シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

値上り傾向は、今に始まった訳では無く、もう2-3年？は続いている様に思いますが、如何でしょうか？
そして、後、オリンピックまで、3-4年は続くと推測してます。その後、落ち着くか？見通し難いですが。。。
浦和は、デベにとって、利益を出し易い地域になってしまってるのでしょうか？
一軒家購入を検討した方が良いか？
悩みますよね。

３年前に買っておけば良かった、と自分は悔やまれますね。その時は家族の事情とか転勤とかその先の期待で見送りました。今となってはあとの祭り…
同僚がその間に次々と買っていて友人からもいつ買うのとか言われて、そろそろ買うべきかどうか。浦和がこの先もっと高くなったら、もう手が届きません。
一軒家も憧れです。予算も厳しいので浦和の豪邸に囲まれるのを躊躇してます。
同じような悩みの意見が聞けて嬉しいです。

浦和の岸町も常盤も、相続で売りに出された豪邸の土地が30〜40坪に分割されて売りに出されたり、建売になったりしてます。
駅距離にそんなにこだわらなければ、マンション価格の高騰を踏まえると、戸建も充分選択肢の一つになり得ると思います。
管理規約に縛られず、地に足付けて生活するのも憧れます。

G.W.明けのこの時期に要望書がどれだけ入っているのか非常に気になります。
これから要望書を提出しようか逡巡している方は、永住目的でなければ、そのことを確認してから検討した方が良いかもしれません。
あと、ここの売れ行きが、今後の浦和駅近マンションの価格や質に与える影響は少なくないと思います。

永住目的の方と、資産としてという方と、どれ位の割合になってくるのでしょうか。
ここだと
今の状態だと良い資産となるのではないかなと思われますが…。
現状だと金利はいい風が吹いているけれど、とにかく売り出し価格が高そうな感じ。
利回り的にどうなんだろう。

>>505
ここは販売価格が高すぎるから、利回りは良くない。
あと設備が価格に見合ってないからリセール時はかなり損をするので、資産価値としても高いとは言えないでしょう。
簡単に言うとスミフが利益を普通じゃない割合いでとってるからこんなことになっている

スミフが利益を大きく乗せているから、賃貸にしても、リセールにしても、元が取れないどころか負債を抱え込むことになる。最近の浦和のマンションで、ここまで利益を乗せている(分不相応な高価格の)物件は他に無いと思う。

250と251で引用されてる記事を見ると、購入時にスミフのネームバリューを信頼して大きな利益を献上することに意味があるのかと考えてしまう。

おまけにスミフもいま欠陥マンションやっと認めて、建て直しが必要だから、そのための膨大なコストがこういういま売り出し中の新築分譲マンションの各戸に上乗せされてる

要望書の受付状況の報告をお願いします。
営業に箝口令が敷かれているかな。

>>510
他の方も書かれてますが、モデルルーム行っても花をつけるボードがなかったので全然わかりませんでした。

ですが、私は中層階を検討していたので要望書がすでに出ているか聞いたところ、まだ出てないので今なら受け付けられると回答でした。
予算的にその上下の2フロアも考えているのですが、それらはいかがですか？と聞いたら、これもまだ要望書が出てないので大丈夫とのこと。
結局、質問としては合計8つの部屋の要望書が出ているかを確認したところ全部まだ要望書は出てませんでした。
これだけで全ての状況はわかりませんが、明らかに要望書が出ている部屋は少ないのでは？と感じました。

当日、私の他にもたくさんの家族が来ていたので、すごい賑わってますね、人気のお部屋とか抽選になってしまいますよね？と聞いてみると、そうですねー、休日は毎回モデルルームのご案内は満席でご好評いただいてます、と部屋の抽選とは関係ない回答でした。

これって今は抽選になるような部屋がないってことでは？
他の方のモデルルーム行った際の状況なども是非教えてください、宜しくお願いします。

購入予定の人は、イベントに逐一参加して足繁く通ってもらえれば、優遇するようなこと、PRに書いてありましたよね。
他のデベのマンション広告には、そんなこと書かれていないので、違和感を感じましたが。
実際のとこの『人気』は、どうなんでしょうね。

結局、要望書は大して入っていないので、焦る必要は無いという事ですね。というか、検討外にするべきか。
浦和駅近なら、地所の岸町7丁目や野村の高砂と東仲町の計3物件を待つのが得策と思う。

今の浦和だったらこのレベルのマンションでも売れるとでも思ったのか…
本当に馬鹿にしている…

レベルとかコスパとか程度とか、具体的に
どんなとこのレベルが低いのか、コスパが悪いのはどこなのか、教えて頂けないでしょうか。
初心者にはディスポーザーがない位しか思い当たりません。
ディスポーザー以外はモデルルームを見る限りでは
素敵に見えてしまいます。

他のモデルルーム行って目を肥やせとかではなく、具体的に教えて頂けると助かります。

南側目の前にある5階建てのビルと下層階の距離、見ました❔窓の意味あると思います❔
中高層階も日照と眺望に関して、パインズの影響を受けますよね。
他のシティハウスと外観を比べてみました❔
気になることを列挙しましたが、以上の条件のマンションは他にもあると思います。ただ、その多くはそれらの欠点が考慮された、それなりの価格です。
ここは、分不相応な高価格によって、欠点がかなり際立っていると思います。つまりコスパが問題になっているのですが、絶対評価は難しいので、同価格帯の他の物件も見て、比較するしかないと思います。

>>515
上から目線で目を肥やせ、とは言いませんが家を買うつもりなら自分で勉強しないで人に聞いてばかりでは意味がないし親になるつもりなら恥ずかしいですよ。

モデルルームのなにをあなたは素敵に思ったんですか？オプションばかりではないですか？
ここのモデルルームはかなりホテル仕様になってて標準装備が少ないことには気づいてますか？
他のマンションの販売でも、多くのところは同じようにオプションだらけです。
だから自分から営業さんに標準装備がどれか聞いて、その質を確かめること。
そうすると、その標準装備が他のマンションのモデルルームの標準装備と比較することができますよね？で、比較して同じような金額の素材だったとしたら、部屋の価格を比べればコストパフォーマンスが比較できる。
人に聞くだけでなく、これくらいのことは自分で考えないと家庭持つ資格なし、マンション買う資格なし。
自分の人生で1番の買い物を人に頼るな、あなたの書き込みの最後の一文は人頼みで不快です。

家電だって競合するメーカー、場合によっては同一メーカーの製品の価格や機能を比較検討するでしょう。家電よりも桁違いに高い買い物をするのだから、そこら辺の労を惜しむ理由はないと思います。
マンションのモデルルームは、家電製品みたいに並んで建ってないのと、休日が丸々潰れるので面倒ではあります。ただ、コスパの悪い、デベのボッタクリ物件を掴むと、リセール時に数百〜1千万の不利益を被るから、それを考慮すると、モデルルーム巡りも割の良い仕事と割り切れるような気がします。
知識や経験で武装しないと、貴方の資産はデベに喰われちゃいますよ。

>>515
お礼の一言も無いのかよ。

ありが㌧

浦和は坪単価300万円突入ですね。何年前には260万円の時も高い高いと言ったのですが、相変わらず上がりますね。駅チカのおしゃれの店もやや高いですが、いい雰囲気です。ここで生活するには生活費も、食料費も上がるのでしょうね。スーパーはイトヨカードを撤退するだそうです。食料品は伊勢丹かパルコになるので、どっちも安くないです。コルソが普通に買える値段です。教育費はかなりかかるようです。女の子はバレー、ピアノは必修に近い状態、小学校から受験、中学校受験、塾代は早い時期からかかります。外で遊ぶ小学生は見当たらないですね。年収は1200万円で一人っ子のファミリーならちょうどいい感じで暮らして行けるですね。

>>521
イトーヨーカ堂が撤退？
40店舗を閉店予定とはみてましたが、浦和店の閉店は確かですか？
ソースは？

>>521
いやいやあんなに外でいっぱいあそんでますやん。この時期とくに公園、いってごらんなさい。
ひとりっこよりきょうだいありの割合のほうが断トツおおいですよ。

別に浦和でなくてもバレー、ピアノを習う女の子は多いよ。最近は習い事も低年齢から始めるのが主流だし、男女問わず英語は就学前から習ってる子がほとんどだし。浦和に住んでるステータス自慢ならいらないよ。

浦和の特徴として、比較的高齢の両親を持つ子供が多い気がします。その影響で、他の地域と比べると一人っ子が多いと思います。背景として、浦和の成人人口に占める大卒以上の割合が多いことが関連しているかもしれません。
夫婦共に大学もしくは院卒で社会人キャリアをそこそこ経てから結婚しているのでしょう。

>>525
ソース教えてもらってもいいですか？

国勢調査です。

浦和駅周辺マンションのモデルルームに数回行きましたが、30代で子どもありの方が多かった気がします。高齢者ってどれくらいを示すのでしょうか？30代の出産は高齢ですか？

何でもかんでもソースっていうのもアレだが、ヨーカドー撤退が事実なら大問題なので話の出所を知りたい。
まぁデマだと思うが

ここの売れ行きは、どうなんですかね。
サッパリですか？

イトーヨーカ堂は2020年までに40店舗を閉店予定らしいですね。
ネットに閉店するかも知れないと予想されている店舗名が出ているサイトもありました。それによると埼玉で閉店するのは大宮店とかですね、浦和ではないようです。なので、521の書き込みはデマということになります。嘘はやめましょう

女性の初産平均年令は30歳ですから、半分以上の方は30代での出産ではないょうか。浦和には30代のファミリー層が多く、十分若い印象ですよね。

たまにありますよね、浦和のリッチ自慢(笑)住んでる人が高くて買えない～って人を見下してるのかな。
そんなことより、買います！とか購入予定ですって書き込み全然見ないですよね。ネガの意見が多過ぎて書きづらいと思うけど、教えて欲しいです。

>>531
大宮店てコクーンにテナントインしてるお店でしょ？
閉鎖はないでしょ…

>>534
ネットの予想ですから確かではないです。
http://zoot.blue/news20160309-3/

ここを購入しようか迷ってます。
実際のところ売れてるんでしょうか？

>>533
では、リクエストに応じて、ポジティブ検討者の視点で書きましょう。

516、517、518の方々、コスパ/価格重視なら、標準内装の「売り」を見ても、クレアホームズがお勧めだったと思います。これについて、率直にどう思われますか？ で、何故、買いませんでした？

前提として、完璧、完全無欠な家は無いと思います。

一方、では、ポジティブ意見の一人として、ここは何がポイントか？
①立地。②部屋/バルコニーの向き(高層階の陽当たりは悪過ぎない)。③デベ保証力。

価格については、いろんな見方があります。ネガ視点はもう理解深まってるとして、一方で、このコストの一部背景は購入土地代の高さを反映していて、その良さを享受する為には仕方無い面があったとも思います。
元の土地に未だ使える小さめビルが2つありましたから。激安では入手して無いでしょう。
立地は、線路から程よく離れ、駅まで苦なく歩けて、商業的な街と、教育環境的な街の、丁度境目で、なかなかこれ以上のバランスも無いものですよ。それが価値です。

また、高層階は少なくとも半年は一切パインズの影の影響も受けません。って、知ってました？(確かに冬は1時間の影響受けますが。)

尚、これだけ不祥事を起こした直後に今の時代の大手デベはコンプラ管理リスク上、これ以前の手抜き工事/施工管理は出来なくなったでしょう。(それ以前の管理物件は購入者側にリスクがあるけど、今後は手抜きで後々大きな損金を出す訳にはいかないデベが施工管理してるでしょう。)当然、外に公言出来ない追加でかかってしまってる管理コストもあるのでは？
その意味では、逆に、スミフの営利主義的な割には、実はそれなりに良い物件という見方がありました。

加えて、残念ながら、浦和のマンション価格は、未だ暫くは高騰傾向にある、と読んでます。

ただし、9階から13階は、もう既に埋まったと聞きましたが……。

>>537
デベの保証力を評価するなら、体力があるかどうかというのも大事だけど、体質も考慮すべきではないかな。問題が大きくなり、マスコミに流れるまで、真摯で切実な住民の訴えは、クレーマー扱いだったようです。

http://gendai.ismedia.jp/articles/premium01/48153
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160330-00048268-gendaibiz-b...

スミフは、財閥系のステータス・信頼性を付加価値として物件は割高になっていますが、万が一の時にそれが保証となって返ってくるかどうかは、企業体質によりますよね。

>>539
かえってこないよ。
だから問題になってる。
残念ながら住友とはそういうデベ。

>>537
それと、9階から13階まで埋まったという話、営業さんに聞いたのですか？私が先週末にモデルルームで聞いた話と異なります。まだ空いてるところはあります。

万一、あってはならない瑕疵があった場合、この規模のマンションの管理組合でスミフと渡り合えるのでしょうか。

>>541
Update情報を営業さんに聞きました。
改めて、ご確認してみて下さい。

昔からデベを問わず欠陥マンションは存在しており、自分が検討しているマンションは大丈夫だろうと希望的観測を抱くのは危険。
万が一の備えとして、デベの体力や倫理観が信頼できるものか、今一度検討が必要ではないかな。

>>537
仮説・想像を根拠にして、「実はそれなりに良い物件という見方がありました」って結語にもっていくのは無理があるのでは。客観的評価を謳っているけど、その実、思いっきり主観的で独りよがりな言い分だね。
仮説や想像で高い買い物はできないよ。

>>545
少なくとも、理由①、②は、仮説では無く、事実ですよ。

>>546
理由③は事実ではないね。
更に後の文章で、想像を膨らませて根拠の無い『安全管理の向上』を謳い、それを『高コストのやむを得ない理由』に帰結している。
一見、尤もらしく聞こえるけど、何の説得力も無い。

デベによる瑕疵の認知と補償の有無は、管理組合がその瑕疵を客観的に証明出来るか、証明できた後にデベが補償力があるか、が重要では？
(確かに、管理組合としての調査能力は問われるかも。)

逆に客観的に瑕疵だと実証出来る見込みの全く無いものを「はい、うちのデベの責任です！」って簡単に認めて補償してくれるデベって、どこで何社あるんでしょうか？ どの事例の事で、何件くらいありましたか？
なんだか概念的な話が多い様に感じるので具体的に教えて下さい。

実証出来る場合、或いは、その見込みがあれば、裁判してでも…という話になり、その時点でデベが補償対応するのでは？ (対応する体力があれば。)

ただ、確かにその補償内容については各社マチマチな部分もあり、スミフは皆さんのご意見の通り、渋い方かもしれないですけどね…。

ま、瑕疵が無い(且つ、その可能性も低い)のが一番ですが…。

>>547
「③は事実では無い」と言い切ると誤解を招きますよ。(推論では？と言いたいだけなのでは？)
或いは、「"事実では無い"と否定できる内容を貴方は逆にどう確かめたのか？ その根拠は何か？」と。

「想像を膨らませて」と、貴方の当方に対する想像が勝手に膨らんでますが、 ここで開示する様な話では無いものの、当方は当方なりの調べ方はしていて、別に「根拠が無い」と言う訳でも無く、「想像を膨らませて」いる訳では無いんです。(この場は情報や考えをシェアする場であって、貴方を説得する場では無いので。) 念の為。

538の書込みで引用されているスミフの事例では、どの段階でスミフが管理組合の要請を受け入れて、自ら調査するべきだったのか、が問題になっていますよね。要するに対応の遅れです。
管理組合は、最初から補償を求めていたのではなく、専門的な調査を分譲主のデベに依頼したかったのではないですか。管理組合が専門家を入れて客観的に証明しないと、デベは聞く耳を持たないのがデベのスタンダードな対応なら、誰もマンションなんか買いませんよ。