パークコート赤坂檜町ザ タワーってどうですか？ Part２

>>937 匿名さん
19700万円の部屋だからこれくらいの価格がギリギリ損しないんでしょうね。賃貸ですと60万円程度なので厳しいから売ってしまおうという考えなんだと思います。なかなか厳しいですね。

>>938 匿名さん
それは、オプション、取得経費、売却益からの税金を考慮して、10%くらいは手元に残すと、2.6億くらいで売らないと儲からないという事なのでしょうか？

賃貸に出すと利回りは低いので、やはり実需向けの方に売るしかないのでしょうね。

果たしてこれが売れるのか。条件的にはそこまで良い部屋では無さそうです。

パークコート南青山より少し安かったのは一番近い最寄り駅が乃木坂駅だったから？

南青山と赤坂のアドレス的なブランドの差かな。

>940さん

それは販売時期の差でしょうね．赤坂檜町で坪平均800で出しても瞬間蒸発したので，その次の販売となった青山でさらなるチャレンジをしたんだと思います．
しかし，建物のデザインやコンセプトがちょっと特殊だったこともあり，赤坂檜町ほどのスピードではなかったですね．
乃木坂はその次の販売となり，赤坂檜町に比べてコンパクトな規模になってしまったこともあり，少し価格を落としています．

今赤坂檜町を販売するなら坪平均で900くらいになっていたでしょうが，これは販売時の景気や株価などと連動するでしょうから言っても仕方のないことですね．

ですが，六本木周辺や次に来る表参道，渋谷区役所の定借など，これくらいの価格または坪1000以上となることが予想されるため，超都心の物件はもう下がらないと思われます．

超都心の物件もやがては下がります。
バブルに浮かれていると痛い目に遭いますよ。

ここ、賃貸になるとすごく安いですね。

やっぱりリッツカールトンレジと比較すると弱いでしょ
ただ、仮にリッツカールトンレジが部屋単位で売買されると仮定すると坪2000万は下回らないだろうけどね

やはり地権者住戸の仕様低さ，一気に大量に出て供給過剰，30-40m2の一人暮らし専用間取りが大半をしていることによって賃貸は安くなっていますね．
分譲住戸は1，2件出ているように見えますが，地権者住戸がはけて落ち着いたら分譲住戸がいくらくらいで賃貸になっていくのかは興味がありますね．

62部屋も現時点で賃貸募集していますね。

青山の南東中住戸は3万円以上で成約しているらしい。
購入時の坪単価はほぼ同じなのに、なぜこんなに差があるんだろう。（怒）

世の評価はpc青山>pc赤坂檜町なんですね

南青山って住所に書きたいんじゃないか？
所詮「1丁目」なのにね笑

どんな理由にせよ評価的には青山の方が上だってことでしょう 潔く受け入れよう

ここも地権者住戸ではなく、分譲住戸の南東なら3万円になると思う。

100平米90万円ってこと？

そりゃそうや

いつから入居ですか？

このマンションは法人登記できますか？
お客様が来るような法人ではなく、ただ法人登記があるだけのプライベートカンパニーなのですが。

アドレスが青山と赤坂では金メダルと銀メダルくらいの違いがありますね。

それあまり変わらないという意味ですか？

>>957
私的には青山＝赤坂＝麻布＝六本木　すべて金メダルだけど
青山＞赤坂ってこと？

賃貸の借り手がいませんね。ちょっと心配。

ミッドタウンが日比谷に移転するのも無理ないですよね。時代の流れですかね。

>>960 匿名さん

借り手がいない、とは、
一体どうやって調べたんですか？？？

新築未入居の売情報チラシが入るようになりましたね。
パークマンション檜町公園で坪1500～2000万。
パークコート赤坂檜町で坪1260万。
どちらも公園側住戸です。

いよいよ引き渡しも近づいてきたので楽しみです。
住んでよし、将来売ってよしのマンションとなる事を願っています。

ここは虎ノ門ヒルズより高い坪単価設定。
成約価格は１０００万切ると思うけど、それでも凄い。

虎ノ門ヒルズは直近では坪1300から1500万で成約していますよ。

マンションの格は賃料で決まるらしいね。

桜咲いたらアップして下さい。

地権者はホクホクですな

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6963820583/?DOWN=1&SEARCHDIV=...

この部屋、再び売りに出ましたね。

https://www.rehouse.co.jp/bukkenList/?bukkenSb=3&areaCd=92&todofukenCd...

三井のリハウスで三件出てますね。
地権者仕様の部屋もありますね。

半額だったら興味ある人もいそうですけど。成約価格は半額近くになりそうですね。

２戸以上所有している不動産屋あるいは地権者の姑息なやり方？
１戸を半端じゃない高い価格に跳ね上げて
１戸を本来なら高い価格だけど安く見せかける。
今はネット社会だから通用しないのに可哀想な昔ながらの価格誘導作戦かな。

そのうち安く見せかけた部屋が出てくるから気をつけよう。

では一体本来の価格とは何なのかという話になりますが、今のところ安くても坪1100万台なのですが。
本来が坪1200万か1300万なのか。
今日坪1380万くらいの赤坂檜町の部屋も売り出されていました。
坪900万以下はない気がします。

日本最大級不動産会社の査定は１１５％。誤差±５％。
すなわち１１０％～１２０％で成約する可能性６０％らしい。
参考までに。

ミッドタウンが日比谷にもできるので希少価値はだいぶ下がりましたよね。

>>975 匿名さん

日比谷は住む所では無いのでは？

ミッドタウン日比谷にこそレジデンス作って欲しかった
残念です
オフィスビルばかり作って、サラリーマンばかり入れてもね

東京ミッドタウンがなくなり、日比谷に移転する訳ではありませんよ。そして何年も前から建築してきましたので、あそこに三井のビルができたとしても驚きではありません。
六本木ヒルズの後に虎ノ門ヒルズができました。
ただそれと同じ類の話です。
同じ三井が再開発したのでミッドタウンと冠している建物が出来ただけなのでしょう。
六本木は第二六本木ヒルズの計画もありますし、六本木一丁目界隈、神谷町にも再開発が目白押しです。
他のエリアの再開発と比べるのであれば、日比谷のミッドタウン限定では意味がないのです。

そして、住居としての比較であれば、こちらより割安で同じような条件のマンションが売り出されればそれを買えばいいだけの話です。

それは中古も含めての比較となると思うので、私は巡り巡って周辺のマンションマーケットの上振れにも寄与すると考えています。

ここの物件は販売第1期にして90%以上を即完売させた物件．その後もすぐに売れて，坪900万クラスにもかかわらずすぐに販売が終わってしまった．ここが今後さらに価格が上がり，坪1000-1200万くらいで売買されるようになっても全く不思議ではない．富裕層ですら買いたくても買えなかった人が多くいたしね．
ここが坪600万くらいに下がることがあるのであれば，日本はジ・エンドだと思いますが？

んなことはない。
上がったのは下がるし、あくまで今は異常値。高層階と公園ビュー以外は、右肩下がりは明白です。

しかしちょっと売り出しがでただけでネガの喰らいつきようが半端じゃないな。
下がると思っているなら別にスルーすればいいだけの話で、一体なにを訴えたいのか不明過ぎて笑える。
妬みの極致で自分が買えないor買えなかったことを正当化する理由を探しているようにしか見えない。
そんな暇があるなら一生懸命働いて自己実現すればいいのにと思う今日この頃

ここは青山と並んで日本のタワーマンションの双璧ですからね。
有名税がかかるのは仕方ないです。

下がるという懸念があるからこそ、警鐘を鳴らす意見も必要ですよ。

>>983: 匿名さん
なんのため？だれのため？
不動産の購入・投資は自己責任
警鐘ならして下がらなかったら機会損失した人の損害は補填してくれるの？
あなたが。
無責任なおせっかいと知るべき。

榊 アツシ
この人は不動産暴落だとか言いながら、不動産検討者から利益取ってますよね（笑）

お気遣い頂きありがたいのですが、
新築時より下がってまで売る人はいないと思いますよ。

それなら住み続けます。
転売目的の人が簡単に買えたマンションでもないでしょうしね。

永住成仏にならないとイイネ

>>986 匿名さん

永住したくて買ってます。

>>980 匿名さん
富裕層は売り急ぐ必要ないので市況悪い時期には手放しません。ここも2億後半物件以上は高いままでしょう。

富裕層が所有しているという2億後半以上の価格帯の部屋も、不況期には含み損を抱えています。売却時にしか損得が判明しないだけです。
いずれにせよ坪700ぐらいで仕込めてたら、いつでも益が出たでしょう、残念。合掌

>>989 匿名さん
話が堂々巡り。
不況時に売る必要ないので、関係ない。

いつか下がる、いつか不況が来る、ご高説ありがとうございます。

その時は売りませんので御心配なく。

私は超富裕層に属しますが、今のうちに売り捌こうと考えています。
というか、売り時は今しかないと思っています。
１２５％で売れれば御の字でしょ。
数年後には含み損の可能性大では？

>>991 匿名さん
同じ気持ちですよ。ただ、転売目的で取得はしていないません。私は売りたい時に高く売れるなら売りますし、原価割れしたら売らないです。そうではないですか？

仮に含み損という発想があったとしても、損切りして売る人なんていないかと思います。
なので、坪600万で売るとかはあり得ないです。坪800万でも売りません。

周辺の開発状況を聞いていますが、坪800万から1000万程度の話はよく聞いていますので、やはり今思えば取得価格は妥当であったかと思います。

また、世界的な景気にもよりますが、日本全体が、インフレになれば、10年後、20年後の価値はまた違ってきます。

さらに、仮に10年住んで買った時と同じ金額で売れたら私は損とは思いません。利用価値以上に安くしか売れない価値であったとしたら、含み損かとは思います。その時は住み続けるだけなのです。

色んな投資にお金を使いますが、不動産に関しては損切りは考えなくてもいいのが良い点です。地権者の方が異様に安く売り出せば買いたいくらいです。

他の都心部の再開発のマンション部分も保有してますが、不景気時でも、ほとんどの割安と思われる売買はマンション内で決まっています。

>>992 匿名さん
自分にも売却の意思があるか聞かれますが、このタイミングで売るわけないでしょう。
とりあえず住んで違うと思ったら売却か貸出しも検討しますが、ここはずっと手放さない気がします。売るなら今がピークと思っていますが、住みたい気持ちの方が強いかな。

自分のことを超富裕層とかいう方とは絶対に付き合いたくない。いかにも港区、タワマン、赤坂・六本木って感じですね。
ナルシストを避けていたら、いつしか番町に住んでいました。

超富裕層であれば，こんな掲示板なんて見ません．(笑)

金がかからず、暇つぶしには最高ですね。

売却するか、貸すか、寝かすか考え中です。売っても売却益に税金が多くかかって丸儲けでは無いので。償却するには期間が長すぎますが、田舎と比べて流動性が高いので、他との兼ね合いで決めたいと思ってます。

法人でない限り、よっぽどのことがない限り5年間は売却しないでしょうね。
ただ、「上がれば下がる、下がれば上がる。」とは言うものの、
「次いつ上がるのか、本当に上がるのか」不安です。

う◯こ 笑

ま◯こ 笑笑

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

ここの地権者の方々、地権者って言っても、ここに土地を所有していた訳じゃありません。
港区から土地を借り、その上に家を建てて、数十年にわたり、
港区に土地の賃貸費用を支払っていた方々です。
そんな70代、80代の方々が地権者用の部屋をあてがわれ、彼らの子供たち30代40代で
既婚独立して、全く別のところに住んでいた子供たち家族に、縁故契約として
また別の部屋が提供されてます。
つまり、自分の家もまともに購入しなかった人たちに、こんな高価な部屋が突如として
提供されています。
地権者たちは、どんなにホクホクな事か、御理解頂けると思います。
あの辺に住んでいる人たちは、皆知っている事実。
これだけ住民に貧富の差があるマンションって珍しいでしょうね。

それは内緒のはずじゃねぇ？

>>1002 匿名さん

それは六本木ヒルズとて同じ事です。
泉ガーデンも同じですし、愛宕も、麻布十番の三井と住友のも、どこもかしこも同じですよ。

>>1004 匿名さん
pc青山は地権者は全くいませんよ

>>1005 匿名さん
pc青山がいい人はそちらにしたらいいのです。再開発マンション、再開発ビルは全て地権者いるでしょう、という趣旨の話なのです。

そして、貧富の差と言う言い方にも違和感を覚えます。
そこに借地権でも権利を持っていたわけなのです。それが大化けし、所有権の区分建物を有する方達になった訳です。現在、資産価値としてはかなりの額を無担保で保有しています。ラッキーに見えるかもしれませんが、よくあるレベルなのかと思います。

事業でも、投資でも成功したらお金が入りますが、相続で権利を持ち続けて、資産価値を高める方策として再開発を進めて来た方がいたから今回のマンションがあるのです。

それを全て受け入れて買った方が新築時の価格形成をし、今後は中古相場が形成されていくと思います。

一所懸命に勉強して東大行って財務官僚になっても、一歩間違えるとトカゲのしっぽみたいになっちゃうけど、親が六本木の再開発エリアに借地権持ってれば、ミッドタウンのタワーマンションを銀行借入なしで持てちゃうんだからすごいよね
旧借地借家法バンザイって感じなんじゃない！

>>1002 匿名さん

日本の今の総理大臣を間接的にディスってますな、分かります

>>1007 匿名さん
妬んでいるのですか？茶化しているのですか？

それが再開発でしょう。旧法借地権が良いとかは関係ありませんよ。
そして、都心部では地上げ、立ち退き、再開発はよくある話です。

地権者の方は再開発完了まで紆余曲折あったかもですが、結果から考えると生まれ持った運が良かったのでしょうね。日頃の行いの良さかもしれません。
再開発までたどり着く経緯もさる事ながら、借地権を手放さずに持ち続けていた事も先見の明があった事が証明されましたね。

権利変換をした後に市況が良くなり、資産価値が増大した事も、生まれ持った運としか言えませんね。中には途中で権利を売った方もいる事でしょうに。

これからも、資産価値が保たれるマンションであると良いなと思います。

地権者在日がおおいね

>>1010 名無しさん
どうやって調べて、何と比べて多いのですか？是非ともご教授下さい。

パチンコ利権ですか？

ここ最近になって賃貸住戸が急激に増えているようなのですが
購入後そのまま住まれる方は少ないんですかね。
投資目的の購入者は何割くらいいらっしゃるかわかる方いらっしゃいますか？
https://air-premium.jp/building/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%B3%E...

投資というより投機目的で購入の方が10割でございます。所有スパンの期間は各人多様でしょうが、永住なんて微塵も考えてないでしょう。
都心高級マンションに住む方に共通する思考でしょう。

>>1013 名無しさん

新築時にどのような人が買っているか、三井リハウスの六本木にでも聞けば教えてくれますよ。少なくとも新築時のモデルルームでは、地権者の意向で日本人中心に売っていいました。倍率もそこそこ高いマンションだったので、希望通りに簡単に買えるマンションでは無かったですよ。

そして、賃貸の部屋は地権者の部屋がメインです。

中古で検討されているなら、ネットで調べればどこが分譲でどこが地権者がすぐに教えてくれますよ。

>>1014 匿名さん
どうやって確認されたのでしょうか？
あなたの言う投機と投資は何が違いますか？
10割の人が投機目的と言うのなら、誰の目から見ても転売可能な有力物件という事ですね。

私なら資産価値を見出した人が10割いると解釈します。それは投資だろうなと思っています。

投機というのは資産価値を見出せない人の観点かと思います。

旧借地借家法は、戦後の混乱期に土地を占拠して建物を建てて商売をはじめ、のちに地上権登記を認められた借地権者の権利を過大に保護する法律です
商業地では、土地全体の価値の8割が借地権者に帰属し、元来の土地所有者である底地権者は2割の価値しか権利が認められないような悪法です
土地を貸したら8割の価値を奪われてしまうわけですから、それを知っていたら、誰も土地を貸すわけがありません

>>1016 匿名さん


>>1016 匿名さん
借地で地上権登記まで受けているのはレアケースでは？地上権登記は底地人の許可がいるので、不法占拠されてる借地に対しては許可する事はありえませんね。

あと、戦後の混乱期に土地を占拠して借地って、可愛いやり方ですね。時効取得したとかなら凄いなと思いますが。

ちなみに、借地は江戸時代からありますよ。制度としての成り立ちは法律として整備された明治、大正あたりですよね。

あなたの言い分だと、戦後に借地ができて、不法占拠した人ばかりとの話に聞こえますよ。

確かに、戦後の混乱期に不法占拠して、都内の一等地に土地を時効取得されたような外国籍の集まる街区はたまにありますが、借地で、地代を払ってきたわけですから、今回はそんなケースとは無縁ですよ。

土地全体の価値の8割と言うのは、あなたの言う旧法借地権が出来たことで、借地人が保護されるようになったので、底地単体で売る時は評価が毀損するのは確かです。
ですが、都心部でも寺の底地や三菱財閥や安田財閥の底地多いのですが、借地人は建物を売るのも苦労しますよ、譲渡承諾料も取られますし、抵当権設定許可も出さないとかもあります。そして借地期間の更新時に更地価格の5％とか10%とかの更新料をとったりしますので、地主が強い面も多くあります。むしろ、貸してる限りは地主は強いです。

底地だけで相続とかで売ろうとしたら価値が毀損するという事でしょう。

今回は底地が東京都だったから、再開発で保留床を三井が取得できたのですから、底地でなければ、地権者ばかりのマンションになってましたね。

しかし、日本以外で、土地そのものの価値の6〜9割も土地所有者から借地人に移る国なんて、ないんでないの？

それは土地を底地だけで売る場合の話で、価値は失われていませんよ。
借地権終了するケースも多くあります。
都心部は借り続けたほうが得なので、借地して住んでいるので、ボロボロの家が多いのです。建替を認めない地主もいますし、出来たとしても建替承諾料も高いですから。

昔からあるアパートに借家として何十年も住んでる人と同じですよ。

ボロボロだけどのアパートに借家人がいるだけで、更地の価格より割安でないと取引されませんよね。

借地に限った事ではないですよ。

借地人がいなくなり、更地にして返して貰えば、土地の価値は更地価格です。

あとは、地上権マンションが50年前くらいに前にできてますが、地主に対してかなりの一時金を払ってますよ。その後、月々の地代も払いますよね。最近の定借マンションも同じです。

なので、わざわざ価値を失うためにやっているのではなくて、空いてる土地を貸してあげた、という地主が多いのです。

路線価ごとに借地権割合が定められていますが、実際の取引では借地権割合は無関係です。底地は地代が高ければ高く売れる事もあります。

港区は寺の底地が多いですよね。
世田谷とか練馬、板橋なんかは未だに大地主さんの名残で底地が多いイメージです。

いやにムキになってますね～。

>>1019 匿名さん
借地人がいなくなるなんて聞いたことないですね〜。かなり無知な人の発言。

>>1021 匿名さん

聞いたことないとは、まさに無知の知。

どの部屋に住めるかな

天と神様の言う通り♫

>>1002 匿名さん
地権者の人が近くの美容院で住みたかったら住んでみたら？と美容師さんに自慢していたらしいです。日本の方ではないようでした。

>>1011 匿名さん
あそこに住んでる人の同級生から話を聞きましたよ。多いそうです。

検討者でもない方の変な書き込みが続きますね。
しかも数分違いで。同じ人でしょうか。

私は再開発組合から直接聞きましたけど、日本人ばかり

どちらかが、意図的に嘘ついてますね。

ここの地権者は平均で200%の還元率だったようですね
借地権なら140%ということでしょうか
あくまで平均値のモデル還元の数値のことですが

>>1027 匿名さん
2週間前に引っ越しましたが、今まで出会った人は全て日本人
みんなマナーも良くて良い方ばかりです。

>>1028 匿名さん

還元率とはどういう事ですか？
持っていた権利の評価額に応じて床が還元されたものが、都心価格の値上がりで倍になったとの事ですか？それとも、前の建物面積の倍の床になったとの事ですか？

確かにデベロッパーを決める際のコンペ当時は売値が500万想定とかだったのが、蓋を開ければ倍になったので、200%の価値として還元という事になりますね！

麻布十番も赤坂も新築当時からは1.5倍くらいですし、ワールドシティタワーとか芝浦アイランドなども、倍近くになってる事を思えば、都心部特有の現象なのかなとも思えます。

都心部の開発計画を聞くと、坪800万はザラになってきているので、本物件は損しない金額で買えたなと自負はしています。

>>1030 匿名さん
権利変換当時の地権者向け価格表の平均単価が500万円/坪程度なら、最上階の値付けは1200万円/坪くらいだったのでしょうか？

>>1031 匿名さん
すみません。そこまでは分かりません。
大きい部屋とるか、小さい部屋とるか、上の階とるか、下の階とるかはその後のデベロッパーと地権者の話し合いかと思いますが、初期の値付けは三井か地権者しか分からないのが実情です。
ただ、最上階坪1200万だったとしてもおかしくは無さそうですよね。

>>1032 匿名さん
地権者は上層階いないのでは？
事業協力者と言う名のVIPはたくさんだけど

同じだろ。

地権者と事業協力者は全然違うだろ

引き渡しが完了したら、どれだけ売り物件が出るか見ものですね。

引き渡しは完了しているんではないのかな？
引越はまだだろうけど。