| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番（地番） |
| 交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分
都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分
山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
563戸（販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上37階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2019年07月下旬予定
入居可能時期：2019年09月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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| 施工会社 |
清水建設株式会社 |
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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28404
不動産屋
>>28393 匿名さん
誰にこんな訳のわからない家賃の算定方法教わったの？
28398さんの言ってることが正しいです。
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28405
匿名さん
>>28404 不動産屋さん
積算法という賃料の算出方法のひとつで正しいですよ。
28398さんの相続税路線価を使っても固定資産税路線価を使っても、0.7か0.8で割り戻して公示価格ベースに修正したうえで、実勢価格へ修正(実勢価格と公示価格の乖離補正)し、さらに基準容積率100％当たりに直した上で査定してますから問題ないです。
28398さんが、何をいってるのか良くわかりません。
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28406
匿名さん
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28407
匿名さん
>>28402 匿名さん
募集事例は事例として信頼性が高くないので、最低でも▲10％以上で計算してください。
ＷＴ浜松町は貸主が三井ですから募集賃料はふっかけていません。貸主の属性で募集賃料の信頼性も変わる事に留意しましょう。
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28408
匿名さん
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28409
匿名さん
>>28402 匿名さん
まずは「PC麻布十番の土地価格がPC浜離宮と同じ」と誤った情報を記載したことに抗議する。わたしが確認したところ
パークコート浜離宮
固定資産税路線価125万／m2
容積率600％
容積率100％あたり208千円／m2
パークコート麻布十番
固定資産税路線価143万／m2
容積率400％
容積率100％あたり357千円／m2
住戸専有面積1m2あたりの土地価格は、麻布十番の方が浜離宮の1.72倍も高い。
建物価格は同じとして、賃料に換算するには細かい計算が必要だが、そこまでは面倒なのでやりたくない。だから概算で、
パークコート麻布十番
6階 67.85m2
賃料398,000円 @19,400円
から判断すれば
浜離宮の賃料単価は6階で@17,000円
中高層階で17,500円が妥当。
プレミアムフロアはどの物件も骨董品扱いだから適正な賃料は理論的には求められない。好き者がいくら高くても買う借りる世界。不動産評価上はノイズ扱い。
賃料17,500／坪の新築マンションの適正価格は480万円／坪。10年後には420万／坪で概ね合理的。WT浜松町から積算法を応用して求めた価格とも合致する。
パークコート浜離宮の10年後、プレミアムフロアを除く平均は420万／坪でほぼ間違いない。
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28410
匿名さん
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28411
匿名さん
[No.28345～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
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28412
匿名さん
最初は高くても需要あると思います。私もツインパから買換えですが、ここはあらゆる点で便利、毎日の生活考えれば立地最高でしょ。
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28413
匿名さん
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28414
匿名さん
>>28413 匿名さん
武蔵小山さんに理屈は通じませんので相手にしてはいけませぬ
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28415
匿名さん
今住んでいる麻布十番駅最寄り三田の某マンションからの買い替えで検討したけど、予算オーバーで見送りました。
中古で安くなれば買いたいと思っていましたが、結局さらに値上がりしてしまった。
今思うと港区内陸部かつ超都心立地の大規模マンションにしては当初価格は破格の安さだったかもしれない。
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28416
匿名さん
>>28413 匿名さん
なぜ土地の基本的情報を得るために、わざわざ加工された二次情報を鵜呑みにするのか。間違っているかも？と疑いもしないのか。基本的な土地情報は一次情報を見れば明らかでしょう。
しかもご自分の知識のなさ、リテラシーの低さが原因で間違っているにもかかわらず、正しい情報を提示する相手を「法的処罰」で脅すとか正気の沙汰ではない。
その程度の不動産知識で高額なマンションを買っている事に恐ろしささえ感じる。「確証バイアス」が強い人は不動産含めすべての投資は向いていない。
わたしはすでに契約した人に向けて書いているのではない。これからこの物件購入を検討している人に向けて書いている。掲示板、雑誌などの偏った良い情報だけでなく、悪い情報も読んだ上で判断できるように専門的情報を交えバランスをとっている。
わたしはPC浜離宮のネガではない。妬みも蔑みもない。だから以降の契約者の反応は不要。武蔵小山のタワマンなど時間かけてまで評価分析する興味もない。
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28417
匿名さん
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28418
匿名さん
PC麻布十番の場所、思いっきり125万/㎡って書いてますね。ここと全く同じ。
何がしたいのか、意味不。
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28419
匿名さん
他のスレではまず見られないような投稿（しかも半分間違っている）を、なぜ、当スレにのみ、これ程ネチッこく続けるのかを考えれば、この方の目的が見えてくるのではないかと思われました。
あけおめ。
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28420
検討板ユーザーさん
>>28409 匿名さん
あんたパークコートザ・タワーの評価を知らないねぇ。。
ロレックスのプロフェッショナルモデルがなんで安くならないのか理由わからないでしょ？
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28421
匿名さん
>>28418 匿名さん
路線価と標準宅地価格は比較できないから路線価と路線価で比較するの常識ですよ
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28422
匿名さん
そもそも一種単価でマンションが売り買いされるならブランドマンションなんて存在しないです。
日本のマーケットにおけるそれの重要性は前者の比ではありません。
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28423
匿名さん
>>28420 検討板ユーザーさん
私やあなたの主観が入りようのない評価基準が賃料なのよ
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