シティハウス大塚ステーションコート［旧称：(仮称)山手線「大塚」駅プロジェクト］

リクルートの穴場ランキング5位でしたね。確かに山手線5分で安売りしてるみたいだから、地元の人は良いかも。。。ホームページのブログって特定の新人がやってる？やばいよ(笑)

検討しているかたは一度現地をみてからにした方が良いね
高層マンションのメリットの眺望、日照に不安がある

>>252
南面は道路なので日照は問題ないかと
眺望がタワマンに遮られてるのは東側ですね
大塚駅も地味に再開発が続いてる街ですし、中々良い物件だと思いますがね。

ここら辺は、めっちゃファミリーエリアでしょう。
裏手の都立文京高をはじめ、小～大学まで６校ほど。
ピーコック、よしや、ドラッグストア、子供向けの公園も多数。
有名な巣鴨地蔵通り商店街は、巣鴨駅経由なんかよりここから歩いた方が早い。

近くのタワマンの住民です。
文京高校ですが、吹奏楽部の練習演奏の音が結構うるさいです。
土曜の午後は夕方まで延々とやってますね。
エアコンを使わないシーズンに窓を開けているとかなり音が響きますね。
文化活動なのでクレームを入れたりはしませんが、お年寄りや病気がちで昼間静かにしたい方には不向きな環境だと思います。
その時間帯に行かれてご自身が気になる程度の音かを確かめたほうがいいですよ。
都電もスピードはのろいですが音はうるさいです。
踏切の遮断機の音はもっとうるさいです。

都電も高校生も、２４時間じゃないし。
あと、24時間換気システムで窓を開けることもないなら防音性能で防げるのでは？
窓を開けないダイレクトウィンドウを多用する住友タワマンの設計思想

ここダイレクトウィンドウじゃないじゃん

ダイレクトウインドウの部屋くらいあるでしょ。スミフなんだから。
24ｈ換気ないの？

＞24時間換気システムで窓を開けることもない
24時間換気システムのマンションに住んだことのない人の意見ですねｗ
単なる換気であって空調じゃないしｗ

巣鴨にある本郷高校
大塚にある巣鴨高校
千駄木にある駒込高校
豊島区にある文京高校

この一帯、共謀して嫌がらせしてるのか。

地名の変遷があって、必ずしも今の町名と合致してないので。
巣鴨も豊島も元々今よりは広い地域のことだし、大塚は駅があるから豊島区と誤解されるけど文京区だし、文京区なんてバカみたいな区名は東京人からは笑いの種だし。
あと、ガモセンは大塚にはないけどね。

>>259
24時間換気があるところに住んでますがなにか。
内廊下だと窓を開けても風は通らないので、24時間換気とエアコンと床暖で
窓をあけることはめったにありませんね。
高校のブラスバンドの音が聞こえるとか、販売に対して嫌がらせですかね。

窓を開ける開けないは個人差あるかもですね。
私もあまり開けません。
都心だと空気汚いから。
２４時間換気と空気清浄機ですね。
開けても朝の一瞬だけとか。
でも窓を開けて空気を入れたい！って人もいますよね。
そういう方は郊外の物件の方が良いと思います。

>>263
そうですよね。我が家も、朝は暖房のため、結露が生じることがあり窓の水滴を拭いて、窓を少しあけます。掃除機をかける前の一定時間のみですから、そんなに長時間じゃありません。

よく窓を開放して1日過ごしていらっしゃる人もいますけど、そういった人は郊外がいいでしょうね。ここは駅も近いので利便性重視な人にいいような気がします。

別に郊外じゃなくても大通り沿いじゃなけりゃ窓開けられるでしょ。
この辺りだとブリリア巣鴨とかは駅近閑静高台日当たり眺望全てを満たしている。
ここは駅近だけ…

>>265
なぜ急に関係ないマンションをw

案内会ってあと○席！みたいに書かれていますけれど、基本的にMAX何席用意されていて、結果その席数なのでしょうか。
なんとなく書かれていても人が多いのかどうかというのもよくわからず。

今月末に2期の販売があるということが書かれておりますけれども何戸出す予定なのでしょうか。要望書が入ったところのみ販売していく？

3末に閉店したラーメン屋に行って旨が4月21日に更新されている。
ブログ更新は新入社員の仕事なんでしょうけど、こんな適当な担当がいるところ行きたくないわ。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/ohtsuka/

折戸通りの入り口あたりでもう一箇所すみふの開発が始まってるね。ここの売れ行き状況じゃいつ売り出せるのかわからんけど。

あそこの方がここよりは立地が良いのかな
囲まれ感があるのと近くに山口不動産の物件が建設中なのがあれだが

北大塚も建設ラッシュですね。
ここの周りを散歩したら、既に都電側の建物（東棟？）のカバーが一部外れて、外観が見えていました。改めて見ると東西にも長い建物ですね。

西側の道路は、交通量が多いという書き込みがあったので、平日と休日と両方暫く立ってみましたが、信号を待たなくても道路を徒歩で横断出来てしまうような時間帯も多く、それ程すごい交通量には感じませんでした。
南大塚通り（大塚と新大塚の間）よりは多いですが、春日通りよりは圧倒的に少ない、といった感じでしょうか。思ったより、かなり少なかったので悪くないかも、との印象です。

折戸通り側の方が住宅地だし、大塚の濃い繁華エリアから離れてるし環境はいいよね。
ただ、おっしゃるとおり南側を山口の賃貸マンションで潰されるし、地上げに失敗したのか古屋が一軒残ってるし、ランドプランが難しそう。

スーパーが、新しいところはないですねー

よしやがあれば充分だよ
伊達に長年やってない

>>272 匿名さん
まだ解体工場が始まったばかりと思います。
「外観」というのは、何を指してるのでしょうか？

ズバリこちらは検討の余地ありでしょうか？購入を検討しているのですが。

>>277 マンション検討中さん
立地は十分に検討に値するでしょう。駅近、買い物便利、品格もまずまず。少なくとも大塚ステーションコートよりもピンクゾーンからは離れている。
立地だけからいえば、スミフが、これから進める近隣の物件（千石3丁目、小石川）と比べても優位にあるのでは？
ただ、間取りも価格も全てこれからなので、持久戦を覚悟する必要がありますよね。

>>277 マンション検討中さん
278です。
すみません、「こちらは」とは、ステーションコートのことでしたか？
話の流れからして、てっきり折戸通りの方と思って書き込んでしまいましたが。

折戸通りの方はまだ前の建物が残っているから、販売開始も大分先でしょうが、立地は真横に山口不動産がぴったりのようですし、JR大塚駅から毎日スーパーに寄って帰宅するといった動線を考えると、ステーションコートの方が、日々の暮らしにも、立地面でも便利そうな気がします。
囲われ感を気にしなければ、立地だけなら今出ている中ではグローベル南大塚が一番だとは思いますが。

ステーションコートは都電側の建物の囲いが一部取れて、確かに外観が見え始めています。ルーバルがある間取り辺りの屋根の形がちょっと格好良く見えました。

グローベル南大塚は角地なので囲まれ感はないと感じました。大塚ステーションコートも素晴らしいと思います。
山手線5分のファミリータイプは中々でないので貴重だと思います。

278さん
ありがとうございます。
ステーションコートを検討中なんです。やはり規模が少しは大きい方が良いのかと…。ピンクゾーンは気にすれば何処にでもあるので、あまり気にしてはいませんが。

浴室の色味やキッチンの色味など、ダーク調でかっこいい印象です
暗めなので試問が目立ってしまうかもしれませんが、大人っぽい雰囲気が出そうです。
リビングがワイドになっていますから、日中は明るさが保てて良さそう
バルコニーの奥行きも十分あるのが良いですね。

去年とかは内装の色が３種類から選べそうでしたが、今はもうダメなんですかね？まぁ、モデルルームと同じ色が一番落ち着きそうな感じもしましたが。

下の階からそういうのって締め切って言ってしまうというのは聞いたことがありますよ。本当に希望している色があるんだったら早めに問い合わせてみたほうが良いかと。

こういうのって難しいですよね。
自分好みにしたいな、と思う反面、仮にリセールするって言うことになったときに売れやすいほうが良いのかなぁなんて思ったりもして。

明るい色だと部屋の中は広く見えるでしょうし、暗めの色だと落ち着いて見えるでしょうし
かなり自分の好みは反映させることは出来るようです。

設備面を見ていると高級感を出してきているということでいいのでしょうか。
天然石の調理台とかなんだか諸々いろいろとあるなぁと思いました。
分譲マンションだったら付いていて欲しい設備自体はほとんど備えられているのだろうなぁという印象です。
ディスポーザーだけない、ということなのかな。
コレについては結構意見がわかれるなぁ。

この物件は一期一次ですら色は選べなかったよ
当然間取りも選べず
販売ペースを見ると小石川のインペリアルよろしく、住んでも数年は販売が続いて落ち着かなさそう
検討から外して本当に良かった

残りは何戸なんでしょう？
今も住友の物件に住んでいて入居後も販売続いてましたが、特に問題はありませんでしたよ。
もちろん早く売れるに越したことはないですけどね。
お客も商談はマンションギャラリーでやるから実物の確認だけなので３０分もいないし、ほとんど気づきません。
まあ看板はちょっと嫌でしたけど。。。

ハザードマップ気になります。今日みたいな大雨だとかなり水はけや1階からの水の侵入もあり得るのでしょうか。

水の侵入？
どこに田舎者だWWWWW

敷地内で高低差があるんですね。CGを見ている限りでの判断ですが、0.5フロア分くらいの高低差はあるのでしょうか。高低差に沿って棟が構成されているので特に問題は無いのかな。

それにしてもこのあたりでここまでの大きさのマンションって出来るものなんですね。
土地に余裕があるからか
マンションの物件も1戸1戸狭苦しくはないです。
駅に近いので３LDKや２LDKよりも１LDKの方がニーズあるのかもダケド。

売れ行きはどうなんでしょうか。

最近売り出した南口のグローベル、小規模とはいえ一人暮らし部屋以外完売してるよね

グローベルの話はどうでも良いです。

>>294
とは言っても、このマンション話題なさすぎでしょう。南高北低の大塚駅にあって、なぜ北口で3LDK中心にしたんだろう。道路渡ったら風俗街の立地にファミリー需要があると踏んだ戦略がすごい。子育てに影響ありませんか？て聞かれて、営業さんは何て答えてるんだろう。南口徒歩5分でこの価格だったら買ってたわ。

ほぼ出来上がってるね
東向は
横のマンジョンと目線が被るね

>291

ここの前の通りは以前、川だったところで暗渠になっている。その名残が少し離れているけど小石川植物園の池。

この通りの半地下のマンションで水没したこともある。谷なので大雨の時、回りの高いところからの水が一気に流れ込んでくる。

>289

集中豪雨の冠水ってハザードマップには表れない。以前の川は古い地図で確認かな。

ここのHPのブログ更新してるやつ適当だな

山手線から近いので、結構穴場ですね。巣鴨地蔵通商店街にも何気に近いのがいいですね。

JR大塚駅は南口の整備が終わって大分綺麗になりましたね。
北口の整備もするみたいですが、いつ頃になるのかな？
JR改札口は実質北口寄りですし、駅前も建設ラッシュのようなので、
より便利に綺麗になっていく事を期待したい所です。

公式ブログはマンション周辺のグルメ情報が更新され続けているようで、
それはそれで住んだ後に有益ではないかと思います。
本音を言えばマンションそのものの共用施設や専有部の設備仕様の
紹介や、駅、病院、公共施設の案内などが欲しいですね。

で、いくらなんですかね…

おれは周辺環境みて候補からはずすつもりだけど、まあまあの優良物件と思った。
だめだめなとこもあるけど、総合的に見たら今出てる中でも投資対効果は高そう。
まじめに検討してるなら、電話でもしたら？
すみふは時価だから手遅れかもだけどね。

少し離れた所からも外観が分かるようになりましたね。
周りの建物がどこも普通なのもあってか、大塚の建物とは思えない程、結構スタイリッシュに見えました。
緑のガラスと壁のコントラストが良い感じです。
周りがもう少し開けているといい感じなんだけどな。

ほぼ完成したね。

建物自体は9月中旬で完成、ということです。入居が来年の4月になっているんですが、どうしてこんなにも開いているのですか？これから細かいところを作っていったりするからなのでしょうか。竣工と入居は近くないほうが良いという話は聞いたことがあります。
細かいところをきちんとしようと思うと、時間をかけないといけないみたいで。

風俗街さえなければ買ったのになぁ

風俗街無かったらもっと高いんだろうね。それが一番の弱点だから。
でもこれでも随分減ったんだよね。

大塚、駒込、西日暮里と全部弱点もった物件だったから残念です。

大塚周辺に住んでいますが、あまり風俗街も一筋外れているので、意識的に通らなければ気にならない程度です。山手沿線でこの外観内装の規模はなかなかないでしょうね。私は利便性を考慮すると検討余地が十分にあるかと思います。

>>311 通りがかりさん

別に風俗街の中にあるわけでもないですからね。私も地元だから風景に慣れちゃっているかもしれないけど、大塚よく知らない人なら嫌かもとは思う。

池袋が生活圏内になるのは利便性もいいですし、デパ地下も充実していますし、家電量販店もたくさんあるので生活においては全く不便もない生活を送ることができるのは魅力的

マンション自体は大塚駅というよりは、都電荒川線の巣鴨新田駅になるんですね。
都電は本数もたくさんありますし、乗りやすいので通勤はしやすいんじゃないでしょうか。
どちらかというと、夜間は静かに過ごせそうなので、ファミリー世帯にとっても環境的には住みやすいのかなと感じます。

都電で通勤する人は早々いないでしょう。
この物件はやはり山手線ターゲットですよ。
大塚の谷底もタワマンができて変わりましたけど
イメージがあまりよくないのがマイナスですね

巣鴨は高台、池袋も高台で、大塚の中でも高台低地あるからどうしても比べられて必要以上に悪目立ちしちゃうね。でも大塚は駅自体が低地だから低地の方が使いやすいってメリットもある。北口であるということも含めあとは個人の好み、予算との相談になってくるだけで、悪いところばかりじゃないとは思う。

山手線5分てことを考えると妥当な価格
・北口
・低地
この2点を許容できるなら買いだと思うわ

低地のなかでもハザードマップの水没地域は嫌だなあ

駅が低地だからなぁ。いつおきるかわからない水没のために毎日坂の上り降りするか、その時はその時と割り切るかだよな。どちらもアリだと思う。今は前者でも歳とったら坂が面倒になってくるだろうし、両方諦めきれないなら大塚とは縁が無いってことだね。

大塚てそんな急な坂あるイメージないけどなぁ

マンションから駅まではほぼフラットですよ。なので利便性には問題ないかと。西巣鴨方面へは坂になりますが、あまりあちら方面にはいかないのでは？

318ですけどわかりづらかったね。
ここが低地だから駄目ってコメントあったから、大塚は駅も低地だからここは駅までフラットっていうメリットもあるし、高台が良いと必ずしも言い切れないよと書いたつもりでした。
深夜に寝ぼけて書き込むもんじゃないね。

山手線の池袋から一駅。駅からフラットで到着できて、上の階を買えば、水没の可能性もなく。問題なし。
大塚で７０平米超の物件は、希少。
私、買っちゃいましたよーん。
周囲の色々と問題のお店達も、近寄らず。
（だって、そもそも大塚には、ラーメン屋さんばかりで美味しいお店もなく。期待してませんって）
仕事してる人には、ドンピシャ物件です。

大塚にようこそ。
大塚は都内屈指のグルメタウンと言われてるみたいですよ。ラーメン屋だけじゃないから引っ越したらいろいろ開拓してください。酒好きならもっと楽しい筈。

今はやっぱり値上げしてるんですか？

７割程度売ったみたいですね。坪単価330～350の範囲は変わらないんじゃないですかね。

サンシャインまでどのくらいで行けるかと思ってgoogleマップで調べたら12分、ついでに新しくできる防災公園まで12分。思ったより近い。休日は散歩がてら遊びに行ける距離だね。
風俗街さえなければ、もっと高くなってただろうね。

ここからサンシャインも防災公園へも登坂だから12分では行けないと思いますよ。

>>322 買っちゃいましたさん

自分のフロアさえ大丈夫ならエントランスは水没しても構わないと？

水没の危険性を言い出したら、ゼロメートル地帯の不動産の水没・液状化のリスクで、ゼロメートル地帯は買うどころの話じゃないわけよー。
ぶっちゃけ、資本主義で、どこに住むのも、自己責任だし。安全性と利便性は、お金で買うもんだよーん。

不動産は、価値があるものは高い！
これ、鉄則の世界観だよーん。

>>322 買っちゃいましたさん
水没については、上層階に住んでも周囲とのアクセスが遮断される等の被害は共通です。大塚は大丈夫だと思いますが。
飲食店はおいしいですが、夜の雰囲気は台北のお色気街に似た感じがありますね。昭和のエロオヤジ的で。その環境が許容できないと、精神的にキツいかも。積極的に関与したらお財布がキツい。

大塚は、夜の店を探して彷徨っている人には色々あるという事なんでしょうね。
特に探してない人には、隣の池袋や新橋とかと大して変わらない風景で、
昔からの印象が先行しているような気もします。
自分の許容範囲かどうかは、自分で見てみるのが良いかと。
ここは駅から大通りだけで行けるので、そんなに心配するような感じはしないですけどね。

結局子供がね…。今の大塚レベルじゃ親世代には全く問題ないかと。

風俗目的で大塚巣鴨に来る客層が不明すぎる
すぐ潰れるでしょ

池袋と変わらない地ですから客層も同じですよ。

風俗街も随分縮小したからあと10年もしたら無くなってると思う。呼び込みのおじさんとか暇そうだしね。
それより上層階なら浸水しても大丈夫っていうのは斬新だな。確かに家財は助かるけど復旧のコスト負担は上も下もないからなぁ。まあ浸水なんて滅多に無いから駅までフラットのメリットを取ったというならそれも一つの考えだけどね。

世の中、万人に評価されるものはないんだと思う。
自分の中で、許せるもの。許せないもの。
高いか、安いかも、人それぞれ。
絶対もない。
世界観の違いも、人それぞれ。
人生楽しもう！

>>336 買っちゃいましたさん
悪くないマンションだと思います。すみふにしては抑え目の価格で、ここよりかなり不便な立地でより高額な物件は結構ありますし。
すみふの物件は他のデベより管理費や修繕積立金が抑え目な傾向なのもプラス材料だと思います。

>337

修繕積立は住民のストックになるわけだから安いことがいいこととは限らない。管理費も見積もりが甘くて赤字になって入居してすぐに値上げの議論なんてケースもあるから、管理計画をきちんと確認して妥当性も判断しないと。

>>339 匿名さん
すみふのすみふ管理サービス物件住んでますが、いつも総会は丸く収まっています。共有部分が地味なので管理費かけようないのが実際ですが。
修繕積立金について理屈はその通りですが、値上げの年の直前の動向としか言い様ないです。値上げが見送られた→もう少し住んでみよう、値上げして更に銀行融資も入った→査定が悪いのでもう少し我慢、など住民側でその後のアクションを選ぶことは可能です。

今回の大塚のマンションで気に入ったのは、ディスポーザーがないことでした。
あれは、管理が大変。
そして、掃除も大変。
前に住んでいたタワマンで、体験。
ディスポーザーがないほうが、建物の管理としては、コスト安となると思います。

確かに付いてない大規模マンションは珍しいですものね。

>>341 買っちゃいましたさん
ディスポーザーそんなに大変でしたか？
年代や形式も関係しているかもしれないですよ。あと、難しめの繊維質のものを入れたりとか。

ディスポーザーも進歩していて、自動給水とか、取り外して簡単に掃除できるようになってるんだけどね。

あと、流しちゃいけないものがあるのも事実だけど。そういうこと知らないで流しちゃうと確かに大変なことになる。

ディスポーザーなしで、室内の２４時間ゴミ出しなんてことすると、夏は生ごみで臭うんだけどね。デベは売った後のことは知ったことではないから、平気でそういうこちしちゃう。

そんなのディスポーザー使わない人がいたら同じじゃ…

ディスポーザーあるマンションだったら、使わずに生ごみ出す方が面倒でしょ。手も汚れるし。

ディスポーザーが無い方が管理コストが安くなるのは当たり前だけど、それってエアコン無い方が電気代がかからないって言ってるのと同じじゃないかな。一度使うともう無い生活には戻れないって感じてたから嫌な人もいるのは驚き。掃除が大変っていっても生ゴミ受けのネットとかを毎度取り換えることに比べたら遥かに楽だしね。

実は三角コーナーキライです。
ぬるぬるするので。
TOTOのキッチンは、排水のところが、浅い平たい皿に
なっていて、掃除が楽。いつもさっぱりキレイ。
円筒形のディスポは、大きいのと掃除が大変。
ぬるぬる発生して。
生ゴミは、ゴミ箱をふたが密着して閉まる
物を使って年中捨ててれば匂いは気にならないです。
三角コーナーと、洗いにくいディスポが匂うのと
ぬるぬるを触りたくないのでキライなのよねぇ～。

追加です。
ディスポあっても、台所のゴミは出ます。
お肉の入ってたパックとか、魚の入ってたケース
等々。掃除のしやすさと、こまめなゴミ捨て。
ディスポなくても困らないけど。
ディスポの管理費と、経年劣化のコスト考えると、
ベランダが広いとか、駅から近いとか。
山手線の便利さとか。そっちが魅力的に見えるのよね～。