよう、科学的に勉強されればよいかと。
それでも不安であれば、止めればよろしいかと。

もし大地震が来て津波が発生した場合、この辺りの被害はどうなのでしょうか？東京湾内では大津波は発生しにくいと聞いた事がありますがどうですかね。

>>2038 匿名さん

津波の被害自体は、建物を押し流したりはないでしょうが、周辺の水没やアクセス道路の不通、液状化の被害はある程度覚悟する必要があるでしょうね。

東京湾岸タワー物件支持層の深さランキング
中央区　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区　トリトンスクエア 直接基礎/制震
港区　コスモポリス品川　　　　　　直接基礎/制震
港区　クレストプライムタワー芝　　直接基礎/制震
港区　東京ツインパークス　　　　　　　7m/制震
港区　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区　シティタワー品川 17m/耐震
港区　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区　キャピタルマークタワー 25m/免震
港区　ワールドシティタワーズ 28m/制震

ＰＣ浜離宮の30m杭は湾岸タワマンも敵わない

>>2031 マンション検討中さん

タワマン検討なら、１９階建ての代々木はちょっとね。それと白金と代々木は羽田新飛行ルートのリスクがありますよ。

東北であれだけの津波が来るのは単純にリアス式海岸だからです。昔小学生のとき必ず覚えさせられましたよね、津波が大きくなる構造であると。リアス式海岸での大津波は歴史上何度も起こっており、今回も何も想定外ではななく、過去最大級に合わせた備えがなかったからあれだけの被害になったわけです。

東京湾はリアスでもないし、歴史上の最大の津波も非常に小さい。理由は湾が大きく入り組んでもないので、水の逃げ場が大きいということ。物件特異的な条件をいえば、現在この物件の前に広大な埋め立て地が展開されており、元の陸地までの間に多くの障害物があります。まずは日本最大級の防波堤である東京湾防波堤島でほとんど津波は小さくなりますし、有明、豊洲、晴海、台場なども緩衝になるので歴史的に最大級の津波がきても、竹芝の海岸に来るときにはせいぜい30センチそこらが想定でしょう。

つまり津波の心配をする必要がある場所ではありません。関東大震災のときのように死傷者の多くは民家密集地帯の火災です。現代においては、古いビルの倒壊や高層ビルからガラス破片落下による被害も想定しておくべできでしょう。資産価値的には、全壊半壊しないような建物であるか、液状化履歴がないかなどがポイントになるかと思います。

現地の火災リスクはいかがでしょうか…
密集地帯な気がしますが…

>>2042 匿名さん

津波は、川を遡るときに高くなる、ってのを忘れてますよ。

これくらいの規模のタワマンでお隣と近距離で建物を建てることはないでしょ(笑)
万が一お隣が火事起こっても問題はない。だから竹芝に来る時点で津波が最大で30センチレベルなのにそれが川を上れるわけないだろ。しかもここは川沿いでもないしな。ネガのレベルが低い。

>>2035 匿名さん

建築家の碓井さんが杭が20m以上のマンションは止めておいた方が良いと言ってますね。理由は杭は梁のように横に補強するものが無く、杭が長くなればなるほど横からのせん断力に弱くなるそうです。まあ、実際は大丈夫かもしれませんが、地盤が良いところに比べてリスクがあるということですね。坪600払うなら新築にこだわらなければ他の選択肢もある気がしますが。

立地絶対ここでなければいけない人は、選択肢のひとつだと思いますが、わざわざ地盤悪いとこに高額出すメリットがなければ、他を考えたらいいと思います。

また、このエリアで津波３０センチかどうかは別としても周囲水没や液状化は十分今後の建物価値や維持に関わります。

ツインパークスより内陸のここのほうが杭が長いってことは地盤が悪いってこと？？

地盤の話が出ていますが、私もその点は少し気にしました。

ずいぶん前に何気ない会話で不動つ産関連の仕事をする親戚から買うなら(建てるなら)ローム層の地盤の地域が良いという話が出ていたんですよね。そのときは住み替えの予定もなく何となく聞いてましたが。

立地は良い物件なので検討は前向きですが、価格も安くはないですし、慎重に検討ですね。

浜松町駅周辺は、神田神保町～丸の内～日比谷公園～新橋西～浜松町と続く埋没谷の底に位置するので、土砂堆積物が厚く積もっている分、支持層が深くなっています。内陸＝地盤が固いとは限りません。

関東大震災でも液状化していないこの立地で、あえて液状化がどうとかいうのはちょっと無理があるな。

碓井さんは土木工学の素人。建築家としても3流大学卒、三流デベでぱっとしないキャリアを歩んだあと独立して、名を売るためにS先生同様にエビデンスなく知性の低い煽りを得意する人だよ。以前にどこかの物件をブログで叩いて、それがマンコミュで明らかに間違った指摘だと判明して、本人らしき人が降臨するもボコられて自分で削除依頼して逃走とかあった人だから。S氏同様に全く参考にならない人物。

ここの営業さんも液状化のリスクのある土地と受け取れる説明をしていましたよ。

20m以上の杭はやはりリスクがあるんですね。
私は素人ですが、杭は横の補強が無いので、長い杭は折れたり曲がったりしそうな気がしていました。
多分大丈夫だとは思いますが、多分ですから。
もし何かあっても天変地異の場合は自己責任でしょうし。
しかもこれを見ると危険地帯で断層まであります。
http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/848.html
活断層なのかは分かりませんが、どちらにしても不気味です。
浜離宮ビューは魅力的なので悩みます。

それはあなたがそういう可能性を指摘したからでしょう。そりゃ可能性がゼロの場所なんてないですから。

関東大震災で大震災で液状化もしておらず、港区の液状化ハザードマップでも液状化リスクは3段階で真ん中という港区の平均的な場所に対して液状化リスクを殊更強調するのはネガありきなんだろうなという印象しか持ち得ませんね。

2049です。

追記というほどのことではないのですが。

その地盤に合った基礎の工法が採られていれば、あまりナーバスにならなくても大丈夫ということも言っていましたね。

個人的にはここは予算的に厳しいかなって感じです。便利ですし、シンプルかつスタイリッシュで良いなと思いますが。

>>2054
ちょっと横から失礼。杭の損傷のしやすさの境が20メートルだという学識的根拠は何もありませんよ。安易でいたずらな情報ですね。ちなみに私は建築士です。

番町のパークコートが坪600台くらいで価格出たのに
ここそんなに高くなるかな？

見学しましたが、坪630万円が平均。想像以上に高い・・・。

>>2046 匿名さん

素人の碓井さんしか言っていないなら、安心ですね。

大臣認定受ける規模のマンションであれば湾岸だろうが入江だろうが大丈夫です

あと、直接基礎なら地盤が良いかというとそういう訳でもないです
関東ローム層が剥がれ落ちている川沿いや海沿いの低地じゃないと、奥多摩以外の東京では直接基礎は無理ですから。
武蔵小杉も勝ちどきも、水沿いの低地ですからね

>>2060 匿名さん
2046です。
コメントありがとうございます。素人なので有識者の意見が正しいと思い込んでました。確かに発言する人によりますね。言われてみると台地の地盤が良さそうなところでも意外と杭基礎が多くて何でだ？と思ってました。

まさか直接基礎より杭打ちの方が優れているとでも。根拠のない自演連投の営業されると不信感が募るだけ。
真剣に検討する者の不安を助長させてる。

直接基礎か杭基礎かは建物本体を支えられるかどうかで決めてるんだと思うんだけど。
どちらでも建てられる場所なら（例えば硬い地盤が露出している谷底の低地）、直接基礎で建てる

例えば関東ローム層が厚い高台なら、規模が小さければ杭基礎で建てる。硬い地盤まで長さがあるから。
ビルが大規模で地下４階とか５階とかあるようなら、地面を掘り下げて直接基礎で建てたりする

同じ場所でもビルが大規模か小規模かで工法も変わるので
直接基礎で建ててるから地盤が良い、杭基礎だから地盤が悪いということでは無いですね

埋め立て地の地盤が良いと言っているわけではありません
埋め立て地と武蔵野台地なら、明らかに武蔵野台地のほうが地盤が良いでしょう

このマンションは直接基礎だった、あそこは杭基礎だったなどという比較は
意味は無いよっていうことを言いたいだけです

2063さん、2064さん、教えて頂きありがとうございます。
勉強になります。

ある程度覚悟はしていたけれど想定を遥かに上回る値付けに驚愕しました。
いまは完全にバブルと判断し、撤退します。
駅近にさらにマンションできるみたいだし、賃貸に回しても負ける気がする。

>>2064 匿名さん

湾岸の某タワマンは、地下にデッカイ埋蔵物があり、それを掘って大きな穴が残ったから直接基礎にしたそうですよ。

事前案内で歩留まり10%に満たない場合、もしかしたら5%くらいの調整はあるかもですね…
つまり630→600…

ワンルーム検討しているんですが、北側33平米で、坪単価どのくらいでしょうか？

赤坂のパークコートは昔、リーマンだかで不景気になり、予定価格から下げました。「値下げだ、お得だ」とスレであおってた人もいました。

>>2069 匿名さん
基本的にワンルームは地権者向けなので買えません(1、2戸はありますが。)。
北向きの小さな部屋の単価は、安くて500弱ですね。

>>2071　購入検討中さん

ありがとうございました。独り者なので狭くてもいいんですが、予算の兼ね合いで44タイプは、ちと厳しかったです。

北向きで坪単価５００ですか。

まだ、モデルルーム見学終了していないので
情報ありがとうございます。

２LDｋの間取りが人気と担当者から聞いていますが
若いファミリーが対象物件なのかな。

また、モデルルーム見学した方々の意見教えてください。

来週予定しています。

西向きの部屋は東向きに比べれば安かったので検討していたのですが、東京タワー眺望が永久保証ではないのですね。確かに地図を見ていると雑居ビルだらけで、いつ再開発があっても不思議じゃないです。
ならば西向きはやめて北向きを検討しようかと思っています。
みなさんはやはり東向きを希望されてるんでしょうか？

私は南向きを検討中です。室内からは厳しいかもしれませんが、バルコニーからは何とか東京タワーを望めると思いますし。

バルコニーから何とかでは、ちょっと・・・

杭基礎の杭の長さ勝負なら東雲のタワマン群をいれてあげないと。
６０ｍ級の兵ぞろい

>2059
坪630ですか。まあ、そんなものかな・・とは思うけど、安くはないですね。

でも、部屋によっては、坪500台からあるっていうことでしょうか。早めに良い部屋を選んだほうがいい、っていうことかな・・・

坪600越えで販売できる場所ではないでしょ。内陸地とは安心感が違います。

ここを検討しておられる皆様方はやはり適格に
この土地での評価を提示しておられますね。

さすがです。

私も真剣に検討している一人です。

北向きの坪単価で５００はう～～～んとうなりたいですが
高いところは坪６００以上の価格設定。

どうしても資金計画で無理な方は北向きを選択します。

営業マンの話では一番人気は現在のところですが
北向きと言っていました。

まだ、内覧会がスタートしたばかりですから
わかりません。

ただ、６００以上の価格設定をされると
不思議と５００でも安いのかと錯覚してしまいます。

いまさら目黒駅１分のマンションと比較すること
ナンセンスと思われますが
どうしてもその駅近と駅５分が比較する自分がいます。

浜松町の駅がいつごろ建て替えなどできれいになるのでしょうか。
今の駅での通勤はテンション落ちます。
あくまで、主観ですが。

目黒駅と浜松町駅では、山手線の駅としての実力は、むしろ浜松町駅のほうが上な気がするけど。

ここって、普通に電車通勤する人が買うんですか？
会社勤めならハイヤーで迎えに来るぐらいの層が買うんだと思ってた

>2081
乗降客数は、目黒より浜松町のほうが圧倒的に多いですね。

大規模開発の場合、部屋から駅までの距離を測らないと。
部屋から敷地出口まで5分かかることもある。

東京タワー永久保証、どこにもないのでは？
そもそも東京タワーそのものが保証されてないでしょう。
都心からの都心ビル群の夜景は東京タワーより息を飲むはず。

浜松町と目黒では交通利便性は浜松町の方が2段くらい格上ですから単純に駅から1分と5分という比較にはならないだろ。

経営者でも電車通勤を好む人は以外と多かったりしますよね。

価格正当化に一生懸命ですね、ご苦労様。

価格出る前から坪600前後ですよと、まともな意見の持ち主が言っていたのに、せいぜい坪450程とか理解不能な意見を展開していた人は、実際600位になりそうだとわかってからは高い高いの大合唱。高級物件で毎度繰り返される、とても検討層になりえない人びとによるコントみたいなものですな。

>>2087
この人妄想ひどそう

>>2088
バブリアでもヒノキタワーでも見たよね。検討者でもないのに、ひたすら高いとネガする人。

>>2090 匿名さん

いたいた、蓋を開けたらアッサリ完売したけどね。ネガの内の何割かは倍率下げ工作員が混ざっているからね。匿名掲示板のネガを真に受けると出し抜かれるよ。

販売のノウハウ、実績及び歴史のある三井

全てに劣るであろう、ネガ

模型ルーム、どんなものか聞いてはいたもののそれ以上でした。担当者が住居&眺望より浜離宮について熱くお話しされていたのも印象的です。

この物件の東側窓から浜離宮までの距離は思ったより近いようですね。
PC赤坂から赤坂御用地はかなり近くに見えてますから、それと同じくらいの距離。
ツインパークスライトから浜離宮　65m
ツインパークスレフトから浜離宮　80m
パークコート赤坂から赤坂御用地 160m
パークコート浜離宮から浜離宮 　 205m

今はブリリア目黒やパークコート檜町の時とは違いますからね。市況は確実に陰りを見せてますよ。まあ、下げるでしょう。

>>2095 匿名さん

そうは思わないけどなあ。良い立地のマンションは資産価値は維持されるでしょう。
ましてや、ここは向こう10年は再開発期待の地区だし、短期の市況でしか考えられないならやめたほうが賢明でしょうな。

それ、ブリリア目黒やパークコート檜町の中古は、当初の販売価格よりも安く売りに出さないと成約しないだろう、と言っているのと同じだよね・・　果たして、そうかなぁ・・・！？

今後周囲の再開発で物件価値が上がる可能性はあると思うが、現地に行くと買いたい気持ちが萎んでしまう。長く住むつもりで買うので、内陸の地盤の良い、静かな住宅地も良いなと思ってしまう。まあ、迷うなら買うのをやめれば良いのだけど。

迷ってるということは、買いたいということでしょ。

買っちゃえ、買っちゃえ～！！

まあ、静かな環境を望む人には向かないという事だよね。