シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

最上階の売値を相場よりかなり高く設定して、顧客の食いつきが良ければ、下の階に向かって階層ごとの価格差をどんどん狭めていく作戦ですかね。住友のお家芸ですな。

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三菱地所は、全戸のおおまかな価格表を公表して、スマホでの撮影も許可してくれました。
というか、2回目に訪れた時は、全戸の決定した価格表そのものをくれました。
大手のデベロッパーでも売り方が全然違うんですね。

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>45さん
えー撮影OKなんですか！！
今の時代めずらしくオープンなやり方なのですね！！
その方が納得いくまでじっくり検討できて私は良いと思うのですが、
秘密主義か何なのか解りませんが、最後の最後までHPに間取りを公開しない
マンションもあって売る気がないのか？と感じてしまいます。

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三菱地所の岸町7丁目物件の情報が早く公開にならないかな。
比較検討したいもの。

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東仲町も完売までもうすぐなのでそろそろ発表かな

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意識したことなかったけど、南側にそびえるパインズが結構高いんだね。
冬場は特に日照が心配な立地。

この物件の北側には既存のマンションがあるし、浦和のドミノ化がまた進行していく・・・。

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いつ販売なんだろうと疑問に思っていたのですが、5月なんですか。
まだまだ相当先ですね。。。。

パインズ、一部だけすとーんと高いです。
細長くはあるのだけれど、マンションに直接的な影響ってどの程度なのか…。
時間帯によってはある可能性は高いかも？

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西向きかな？

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スミフが、日差しが悪いと判っている立地にマンションを建てるのは意外だけど、今の浦和なら建てれば売れると判断したのかな。今は、ごく一部の価格だけ公開して顧客の反応を見てるところなんだろうけど、相変わらずの売り方だね。

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他の物件も見てまわってるけど、このマンション明らかに高すぎ。立地はいいけど、日照悪いし敷地も狭いのに。

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土地としては、岸町＞仲町だけど
ここは学区が良いよ

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ストレートはシンプルでいいね。

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使えるビル、建物を幾つか壊して得た土地代が高い事情はあるのだろうけど、説明で、「この理由で高い、あの理由で高い」というスミフ(営業スタイル？)の姿勢が嫌になる。1万円でも高く売ろうという(住友系にありがちな)ガメツイ感じが全面に出てる。

明らかにおかしいのは、ここに来て、これだけ原油安(建材用樹脂価格の下落)、鉄鋼材の下落がある中で、「建材費が上がっている」という無理なこじ付け理由まで説明に入れて来る。これは酷い。高く売ろうとし過ぎ。彼らの思惑に嵌められずに、目の前にそびえ立つパインズもきちんと見て、良く適正価格を見極め騙されない様にして、冷静な判断をしないと損すると感じた。
この地区のマンション供給は続いているので、客観的には焦りは禁物。

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さすがに浦和のマンション価格上昇に便乗し過ぎている感がある。駅徒歩12分ではリセールもままならない、仕様も平均的、日照条件悪し、どうしてそんなに強気なのか。
浦和区民を舐めてるとしか思えない。

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ま…まさか、ここって完成販売じゃないですよね…？

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グローリオ浦和岸町・サンメゾン浦和高砂・三菱地所の岸町7丁目物件etc
浦和駅徒歩5分以上15分以内の範囲に新築分譲物件は多いからね。

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プレイズが徒歩9分でどうやったら12分になるの？
実際歩いてみたとか？

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>>59

その中だったら三菱地所の岸町7丁目＞＞グローリオ浦和岸町＞＞＞＞サンメゾン浦和高砂
じゃないですか？

やっぱり10分の壁は大きいですよ
4つで考えたら個人的には、三菱地所岸町7丁目＞住友浦和仲町計画＞グローリオ浦和岸町＞＞＞＞サンメゾン浦和高砂

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>>61

坪単価で言うと以下のような感じですかね？

住友不浦和仲町計画＞＞＞＞グローリオ浦和岸町＞＞サンメゾン浦和高砂

三菱地所岸町七丁目は不明

クレアホームズ浦和常盤もきになりますが、10分オーバーですね。

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日照条件、写真の通り(南側の12階建マンションも日陰) ➡︎ せめて住友不動産さんが販売価格(価格引下げ)にきちんと反映してくれ無ければ検討を中止して、他物件購入に切り替えかなぁ。

Bタイプの間取りも、仕様も、見る限り、かなり一般的だし…(特に良いと思える魅力無しのまま？) その割に高過ぎ！

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昼間の晴れた日でこの陽当たりなら、曇り雨の時は真っ暗ですね。
だから物件のイメージ写真も夜で全体掴めない感じにしてるのか。

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>>62
この物件も駅徒歩10分以上ですよ。
実測12～15分です。

岸町7丁目の坪単価を誤魔化していますが、三菱地所岸町7丁目>>>住友仲町2丁目ではないですか？

日照は、三菱地所岸町7丁目>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>住友仲町2丁目ですかね。

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近くに三菱がデキるとの情報あり。

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>>62
三菱地所の岸町7丁目の坪単価は不明って、貴方・・・情報のウラを確認される心配はしないのかね。
http://www.tochidai.info/で、各物件の坪単価を確認すると。
三菱地所の岸町7丁目計画=グローリオ浦和岸町>>>住友の仲町2丁目計画>サンメゾン浦和高砂

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ノロノロ歩いたら12分かもしれないけど、80メートル1分換算でどこも徒歩時間開示してるんだし、9分でいいんでないかい？

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>>67

62です。
土地ではなく、物件価格の平均坪単価という意味で書いておりました。誤解を招く書き方で大変失礼しました。

三菱地所の岸町七丁目は価格情報が見つからなかったので、不明としてました。
まあ他も価格表を見たわけではないですが。

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>>66

岸町ではなくてでしょうか？？
どの辺りかご存知でしたら教えてください！

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三菱は常盤では？

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>>67の言うとおり、
http://www.tochidai.info/
で地価を確認し、日照を考慮すると、このマンションがここまで高価格になる理由が見当たらない。
他物件も漏れなく検討に入れなければ、後悔しそう。

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この物件の南側に狭い敷地のビルがありますけど、将来背の高いビルに建て直される可能性あると思いますか？敷地が狭いので高層のビルは立たないのかなとも思うんですが。

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三菱は岸町でしょ

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この季節、太陽が低いせいもあって、パインズの北側一帯は昼間も暗いですね。
このマンションの北側に位置する既存のマンションも、>>63の画像の通りです。
本当に、ここにマンションを建てるのですね。

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コンビニが近いのは便利そうです
幼稚園や保育園などの教育施設が充実しているのは、
ファミリーとしては魅力があります。
幼稚園もいろいろありそうですから、選択肢が増えるのもいいですね。
このあたりは子供が多いのかな？

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なぜ子育てに日照？

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この物件は、昼間も日が射さないリビングで子育てしたい家庭は、検討の余地があるかも。

日光を浴びることで、子供の中に生理的な日内リズムが形作られると思うからお勧めできないような気がするけど。
実際には、独身世帯や子作りする予定のない共働き世帯くらいしか対象にならないかな。

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休日も習い事とか塾で子供が家にいる時間帯は夜だけだし、日照が絶対じゃないので検討内にはいるかな。

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イメージ画像がエントランスのみで、しかも夜。
昼間の全体像を知りたい！

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岸町7丁目のグローリオ浦和岸町(浦和駅徒歩8分)のいい部屋は、ほとんど契約済になっている・・・。
駅近・アドレス・日当たりの条件が揃っているから？
同じ岸町7丁目の三菱地所と・・・ここで検討するしかないかな。
クレアホームズ浦和常盤公園とプラウド浦和常盤カトラージュも捨てがたいけど、浦和駅からやや遠いか。

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このマンションとクレアホームズ浦和常盤公園なら、駅からの距離がそんなに変わらない上、後者は日当たりが保障されている。
住友浦和仲町計画・三菱地所岸町7丁目計画・クレアホームズ浦和常盤公園が競合しそう。
コスパは、クレアホームズが優れてそう。

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カトラージュは南側にマンション立ちそうじゃないですか

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場所で考えたら断然、三菱岸町7丁目でしょ
三菱7丁目は場所も良いし規模も良い。ただ高いんだろうなと思う

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はやく価格が知りたいです

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ここって実際そんなに日照悪いのでしょうか？
冬場は確かにホテルの影になる時間が一瞬あるように思うのですが、1日中というわけでもないような。。。
逆に夏場なら全く問題なさそうに思うのですが。

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普通に日照はありましたが、どうなんでしょうね？

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日陰にはならないですね。

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>>88
でも、冬の昼間に家に陽が入らず、暗くて寒い日が続くのは、心地良いものでは無い。
その辺りを価格にどう反映させてくるか？良く見て判断する必要がありそう。参考価格で出てるまま高ければパスか？
あと、「住友」と言っても、ここ、出てる分の間取りもかなり平凡じゃない？

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昼間、陽も当たらず寒いのは、なんだね～。
それで他と同じような価格で売られているのも何だね～。
やっぱりその分、少しは安くしてくれないと、納得いかないと思うが、
そこはどういった風にしてくれるのだろうか。

管理費無しとか。無理か。(^^;

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現地に行ってみましたが、日当たりは確かに悪いですね。
北側の浦和幼稚園のある通りは、周辺と違ってジメジメしているような感じでした。

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正午の日当たりはこれくらいです。

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やはり、大分影ができますね。

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現地を見ましたが。
日照、下層階は絶望的でしょう。
上層階はロイヤルパインズの影響も無さそうな気がします。
しかし、他の方も書いてますが、価格がありえないですね。
正直、ドン引きしました。

こことグローリオは何が良いか理解できませんね

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写真を拝見いたしましたが、正午の時間帯で陰が落ちているので
あまり期待できないように感じます。
54.95㎡～71.65㎡とファミリー向けにも対応可能な間取りですが
現地を見れば子育て世帯は敬遠されるかもしれません。

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経過報告お願いします。

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西向きなので日当たりは大丈夫そう？

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西向きなので日当たりは大丈夫そう？

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日当たりは、あきらめましょう。
現地行けば直ぐにわかります。
ロイヤルパインズがでかすぎる！

ここは、クレアホームズとサンメゾンが比較対象だと思いますが、
コストを考えると、サンメゾンが超お勧めです。
当然今の価格では、検討対象にならないマンションだと思いますが、
値引きと言うより、大幅な価格改正が行われると思います。
３月竣工ですが、やはり悪条件が重なった為、かなり売れ残ってます。
おそらく完売まで１年以上係ると思います。
特に低層階は、大幅値引きが期待できます。
１～２割位は下がると思っています。

クレアホームズは、残念ながら速攻で完売すると思います。
これといって弱点が見当たらないマンションですよね。

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みんなクレアホームズ買いなさい

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ここのスレ面白いですね、読んでみるとこの住友のマンションじゃなくてクレアホームズ買いたくなります。

資料請求したことがあり、先日マンションの営業から電話がなんどもきてたので見に行きましたが、みんなが書いてるとうりの日照、価格で？？？って感じでした。
特に、正直に言って営業からの電話はかなりしつこい感じ、仕事中で出られない時などに着信が２度３度とあり。
フリーダイヤルで何度もはやめてほしいと思います。

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スミフはやたら「ここは立地が良いので」を全面に押し出して、今のところ、(駅距離も日当たりも条件が全然違う某タワーマンションを意識して？) ここの日当たり条件悪さを棚に上げて、異常に高い参考価格を提示してます。
(これで暫く客の反応見てるのか？ 馬鹿にされてる様にさえ思います。みなさんは、どう思われますか？)

が、クレアホームズ浦和常盤公園は、こことほぼ(その売り文句の)立地(学区、駅まで)変わら無いのに、この「浦和仲町計画」より、3割くらいは安いのでは？？
(ブランドったって、住むにあたって大して変わらないでしょ。)

日当たりをどう捉えるかですが、ここについては、パインズホテルの為に、上層階でさえ年の半分は日当たり制限あり、眺望も思った程は良くない。 なのに、価格が異常に高い。(特に西側A typeは、隣のB typeと比べ、広さ0.5坪しか変わらないのに400万円も違うなんて！？ 価格設定がただ高いだけでなく、価格設定感覚を疑います。)
その辺をどれだけ修正して来るかで、他社別案件とも比較して行こうと思います。他との比較情報も欲しいですね〜。

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スミフらしい商法ですよね。
三菱地所のタワーマンションに便乗した参考価格で、顧客のヒキを確認しているのでしょう。
ヒキが悪ければ、多少は価格を落とすかもしれませんが、売れ残って長期間引っ張って販売し続けることを厭わないデベだから、適正価格まで落とすことはないと思います。
スミフの反応を逆に待っていたら、クレアホームズの目ぼしい住戸は無くなりそう。

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スミフは儲かってるんだか、値下げはないですからねえ。買える方だけ買っててねって会社です。

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クレアホームズはもうめぼしいところは空いてませんよ。
ここと比較してあっちをまだ決めてなかった人はクレア諦めて、プラウドカトラージュへ行くべき

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初めてモデルルーム行ってきました。
自信満々に高額な価格設定で、どうですか？と言われまして、苦笑いしかできませんでした。
現地も歩いてすぐだったので見てきました。
スミフでブランド感ありますが、これはちょっと。。。

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我が家にとっては概ね諸条件をクリアしたので、悪くない印象でした。
ただ、価格がどうなるのかはものすごく気になるところですね。
批判的な意見が多いですが、検討中の方と有意義な情報交換をしたいと思っています。よろしくお願いします。

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>>108
抽選も辞さず、の心意気で申し込みすればいいのでは。

クレアホームズを逃すと、三菱地所の岸町物件が視野に入るかな。

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岸町の三菱地所はクレアホームズとは比較にならない価格設定でしょ
仲町のパーク系と同じような高額所得者だけをターゲットにしたマンションになります

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なるほど、スミフが適正価格対応(参考価格からの値下げ)しないなら、他に行こうかな。
三菱の岸町案件もある事だし。

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仮に地所の岸町物件が、ここより同等かそれ以上の価格だったとしても、アドレス・駅距離・日照がここより優れていれば、納得した買い物になるでしょうよ。
価値の伴うものにしかお金を払いたくないのは、経済的余裕の有無以前の当然の心理でしょう。

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なんだかんだ富裕層以外には関係ないですね

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スミフは2階でも5500万オーバー必須。
DINKS向き2LDKでも。
普通の人には買えません

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うちのようなファミリー世帯にとって確かに立地は最高に良いです！公園が近くて塾や習い事も近隣で済ませられる。学区が良い。個人的に西口希望。
静か。
駅近は落ち着かないので浦和なら10分くらいは離れたいので距離は問題ないです。
今の住まいが電車ので音で夏場窓を開けて過ごせないので。
でもやや狭い。それと日照がネックです。
6000万だすなら高層を希望しますがこれては買えなそうですね。

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ここは日照確保したいなら高層階、7000万は最低必要でしょう。
モデルルーム行ったら教えてくれますが、価格は付近の浦和タワー並み。
それだけだして日照確保できなかったら最悪です

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そびえ立つパインズを見上げると、高層階でも日照は不安。特に太陽が低い冬場は。

コスタタワーでも北向きの中古は長く売れ残っているし、日照はリセールに影響必至。
分譲時に高値で掴むのは避けたいところ。

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単に金がないよ

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散歩しながら日当たり観察してるけど、パインズホテルの影が落ちてるのはだいたい１時間。
値段は確かタワーより１千万くらいは安かったけど、うちには決して楽な買い物ではないので悩む。
部屋を見てないので何とも判断しがたい。

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道幅があるから風通しあるし日照は無くても値段次第で妥協できますが、値段が妥協できないんだろうな。
鰻屋の隣の駐車場がいつ何になってもおかしくない。三階建ての民家も建て替えてマンションの可能性もあるのかな。

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確かに鰻屋の隣は何ができるか不安ですね。建て替えマンションの可能性あると思います。

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静かなのは良いです。駅前は窓を開けた生活ができないので。

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>>123
ですね。駐車場はいつかは何かになると思います。

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元々この物件の土地自体、4-5階建てからなる2-3軒の建物をスミフが入手して、壊して、建て替えの形でマンションを建てるのだから、同様に、この周辺では後から何が建っても不思議ではないと思われます。南側の土地も本当に大丈夫か？？
或いは、鰻屋横の方が、後から安くて良い物件ができたりして！？

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浦和駅周辺(徒歩10分以内)は、ここ最近は雨後の竹の子みたいにマンションが建ってるから、待つのが得策かも。
マンションバブルもそのうち落ち着くだろうし。

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ここ、荒らしが多いね。笑

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ネガティブなコメントが多いけど、荒らしではないでしょ。
モデルルームに行った人の素直なコメントを荒らしでくくるのはどうかと。
ポジティブなコメントも拝見したいですが。

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冷静なコメントが多くて興味深く拝見しています。スーパーがやや離れているのですがヨーカドーといなげやくらいですかね。

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周りの環境は良いと思いますよ。
ロイヤルパインズは浦和区では1番良いホテルだし、大通り近くて明るいし。
保育園や病院も整ってるので安心です。

ここの問題はやはり日照と価格、それ以外に悪い要素はないと思います。
日照は周りにまたマンションできて遮られる可能性があるのと、そうでなくてもロイヤルパインズに遮られてます。
価格は高過ぎて、いまの浦和人気を悪用してると言えるほどの高額。

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浦和という場所はいいんだけど、価格変わらないなら諦める。浦和駅からちょい遠い物件に移動します、

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スレのびませんね。
もっと意見がほしいところです。

私の好みのイメージだったのですが、価格とつりあわないので悩んでます。
価格は下がらないでしょう

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パインズホテルのあたりまでごちゃごちゃしているのに、急に静かな環境なのが魅力です。
とはいえ売り出し時は値段下がるのでは、と期待はしたいですね。このままなら誰が買うのか。

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住むところの環境が静かなところって良いですよね～。
やっぱり騒々しいところじゃ、落ち着かいから。
ただ販売価格が直ぐに下がるかどうかは分らないですよね～。
期待はしたいですけど、周辺の商業施設はどんな感じなんでしょう。

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周辺環境は良いですよ、なにをするにしても便利です。
治安も良くて街としては埼玉では間違いなく最高のエリアです。
大宮がよく比較され人気と言われますが、大宮は駅周辺の治安の悪さ、風俗店の多さ、客引きの多さで、はっきりと子育て世帯には埼玉有数の最悪エリアです。
だから個人的には埼玉に住むなら浦和が間違いなく1番です。

このスミフのマンションは場所は間違いないです、良いです。
ですが、日当たりは高層階でも期待できないです。
スミフの売り方、営業さんの売り方が悪い意味で全開のマンションです、値下げはほぼない。
いろんな意味で期待され、いろんな意味で期待を裏切らないきがします。

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>>136
このマンションの評価を上手く総括していると思います。
浦和駅近(徒歩10分以内)の新築マンションは、これから続々と登場してくるから、待つのが賢いと思う。
相場も落ち着いてくるだろうし。

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自分も笑ってしまいました。いろいろな意味で期待を裏切らなそうですね。

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5、6年前からマンションの購入を検討していますが、クラッシーハウスや三井の東武ホテル跡地は、5000万円台前半で中層階以上の良い部屋が買えましたもんね。当時はそれでも高いと思い、もう少し頭金を貯蓄してから考えようなんて思っていたら、貯金以上に異常な高騰でついに浦和では買えなくなりました。価格さえ何とかなればと思うけど住友じゃ無理か。　
ルーテル跡地の最上階でも検討します。

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マンションラッシュだからチャンスはあるはず

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個人的見解ですが、この住友ではご予算では中層階以上は難しいと思います、2から4階などなら可能と思いますが。
今後、オリンピックが終わったあとには大きな変化がある可能性はあるかもしれませんが、浦和の利便性は高まるばかりで地価は変わらないと私は思います。
今後新しく土地を買ってデベロッパーが建てるマンションはいまの価格より高くなると思います。

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>>141
➡︎ まるで、スミフさんからの回答？
確かにオリンピック後完成予定の？西口南側再開発の影響はあるとは思うし、非常に良い街です。
ただ、今だけでも？この1Km四方で新規予定されてるマンション販売の数は片手以上ありますよね！ 私は価格はデベロッパーの考え方、土地購入の仕方、ブランドによって、未だ良くて安い物件も出ると思います。だって、今の世界経済の不安定さで将来見通せますか？マクロでは、国内人口も、世帯数も減るし、高齢者が亡くなられた後の土地も出て来てますよ？？各建材料価格も下がってます。
多分、オリンピック前に売却しようと思って今買う人はほぼ皆無でしょう！？
ハッキリ言って、そんな時、金があっても、この日当たりレベルで、高過ぎと感じたら、買いませんよ。絶対に。誰も。
スミフさんは、消費者がその辺理解してる点も良く考えて値付けして下さい。

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