パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

パークコート赤坂檜町
敷地面積　4,656.24m2
建築面積　1,887.63m2
建ぺい率　40.5％
44階建
高さ166.23m

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パークコート渋谷
敷地面積　4,565.00m2
建築面積　1,690.00m2
建ぺい率　37.0％
39階建
高さ143.08m

---狭い道路に囲まれたタワマン例---
パークコート千代田富士見
敷地面積　4,648.59m2
建築面積　2,592.34m2
建ぺい率　55.8%
40階建
高さ149.14m

MID TOWER GRAND
敷地面積　5,883.19m2
建築面積　3,407.76m2
建ぺい率　57.9%
32階建
高さ122.15m

パークコート浜離宮
敷地面積　5,162.36m2
建築面積　3,142.33m2
建ぺい率　60.9%
37階建
高さ132.67m

パークコート浜離宮がぶっちぎりのワーストです

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【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）　part.5
【契約者専用】KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー） Part3



なるほど。
このプロが選ぶマンションが、ドゥ・トゥールと勝どきザ・タワーなんですね。
ナンバーワン最強タワマンはこの二つで良いでしょう。

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>>30348 匿名さん
湾岸も都心部も関係ないです。建ぺい率を下げてゆとりあるタワマンにするのであれば、法律で許容される目一杯まで階数を高くすれば良いだけです。論点は建ぺい率で、道路が狭いか広いかの違いです。道路が狭いのに無理やりタワマンを建てた結果です

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>>30353 匿名さん
ナンバー１のタワマンには興味がありません。パークコート浜離宮は、おそらく私が知る限りでは建ぺい率（敷地に余裕のない）ワースト１です。

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ハハハ。
この粘着地価アニキ、よりによってドゥトゥール買っちゃったのか。笑
そりゃ発狂しますわ。笑笑

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>>30352 匿名さん

パークシティ武蔵小山
敷地面積 7418.67㎡
建築面積 4964.69㎡
建ぺい率　66.9%
41階建
高さ141.95m


こちらで良く比較対象として出てくるパークシティ武蔵小山です。ぶっちぎりのワーストですね。格下ブランドなので仕方ないとは言え、郊外なのでゆとりあるつくりにして欲しかったです。>>30350さんの言う通りこれでは雑居ビル街のレベルです。
このように下を見ればキリがありませんが、まだマシということでしょう。

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>>30357 匿名さん
パークシティ武蔵小山は興味もなくノーマークでした。失礼いたしました。ただ、武蔵小山は複数のタワマンが建つので、1本で66.9％と計算するより、複数本全体で計算した方が実感としては近い数値になると思います。

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ドゥトゥールか勝どきか知りませんが、川向こうから内陸には来なくて良いですよ？

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>>30358 匿名さん

パークシティ武蔵小山の隣にできる
シティタワー武蔵小山も建蔽率60%を超えますね。
折角の郊外なのにせせこましい街になるようです。

シティタワー武蔵小山
敷地面積 5,416.38m2　
建築面積 3,257.06m2
建ぺい率 60.1%
41階建
高さ 144.504ｍ

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雑居感が数字で証明されてしまったんですね。
でも、分譲時の価格は安かったと思いますよ。３割アップは夢のまた夢でしょうけど。

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>>30361 匿名さん

建蔽率60%はヤバイってことかぁ。
都心ならまだ我慢できるが、郊外でそれは悲惨という結論でよろしいでしょうか。

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ちなみに、ここのスレを荒らしているとされてたWCTを調べてみたら建ぺい率40%ちょっとみたいですね。湾岸だから土地に余裕があるんでしょうけど、敷地に建て込んでるイメージありますが、結構公開空地に余裕がありそう。

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>>30363 匿名さん

ぷっ

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>>30363 匿名さん

ここのスレ荒らしてるのは、間違いなく武蔵小
山ですよ

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建ぺい率って大事。ギチギチに建ててあるのは息苦しさを感じるし、余裕がないなあ、遊びがないなあって印象しかない。

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>>30362 匿名さん

結局、めいっぱい建ててめいっぱい売らないと利益が出ない。それが今の現状。ここに限らずね。

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>>30363 匿名さん
土地に余裕がある湾岸、土地に余裕のない都心というけど、それは容積率の話しで、建ぺい率は湾岸と都心で関係ないのです。湾岸も都心も決められた容積率を最大限に消化するよう出来るだけ背の高い建物を建て、そのぶん建築面積を小さく（建ぺい率を小さく）して空地を大きくする。それが理想的だが、道路が狭い（道路斜線制限が厳しい）、隣地が道路ではなく他の建物の敷地(隣地斜線制限)だったりして、高い建物が建てられない結果、建築面積を大きく（建ぺい率を大きく）しなければならない。その結果が敷地にゆとりのないマンションになってしまう。

これは、本来マンションを建てるべきではない土地に、デベが無理やりマンションを建てて生まれてしまった弊害だから、最近のマンションとどこも酷い。中古物件になった時に、建ぺい率の余裕があり敷地に緑が溢れるタワマンと、敷地を目一杯使ってしまい余裕のないタワマンと、どちらが価値が高いか分かるでしょう。

湾岸、都心、郊外といった立地の評価ではなく、建ぺい率という敷地のゆとりの話しです。

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>>30367 匿名さん
それは容積率の話しです。デベは容積率を目一杯の大きさのマンションを建てる。それは良いのです。問題は、建ぺい率×高さ＝容積率だから、容積率を目一杯建てるために、高さの制限がある土地だと建ぺい率を上げなければなりません。そうなると空地が小さくなり息苦しいタワマンになる。

そもそも高さ制限の厳しい土地にタワマンを建てるべきではなく、余裕のない敷地とタワマンの圧迫感が住環境を悪化させることが理解できると思います。高さ制限の厳しい土地とは、狭い道路に囲まれた土地か、道路ではなく他の建物の敷地に接した土地が代表的なものです。

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>>30318 匿名さん
>>ここにパークコートの名称を付けたのは三井不動産
>>日本一のデベロッパーであり不動産のプロ

三井不動産はすごいと思います。
合筆前のコマ切れの土地では道路斜線制限の高さ制限が厳しく、北側道路で10階建、その他道路では7階建くらいまでしか建たなかったでしょう。高い建物が建てられない土地は相当価格が安いのです。再開発事業の原価が安いのです。それを再開発事業で土地をまとめ、認可を受けることで容積率のおまけをもらいタワマンを計画した。本来なら鉄道の騒音の影響の少ない敷地の西側に建ぺい率50％でオフィスなし住宅のみの50階建タワー、東側の50％は公開空地で緑化すれば良かったです。しかし、道路斜線制限が思った以上に厳しく、37階までしか高さが取れなかった。おまけしてもらった容積率を目一杯使うために仕方なしに敷地の東側にオフィス棟を配置し事務所床として容積率を消化した。その弊害により建ぺい率が高いゆとりのないタワマンになったのです。

仕方なしに建てられたタワマン、三井は内情が分かっているから安めの分譲価格を提示した。マスコミや素人ブロガー、感覚勝負のマンション評論家が提灯記事を書き、そこに安い安いと素人が群がったわけです。
三井不動産はすごいと思います。そこは意見があいそうです。

マンションマーケットで素人の実需が価格を作っている新築間もなくはそれも良しですが、中古になれば厳しい競争が待っています。

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