パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

買えた方安かったと喜んでるみたいだけど、地権者らか見たら、鼻糞程度しか喜べないんじゃね？と三田の再開発の地権者が言ってみる。

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ハイ、安く買えてラッキーでした^ - ^


てことは三田もそろそろスレ立てる時期ですかね。
お近くなので時々は拝見しに行きますね。

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ここは再開発の実現の為にうるさい地権者に寄り添って配分され、そこにノコノコやって来たよそ者のヤカラに嵌め込んだ、という感じですかね。ノコノコやって来た連中も銀座まで20分歩いて普段使いするって言ってるから満足してんじゃないか？

こんな中途半端物件は俺的にはあり得んけどね。

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歩いて20分は、『ミッドタウン日比谷』です。

良いですよ、ミッドタウン。

ぜひ遊びにいらして下さい。

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http://www.newsweekjapan.jp/stories/world/2018/01/post-9271_3.php

早く決着つけて欲しい。将来に重大な禍根を残すことのないよう、戦うべき時は戦わないと。

入居前の決着が着くと良いのですが。

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えっ？ミッドタウンまで徒歩20分ですか？確か虎ノ門や銀座は徒歩15分でしたよね。

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アメリカさん、ついにいっちゃいますかね。
今秋あたりに幼児短期海外留学で数ヶ月不在になるのでその間に決着つけてほしいなぁ。

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緑豊かで閑静な高級物件に住みたいですね。

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お褒め頂きありがとうございます。

しかしここは皆様のご愛顧を受け完売となりました。ご期待に添えず申し訳ございません。

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>>17409 匿名さん

完売？なんで嘘つくの？

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めんどくさ

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早く完売するといいね！

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完売するんじゃないかしら。

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>>17413 姫さん

姫、ご乱心

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虎ノ門買って良かった！
でも、俺の100倍もの資金を突っ込めるってのは、企業ってすごいよなぁー。


西松建設は、森ビルと開発する「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」（仮称、東京・港）に約230億円を追加投資する。2020年3月期までに実施し、投資額の合計は約300億円になる。主力の建設事業が好調な今のうちに収益源の多角化を進め、首都圏再開発が一巡した後の需要減に備える。

同タワーは虎ノ門ヒルズ森タワー（東京・港）の隣接地に建設中で、19年12月に完成する。地上36階建ての大型オフィスビルだ。このうち西松建は8階分を保有し、テナントとして貸し出す。安定した賃貸収入につなげ、開業後20年以内での投資回収を目指す。

17年4～9月期の連結純利益は73億円（前年同期比1%増）と4年連続で最高益を更新した。財務も良好で、昨年9月末の自己資本比率は約49%と過去最高を記録した。

ただ好業績の主因である首都圏の再開発は22年前後に一巡する懸念がある。中長期でみれば、人口減で建設需要は頭打ちだ。将来を見据えて非建設事業を育成し、営業利益に占める割合を10年以内をメドに25%（現在は1割弱）に高める。

大手ゼネコン（総合建設会社）では、清水建設が今期の不動産保有残高の上限を約1500億円（単独ベース）と、前期から500億円積み増す。鹿島は国内不動産開発向けに200億円の投資枠を新たにつくった。不動産投資で収益源を広げる動きは中堅ゼネコンにも広がってきた。

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>>17415 匿名さん

結論は何？
長文すぎて読めないわ。

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>>17416 姫さん
虎ノ門り価値ある物件が完売したと言いたいのでは？

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>>17417 匿名さん

その通りね。

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貧乏な方が妬んでも仕方ないですよ。ここは富裕層物件です。青山や赤坂、そしてミッドタウンレジデンスや虎ノ門レジデンスも同じです。

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このスレ、もうグダグダですね。

完売したし閉鎖して下さ〜い。

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スムログ見ました。さすがは三井健太氏ですね。再開発物件について分かり易く明快な分析です。

「高い価格が物件価値に見合うものではなく、開発後の価値を織り込んだ、いわば先取り価格である場合が多いのです。」は名言でしょう。あなた方も勉強した方が良いですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/9145/

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>17420
たしか千代田富士見も同じく、完売後も最後までネチネチ絡まれてましたよね。懐かしい。
あのスレ、最後の方とても面白いので、見てない人は必見ですよん。
>17421
再開発物件でも値上がりした浜離宮や千代田富士見はどう説明するんでしょうか。
あ〜、あとブリリア目黒もか。
ん、探すと他にもまだまだありますね。
ふしぎ❤️

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最近の三井の再開発案件は勝率低いぞ

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>>17421 匿名さん
確かに今年分譲だったら値段は変わってたのかもしれませんね。

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この１年で周辺相場もだいぶ上がりましたからね。今だと坪650〜が最多価格帯になるくらいでしょうか。
昨年分譲して頂いたおかげでうちは助かりました。

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先取価格だったらもっといくんじゃない？坪1200の虎ノ門クラスでは？

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ヒルズは別格としても、クラス的にはまぁパークコート愛宕虎の門や虎の門タワーズレジデンスと同じかくらいですね。
あとは何があるか知りませんが比べるに値しないでしょう。

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皆さん、大丈夫ですか？？？

あなた方が買ってしまったマンションは虎ノ門でもヒルズでも無く、僻地の「浜松町」ですよ～

現在の資産価値のベンチマークは浜松町再開発第２弾物件のミナトフロントタワーですね。
噂では坪３５０～４５０万くらいだそうです。ここの現在価値はパークコートプレミア付いて３５１～４５１位ですかね～？

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線路・首都高脇の劣悪環境物件を高値で捕まされた不安で、虚勢でも張らないと精神状態が持たないのでしょう。そんな精神状態の人たちの書き込みですから、突っ込みどころが満載ですがスルーしてあげてください。

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>>17428: 匿名さん　

どんな物件を比較に出そうが、大規模のマンション立地が都心にないのだから、価格は上昇せざる負えないのだよ。
足立区の再開発三菱タワーは、ものすごい金額になるそうだ。
なぜならば、土地がないからだ。

そんな事分かっていっているのだろうけど。
まあ、頑張れ。

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多分これ、『その他』の比べるに値しない住民が発狂したんやろな。。。

てかほんとに知らんもん。
他になんかロクなマンションあったっけ？
まぁ、傷つけたなら謝るよ。

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>>17428: 匿名さん

大丈夫ですか？
まぁ受験勉強頑張れ

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都心、港区の山手線、駅近の超高層免震マンションは希少で、ここのコスパは抜群良い！
商業地で四方道路で低層階も隣地まで50cmなんてこともないので、そりゃ人気物件なのは納得てす。

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何本もの線路と首都高の近く
港区のはずなのにマンション名に付けられた浜離宮は中央区アドレス
たかだか37階建てだから周辺の超高層タワーよりも見劣りする

>>17434: 匿名さん

他に何処のマンションのネガしているの？
パークリュクス虎ノ門とか大好物だろ。
人生を無駄に生きろ。

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港区のプライドを捨て
　中央区アドレス公園の名前を頂いたマンションに住む人生

港区外の住民にとって港区に住むというのはステータスなんですね。実際住んでみるのそうでもないんですけどね。

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>>17428 匿名さん
知り合いの不動産屋さんに聞くと、ここのベンチマークは虎ノ門レジデンシャルタワーだそうです。ただ虎ノ門は外国人労働者が多く好みは分かれるそうです。

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これ見ると水害時に浜松町は水没リスクあるんですね？車大丈夫ですかね？防水グッズにゴムボート必須なエリアなんですね。

港区ホームページ
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

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なるほど。
伊勢湾台風とM8.2地震が同時に起こり防波堤大破かつ地盤沈下が発生した状況での試算ですか。

これは早急に防水グッズにゴムボートを準備する必要があると思われました。

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そんな複合災害が起きても大丈夫なエリアを探して下さい。
こちらは「検討板」です。
他を検討して頂ければと思います。

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行政区割りを跨いだ名前なんて沢山あります・・・
近隣の公園の名前を付けただけなのに・・

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もう完売したんだ、ここ。
さすがに早かったね。

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この立地でパークコートだったら文句なしに売れますよね。キャンセル待は受け付けているのでしょうか？

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残念ですが。
もう2〜3割上乗せされた転売部屋を買うしかなさそうです。

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チミたちは、線路脇のマンションにだったらいくらだしても良いという鉄キチちゃん達が何人いるか知ってるのかね？

彼らがその気になれば2〜3割乗せたところで、瞬間蒸発やで。

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>>17446 匿名さん
私には少し難しい文脈ですが、要するに今から欲しいならもう2〜3割上乗せされた転売部屋を買うしかなさそうです。

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確かに2〜3割高だったら瞬間蒸発でしょうね。

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2〜3割乗せなくても、もっと安く買う方法はあるけどな、クスクス

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>>17449 匿名さん
おっしゃる通りです。仲介手数料が1.5%の業者も増えてきましたね。物件の価格が上がっていますので少しでも安くとなる業者選びは大切です。

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仲介手数料を1.5%にし、更には物件価格も大幅に割り引けば、良い買い物になりそう！

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それ、どこでも一緒やん、、

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ここの割引なんて競売にもならない限り無理でしょ？もっとも競売やらオークションでも、とてつもない金額で取引されそうだが。

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>>17452 匿名さん

港区の内陸物件で、大幅割引はないっしょ。

ここが内陸なのかは微妙

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山手線の内側なので間違いないですね。

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ぎりぎり内陸か…

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浜離宮が竣工する頃には平成も終わって、新たな時代の幕開け。

◯◯元年竣工、響きがいいですね！

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http://toyokeizai.net/articles/-/202532

東京ミッドタウン日比谷だけでなく 、日比谷エリア自体が大きく変わりそうです。
日比谷公園や皇居の緑もあり、お洒落エリアに大変貌する予感がします。
パークコート浜離宮から徒歩20分程度ですから住人は十分に恩恵を享受できますね。

現在近くを通ると東京ミッドタウン日比谷の建物は物凄い存在感を醸し出してます。ライトアップもお洒落で良いですね。

来年3月のオープンが楽しみです！

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あ、来年じゃなかった、すいません。

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徒歩２０分？笑笑

ここの住民は車持って無いの？駐車場無いとか？

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>>17445 匿名さん

計算間違ってますよー

425※1/580=0.73275...

従って現在価値は2〜3引きと推測されます。やっぱり高値掴みだったんですね〜、残念！

計算根拠
※1浜松町再開発第２弾物件ミナトフロントタワー坪単価予想
※2我等がパークコート浜離宮坪単価

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>>17461 不動産投資家さん
頭悪そうな計算式持ち出してきて笑える
あんた、中卒？

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効いてる、効いてる、クスクス

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このスレッド全般で言えますが、ここの住民は妄想激しいですよね。

ポジ:願望ベースの根拠の乏しい妄想
ネガ:数値を根拠にした倫理的な話

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>>17464 通りがかりさん
うーん、こいつも中卒か引きこもりニートだな

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もう完売したのに、いつまでもくだらないネガが張り付いて、人気物件は大変ですね。
ここも他の人気物件と同様、竣工時には更に値上がりするでしょうね。

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>>17460 名無しさん
田舎じゃないからマイカーを駐車場からだして運転してミッドタウン駐車場にいれてしてたら20分以上かかりますよね。

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>>17467 匿名さん
タクれば5分です。

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俺もニートになりたい。働くのもう疲れた。ここのローン返し終わったら72歳かぁ…しんどい。

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>>17461 不動産投資家さん
計算間違ってますよー

1200※1/580=2.06896...

従って現在価値は当初の倍以上と推測されます。さすがですね。

計算根拠
※1虎ノ門レジデンシャルタワー坪単価予想
※2我等がパークコート浜離宮坪単価

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>>17461: 不動産投資家さん

言いたくないけどアホだろ。

浜松町駅最寄りでも新橋側で徒歩5分と田町川側湾岸で徒歩11分とでは価値がぜんぜん違うだろ。
公示価格を見ろアホ。

後楽園なら白山と水道橋を比べているようなものアホだろ。

ミナトなんちゃらの販売価格から単価を出すなんてアホだろ。
単価使うにしても宅地と建物を分けないなんてアホだろ。
パークコートとコストが違いすぎるのにアホだろ。

お前は知的労働者でないだろ。
労働時間以上の価値を生み出せる人間でないアホだろ。

一々こんな事を書かすなアホ。

何が効いてるだよ。
アホの戯言が効くわけ無いだろ。

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>>17464: 通りがかりさん

>ネガ:数値を根拠にした倫理的な話

倫理的 ＷＷＷ
⇒論理的

数値を根拠 ＷＷＷ

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>>17460: 名無しさん

>徒歩２０分？笑笑

一番遠い銀座側を到着地に設定して検索するなんて、ネガすぎるだろ。

さらに開発の範囲はもっと新橋よりまで広がるからな。

ネガに手間と時間を惜しむな。アホ。

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ミッドタウン日比谷まで2kmちょっとですよ。以前ならタクシーでワンメーターの距離。

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勝どき駅から東銀座駅までたった1.5kmだけど。

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インターコンチビュッフェなう（╹◡╹）
久しぶりにふらりと（╹◡╹）
桟橋の散歩コースも格別（╹◡╹）
普段使いの日常風景（╹◡╹）

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ミナトタワーとここは大差ないやろ。同じとまでは言わんけど。

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>>17477 匿名さん

どこらへんが大差ないと？
部外者の素人ですが、自分でもブランドマンションのパークコートと、無名マンションが雲泥の差があるのはわかりますよ。
ネガは、無理があり過ぎです。

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>>17477: 匿名さん　

自分で調べろよ。
忙しいんじゃ。

公示は地点が少なく近い場所がないので使用せず。
路線価を0.8で割り戻した価格が公示価格ね。
公示価格は実際の取引価格を参酌して割り出したもの。

【路線価】
■浜松町一丁目地区第一種市街地開発事業区域（個別評価）

3方路線
1,800千円
1,100千円
1,210千円

■ミナトタワー

2方路線
970千円
950千円

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ネガには正論通じないから相手にしても意味ないよ。
今までみんな散々見てきたでしょ。

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>ネガ:数値を根拠にした倫理的な話

不動産投資家 ＷＷＷ

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何故か浜松町物件でありながら虎ノ門物件と置き換える愚行・・・。浜松町の後発物件では坪単価５８０の正当性を示せないのかな？

結局は再開発物件で買うタイミングを間違って、将来の価値まで織り込んだ価格で買ってしまったから周辺の後発物件で坪単価分析できない？挙句の果てには虎の門と比較・・・。虎の威を借る浜松町ですか？

再開発物件の購入には採算の注意が必要です。

時間あったら三井健太氏のスムログ読んで再開発エリアの不動産投資というものを勉強した方が良いですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/9145/

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>>17482: 匿名さん

何度言えば分かるんだ。

三井健太の個別評価していただいているんだ。
10年後の評価と合わせた。

割高の評価は受けていない。
めったに出ないスコアだと言われたぞ。

ついでに住まいサーフィンも見ろ。
アホ
https://www.sumai-surfin.com/re/39116/

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自称不動産投資家と違って、皆ある程度調べて買うんだよ
ちゃんと購入する気で調べてからネガれアホ。

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>>17479 マンション比較中さん

こりやあからさますぎるね。
さらに容積率とかつけてあげたらよりわかりやすいけど。

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低層階の中古リセールが坪単価で３５０～４３０万位であれば買ってあげても良いかなと考えています。どなたか低層階の眺望写真とかお持ちでは無いでしょうか？線路側以外の周辺の写真でも助かります。

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>>17482 匿名さん
周囲の汐留なんて10年以上も前に再開発済だけど。虎ノ門再開発終了後の値付けだといいたいのか？

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>>17486 マンション検討中さん
お前はお呼びじゃない。

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今日のネガ君、荒ぶってるね。

てかなんでそんなに怒ってんだろ。

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>>17486 マンション検討中さん

実は低層階の狭い地権者さんのお部屋、一瞬だけ市場に出たんですが、坪500オーバーで瞬間蒸発しました。残念でしたが、ウォッチしてないあなたも悪いと思いますよ。
パークコートタワーですから。

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３５０～４３０万位であれば買ってあげても良いかな？？？そんな低価格で買える訳ねーだろ。

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低層階は雑居ビルお見合いで仕様も低レベルです。坪単価350-430万円でも高いですよ。

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>>17492: 評判気になるさん

なぜ、そんなにアホなの？
なぜ、そんなにアホなの？
なぜ、そんなにアホなの？

都心物件が、坪単価350-430万円 ＷＷＷ

雑居ビルって、大手町、神田、日本橋なんてどうするんだよ。

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中央区はそれくらいじゃね？
いやそれでも高いか

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低層階の眺望向けに現地の様子は五本木さんのレポートが解りやすいと思いますよ。

http://biz.imadeta.com/hamarikyu

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>>17495 マンション検討中さん
この人のレビューいまいちな気がするのは私だけなのかな
微妙にずれてる気がする

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五本木さんのコラム、資産価値が落ちない都心の新築物件2016、で筆頭にパークコート浜離宮の名前あげてたよ。
ほらね。
ネガ君は一体何がしたいのかね。。。

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>>17496 匿名さん
ネガ・ポジの変な色眼鏡をかけずに、印象を素直に書いているだけだと思うけど。

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ここは分譲価格からそんなに上がらない(むしろ市況がちょっと崩れたら、損まである)って何度言えば分かるのやら。

資産価値ではなく、利便性重視の人が買うマンションでしょーが。

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まぁ他人が金銭的に得をするのを絶対許せない人種って、一定数いますからね。
特にここ、パークコートタワーですし。
完売後も収まらないのはここの価値を益々高めていると、言えましょう。

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