パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

ここのスレがやけに進むときはかならず港南さんのGFTへの書き込み。
坪５５０から６００の物件になりそうだから価格帯が違うけど、近所の三井タワマンだからたまにGFTの話がでるのは普通なんだけどね。
坪420程度で中古取引がされているのがよっぽど気に食わないようで（420なんて大した額じゃないけどね）、年初は坪330でも成約しないと言っていたが、結局420平均で取引される現在、中古成約が下落中など嘘と虚偽でこんな港南4丁目とは縁もゆかりもない物件でネガを続けるという異常性。

三井の新築物件のスレを荒らさないでください。

ツインパークスの坪420が信じられない方は近くの不動産屋さん行って確かめてきなさい。

親切で教えて下さった方には感謝です。

港南の駅遠物件なんてどうでもいい。
GFTとドングリだろ。

坪単価500未満の安マンションの住人は、ここを検討してもいないくせに書き込まないでほしい。

WCTもGFTも、山手線駅徒歩10分以上では資産価値の維持は難しいでしょうね。

BY　WCT住民

GFTは田町9分、三田駅8分だから。残念だったね。

ここは浜松町駅近だし資産価値は盤石でしょう。

ファクトシート　
平成28年路線価（㎡）
ツインパ　278万
パークコート　169万
GFT　114万
後、建物価格
勝負ついたね

1776さん
私も悩んでいます。

現在の眺望という意味もありますが、将来的なことも含めてということですよね？
浜離宮や東京タワーが見えるのはひとつのプレミアムではありますが、何かが建つ可能性については今はわからないですし、一方でせっかく買うなら魅力的な住戸を選びたいっていう気持ち。

私の場合は予算もあまり高くないためさらに検討できる住戸が限られてしまいそうです。
動き始めるのが遅かったため、まだモデルルームへの案内すら頂いておらずあまり情報がない状況です。

浜松町自体に魅力はないけど、銀座新橋虎ノ門汐留と徒歩圏内に色々とあるのが嬉しい。

>>1807 匿名さん

GFTをたくさん買って良かったです。
相続税対策に有利なんですよね。

野村の再開発（芝浦1丁目）は浜松町駅直結事業となりそうです。

記事のコピーですが

世界貿易センタービルディング（港区）とＪＲ東日本（渋谷区）の２者が施行者となり、浜松町駅と旧芝離宮恩賜公園の間にあるＪＲ東日本の所有地に汐留方面と芝浦方面をつなぐ歩行者専用道路を新設する。８月中に港区から施行認可を得て事業着手する見通しだ。総事業費は約25億円。
　浜松町駅周辺地区は、都内や国内外を結ぶ交通結節の拠点。周辺市街地とつながる歩行者空間が不足しており、駅前としての利便性・安全性が確保されていないといった課題を抱えている。このため同地区は、都市再生特別区域に位置付けられ、交通結節機能の強化や、景観に配慮し多様な機能を備えた国際競争力のある市街地整備が求められている。
　今回の土地区画整理事業では「周辺地域との円滑なつながり」に配慮した歩行者空間の整備を進める。同事業を通じて安全で快適な歩行者ネットワークを形成し、土地の合理的・健全な高度利用と魅力ある複合市街地の形成を目指す。施行地区は浜松町２丁目と海岸１丁目の各一部。２０２７年３月末の事業完了を予定している。
　公共施設として整備するのは、地区東側に新設する歩行者専用道路。延長約３７２㍍、幅員12・４～28㍍の道路で、汐留方面と芝浦方面を南北につなぐ。同事業と合わせて行う駅西口地区の再開発事業で「北口東西自由通路」や「広場」「歩道上空地」などを一体的に整備することで駅周辺の歩行者空間の充実を図る。

>>1814 周辺住民さん
芝浦一丁目と浜松町は直結しないんじゃないかな。浜松町と直結するのは駅西口再開発でここじゃない。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160727-00010000-newspicks-bus_all&...

再開発しても、つまらないままの街は少なくない。線路脇という大きなデメリットも、オフィスとの関係では、あまりマイナスにはならない（他方、六本木ヒルズやミッドタウンのような施設にはなり得ない）。かくして、つまらないオフィスビルが乱立した、つまらない街ができる。

>>1795
>GFTって何？

芝浦のグローバルフロントタワーってマンションのことらしい
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594441/
こことは縁もゆかりもないけど、ここやツインパークスと比べたがるGFTの関係者が若干名
GFTの住民も迷惑に思ってるだろうね

>>1819 匿名さん
私、ここの購入を検討しており、何回か投稿しているGFT住人ですが、これまで一度もGFTとここやツインパークスを比較対照にしたことはありません。
住人の立場から見ると、明らかに書いているのは、前出ですが、GFTスレにも頻出していた某WCT住民。
そう思って見てもらえれば、合点がいくかと思います。

>>1820 購入検討中さん

違うでしょ、もうその話はいいって。さようなら。

>>1820 購入検討中さん
本当に鬱陶しいので、あなたが消えてもらえるとありがたい。

浜松町、大門、御成門、新橋、汐留の５駅が使えると都心方面も神奈川埼玉千葉方面もほぼ全て網羅できるよね。
成田に行くにも羽田行くにも電車で一本。

立地はあれだけど、利便性は抜群だと思う。

そうですよね。
ここと青山で迷ってます。利便性、眺望なら浜松町、質や雰囲気なら青山。
ここの問題はまだ発表されてない他の間取りですね。
広い間取りがあるなら私にとっては青山より魅力的です。

白金二丁目タワーよりも東京のコアに近く、楽しい生活が
実現しそうですね。再開発も楽しみ。

青山とここで悩んでる人なんているの？
それぞれ良いと思うけど、何もかも違い過ぎて全くもって比較対象にならない気がするが。

>>1826 匿名さん

とりあえず両方モデルルーム行く人は沢山いるだろうけど、行く前にすでにどっち派か分かれるだろうね。本気でこの二つで迷う人はいなさそう。

ファクトシート　
平成28年路線価/㎡（坪）
パークコート青山　230万 （760万）
パークコート浜離宮　169万 （558万）
地価　青山36％増し
建物　青山20％増しとして全体で56％増し
青山平均950万とすると浜離宮平均610万

鹿島のマンションだったら坪600は納得。

ここは坪520くらいが関の山。

こんなにここが気に入る人が多いのに、ゴクレタワーが完売できずにいるのが不思議。

実際の購入層はここ見ない人達だから。

ボケっとしてたら事前案内会の日程が埋まってしまった。
追加も平日の日程しか空いてないね。
ちーん。

野村の再開発と浜松町駅
浜松町駅と旧芝離宮恩賜公園の間にあるＪＲ東日本の所有地に汐留方面と芝浦方面をつなぐ歩行者専用道路を新設する。
この遊歩道は駅西口地区の再開発事業で「北口東西自由通路」や「広場」「歩道上空地」などを一体的に整備することで駅周辺の歩行者空間の充実を図る。
また東急が東口の竹芝寄りで進めている再開発計画で延べ床面積20万平方メートルの複合施設を作るほか、浜松町駅、竹芝駅と歩行者デッキでつなぐ。
この二つの歩行者デッキが連結され、芝浦、竹芝、浜松町、汐留方面の歩行者空間の充実を目指すらしい。

確かにこの物件とは直接関係ないかもしれませんね

本日のモデルルーム前です。

歩くのが大好きな人にはいいですね。

マルエツの前の通りの工事やっと終ったよね。
何回完成延期したかわからん。

>>1758 匿名さん
住所だけで判断しすぎでは？
野村不動産もメディアも浜松町の再開発としてとりあげてるけど

浜松町はオフィス街だから再開発も期待は出来ないかなぁ。

ここの売りは交通利便性でしょ。

今日MR行く方、楽しんで来て下さいね。

何かあればご報告もお待ちしております。

そもそも、銀座隣接なのに発展しないわけがないんだよな。

将来に期待してますよ。

現地に行ってみました。
徒歩5分となっていますが、体感的にはそんなにかからないように思えました。
今後の再開発で変わっていきそうですね。
1838さん同様、私も期待しています。

現地を銀座隣接と言えるなら、勝どきや豊洲も銀座隣接だよな。

ターリーズから直線距離で約290mですから、約4分弱でした。浜松町駅から信号渡ると、あっという間ですよね。

>>1833 周辺住民さん

へぇ長いデッキができるんですね。もし幅のあるものならば週末ジョギングなんかもできそうでいいですね！空気は悪いかもしれないけど、、
どんどん開発されていくの楽しみです。

今日行ってきた方、坪単価おいくらでしたか？

未だ千万単位の予定ですが、例えば26階東京タワーヴューの3LDK角部屋が坪630くらいですかね。
浜離宮ヴュー側とそんなに差はありません。

プレミア住居は坪一千万オーバー、このままオリンピックまで突っ走る勢いでした。

浜離宮のジオラマとAndroidタブレットのプレゼントにはびっくり！

中層で坪630ですか…教えて頂きありがとうございます。

私は予算的に迷うまでもなく撤退になりそうなので、
ある意味この値付けで踏ん切りがつきそうなので良かったかもしれません。

34～37階がプレミアム。
その中で浜離宮側の販売があるのは34階のみで坪1100万超えです。
35～37階は事業協力者で占められていました。
26～33階の浜離宮側なら坪800万弱です。

上の人も言っていますが、千万円単位なので差が大きすぎますね。
（特に小さい面積。44m2では6,000万円と6,999万円とでは坪75も変わってきます）
19階では、以下のとおりでした。
南西角部屋：15,000万円台（82.72m2）
南　中住戸：13,000万円台（76.9m2）
東　中住戸：13,000万円台（68.12m2）
東北角部屋：18,000万円台（84.21m2）
北　中住戸：9,000万円台（60.69m2）
北西角部屋：15,000万円台（81.28m2）
西　中住戸：9,000万円台（58.01m2）

プレミアム住戸では124.56m2で42,000万円台の部屋があります（坪1114万）。

小さい部屋は16階未満がメインですが、価格は記載されていません。
また、3～9階は全て事業者住戸でワンルームサイズばかりでした。
賃貸が増えそうで、住民層に若干不安が残りますね。

管理費・修繕積立金単価は以下のとおりです。
全体管理費252円/m2、住宅管理費128円/m2で合計380円/m2
全体修繕費58円/m2、住宅修繕費81円/m2で合計139円/m2
この他にコジェネが導入されていて（30℃の温水が各住戸に供給）、これの修繕積立金が44円/m2
このほか、インターネット使用料が各戸ともに2,400円（高い！）。
修繕積み立て基金（最初に払うあれ）は13,897円/m2（70m2で97万5000円）です。

なお、全部屋天カセエアコン付き（1LDK以下は除く）、全熱交換機つき、バルコニー幅2mです。

補足
34～37階の浜離宮側の角住戸、計８戸のみ100㎡超。
８戸のうち販売は２戸のみ。
それ以外の約555戸は88㎡未満。
印象としてかなり狭い部屋が並んでるという感じです。

一般フロアの天井2500mm、プレミアムフロアで2700mm

エレベーターは低層用が3～14階で2基、高層用14～37階で3基。
この他にゴミ搬出用の非常用エレベーターが1基で計6基。
563戸で実質5基というのはかなり少なめかも。

あと気になったのがゲストルームが一部屋だけとフィットネスルームが思いの外小さかったことですかね。

浜離宮側、つまり線路側のサッシがペアガラスだったのも意外でした。当然二重だと思ってましたから。

一階にスーパーが入るのは良かったですね。

先にモデルルームに行かれた皆さま、情報提供ありがとうございます。
全部屋天カセ、全熱交換器は良いですね！

ただ、やはり坪630ですか。
せめて中住戸で68平米位は欲しかったんですが、13000万円ですよね。私もかなり難しいかなぁ。
資料は後学に活かす感じになりそうです。

うーん仕様がそれなりに良いとしても
坪600超えてさらにランニングコストまで高いならば
坪賃料最低20000円はないと資産価値や投資目線では論外ですね。
まあ富裕層が相続目的か趣味で買うマンションですね

>>1844

>浜離宮のジオラマとAndroidタブレットのプレゼントにはびっくり！
とありますが、モデルルームに行っただけでAndroidタブレットのプレゼントがもらえるってことですか？

エレベーターは全部で7かと。概要にも書いてありました。

良かった点
梁が見えない、柱も気にならない、バルコニーが広い、間取りが綺麗、角部屋は開放感がある、浜離宮ビュー

悪かった点
天井が低い、どの部屋も狭い、とにかく高い、管理費等も高い、浜離宮ビュー以外は魅力低い、地権者多過ぎ

1856さん
エントランス用に１基、
非常用兼ゴミ用に１基、
住居用５基の計７基ですね

>>1855 マンション検討中さん

パークコート浜離宮の概要が見られるアプリだけ入っていて追加のアプリインストールはできないですけどね

でも、
wifi繋いでブラウジングはできました
販促費かけすぎですね…嬉しいですけど

昨日行きましたが、リッチ感出す事に腐心してて高くて当然でしょうというのが伝わってきますね。
流石にタブレットを渡された時は何を無駄な事をと思いましたが、使ってみると悪く無いですね。

■良かった点
・浜松町駅から思った以上に近かった
・バルコニーが広い
・共用部の施設がしっかりしている
・スーパー/金融機関/保育園周りの施設が中に入る
・震災対策（免震/中圧ガス）が出来ている

■悪かった点
・浜松町駅までの間の雰囲気は良くは無い。線路側は草ボーボーに生えてます。
　浜松町駅自体が今後改良されるとはいえ、駅自体が古い感じで魅力ある駅とは今は思えない。
・地権者が多すぎる(中古や賃貸が大量に出ると思われる)
・高い、管理費高い
・教育環境的にどうか
・入居が3年後

買おうかどうか迷うとこです。

やはり浜離宮ビューのある部屋の人気が高くなる気がしますね。浜離宮が全く見えない部屋、今のままの値付けでは厳しくないですかね…。

シティービュー、都心の夜景は飽きが来ないよ。

管理費は、パークコート麻布十番が333円/平米ということを考えると、高いですよね。規模感や共用施設も似ていますし。

コンシェ8:00-20:00だしね。
ケチったね。

セキュリティは、ハンズフリーキーでエレベーター着床制限っぽいけど
ゲスト入館はどうなるのか、どなたか聞かれました？

>>1865 匿名さん

コンシェルジュからカードキーを受けとるようです
電子パンフのクオリティブックの35ページに書いてます

まだモデルルームに行っていないので、その際に伺えば良いのかもしれませんが。

この物件ではコジェネを採用されているとのことですが、このシステムを採用することによるメリット、デメリットはどのようなことがあるのでしょうか？

これ、いただいた中華タブレットで書いています。
説明ではネット接続はできないとのことでしたが、全然問題ありません。

皆さんの指摘で抜けてたのは、床がシートです。坪６００オーバーでシートなのも、とうとうここまで来たかと、それほどの驚きはありませんでした。坪１０００のプレミアは突板ですけどね。

マインス点で地権者が多いとの感想もありましたが、個人より更に法人の方が割合が大きいかも知れません。誰か具体的な数字を聞かれた方はいませんか？

豪華な冊子に代えてタブレットで済ませるのは、今風のアイデアでしょうけれど、私的には全然いけません。こんな解像度で写真見せられても、億ション買いたくなるようなテンション上がりません。

タブレット、タッチパネルの反応あまりよくないですよね

コジェネのメリットは温水が送られるのでガス代が多少安くなることです
また、地震等の停電時にも発電できます

デメリットは、コジェネの更新費用が高すぎてガス代を浮かせるメリットが吹き飛ばされることです
また、地震でガスが止まれば発電できません

ガス単価は家庭用だと電気以上に利益を上乗せされているので、電気代が安くなるかは分かりません

ぶっちゃけ、私としてはない方が良いのでマイナス要素かと

1867です。
コメントありがとうございます。
おっしゃるようなデメリットはありますね。コジェネに関する修繕積立金をある程度積んでおかないといけないのもありますしね。

>>1866 匿名さん
ありがとうございます。載っていました。その割にコンシェデスクが一次セキュリティの内側にあるのと、帰宅時間が早いので不便そうなのが気になります。コンシェがいないときは警備員から借りるのかな。

この坪単価でもタカラスタンダードなんですね…
数年前は坪330超えたらジーマテックでしたよね

>>1872 匿名さん
今はそんな時期じゃ無いですから。パークコートでもタカラスタンダードです。
ユーティリティシンクは機能的で使いやすいですよ。水栓はポピュラーになったクリンスイグローエでなく新発売のメイスイハンスグローエでしたね。天然石でなくフィオレストーンなのはやや残念ですが。

やはり名前だけパークコートなんですね…

キッチン天板は御影石も選べるそうですよ。

>>1874さん
タカラスタンダードやエレベータの基数の少なさ（560世帯以上で実質5基！）はパークコートらしからぬ低仕様ですが、
全部屋で梁や下がり天井が皆無なフルフラットな天井（※クロノレジデンスのように凸凹天井を許容するのではなく、敢えて2,500mmになったとしてもフラット感を確保している感じです）、各部屋に天カセエアコン、廊下もタイルが標準等、コストダウン甚だしい今の時代には中々ない高級感がありました。

確かに他の「パークコート」なタワマンは千代田富士見、麻布十番、六本木、赤坂、赤坂檜町と錚々たる物件ばかりなので、それらに比べると…ですが

ただ、共用部がゲストルーム1室、14Fのラウンジ1室、フィットネスルーム、スタディルームだけでエレベータも少ないのにこの管理費単価はちょっと高すぎる気がしますね。

行ってきましたが、あの場所、あの仕様で、この坪単価高すぎです。市況も変化している中で、全然さばけないと思いますよ。苦戦決定です。

モデルルームも今秋オープン予定《もうオープンしているのに》とのホームページ表記ですし、売り手もやる気なし、なのでは？

モデルルームはまだオープンしていないですよ
今は「事前説明会」です。

事前案内会行きました。確かに仕様の割りには高価ですね。
ロケーション的には単身の高所得ビジネスマン需要が多そうな地域ですが、小部屋はあまり用意されていません。また小部屋の多くは北側でした。
全体感としては、投資用にはやや大きく、居住するにはやや狭い半端な間取りの部屋が多いような気がします。
資産のある富裕層が高齢になって住み替える需要狙いでしょうか。
まだ具体的な情報が揃っていないせいか、或いはグレード感にあやかりたいのか、建物よりも浜離宮の説明にチカラを入れているのが不思議な感じです。
ドーンと浜離宮の1/80模型まで造って中央に置き、部屋の隅に肝心のマンション模型を置くという無駄な演出には、歴史資料館かよ！と突っ込みたくなりました。
なお話題のタブレット配布ですが、次回の商談時にはタブレットを持参して欲しいとのこと、現段階で不十分な情報を一旦預かって更新するそうです。やはり富裕層高齢者狙いではないでしょうか。

高齢者がタブレットをやれるかどうかですね。
知り合いの高齢社長はやれませんよ。

北向き低層の安いお部屋で坪440万、南東向き高層階の高いお部屋は、坪単価1100万越えですか…
http://tower-world.jpn.org/db/?p=5140

坪単価は既出
HPの宣伝ですか？わざとらしい

>>1883 匿名さん

怖い人ですね。
まだモデルルーム行ってないので参考になりましたよ。

かなりボリュームもあって、分かりやすかったです！ただ、マンション名がパークコート浜松町ってなっていたのが、唯一の残念、、。

大崎ウェストシティタワーズは山手線外側だよな。
戸越銀座まで歩いてった記憶がある。

>>1883
最低単価は既出でないでしょ。
何にでも盾突きたいほど物件が気に食わないなら
このスレにわざわざ来なければいいのに。

1882さんのコメのHP、
宣伝っていう感じじゃないし、
知りたい情報ばかりで参考になりました。

1884さん、1887さん、同感です。
色々な感じ取り方はあるのかもしれませんが。

大まかな坪単価などは先にモデルルームに行かれた皆さまが書き込んで下さっていましたが、細かい予定価格はタブレット端末を頂かないとわからないので、こういうブログがあるよと教えて下さったのは本当にありがたかったです。

1882さん、ありがとうございます。

ブログの人の最低坪単価坪450と書いてありますが、正確ではないです。

1LDK44m2が6000万円台1000万円単位なので、結構変化します。
6000万円なら坪450万
6500万円なら坪488万
6999万円なら坪525万


1LDKは仕様が他より低いですが、北向き低層に集められていて戸数も多くはないので、ある程度売れるとは思います。
ただ、9階以下の利回りの良い投資物件は全て抑えられていますし
24階以上は1LDKないのが残念です。

価格はちょっとやりすぎ感あるように思えました。
この場所でこの仕様でこの価格ならブリリア目黒の方が全然良いですね。

目黒の物件買っとけば良かった。。

別に高いとは思わない一部の人達がダンマリ申込・購入して、3年後までには完売するんでしょうね…

あの時は高過ぎ、と思ったブリリア目黒が割安に見える不思議

ここ数年はずっとこんな感じですね

1LDK限らず、面積の小さい部屋の▪️万円台という表記は曲者ですね。1000万円のレンジの中で面積も小さい分、坪単価の下限と上限の差が大きいですね。

>>1889 匿名さん

結局買わなかったのだから、目黒なんて、しょせん、その程度だったということですよ。

563戸でエレベータが5基＋非常用1基（＋自転車用１基）って余りに少なすぎです。
非常用エレベーターは普段使う場所にないので、112戸/基です。
仮にもパークコートでこれは…

タワーではなく板状マンションですら、エレベーターは80戸/基以下とする必要があると言われています。
専有部の仕様と違ってエレベーターの数は入居後は変更不可能です。

坪220のパークタワー東雲（PC浜離宮と同じく三井分譲、清水建設設計・施工です）ですら、585戸でエレベータは6基＋非常用1基（＋自転車用１基）でした。
坪単価が3倍高いのに1戸あたりのエレベーターの数減ってるって、もはや設計ミスというレベルでは。

確かに、「マンションなら玄関の鍵をかけるだけで楽なので…」と営業さんに語っていた資産家風の老夫婦がいらっしゃいました。あのようなご高齢の世代には浜離宮の由緒正しさにあやかったイメージ出しが効果的なのかもしれません。
坪単価とかにこだわらずに億のお金を用意できる、枯れた感じの富裕層がポツポツと申し込むのでしょうかねえ。
なお、比較的安価なのは北向きの部屋ですが、眺望は新橋側（営業さんは“汐留”側とおっしゃいますが）の地味な街並みです。もちろん日当たりは望めません。同じ金額を投じるのであれば、その金額で買える他物件と比較してから検討したほうが良さそうです。

1Fはスーパーマーケット決定ですかね？
コンビニだとすごく残念です。
この辺りはコンビニはたくさんありそうですから
もちろんスーパーもランクも気になりますが

海辺というか埋立地だよね？
ちゃんと杭は岩盤まで突き通してくれるの？
あの三井だから信用ならない

>>1895 匿名さん

浜離宮ビューの広い部屋はたしかにポンと払える人ですかねえ。
といっても戸建てからの買い替えだと資金計画的に苦しくなるかもだけど。

そして80平米未満は共働き家庭向けですかね。
多くの戸数ですし、世帯年収考えれば手が届く。
汐留、丸ノ内勤務の大手企業正社員で、40前後で共働きだと世帯年収2000万円前後だろうから十分手が届く。
保育園もスーパーもあってピッタリ。坪単価関係無く
費用対効果は良いなあ。

>>1898 名無しさん

丸の内勤務で30歳で世帯年収2000万ほどですが、とても買えないです…
今後子育てにお金がかかるかもしれないですし。
ここはサラリーマンが買う物件とは思えません。もともと実家が金持ちとかでないと。

1899さんの世帯年収であれば、ここは十分検討できるのかなと思いますが、家族構成などによっては将来のことを考えると慎重になっちゃいますよね。私も小さな子供はおりませんが、まだ娘の学費等にお金がかかりそうですし。

予定価格の段階でどうしようかなって感じです。ちなみにこちらの物件は殆どが1億超えになる感じですが、キャッシュで買われる方も多いのでしょうかね。