パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

年収2000だと坪単価500以上の物件は全然無理だよ。
無理すれば小さい部屋なら買えなくもないだろうが。

そうですよね、２０００万位だと躊躇しますよね
共働きなら税金やや安いのかもしれないけど
最近の高いマンションって一体誰を対象にしてるんだろう
一部の資産家と言っても数億円のものポンポン買える人そんなにいます？

>>1894 匿名さん

高層階用が3機、定階層用が2機なんで十分ですよ。

なんか年収2000万であることを誇示してます？
共働きであればですが、世帯年収2000あればまず買えますけどね。
14000の部屋をダブルローンにすればまず問題なしですよ？
なんか違和感のある投稿ですね

1000+1000だと税金安いから多少はいいとは思う。
でも将来の教育費とか考えたらどうかね。子供が私大の医学部に行きたいと言ったら可能？

そういう意味はないでしょう。

将来の支出を考えると不安だしというも含めての投稿じゃないですか？
資金計画は皆さん色々ですし、お金に対する考え方も十人十色ですよ。

共働きなら多少いいけど、
妻のほうはずーっと毎年例えば１０００の収入キープできるのかな
子育てとかもう一人産むとかになると

都心内陸の、しかもＰＣ冠物件を普通のサラリーマンが検討してることが驚き・・・
揶揄してる訳じゃなくて、今現在の不動産事情だとかなり厳しいと思う
もちろん部屋を削るって選択もあるし投資や援助等お財布事情は人それぞれだろうけど、
70平米家族三人で一般的な頭金10パーの35年ローンみたいなのだとかなり苦労すると思う
この手の物件は維持費も結構なもんだからね

もちろん単純に年収2000の5倍で1億、今は金利も安いし1.5億ぐらいまではいけるんじゃね？
って営業的な悪魔の囁きも聞こえないことはないｗ

２０００万なら普通のサラリーマンじゃないと思うけど
士業だって２０００万以上だったらまぁまぁじゃない？

>>1909
単独で年収2000万は凄いし、
滅多にお目に掛かれないスーパーエリートサラリーマンなのは間違いない
士業や自営も同様、コンスタントに稼げるのは極僅かだと思う

っていう一般論は置いといて、
今の都心の不動産事情を鑑みて、給与所得のみで購入するのは結構勇気がいるし、
買うにしても相応の妥協は必要だよね、って話

1899を書いたものですが、世帯で2000万ですからね。年収はまだ上がりますが、妻がずっと働ける保証だってないわけですし、ペアローンなんて恐くてとてもできません。

ですので本物件も住めたら幸せだろうなとは思いますが、分不相応なんで掲示板を眺めてるだけです。
自分は頑張っても小さい部屋で坪400強ですね。

誇示したいだけ？みたいな投稿がありましたが、本スレで世帯年収2000万円なんて自慢じゃなく自虐です。。。

立地的には共働きアッパーミドルに最適なので
湾岸の最高峰価格レベルとして欲しかったですよね。

地権者住戸が極端に多いこと、入居が2019なので
購入は見送って、2019の未入居売り出しを狙いたいと思います。
さすがに値下がりするでしょう。
今申し込んでもローン実行金利は今と違うでしょうし。

＞立地的には共働きアッパーミドルに最適なので

確かに・・・

スレの初期の頃はＰＴ浜松町で、ＰＣ湊比較で坪450、いっても坪500じゃね？って雰囲気だったけど、
蓋を開けてみたらまさかのＰＣ浜離宮・・・
賛否はあるだろうけど分譲少ない（地権者多い）し、
バブル期にコートやパーマンが乱発されるのは過去にもあったし、
坪600越え？も致し方なしって気はする
ただ案外三井内部でも「え？パークコート？マジで？」って声は少なくなかったと思うｗ
周囲の再開発含めて大化けを期待するしかないね

>>1912 匿名さん

1898ですが、共働きアッパーミドル層に最適なのはほんとそう思います。
投資対効果とか別に求めて無いので、妻が仕事を諦めなくて良い環境が出来るのは良い事です。
あと港区は保育園や公立の学校といった費用が安い上に空いてるのがいいですね。
入居3年後というのが痛すぎて、他を探すしかないですが。

細君の稼ぎにある程度頼るにせよ、こちらを購入できる方は相当な
実力のある方だと察します。　ツインパークスのテーマが、パワーピープル
でしたが、まさにそういうお方ですね。

>>1910
そうですね
１億円の借金したいかというとどうなのかなぁ、と。

>>1913 匿名さん

その書き方だと、パークシティとパークコートが一緒。

パーコー浜離宮とパーシ中央湊、パータ晴海でいいんじゃね？
ついでにパーホー人形町w

私も当初はどちらになるのかなって思っていましたよ～。
そうしたらパークコートになっちゃったんで。あららって感じでした。

パークコートになっちゃうと今の不動産の市況を考えると、かなり買いにくい価格になりますよね。

パークコートなのに仕様は一昔前のパークタワーかそれ以外なんだよなあ

名古屋にもパークコートありますよ。

名古屋のパークコートを調べたけどショボすぎ。。

地方都市のパークコートは首都圏のパークホームズと一緒だからね

今の価格だと、「販売に苦戦する」に1票。

>>1924 匿名さん

同じく販売に苦戦に1票。

本音は苦戦して欲しい、豪快に売れ残って欲しい、
ふざけた不動産相場を曲げて欲しい・・・

でも僅か300戸ちょいだし山手線内側で駅5分だしパークコートだし浜離宮だし再開発目白押しだし、
抜ける高層階なんかは倍率つけて結構なペースで売れてくと思う・・・

ここ数年、仕様落ちてるのに10％価格上昇とか舐めてるのか！買う奴いるかよ！
と言っては倍率付いて売れていき、更に仕様が下がって値上がる、ということが繰り返されていったんだ

山手線内側の港区パークコートでクォーツストーンとかシートフローリングとかタカラスタンダードとか行きつくとこまで行った感もあるが、これまでの歴史を思えばここも高倍率ですぐに売れて、次は更に低コスト低仕様高価格のタワーマンションが出てくるんだ…

三井のタワーってそれほど即完には思えないけど。一戸だけ残ったりするケースが多い。

まだ、私もここのモデルルームを拝見できていないのですが。
個人的にはシートフローリングってあまり好きではないです。ただ、仕方ないかなって割り切って考えるようにしています。

築浅の中古も見ていますが、各部屋の扉も厚さがなく、建具も鏡面仕上げと題して何かちゃちな感じでして、それでいて価格も8000万円を超えていたため買う気がせずやめてしまいました。

こちらの建具や扉はどうなんでしょうかね。利便性は良いですし、外観もなかなかスタイリッシュで好きなんですが。

>>1929 匿名さん
8000万予算だとここは、1LDK以下の低層部屋クラスでギリギリ買えるかどうかかと…。

建具はスカスカで残念ですよ。でも隠し兆番使っていたりで謎仕様です。
共用部ロビーとかもこだわり具合が薄いし、総じて内装はイマイチです。ただ、躯体性能とかは良さそうです。

1929です。

教えて下さりありがとうございます！
紛らわしい書き方になりすみません。8000万円というのは、たまたま中古で紹介された物件の価格でしてあまり価格と仕様が個人的に見合わないなぁという例であげさせて頂きました。

個人的には2LDK希望ですが、いずれにせよかなり高くてここの購入は難しい気はしています。

>>1931 匿名さん

よくある等価交換じゃなくて、再開発事業だから三井不動産レジデンシャルよりも、地権者の意見が主になる。
躯体性能が良いのに内装は謎仕様とかのイマイチ感は多分このせい。

でも管理費が異様に高いのは何でだろうかと悩む。

>>1928 匿名さん
それって檜町タワーだけでしょ？

渋谷にある青山パークタワーのような外観にしてもらいたかった。

>>1935 匿名さん

パッと見、パークシティ中央湊っぽいなぁと思いました。

確かにデザインはありきたりですね…(٥_٥)

青山のタワーマンションも素敵ですが、私は個人的にはこちらのオーソドックスな外観が好きです。

好みがわかれますね。

>>1933 匿名さん

こんなにエレベーター少ないのでは駆体性能も何もあったものじゃないけどね
ゲストルームも563戸あってわずか1室

なのに管理費はやたら高い
何に消えていくのだろうか…

管理費高いです。謎です。三井の利益になるんでしょうか。

管理費高いですね。
タワーマンションですので、積立金が高いのは理解できますが。

三井不動産レジデンシャル分譲なので、ひとまず三井不動産レジデンシャルサービスが管理をすることになるため、売って管理してという形で三井不動産グループ全体としての利益を最大化したいと考えているのでしょうかね。

仮にそうからばその気持ちは解らないではないですが、負担する側から見るとキツいですね。

管理費の高さが話題になっているようですが、近隣物件と比較しても高いのでしょうか？

逆に、近隣物件と比較して単価を出して頂けると、ありがたいです。
管理費➗面積でお願いいたします。

>>1943 匿名さん

何故自分で調べないのですか？
調べ方すら分からないのか、調べる気すらないのか、どちらでしょうか

そんな言い方しなくても…(٥_٥)…

＞＞1939 匿名さん

ベタ基礎じゃなくて杭、免震でお金がかかる感じですかね。
横浜の杭偽装の件もあるし。
エレベーターは高層用3機で高速用エレベーターでしょうから快適だと思いますよ。


管理費は住宅管理費と全体管理費共に高いなあという印象です。
修繕積立金もコジェネレーションシステム積立金が入るとこれもまた高い。
インターネット利用料もこれまた高いなあ・・・。

http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf
再開発事業で、エコを重視しすぎてお金がやたらかかる感じのようですが、電気代削減でこの費用はカバー出来るものだろうか。

>>1946 匿名さん

コジェネだと電気代が削減される分ガス代がかかりますけどね･･･

>>1946 匿名さん

エレベーターは数が少なすぎます
高層階用といっても14～37階ですからね
24階分でたった3基
低層階用はわずか2基

これまで見てきた内廊下タワマンでダントツの少なさです
毎日エレベーター待ちで時間使ったら駅近の意味ないです
仮にもパークコートブランドなのに

確かに、戸数に対してかなり少ない。朝は待たされそうだ・・。

非常用の大きいEVも普通に使えマスよね？

非常用は、普段は使わないのが一般的かと。ここがどうか知りませんが・・。

＞1943

管理費は380円/m2ですかね。同じ三井タワーの中央湊で350円/m2だったと思うので、1割程度高いくらい。ただ、これにコジェネ・インターネットの費用が乗ってくるのが高い理由でしょう。

>>1948 1442さん

銀座線の渋谷駅新ホーム、自体は特に便利になる話ではないですよ。山手線内側に動かすだけですから。

＞＞1949

エレベーターは何人乗りかわかりますか？

>>1953 匿名さん

三井の管理費は全般に高いですね。月島駅直結CGPも管理費高いしネット代別です。

ツインパークスの管理費で330円/m2くらいですね…
いかに割高なのか分かりました。。。

>>1949です。
高層階用エレベーターは18～37階の20階分（+共用部がある14階）でした。失礼しました。
ちなみに、18～37階で284戸なので、284戸で3基のエレベーターをシェアすることになります。
3階～17階の残り279戸で2基（！）のエレベーターをシェアします。

http://www.residence-immo.jp/tokyo/19583/
パークコート千代田富士見はここより1割以上少ない505戸で6基（＋非常用1基）のエレベーターがあります。
これまでパークコートブランドではエレベーターが潤沢にあったので、今回はちょっと吃驚しました。

>>1951さん
間取り図見れば分かると思いますが、扉開けてゴミ置き場の横の前室通ってまた扉開けて附室１をぐるっと回って始めて非常用エレベーターに辿り着きます。
EVホールとかなり離れており、普段使いでは使えないです（専らゴミ収集用）。

エレベーターの基数が多いと維持費が余計に掛って管理費に影響するから、なんて一般論は、ここでは通用しませんね。管理費高いから。

ほらー、三井さん。こうなるの分かってたのに、、、。結局高い理由を説明せずだからなぁ。

近隣の物件ではありませんが。

ちょうどエレベーターの件でパークコート千代田富士見ザタワーの話が出ていたので。

パークコート千代田富士見ザタワーは、管理費394.9+修繕積立金119.9＝514.8
ぐらいみたいですね。

パークコート浜離宮　563戸
共用部：エレベーター5基+非常用1基、エントランスラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、ゲストルーム1室

パークコート千代田富士見　505戸
共用部：エレベーター6基＋非常用1基、エントランスラウンジ、カフェラウンジ、パーティルーム、
フィットネススタジオ、スタディルーム、屋上テラス、キッズルーム、コミュニティルーム、サウンドスタジオ、ゲストルーム3室
他サービス：ポーターサービス

これで管理費単価がわずか3.9%しか違わないのだから、如何に千代田富士見がお得かってことですね。

でも千代田富士見の仕様は確かにここより少しいいでしょう。しかし交通利便性は圧倒的に浜離宮。再開発で街の発展、資産性の向上があるのも浜離宮。同じく線路沿いという条件だが、千代田富士見は線路側のサッシの遮音性能がなぜか最高クラスでなく、閉めててても結構うるさい部屋がある、今年正面玄関で飛び降りがあり、衝撃でへこんだ部分が暫く露見していたので個人的にちょっとないな。

浜離宮だって、数年後に転落事故がない保証はどこにもないですよ。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1448.html
千代田富士見は34階プレミアム住戸（線路と逆の南東向き）でも坪527万だったんですね。

あの前よく通るんですが、修復前はあまりに生々しいヘコミでちょっと気味が悪かった。直ったあともどうしてもあそこに目がいく。同じ事故の中でもちょっとインパクトが強すぎた。まあ千代田富士見の飛び降りネタはこの辺でおしまいということで。

>>1963

ここも線路側が二重サッシじゃないんですよね。騒音大丈夫かな。
千代田富士見以上に線路に近いし、線路の数も中央線の倍ありますから、普通なら二重サッシを採用すると思うのですが…。

1961です。

どちらが良いとか、どちらが仕様が高いとかではなく、三井の同じパークコートシリーズのタワーマンションとして管理費・修繕積立金の比較対象としてパークコート千代田富士見ザタワーをあげさせて頂いたのですが。

いらぬ話を誘発してしまったようですね。ごめんなさい。

>>1964 匿名さん

今ではあり得ない坪単価って感じてしまいますね。。。
ホント良いマンション。仕様は現在のパークコートとは比べ物にならないし。

世代も違う、立地も都心部とは言えない事故物件を比較してもあまり意味ないよ。比較するなら同世代で同じ港区のPCである檜タワーと青山の方が参考になる。アドレスのブランドや仕様、共用部は劣るけど、交通利便性は上、将来性も上、値段は随分と安い。

事故の有無は関係ないでしょ。分譲時には事故なかったし。
頭、大丈夫？

事故物件のステマですか？地区も年代も違う事故物件には興味ありません。スレ違い甚だしい。

同感。
知人が居住していますが、仕様良いですよ！
昨年遊びに行きましたが、素敵なマンションで、本当うらやましかったです。

やっと同じようなグレードの物件を検討できると思ったら、こちらはさらに価格が高くてどうしようかなって感じです。

中古が売れなくて大変なんでしょう。ステマは華麗にスルー。

>>1971
元々管理費の話でしょう。年代とか地区とか事故とか関係ない。

共用部が充実していても管理費を安く抑えられる物件と、
共用部も大してないのに管理費が高いこの物件。

ステマとか言い出しちゃった
管理費高いのを誤魔化したいデベかな？大変だね

パークコート千代田富士見の中古なら坪660万で4階の1LDK買うから出して欲しい。
真面目に売ってくれるならメアド載せるわ。

浜離宮は低層もないし共用施設も少ないし高いしで勘弁して欲しい。
期待外れ過ぎる。

>>1974
年代が古いマンションほど管理費は安い。地価が高いアドレスの物件は管理コストも高くなる。これ当たり前のことだけど、ビギナーさんですか？いやいや事故物件が売れなくて困ってるステマさんでしたね。事故物件は中古板に専用のスレあるからそこでステマしてください。

物件の象徴であるメインエントランスで生々しい事故があったので、中古が売れなくて困っているんでしょう。新築でもない、エリアも都心部でもない、規模も違う事故物件をひたすら引き合いに出すとかうざいです。

PCで中古でもいいなら港区にいくらでもある。ステマと言われても仕方ないね。

ここまで過剰反応するって笑。

中古の制約価格でも浜離宮の価格より格上ですよ、千代田富士見の方が。

>>1974 匿名さん

今まで知らなかった情報、を知ってしまった人たちも多いと思います。私を含めて。

>>1979
事故あってから全然売れてないけどね。中古のKY売値持ち出されてもな。売れたらいいですね、ステマさん。

同意。
飯田橋の古い事故物件なんて誰も興味ない。中古スレでやってちょうだい。

真剣に検討していますが、この物件クラスを買う人は管理費がどうとうかこの程度でまず気にしません。管理費が平米あたり何十円たかいとか安いとか馬鹿馬鹿しい。買いもしないネットオタクの書き込み多すぎ。

真剣に検討してるけど、管理費修繕費気にしない人の方が少ないと思います。

管理費修繕費の話をしてるのに、事故物件のステマに話をそらそうとしている方の方が邪魔です。

私もそう思います。

こちらを購入する層は、法外に高いとかでない限り管理費や修繕積立金の額についてはあまり気にしないのではないでしょうか。

坪600の物件買う人で平米あたり10円単位の管理費を真剣に憂慮しているなら買わないほうがいいよ（笑）ここの管理費も最近の物件の中で特別高いわけでもない。

都心の新築PCを検討しててこの程度の管理費でどうこう言う人は見合ってないという証では？築10〜30年のマンションをお勧めします。

そもそも浜松町で坪600がおかしいよな笑。

港区ワースト3だろ。

この高飛車の営業の結果を早く見たい。

金持ちほどケチ。余計な金は使いたくない。

>>1987
もともと浜松町に大手が大規模タワマン作ったことなくて、市場値がなかっただけであって、これだけ交通利便性が高い場所ですから今の感覚なら妥当な値段でしょう。周囲の再開発は日本屈指の規模、湾岸埋め立てりっちにもかかわらず、開発後に港区ナンバーワンの地価になった汐留の例をお忘れですか？浜松町はかなり上がりますよ。

もともとはエレベータの数が少な過ぎる→そのわりに管理費が高過ぎるって流れじゃないですかなかったですか？
エレベータの数が少ないのはここを買う層なら尚更文句言ってもおかしくないかと。

事前案内会参加しました。
駅から近いし、建物のグレードも最高級（さすがに竣工3年前ではCGさえ揃っていません）ではないもののまあ充分、街の利便性もある。
でもパークコートというブランドのイメージとはちょっと違うし、高いなぁというのが正直な感想です。価値と価格のバランス感は人それぞれとは思いますが、価値を超えた価格設定のような気がします。
実際に買うとなると相当の金額を用意することになるわけだし、余程惚れ込まない限りは、冷静に他物件と比較した結果「やっぱり止めます」という事例が多いのではないかなぁ。
とりあえず次月には価格が決定するとのことなので、再度商談する予約は入れましたが、申し込むかどうかは正式価格次第で判断します。

もともと浜松町駅前の地価は高いです。
たとえば目黒駅前よりランク上です。
新橋駅や恵比寿駅には及びませんが。
28年度路線価（㎡）
浜松町駅前359万
目黒駅前325万
路線価は利便性、人気、ブランド力も織り込んでます。

↑追加
>>1989

>>1989 匿名さん

ゴクレがタワマン建てたのはスルーですか。昔は、タワマンを次々建てるデべとして今よりマシな評価をゴクレもされていました。

>>1992 匿名さん

駅前物件ではないのに、駅前路線価比較は筋違いでしょう。

商業地と住宅地は区分しないといけないでしょう。
商業地は浜松町＞目黒だけど、住宅地としては目黒の方が優れている。

>>1995
浜松町の再開発って駅近接ですよ

>>1996
どちらも商業地域で比較した場合でしょう
そもそも浜松町アドレスに住宅地域ないですし
路線価は同等の用途地域同士で比較するものです

目黒のマンションよりこのマンションが「ランク上」と見せる印象操作？

>>1998 匿名さん

住環境としては目黒が上かなぁ。でも職場の位置や羽田をよく使う人であればこちらのが住みやすいとかはあるのかも。
マンションのグレードとしては同じ位かこちらの方が上では？
目黒は柱や梁が結構目立ってた記憶があるから。

目黒徒歩1分と浜松町徒歩1分だったら
仕様によっぽどグレードの差がない限り目黒の方選ぶわ