シティハウス大塚ステーションコート［旧称：(仮称)山手線「大塚」駅プロジェクト］

JR大塚駅は南口の整備が終わって大分綺麗になりましたね。
北口の整備もするみたいですが、いつ頃になるのかな？
JR改札口は実質北口寄りですし、駅前も建設ラッシュのようなので、
より便利に綺麗になっていく事を期待したい所です。

公式ブログはマンション周辺のグルメ情報が更新され続けているようで、
それはそれで住んだ後に有益ではないかと思います。
本音を言えばマンションそのものの共用施設や専有部の設備仕様の
紹介や、駅、病院、公共施設の案内などが欲しいですね。

で、いくらなんですかね…

おれは周辺環境みて候補からはずすつもりだけど、まあまあの優良物件と思った。
だめだめなとこもあるけど、総合的に見たら今出てる中でも投資対効果は高そう。
まじめに検討してるなら、電話でもしたら？
すみふは時価だから手遅れかもだけどね。

少し離れた所からも外観が分かるようになりましたね。
周りの建物がどこも普通なのもあってか、大塚の建物とは思えない程、結構スタイリッシュに見えました。
緑のガラスと壁のコントラストが良い感じです。
周りがもう少し開けているといい感じなんだけどな。

ほぼ完成したね。

建物自体は9月中旬で完成、ということです。入居が来年の4月になっているんですが、どうしてこんなにも開いているのですか？これから細かいところを作っていったりするからなのでしょうか。竣工と入居は近くないほうが良いという話は聞いたことがあります。
細かいところをきちんとしようと思うと、時間をかけないといけないみたいで。

風俗街さえなければ買ったのになぁ

風俗街無かったらもっと高いんだろうね。それが一番の弱点だから。
でもこれでも随分減ったんだよね。

大塚、駒込、西日暮里と全部弱点もった物件だったから残念です。

大塚周辺に住んでいますが、あまり風俗街も一筋外れているので、意識的に通らなければ気にならない程度です。山手沿線でこの外観内装の規模はなかなかないでしょうね。私は利便性を考慮すると検討余地が十分にあるかと思います。

>>311 通りがかりさん

別に風俗街の中にあるわけでもないですからね。私も地元だから風景に慣れちゃっているかもしれないけど、大塚よく知らない人なら嫌かもとは思う。

池袋が生活圏内になるのは利便性もいいですし、デパ地下も充実していますし、家電量販店もたくさんあるので生活においては全く不便もない生活を送ることができるのは魅力的

マンション自体は大塚駅というよりは、都電荒川線の巣鴨新田駅になるんですね。
都電は本数もたくさんありますし、乗りやすいので通勤はしやすいんじゃないでしょうか。
どちらかというと、夜間は静かに過ごせそうなので、ファミリー世帯にとっても環境的には住みやすいのかなと感じます。

都電で通勤する人は早々いないでしょう。
この物件はやはり山手線ターゲットですよ。
大塚の谷底もタワマンができて変わりましたけど
イメージがあまりよくないのがマイナスですね

巣鴨は高台、池袋も高台で、大塚の中でも高台低地あるからどうしても比べられて必要以上に悪目立ちしちゃうね。でも大塚は駅自体が低地だから低地の方が使いやすいってメリットもある。北口であるということも含めあとは個人の好み、予算との相談になってくるだけで、悪いところばかりじゃないとは思う。

山手線5分てことを考えると妥当な価格
・北口
・低地
この2点を許容できるなら買いだと思うわ

低地のなかでもハザードマップの水没地域は嫌だなあ

駅が低地だからなぁ。いつおきるかわからない水没のために毎日坂の上り降りするか、その時はその時と割り切るかだよな。どちらもアリだと思う。今は前者でも歳とったら坂が面倒になってくるだろうし、両方諦めきれないなら大塚とは縁が無いってことだね。

大塚てそんな急な坂あるイメージないけどなぁ

マンションから駅まではほぼフラットですよ。なので利便性には問題ないかと。西巣鴨方面へは坂になりますが、あまりあちら方面にはいかないのでは？

318ですけどわかりづらかったね。
ここが低地だから駄目ってコメントあったから、大塚は駅も低地だからここは駅までフラットっていうメリットもあるし、高台が良いと必ずしも言い切れないよと書いたつもりでした。
深夜に寝ぼけて書き込むもんじゃないね。

山手線の池袋から一駅。駅からフラットで到着できて、上の階を買えば、水没の可能性もなく。問題なし。
大塚で７０平米超の物件は、希少。
私、買っちゃいましたよーん。
周囲の色々と問題のお店達も、近寄らず。
（だって、そもそも大塚には、ラーメン屋さんばかりで美味しいお店もなく。期待してませんって）
仕事してる人には、ドンピシャ物件です。

大塚にようこそ。
大塚は都内屈指のグルメタウンと言われてるみたいですよ。ラーメン屋だけじゃないから引っ越したらいろいろ開拓してください。酒好きならもっと楽しい筈。

今はやっぱり値上げしてるんですか？

７割程度売ったみたいですね。坪単価330～350の範囲は変わらないんじゃないですかね。

サンシャインまでどのくらいで行けるかと思ってgoogleマップで調べたら12分、ついでに新しくできる防災公園まで12分。思ったより近い。休日は散歩がてら遊びに行ける距離だね。
風俗街さえなければ、もっと高くなってただろうね。

ここからサンシャインも防災公園へも登坂だから12分では行けないと思いますよ。

>>322 買っちゃいましたさん

自分のフロアさえ大丈夫ならエントランスは水没しても構わないと？

水没の危険性を言い出したら、ゼロメートル地帯の不動産の水没・液状化のリスクで、ゼロメートル地帯は買うどころの話じゃないわけよー。
ぶっちゃけ、資本主義で、どこに住むのも、自己責任だし。安全性と利便性は、お金で買うもんだよーん。

不動産は、価値があるものは高い！
これ、鉄則の世界観だよーん。

>>322 買っちゃいましたさん
水没については、上層階に住んでも周囲とのアクセスが遮断される等の被害は共通です。大塚は大丈夫だと思いますが。
飲食店はおいしいですが、夜の雰囲気は台北のお色気街に似た感じがありますね。昭和のエロオヤジ的で。その環境が許容できないと、精神的にキツいかも。積極的に関与したらお財布がキツい。

大塚は、夜の店を探して彷徨っている人には色々あるという事なんでしょうね。
特に探してない人には、隣の池袋や新橋とかと大して変わらない風景で、
昔からの印象が先行しているような気もします。
自分の許容範囲かどうかは、自分で見てみるのが良いかと。
ここは駅から大通りだけで行けるので、そんなに心配するような感じはしないですけどね。

結局子供がね…。今の大塚レベルじゃ親世代には全く問題ないかと。

風俗目的で大塚巣鴨に来る客層が不明すぎる
すぐ潰れるでしょ

池袋と変わらない地ですから客層も同じですよ。

風俗街も随分縮小したからあと10年もしたら無くなってると思う。呼び込みのおじさんとか暇そうだしね。
それより上層階なら浸水しても大丈夫っていうのは斬新だな。確かに家財は助かるけど復旧のコスト負担は上も下もないからなぁ。まあ浸水なんて滅多に無いから駅までフラットのメリットを取ったというならそれも一つの考えだけどね。

世の中、万人に評価されるものはないんだと思う。
自分の中で、許せるもの。許せないもの。
高いか、安いかも、人それぞれ。
絶対もない。
世界観の違いも、人それぞれ。
人生楽しもう！

>>336 買っちゃいましたさん
悪くないマンションだと思います。すみふにしては抑え目の価格で、ここよりかなり不便な立地でより高額な物件は結構ありますし。
すみふの物件は他のデベより管理費や修繕積立金が抑え目な傾向なのもプラス材料だと思います。

>337

修繕積立は住民のストックになるわけだから安いことがいいこととは限らない。管理費も見積もりが甘くて赤字になって入居してすぐに値上げの議論なんてケースもあるから、管理計画をきちんと確認して妥当性も判断しないと。

>>339 匿名さん
すみふのすみふ管理サービス物件住んでますが、いつも総会は丸く収まっています。共有部分が地味なので管理費かけようないのが実際ですが。
修繕積立金について理屈はその通りですが、値上げの年の直前の動向としか言い様ないです。値上げが見送られた→もう少し住んでみよう、値上げして更に銀行融資も入った→査定が悪いのでもう少し我慢、など住民側でその後のアクションを選ぶことは可能です。

今回の大塚のマンションで気に入ったのは、ディスポーザーがないことでした。
あれは、管理が大変。
そして、掃除も大変。
前に住んでいたタワマンで、体験。
ディスポーザーがないほうが、建物の管理としては、コスト安となると思います。

確かに付いてない大規模マンションは珍しいですものね。

>>341 買っちゃいましたさん
ディスポーザーそんなに大変でしたか？
年代や形式も関係しているかもしれないですよ。あと、難しめの繊維質のものを入れたりとか。

ディスポーザーも進歩していて、自動給水とか、取り外して簡単に掃除できるようになってるんだけどね。

あと、流しちゃいけないものがあるのも事実だけど。そういうこと知らないで流しちゃうと確かに大変なことになる。

ディスポーザーなしで、室内の２４時間ゴミ出しなんてことすると、夏は生ごみで臭うんだけどね。デベは売った後のことは知ったことではないから、平気でそういうこちしちゃう。

そんなのディスポーザー使わない人がいたら同じじゃ…

ディスポーザーあるマンションだったら、使わずに生ごみ出す方が面倒でしょ。手も汚れるし。

ディスポーザーが無い方が管理コストが安くなるのは当たり前だけど、それってエアコン無い方が電気代がかからないって言ってるのと同じじゃないかな。一度使うともう無い生活には戻れないって感じてたから嫌な人もいるのは驚き。掃除が大変っていっても生ゴミ受けのネットとかを毎度取り換えることに比べたら遥かに楽だしね。

実は三角コーナーキライです。
ぬるぬるするので。
TOTOのキッチンは、排水のところが、浅い平たい皿に
なっていて、掃除が楽。いつもさっぱりキレイ。
円筒形のディスポは、大きいのと掃除が大変。
ぬるぬる発生して。
生ゴミは、ゴミ箱をふたが密着して閉まる
物を使って年中捨ててれば匂いは気にならないです。
三角コーナーと、洗いにくいディスポが匂うのと
ぬるぬるを触りたくないのでキライなのよねぇ～。

追加です。
ディスポあっても、台所のゴミは出ます。
お肉の入ってたパックとか、魚の入ってたケース
等々。掃除のしやすさと、こまめなゴミ捨て。
ディスポなくても困らないけど。
ディスポの管理費と、経年劣化のコスト考えると、
ベランダが広いとか、駅から近いとか。
山手線の便利さとか。そっちが魅力的に見えるのよね～。

三角コーナーは使わん方がいいでしょう。シンクのスペース取るし不衛生だし。
ディスポーザーのコストがどのくらいなのかは知りませんが、この物件の場合ディスポーザーないからこの価格で済んでいるとするか、こんな価格なのにディスポーザーがないと捉えるかで、購入動機に影響しそう。すみふ側の単純なコストカットでついていない可能性が高いですね。すみふは目に見えない設備のコストカットを躊躇しないし。
低金利が続いている現状では、借入のメリットを活かすためにも設備関係は色々付いている方がいいと思いますが。

ディスポーザーがどんなものにでも使えたらいいんですけどねぇ。

ディスポーザーごときでそんなに左右されるんでしょうか？ディスポーザー付きの物件に住んでいますが、ディスポーザーに適応しない物は多く、ディスポーザーからも臭いはあります。メンテナンスや日々の手入れも必要不可欠ですし、故障した時は高額な費用が必要です。その為、ディスポーザーで何でもかんでも処理していない現状です。マンションの事を考えると、ディスポーザーがそんな優先順位に上がってくるのでしょうか？みなさんが思ってる以上に、ディスポーザーは不要だと思います。大事なのはディスポーザーどうこうより、利便性の高さや、内装だと思いますよ。

>>353 通りがかりさん
ディスポーザーの臭いですが、
1.基本的にディスポーザーの蓋は取り外しっぱなし。蓋あるほうが臭いが溜まりやすい。
2.(めったにないが)臭いが気になったら洗剤入れてディスポーザー数十秒作動。

これらの対応で不満なく十分に稼働しています。

隣の築40年マンションが１番気になります。中国人向けに民泊動画製作してるし、放置された外装のひび割れ、塗装が剥げたコンクリートも気になります。リホームはしてるようですが。。

ボンゴの並びに、星野リゾートの新しいラインのホテルが建つそうです。実は、大塚のマンションを考えた時、南側の、モリモトの宮坂さんとどっちが良いか？と迷いました。モリモトさんの方は、駅から静かなアプローチなので。
でも、ステーションコートを選択したのは、人通りの多さとか、スーパーとか。利便性を取りました。
ここに来て。星野リゾートのホテルの事を聞くと、大塚の町が、どういう風に変わって行くのか楽しみです。

福太郎跡地はホテル、マンション、オフィスビル、どれなんでしょうね

福太郎跡地は、三井不動産レジが、取得したそう。

攻めてくれるなら、マンション？？？

（しかし、駅前で、線路がすぐ横で、隣がホテル・・・すごい立地だと思う）
普通なら、オフィスビルだろうけれど、新築ビルの
賃料から考えて、大塚でテナントに入るのも・・・想定できず。

福太郎跡地は、私も、何になるのか、楽しみ。

実は、三井不動産レジと聞いて。

もしも、マンションだったら。。。と考えると、７０㎡で、3LDKだとしたら、
きっと、億越えだと思うし。
かといって、静かというわけでもなく。
電車は、うるさいだろうし。それこそ、隣のホテルも。
夜になると、電気つくし。

50㎡で、2Kくらいで、居住用として、小さくして売るとなっても、
やっぱり、あの立地だと、2Kでも、7000万とか言いたいだろうから。
と、結論として、大塚ステーションコートが、良いかな～と
思ったんだよねぇ～。

今の大塚駅の再開発の流れだとホテルか賃貸マンションの二択。たぶん独身貴族向け向けの賃貸マンションなんだろうな。思い切ってラウンドワンとか作って欲しいけど...

豊島区の再開発のコンセプトは、巻き返し。
池袋だって、もっと大きくなれるんだい！的な感覚。
池袋は、もっとビジネス街にしたいと。。。言ってた気がする。

星野リゾートの新しいホテルは、コンパクトな作りで、レストランは外に依存するらしいので
周辺に、飲食が出てくるだろうと思う。

願わくば。
こじゃれた、店が増えてほしい。
（駅前にできた、ウサギのラーメン屋みたいな、脱大塚みたいな）

新丸子とか、もっと大きく言えば、自由が丘みたいな小さな店がたくさん。
そんな、流れがでたら、いいな～。

花びら大回転を全てそういうお店に変えられれば…

ねえ～。そんなお店、行かなきゃいいのにねぇ～。
いいの。行く人は、勝手に行けばいいし。
だんだんと、変化すると思う。

駅からそんなところ、通らなければ見えないし～。

あの風俗街も趣があっていいと思いますけど。逆に池袋が中国系が牛耳ってて怖いです。

シティハウスは全棟共通でディスポーザーがついていない仕様なのでしょうか。
それとも立地やコンセプト毎に設備が異なり、ディスポーザーつきの物件も
あるのですか？
もしディスポーザーつきがあるとすれば、世帯数にも関係してくるんでしょうか？
ついていないメリットとしては、管理コストの面で住人負担が大きければ転売時に
影響が出ますし、はじめからついていない方が良いのかもしれませんね。

>>363 買っちゃいましたさん

北口の駅の真ん前で従業員と酔った中年男が揉めてるの見るとね、大塚変わんないなと思う。
「○○アなんか出すんじゃねえよ、カネ返せ
」とかね。

ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって、スケールメリットの無い小規模物件だと一戸あたりの維持費がかさむ。ディスポーザー有り無しの目安って１５０戸くらいかな。それ以下でも高級物件だとついてることもあるけど。その場合は管理費が妥当か要確認。

ディスポーザーなしってのは規模から考えて妥当なんだけど、ディスポーザーが無いのに２４時間ゴミだし可ってのはいただけない。生ごみ出るなら夏はにおいがすごいことになるはず。

１２月ごろに、現地見学会とのこと。
ソファとか、インテリアとか、考えてます。

戸建てにも、タワーマンションにも、普通のマンションにも
住んだことがありますが、今回は、インテリアに凝ろうかなと。

子供も独立したので、大人の生活を楽しもうと
思ってます。

東武も、西武も、生鮮食品を届けてくれるので。
昼間に、買い物して、そのあと仕事。

夜に、届けてくれるのを待てるって、都心だからこそ。
楽しみ。

働いて住むには、大塚は良い町です。

24時間ゴミ出しできないマンションとか底辺マンションじゃない？

臭うゴミ捨て場こそ底辺。

ゴミ置き場、消臭スプレーくらいは置くでしょう。
ディスポーザーありのマンションでもそこそこ臭いますよ。ディスポーザーで扱えない生ゴミもあるし、使わない人もいるし。

現在、ディスポーザー無、24Hゴミ出しOKのマンションに住んでいますが、想像されてる程ひどくないですよ。
24H換気扇回ってるし、管理人さんがいる間は掃除やゴミ出しがてらドア開けて換気してくれてるし。
ゴミ出し場所が完全室内とかだと逃げ場がないかもしれないけど、ここみたいに道路に面している所に出入口があるのは結構いい立地だと思う。
衛生的には各階にある便利さよりも、こういう風に地上の外気に触れる所にある方が良さそう。

24Hゴミ出し可でない分譲マンションなんて今時無いと思うけど。
だいたい、ディスポなしでゴミ出しも出来なかったら占有部にため込まなきゃいけないわけで、そっちの方がよっぽど問題やン。

換気扇の排気がどう伝わるかも確認しないとね。どっかの住戸のそばで排気されたら・・・。

かなりの年数、24ｈゴミ出し可のとこ以外は住んでないけど、
別に深夜にゴミ出しに行ったのは数えるくらいだし、
そういうタワマンでもやっぱりみんな朝に出しに行ってた。
そして12時くらいに回収。
そんなもんだよ。

ここは山手線徒歩5分を売りにした物件であって、設備仕様に期待しちゃいけない

>>377 口コミ知りたいさん
その通りだが、コストカットが露骨なのは興醒めする。

買った立場からすると、下手に、要らない設備がついてたり
趣味に合わないものがあったりしても迷惑。

ついてる設備で購入は決めないと思う。
マンションは結局は、買うか、買わないか。
なにをもって決断するかは、人それぞれ。

ないものを数えるよりも、自分がどういう風に
使いこなして、楽しく暮らすかだと思う。

住友不動産にケチつけても、仕方ないと思う。

何でここは価格板がないんですか？

さあ？

時価のスミフに価格など必要ないのさ。スーパー詐欺集団みたいなもんだから。

スミフの某タワマンギャラリーで営業マンが席を外しているスキに価格表の画像を無断で撮って、某マンションサイトに流し、アマゾンクーポンゲットして和牛のしゃぶしゃぶいただいたのはいい思い出。

そんなにしてまで、他社の価格を知りたいんだ～。
大変な業界なんだね～。

>>384 マンション検討中さん
日本の不動産の取引価格はあまりにも不透明過ぎでしょ。スミフはその筆頭。
公正取引委員会や消費者庁がアクション起こさないのが不思議なくらい。

ディスポーザーは必須ではないにせよ、あるに越したことはない設備だし、外廊下より内廊下の方がセキュリティが高いのは間違いない。
ディスポーザー無い方が良いという意見もあるけど、グレードの低いマンションの方が自分には合ってる、という風に聞こえる。

ここは山手線駅近という強みもあるし、割り切って住むには良い物件と思う。実際、大塚駅も駅前再開発中、池袋駅も徒歩圏という点においては資産価値も維持されやすい気もするし。

ただ住友不動産って時価っていうし、価格がまったく不明な状態でモデルルーム行く気は全く起きない。

皆さん、何いってんの？

物の価格は、不透明は、当たり前。
欲しい人が納得して取引が成立すれば、それが、相場となるわけで。

買わない人が、高いだの安いだの、ディスポがどうだの言ってもね。

ケチつけてたら、永遠に買えないでしょ。
買えない人の意見聞いてても、仕方ないし。

逆に、ディスポで内廊下にして、住友不動産以外の会社が販売して、相手が提示する金額で、買う根性もないくせに。

不透明って言葉は、ホントに買う人が言っても良いセリフだと思う。

買ってる自分からみると、価格設定は、そんなもんだろって金額だと思うよ。

>>387 買っちゃいましたさん
>ケチつけてたら、永遠に買えないでしょ。
買えない人の意見聞いてても、仕方ないし。

買わないという選択も他の物件を選ぶのも人それぞれ自由。それこそ他の意見にケチつけてもしょうがないですよ。
ディスポーザーのあるなしもコストカットのケチと捉えても価格に反映されていると考えるのも自由だし。
他の物件と比べても悪い物件とは思いません。ただ3、4年前なら、1割程度安かったろうな、と思うくらいです。

物の価格は、時期と他の物件とのタイミングなど、コスト感覚とは違う要因もあると思います。

一番不思議なのは、金額に、何らかの理由をつけて高いと言えるその上から目線が偉そうだと思う。

金額つけるのは、企業の自由な判断。
利益を狙うのは、悪い事じゃないです。

>>389 買っちゃいましたさん
はっ？売買契約なんて双方の合意で成立するのだから、検討者が安い高い言うのは自由に決まってるでしょ？
あなたはたまたま予算があって合意して契約しただけで、非契約者より偉いわけではない。自分も別の物件住んでるが、さすがにそんな勘違いはしませんよ。
この掲示板で割高な物件のスレはやはりそれなりに荒れて雰囲気悪いですよ。仕方ないことです。ここはそこまでひどくありませんが。

67億抜かれたおバカなデベもいるし、個人が法人にあれこれ言う自由はあって当然ですよ。
ネット管理を強める中国や全体主義国家の北朝鮮とは違い、ここは言論の自由が認められている日本ですから。

不動産価格は、意識の違いの連続なんだろうな
本当に買う側から見れば、売れないからと叩き売りする会社の方が不実で。値段を下げないで、企業としては潰れない会社の方が誠実なんだと思う。

ここは、相容れない価値観かと。
ごきげんよう。

>>392 買っちゃいましたさん

スミフは市況と売上進捗見ながらどっちもやりますよ。
たまたまアベノミクスで下げない時代が続いて目立っただけで。
この大塚のは下げたという噂も上の方のコメントに出ていますね。

>>389
買ったマンションのマイナス要素をつつかれて気分よくないのはわかるが、論理的じゃないよ。
住友不動産さんに偉そうな態度とるなーって言われてもね。
あなたもこれ高けーなー、て感じたら声あげるでしょう？マンションに限らず

横からだけど、買える時に買った方がいいよ。
スミフ池袋ミレーニアで、初期から高すぎとか言って文句言ってた奴も、どんどん値上がりしていくうちにスミフは後から買う人が損するとかぼやいている。

駅北口のリニューアル工事が開始される。2020年7月まで。
https://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=171006500025&pub=1

>>395
それは売れ残った結果、長期販売となり、その間断続的に値上げしてただけ。

まあ、スミフは想像以上に「儲けるためなら何でもアリ」の利益追求集団だからな。

＞それは売れ残った結果、長期販売となり、その間断続的に値上げしてただけ。
スミフがそういう売り切らないスタイルだという話ですよ。値上げして８年ほどで完売する。
ただここはそんなに高くないから割と完売は早いと思う。向原のスミフがそうだった。

確かに完売は早いかもしれないですね。
山手線徒歩5分は良いと思います