シティハウス大塚ステーションコート［旧称：(仮称)山手線「大塚」駅プロジェクト］

詳細お願いします。

リセールが安定していてももとの買値が割高であれば
値下がりはしますよ。
大塚ですし7000万以上だしたら少なくともリターンはないと思っておいた方がいいでしょう。

大塚は14〜15階クラスのビルやマンションが多いので、眺望を望むのであれば、それ以上の階数のマンションをお勧めします。
ステーションフロントタワーが売りに出された時も三井不動産からそのような説明を受けました。
三井不動産の話では、ステーションフロントタワーは眺望が望めないという事で15階以下はかなり値段を下げて販売したそうです。

先日、モデルルームで眺望写真を見せてもらいました。

上の方だと、９、１２、１４階の眺望イメージがありました。最上階のイメージ写真はなかったです。
西側だと道路向かいの建物が９階だとかぶる。１２階だと屋上の床が少し見えて、その奥に池袋のビル群が見える。１４階だと前の建物を見下ろして奥に池袋のビル群が見える。といった感じです。
道路向かいなので、低層階でも、すぐ横に隣接という感じの圧迫感ではありませんでしたが、眺望第一の人は避けた方が良いかと思います。

南東側はステーションフロントタワーがありますが、間に東電の施設があるので、低層階は西側より開けてる感じがしました。また東側の眺望はスカイツリーを含め意外と遠くまで見渡せそうでしたので、悪くなさそうな気がします。こちらは５階以上位なら東電施設の上を行くみたいです。

商業地域のここで眺望を求めるなら、南西側なら１２階以上、南東側なら７－８階以上位が良いのではないでしょうか。あくまで主観ですが。

同じ用途指定されている以上隣が学校や神社仏閣、墓地等々でもない限りいつか同じ階数が建つ可能性は否定できないから、眺望（だけ）に拘りすぎると後で後悔する。ここのような商業地は特にね。30年前は巣鴨あたりの10階でも新宿はおろか富士山だって見えたんだから、30年後にどうなってるかわからんよ。あまり暗いのも嫌だけど程々に考えておくのがよろしいかと。

巣鴨ならいまでも冬晴れなら富士山見えますよ
このマンションでは無理でしょうけど
南口ルフォンでも方角さえあえば見えるかと

駅南側のマンションの11階に住んでますが、冬は富士山がくっきり見えます。南方面の夜景も中々のものです。
西側に池袋も見えますがタワマン達が1キロくらいしか離れていないので、夜景と言うには近すぎる感じです。

マンションからは富士山は見るのは無理っていうことですよね？
都内だったら建物が邪魔しなければ冬の晴天時はかなり富士山見ることができますよね〜。
部屋の中で見られれば最高かもしれないですが、
まあここまで駅に近いところですから仕方あるまい、というところじゃないでしょうか。

ここは低地なので景色には期待できないと思います。
ここの一番の売りは山手線5分
それでも十分ですが

この辺りだとあまりそもそも景色を期待して、という人も多くないように思っていたのですが、期待されている方もいらっしゃったのですね…
地形的なものもありますし、そもそも同じくらいの高さの建物がひしめき合っているような地域ですので。

駅まで徒歩5分以内だと資産価値が落ちにくいという話はよく耳にしますよね。利便性も高いですし、住むにしても貸すにしてもいいんじゃないでしょうか。

それも駅によるだろうけどね
大塚は駅近マンションが多い立地なので
北口の徒歩5分では対したメリットにはならなそう
タワーレジデンスの中古が坪単価320万前後であることを考えると
ここを中古でだしたときはそれ以下になることを覚悟しないと

山手線隣接っていうのは凄いステータスだけど、実際に都内を移動していると実はメトロの方が使い勝手が良いという場面はよくある。大塚（から巣鴨・駒込辺り）は東京方面にも新宿・渋谷方面にもどちらにも出やすく、且つ給与所得者がギリギリ買える地域なのでとても良い地域だとは思うけど、丸の内線が日常使い出来る南口とは交通利便性の面で価格以上の差があると思う。

同じメトロでも東西線や有楽町線、千代田線等に比べると、丸の内線は遅延や事故が少ないし、格段に便利ですよね。
新大塚駅徒歩５分にいい新築があれば良いんですが、見えてこないですね。丸ノ内線１路線で良いなら、茗荷谷とかを検討しても良いかと思いますが。

丸ノ内線は郊外に連絡してないから連絡路線の影響を受けないし、古い路線だから浅くて階段降りたらすぐホーム。使い勝手いいですよね。でも茗荷谷みたいに地下鉄オンリーだと駅前がチェーン店ばかりで面白味に欠けるのも事実。文京区になると買い物利便性が落ちて物件価格が上がるというのもネックだから、大塚から新大塚の間がいい感じなんだよなぁ。

ブランズ新大塚とか3年くらい前だけど
6000万いかないで70㎡買えたな
勿論駅近だったし
大塚なんてもともとその程度の立地
ここは北口で通り沿い、都電線路沿いと
大塚のなかでもマイナス要素を抱えている物件なのに高過ぎる
時代が違うといわれても今の割高相場でも高いと思うわ
どうしても大塚で新築マンションじゃないと嫌だって人以外需要ないし、そういう人はルフォンを買っただろう

都電の向原のあたりに丸ノ内線の駅が出来てくれると便利なのですけどね。

造幣局跡の再開発地区やサンシャインも近いので、あそこら辺にも駅があっても良さそうな気がするのですが

>>201 周辺住民さん

南大塚住みからすると勘弁してくれって感じだけどねw現状に慣れていると池袋まで2駅なんて耐え難い。まあ北口やサンシャイン周辺のタワー住人からしたらそうだろな。

ブランズ新大塚の辺りは静かで良さそうですよね。東側は住宅街だし。
春日通りと都電、南大塚通りの間の三角地帯の辺りは２駅に対する立地は良いけど、全体的にごちゃごちゃしていて囲われ感が強い印象も。ルフォンはその外だったけど山手線内側の立地以外はテラスの方がいい感じだったから、何となく踏み切れなかったし。どちらにしろ南大塚の選択肢は現在存在しないですが。

丸ノ内線の普段使いを諦めれば、逆に池袋まで徒歩圏内なのは隣の巣鴨、駒込では得られない大きなメリットかもしれませんね。

>>203
ルフォンのアリーナは左右の建物が高すぎですね
囲まれすぎて目の前までいかないと建物が見えてこない。
目の前も都電ですし、決して静かな環境とは言えないですね
(テラスも目の前都電ですが)
ただトータル的にテラスとどちらの方が良いかと言われれば、やはりアリーナの方が断然良いですね。
理由は交通利便性と生活環境面

モデルルーム行きましたが抜け感のあるCタイプのテラスはいいですよ！北大塚も山口不動産が三ヶ所再開発してますね。

北大塚の三ヶ所てどこなんだろう
北口出てすぐ目に入る二つと残りはどこですかね。

三ヶ所目だけまだ発表なかった気が。。。分かってる範囲だと商業施設とホテルが一ヶ所、一ヶ所は住宅用マンション。都電テーブルの近くですね。

心地よい永住を目指して、というのがテーマになっていますが
基本的には賃貸には出さずに腰を据えて住もうという人向け、ということになってきているのでしょうか。
戸数も多いですから、希少価値という感じでもないです。
この辺りでこの規模のマンションというのも珍しい。大規模ですよね。
賃貸に出そうと思ってもマンション内で競合しそう。

大塚駅付近はマンション多いけど大半が一人暮らし様の賃貸マンションです。
なので、3LDKの分譲とかは稀少性とまでは言わない迄も案外少ないです。
当方も通勤利便性が良い大塚巣鴨近辺で中古物件も含めて探してますが、良い物件はでてこないですし、でてもすぐに売れてしまうのが現状です

まあ１００戸くらいだと賃貸の競合はほとんどないかと。
地権者も少ないようですし、賃貸自体そんなには多くないでしょう、タイプも幾つかあるようですから。
もちろんタイミングで競合が生じることもあるかとは思います。

間取りを見ると、Cタイプの部屋はメインのバルコニーは西向きですが、
キッチンにも洋室２部屋にも南側に大き目の窓があって、日当たりは
良さそうですね。

ここの3ＬＤＫの10階以上で検討してるんだけど、いくらくらいかわかります？

8000万強だね
大分前の情報なので下がっているかも
私は大塚にこの金額は出せないので撤退しました

小規模のルフォンアリーナが高層階(最上階ではない)が7300万でしたから大規模で住友物件のここは8000万くらいですかね。
山手線徒歩5分で好条件の部屋であれば、ありな気はします。

7000万台だった気がしますが、、
7000万位で探してて、上の方も買えるなぁ。と漠然と思った気がしたので。

>>215
住友に限って3LDKの7000万で高層階はないと思いますよ。

好条件の3LDKは7000万代後半～で最上階は8000万を軽く超えてくると思います。

3LDK5890万～ありますよ。

67平米で5890万ならありですね。
本当にあるんですか？営業の方ですか？

それ、ちょっとした暴落では？？？
城東以外の23区の値段ではないな。。。
ましてや山手線沿線。

3LDK5890万は多分嘘です。
ご近所物件が直近で低層階を1000万以上高く売り出して完売させているので、ありえないです。
たぶん問い合わせさせるための撒き餌です。

5000万代はともかく、すみふでもすみふっぽくない売り方している物件はあるからな。この大塚もそうだし。

>>222
スミフっぽくない売り方とは具体的にどういうことを指してますか？
とにかくマンションギャラリーに誘導して、予算内の物件に誘導していく手法ですか？
電話でここは5000万代の3LDKありますか？て聞いたらこたえてくれるんですかね？
おそらくマンションギャラリーにどうぞ！ていわれるんでしょうね

5890万は一階のゴミ置場横の部屋だけです。一邸のみ。コスパはいいですが、大通り沿いなので、気にならなければ良いと思いますよ。モデルルーム行ってきました。

私はルフォン購入しましたので買えませんが、買ってなかったら、ここの一階はありだと思いますよ。

確かに安いですね
私はここの上層階角部屋を値段次第で検討したいと思ってますが、1階が5890ならもしかしたら7000万円代前半であるかもしれませんね

陽当たりめちゃ悪いですよ。
9階辺りじゃないと、日照時間少ないイメージでした。

上の階がいくら位か気になる所
南面は道路だから日照はよいのでは？

はじめまして。

ここの物件、いまは売れ行きはどうなんでしょか。
売れているのでしょうか。完売はする見込みなのか気になっています。
モデルルームは盛況のようですが。。。

シティハウス大塚ステーションコート以外のコメントをよろしくお願いします。

ぼちぼち売れてるみたいですよ。ステーションコートの駒込より価格帯が近いにも関わらず、営業さんいわく、こちらの方がだいぶ反響があるみたいです。池袋から近いからみたいですね。大塚駅北口と南口、NRT構想などの再開発に期待ですね。よしやが高級食材あって使い勝手良いです。

こことシティハウス東池袋って何で近いのに、こんなに価格差があるんでしょうか？

シティハウス東池袋は造幣局の再開発地域の目の前だからです。パークタワー池袋イーストプレイスと、コンフォリア東池袋westに賃貸で以前住んでましたが、ともに中古価格と賃料が上がってます。ブランズ東池袋も上がってるはずです。それでルフォン購入しましたが。。。ここも、歩いていける距離ですが、やはり立地の差ですね。造幣局の跡地が広いので防災公園を作ったり、オフィスビル、住居、商業施設を作るらしく、再開発の規模が大きいです。あの辺りもとても便利なので。

グローベル南大塚桜並木プロジェクトが気になります。
http://www.prospectjapan.co.jp/KOBETSU/GB150001/index.html

229さん、ご回答有難うございました（228）。条件はよくないかもしれませんが、5800万から物件があるようなので、売れますよね。東池袋は、古い人間なので、巣鴨プリズンのことをつい思い出してしまいます。

>>233 マンション検討中さん
プリズンで国有地だから再開発しやすいというのはあるでしょうね。
池袋周辺の再開発はハズレがないし、池袋住む人は安全性は気にしても、地歴や地ぐらいは基本気にしないですからねえ。
東池袋周辺は山手線内側にしてはノビノビして歩きやすいですよ。

>>233
＞東池袋は、古い人間なので、巣鴨プリズンのことをつい思い出してしまいます。
米寿クラスの方ですか？
いつまでも健やかにお過ごしください。