シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

質問です。
ガーデンは即日完売しましたが、もし仮に１部屋だけ固有の要素で売れず１年間経過したとします。
このような場合は、ガーデンは不人気物件として分類されるのですか？

ガーデンの下層階は、目の前の建物で日照や眺望は遮られていると思いますが、即日完売しています。適切な価格設定だったんでしょうね。
スミフの浦和仲町は、コスパを考慮した相応の価格設定が出来ていないから、不人気物件になったんでしょう。
己を省みずに天に唾するのはみっともないですよ。

>>1648 マンコミュファンさん

1647の質問に対する答えになってませんよ。
1、2戸売れてないだけで、マンション全体として不人気物件に分類されるのかどうかを質問してるんじゃないですか？

>>1649 匿名さん
入居後も延々と完売しない状態が続いていれば、不人気物件でしょう。
売れ残り住戸を都合よく切り離して、世間は評価してくれないですよ。
入居後もずっとノボリに囲まれたマンションを世間では不人気物件というのです。

不人気だし、売れ残りマンションとして認識されますね。

>>1650 マンコミュファンさん

あなたは1戸の部屋の売れ行きで、人気か不人気かを判断するんですね？

そうなると抽選になるような部屋が1戸あれば人気マンションってことになってしまいますね。笑

>>1652 匿名さん
見苦しいですよ。
貴方の気持ちが分からないでもないけど、やっぱり見苦しい。職場の人にも同じ事を話してご覧なさい。優しい言葉をかけてくれるでしょう。

>>1653 評判気になるさん

見苦しい？
1部屋売れないだけで不人気マンション認定するくせに、1部屋人気なだけでは人気マンション認定しない、あなたの理屈の方が見苦しいですよ。

ダブルスタンダードの典型例ですね。
非常に見苦しい姿です。

>>1654 匿名さん
入居後半年が経過した現在、ここの売れ残りは2邸ですよね。たまたま1邸がずっと売れ残っている訳じゃないんですよ。
そして、陽当たりや眺望が無いデメリットをカバーできるだけのスペックが無い上に、不相応に高価格だから売れていない。
売れていないから、このマンションは日中ずっと販促のノボリに囲まれている。
入居後半年もノボリに囲まれたマンションが不人気マンションじゃなくて、何が不人気マンションなのか？
子供と論争しているみたいで、正直、疲れます。

>>1654 匿名さん

>1部屋売れないだけで不人気マンション認定するくせに、1部屋人気なだけでは人気マンション認定しない、あなたの理屈

誰か通訳してくれ。
単純に1部屋単位ではなく、全部屋の総合評価=マンションの評価だと言っているだけだと思うのだが…

一連の書き込みを通して、居住者（購入者）の主観というものが垣間見えます。
売れ残りの2邸と自分達が居住している住戸は違うんだと。
だけど残念な事に、入居後半年以上も売れ残りを抱えたマンションは、分譲価格ほどの価値が無いマンションとして認知され、リセールに影響します。即ち、不人気マンションの烙印を押されてしまうのです。
ただ、マンション自体というより、スミフの値つけや営業の態度に主因があるとは思いますが。

>>1657口コミ知りたいさん
１棟のマンションに完成在庫があっても他の部屋のリセール価格に影響することはないと思います。
仕事上、日常的に中古マンションの鑑定書、簡易鑑定書、査定書などを見ていますが、中古マンションの価格は、１棟のマンションの立地などの様々な要素や各部屋の様々な要素によって決定されており、完成在庫の存在が各部屋のリセール価格に影響した例は寡聞にして知りません。
もし完成在庫の存在が各部屋のリセール価格に影響した具体例があれば、是非、教示して下さい。

１棟のマンションの中に完成在庫の部屋があるケースは、いくらでもあります。そのようなマンションとこのマンションとの違いは、ノボリの存在だけではないですか。
そうすると、ノボリの存在により不人気マンションというのは不合理すぎると思います。
また、個人的な見解ですが、購入して入居している方にとっては、ノボリが存在していても、完成在庫を値引きして販売されるよりも納得できるように思いますし、ノボリを出しても値引きせずに完成在庫を販売するのは、スミフの購入して入居している方に対する信義のようにも思われます。

と、書くと「スミフの営業が書いている。」と書かれると思いますが、違いますから。

>>1658
居住者がどう考えているかは、貴方のあずかり知らぬことですよね。

>>1659匿名さん
仰るとおりで、個人的な見解です。

1658の内容はとても参考になりました。
私が知ってる範囲でも査定の時に完成在庫を考慮する話は知りませんね。
それにあとから値引きされると嫌ですもんね。

ちなみに売れ行きではオーベル>シティハウス浦和高砂です。
でも人気や資産価値ではシティハウス浦和高砂>オーベルですよね。

中古査定時にまで在庫が残っていたら、査定はひどいことになりそうですが。

>>1663匿名さん
その根拠は？

>>1662 匿名さん

シティハウス浦和高砂の中古販売取引ってありましたっけ？
数年前に8千万台のルーフバルコニーつきの部屋が、定価から数百万円値下げして売っていたのを見て以来、ないような気がします。
今だと定価より値上がりしているでしょうけど。イエシルのあまり当てにならない自動査定では、1000万くらい値上がりしていますよね。

>>1663 匿名さん

確かに同条件なら未入居部屋よりは低価格でしか売れないので、値上がりはありえないでしょうね。中古販売時まで残ってしまっていると。

自分のマンションが入居後半年もノボリに囲まれていて、それでも尚、売れ残り住居の値下げを望まない居住者がいたなら相当メンタルがタフなんだろう。
私には理解できないが。

>>1666 匿名さん

値上がりどころか、一度住んだら1、2
割下げないと売れないでしょう。
未入居在庫が買えるのに、同価格で中古を買う物好きはいません。

そうかなぁ、エコカラットとかダウンライトとか、オプションいろいろつけてる部屋だったら検討するかも…

スミフの値付けと営業の態度がどうかしてる。
一番割りを食っているのは、入居者達だと思う。

スミフのスタイルだよね。
良いか悪いかはそれぞれだけど超大手で実力があることは間違いない。

>>1658 匿名さん

嘘をつく奴ほど、よく喋る。
誰とは、言ってないよ。

売れ残りを抱えそうなスミフ物件を買っちゃいけないってことだよね。
スミフの南浦和、常盤、与野、大宮吉敷町は、買ったら、同じ轍を踏むことになりそう。

なんだかんだ言っても三井、三菱、住友の三社は別格ですよ。
そこに東建に野村や東急が続く感じでしょうかね。
何か問題が起きたときの補償は住友なら安心できるし、だからこそ価格も高くなる。

>>1675 匿名さん
お疲れさまです。

>>224 匿名さん
この投稿で引用されてる記事を見ると、住友の補償があてにできるか疑問。

>>232 すみふマンション購入者さん
この投稿も同じですが、このスレの初期にスミフのアフターケアが話題になった際、実体験に基づく否定的な意見が散見されました。

>>224
上の書き込みで引用されている記事が下にあります。
スミフに誠意あるアフターケアは、期待できないような気がしますが。

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html

>>1679 匿名さん
記事になっている最初の物件は65世帯だけど、小規模マンションの管理組合の訴えは軽んじられやすいのかな？
どうなんでしょう？住友さん。

さすがに物件自体に瑕疵があれば補償してくれますよね？

>>1681 匿名さん
その補償を渋ったみたいですよ。
1679の記事によると。
管理組合持ちで欠陥を立証されるまで、管理組合の訴えを突っ撥ねていたようです。

結論 割高な分譲価格を払う意味がない。

>>1675
ブーメラン直撃ですね。
自社の不祥事をちゃんと把握しておきましょう。

良いマンションなのに辛辣なコメント多いな
マンションと言うよりスミフが叩かれてるけど

どんな企業体質のデベから買うのかってのも重要だから参考になる。
マンションとしての致命的な欠陥があったことよりも、管理組合の訴えに取り合わずに隠蔽しようとした姿勢にゾッとする。
購入者や居住者の安全や補償よりも、自分とこの懐ろ具合の方が大事ってことだろ。
三菱自動車を題材にした『空飛ぶタイヤ』と彷彿とさせる。

周辺の掲示板を見ていると不自然なことに気がつきます。
プラウドが販売されている期間は、そのプラウドと競合しそうな物件のネガティブワードが増える気がします。
例えばプラウドサンクアージュの競合であるここの掲示板やシティハウス浦和パークフロントの掲示板でネガティブワードが多い。
それ以外ではプラウドのマークスとガーデンの販売中には岸町のパークハウスのネガティブワードが多く見られました。
私と同じような感覚になった方はいませんか？

スミフがスゴく評判悪いことは、私も気付きました。それを認めない往生際の悪さも同様に。
他の掲示板では、デベロッパーがここまで責められることはありません。
煙の無いところに陰謀説を蒔いても、失笑をかうだけですよ。

そのしぶとさが、スミフらしさなんだな。
良くも悪くも。

プラウドと競合しそうな物件はネガが多いと思います。
今はここが槍玉に挙げられてますが、少し前にはプラウドのマークスやガーデンと競合するパークハウス浦和岸町に対して仕様が低いとか日照が悪いとか嘘まで書かれていました。パークハウス浦和岸町は仕様が高いし日照も良いです。
そちらは落ち着きましたが、現在でもシティハウス浦和仲町に対してネガが続いています。
しかしプラウドと競合しない駅から遠い物件にはネガが少ない。
あることないこと書いて悪い印象を付けようとしてるのかと疑ってしまうほどです。

>>1690 匿名さん

ここのネガは、目を通してもらえば分かりますが、一貫してエビデンスに基づいています。

>>1690 匿名さん
1679で提示されてる記事は捏造なの？
貴方なら知っているでしょう？

1679の記事を追及すると、ポジがフリーズする状況‥

マンション自体は場所も良いし見た目も良いじゃん。

>>1694 匿名さん
スミフのマンションは全体的に割高だけど、それは重大な欠陥が見つかった時に、速やかに対処できる大手だから納得できる‥というようなステマチックな書き込みに対して、傾いたマンションの管理組合の訴えをスミフが11年間も無視し続けた記事が提示され、ポジがフリーズしているところです。
そんなデベロッパーからマンション買いたいですか？

>>1695 通りがかりさん
そんなことが、、、
安く無いと買いませんね。

場所はいいよここ

場所は良いね
駅も公園も近くて、小学校までのみちがきれい

>>1695 通りがかりさん
管理組合がスミフに重大な欠陥を認めさせるまでの11年間は、ひたすら長かっただろうな。直下型が来たら、倒壊してたんじゃないか？

下の記事ですよね。
このシティハウスウラワ仲町は良い物件だ。って繰り返し書き込みしている人に詳細を確認したいわ。
何でスルーしてるんだろ。
コメントしようがないか。

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html

ヒマな方は「欠陥マンション野村不動産碑文谷ヒルズサレジオ通り」で検索してみて下さい。

住不に限らず、デベは何らかの問題のあるマンションを抱えた経験がありますよ。
マンションの建築には、デベの他に施工会社、下請会社、設計会社、監理会社など様々な会社が関与しているので問題があることが判明しても、各社の利害が錯綜して容易に解決できないようですね。
特定されて困るので詳細は書けませんが、マスコミに載らない欠陥マンションは今でもいくつかありますよ。自分が買ったマンションに欠陥がないことを祈るばかりです。神のみぞ知るですが…。

>>1701 匿名さん
買ったマンションに欠陥があったら不運ですが、その物件が、欠陥を素直に認めないデベロッパーから買っていたものだとしたら、生き地獄でしょうね。
1700の事件では、居住者が11年も生命を脅かされたわけですから。これは人災です。
充分な補償をする資本力を持ち合わせていても、欠陥を前向きに自ら精査して補償に応じるとは限らない。そこはデベロッパーのある意味、人間性が試されるのだと思います。

>>1702評判気になるさん
仮にあなたの言うことが正しいとしても、それはどのデベでも同じですよね。

>>1702 評判気になるさん

ここのマンションと直接は関係ないよね、事実であっても、
しつこく　評判をおとしめるための書き込みは名誉毀損に該当するのでは。

たとえ事実だとして、しつこく書き込んでる意図はなに？

>>1705 匿名さん
スミフが嫌いなのか、スミフの物件を買って何かあったか、競合の営業さん？競合の営業さんなら、欠陥物件の事は自分自身に火の粉が飛んでくるかのうせいがあるから、書かないとおもうので、嫌いか損をした方なのでは？この物件悪い物件ではないので、完売してほしいですね。残っている部屋は低層階なので、私の求める部屋ではないので購入できないです。

>>1704 匿名さん
事実じゃないなら反論すればいい。
事実を伝えることが名誉毀損なら、このマンションコミュニティ掲示板の存在意義が無い。まず、道義に反するなら、管理人によって削除されるはず。
名誉毀損を振りかざす前に、自身の名誉を守るための本当の努力をすべきではありませんか？

>>1703 匿名さん
どのデベでも同じと仰りますが、
居住者の安全に関わる重大な欠陥についての管理組合の訴えを10年以上も無視し続けたデベロッパーが他にあるんですか？
具体的な事例があるのでしたら、お教えください。宜しくお願い致します。
マンション選びの参考にします。

>>1707 通りがかりさん
あんた、名誉毀損に該当する事例は一般的にどういいものか調べた方が良いよ。振りかざすとか言う前にさ。

>>1706 検討板ユーザーさん
結局、買わないんですね。
このマンションを賞賛する方々は、辛辣なネガが連投されると決まって現れますが、賞賛するだけして、決して自分では買わない。売れないマンションのセールスマンそのものじゃないですか。
人に勧めたいなら、まず御自分で購入して、居住してから、賞賛する文言を投稿してくださいな。そんな人が二人も現れたら、あっという間に完売です。

>>1709 匿名さん

名誉毀損を理由に削除依頼されたらどうですか？第三者である管理人さんの判断に委ねましょう。
利害関係のある人が一方的に名誉毀損を訴えても、掲示板が荒れるだけです。
穏やかに行きましょう。

行き過ぎた書き込みは、何らかの措置を取ればいいよ

ガセネタじゃなくて、事実みたいだけどね。
私は、検討者として参考になると思う。

>>1704
事実なんだ。

名誉毀損を振りかざして傷を広げそうな勢いだな。示された事件を、事実だとしたらって前置きしてるのが、スミフらしい。

細かい事は、どうでも良いよ。
結局、価格と折り合わないから、売れ残っているだけだよね。

日照や眺望の条件が粗悪な低層階と、中層階以上の価格差が小さいから、低層階は相対的にかなり割高感がある。
マンション全体の平均坪単価がスペックからするとただでさえ割高なのに、その中でも低層階は法外。

>>1716 マンション検討中さん
分譲してるデベロッパーにも問題がありそう。割高でも売れる財閥系の強みは、資本力を背景にして、有事の補償が期待できるからでしょう。傾いたマンションの補償を渋るようなデベロッパーなら、割高な分譲価格を払う意味がないと思いますが。
以前、「うちは財閥系ですから、割高でも購入後の安心感が違います」って、住友の営業にドヤ顔で言われたのを思い出しました。
虚しいですね。

>>1718 マンコミュファンさん

財閥と言っても三井、三菱がツートップだからね。

>>1702 評判気になるさん
スミフが補償に応じるまで、11年も傾いたマンションで身動き取れずに住み続けたファミリーもいるのかな。1700の事件は、繰り返しちゃいけない。

住友は野村の下で、東京建物と同列くらいのイメージ。

名誉棄損と騒ぐ人達、居なくなりましたね。
自分達がみっともないことしてるって気付いたのかな？
真摯に反省して、購入者や居住者にも誠意を尽くしてほしいです。

敢えて値引きせずに長く売るなら、居住者に配慮して少なくともノボリを外してほしいと思います。
私は部外者ですが、見ていて痛々しいです。

>>1731 匿名さん
私は、信頼に足るデベロッパーを求める一検討者です。
貴方は、名誉毀損と訴えていた方ですか？
貴方こそどんな立場で仰っていたのですか？
事実を掲示板に載せて、名誉毀損とはこれ如何に？
本当の意味で名誉を毀損したのは、スミフ自身ではないですか？
1700の記事をもう一回読み直してください。

>>1732 さん

＞信頼に足るデベロッパーを求める一検討者です。

ならこのサイトに来る必要はもう無いのでは？
あなたの中でスミフに対する見方はもう変わらないでしょうに。
それとも中傷が目的ですか？

>>1733 匿名さん
御自分の立場を明らかにしないまま、気に入らない相手を詮索し、排除しようというのはいただけないですね。
名誉棄損とか、中傷とか、あくまで被害者を装う姿勢に呆れます。1700の事件の被害者が見たら、怒り狂うと思いますよ。

残ってる5880万が高いってだけです。
これを5400万台にすれば直ぐにさばけます。

5400で売れるならもう完売のはずですよ。実際に見に行けばわかる。通りからベランダ丸見えだわ、昼間も真っ暗だわ、かなり厳しい部屋でっせ

>>1740 マンション検討中さん
スミフは値引きしないですよ。
もっとも、数百万の値引きして売れそうにない厳しい条件の部屋ですが。

>>1742 検討板ユーザーさん
じゃーどうするの？

賃貸や社宅にでもするんじゃない。

値下げしない。待つの。

あと2戸なのにすごい書き込みの数