シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

>>199 建設経験者さん
なるほど。

身も蓋もない。

197の販促ステマに対して、199の専門家が反証して論破してますね。

197でデマを書き込んだのは誰なんだろう？
そこに、このマンションが残り2戸を残して、買い手がついた要因があるのだと思う。

信じて乗せられて、買った人はいるのかな？
「レンガ調タイルはレプリカと一緒」
って、目から鱗。

レンガ調格好いい
個人の好みによって評価はまちまちだね

レプリカがかっこいいですか。
価値観は人それぞれでいいと思いますが、それを高級マンションの証と喧伝するのは、あまりにも素人を愚弄していると思いませんか？
197は誰なんでしょうね？
ご存知の方、いらっしゃいますか？

レンガそのもの（本物のレンガ）の方が強度が弱いのではないですか。
レプリカという表現が適切なんですかね。
また、他のタイルもピンキリではないのですか。
余り高すぎるタイルも、修繕の際に費用がかさみそうですね。

>>1609 匿名さん
問題は強度云々じゃないんですよ。
話をすり替えないでください。
高級仕様じゃないのに、レンガ調タイルを高級マンションの証と説明した不誠実さが、素人をペテンにかけているようにしか思えないと言っているのです。
貴方は、誰がこのセリフを言っていたか、知っていますか？

>>1610 検討板ユーザーさん

視点は人それぞれ。
話をすり替えないでと言われるいわれもないと思うのですが。

誰が言っていたか、分かった上で訊いている。
更にそれを分かった上で、都合が悪いから話題を逸らしたい人もいる。

確かに、嘘はいけないよね。
信用問題です。

>>1612 匿名さん

なんで匿名の掲示板なのに誰が言っていたかわかるの？

モデルルーム行ったことある人は、知ってるんじゃない？
どうだろうか？

>>1444 匿名さん

『数えきれない』くらいのスペア物件があるプラウド浦和東仲町ガーデンは、第1期と2期共に即日完売したようです。
『数えられる』程度のスペア物件しかない当マンションの売れ行きはどうですか？
競合物件が少ないのに、どうして売れないのかね？
つまりね、西口物件もピンキリってことですよ。

>>1616 評判気になるさん

プラウド浦和東仲町ガーデンの住人？
200も前のレスに返信とか執念深いな。
根深い怨念みたいなものを感じるな。

>>1617 匿名さん
一般的な資産価値に関して、西口物件が東口物件より優れているのは分かりますが、西口物件の中でも2SDより下に外れた物件が何を言ってるのかと、恥ずかしくはないのかと思っただけです。
ちなみに私は、此処より遥かに売れ行きが良かった西口物件の住人です。此処の売れ行きが芳しくないのは、価格だけじゃないと思います。

なかなか見通しが良さそうですね。売れていないのは下層階ですよね？

浦和高砂もだけど、すみふ物件はガラスすっけすけだな。
洗濯物が見えて恥ずかしい。

パインズホテルの客室から丸見えと報告されてましたね。
前の書き込みで。

>>1615

営業？

買えない人が歯ぎしり中

ここ見てると、浦和の新築分譲マンションの購入希望があるプチセレブはもう尽きたのかと思うけど、一方でプラウド浦和東仲町ガーデンは瞬間蒸発している。
選ばれてないだけなんだって、誰でも気付くよね。買えない人が〜って言ってる場合じゃないですよ。
入居者のためにも頑張ってくださいな。

確かに、浦和の不人気売れ残りマンションとして認知されつつありますね。他物件の掲示板でも、その一例として挙げられています。
駅徒歩5分以内は多少の高値掴みでも、大きくは値崩れしにくいので冒険しやすいですが、5分超はコスパをシビアに評価しないと痛い目みそうだからっていう思考回路が、野村の東仲町ガーデンとここの評価に働いているように思える。
つまり、ここのコスパが悪いって事なんだけど。

都内から移住確定者です。浦和の多数のマンションを研究しました。
１棟のマンションとしてこのマンションを見れば、不人気マンションではなく、間違いなく人気マンションだと思います。
常盤公園付近までの複数の綺麗なマンションや戸建住宅が醸し出す雰囲気は、都内の高級住宅街の雰囲気に負けていません（浦和にこのような地域があることを知って驚きました。）。また、マンションを出た表通りも無電柱化されていて、パインズホテルを含めた景観は抜群です。そのような中でのマンションですから、絶対に人気があると思います。
マンション単体でこのマンションと浦和タワーやシティハウス浦和高砂を比較すれば、タワーやシティハウスに軍配を上げる人が多いと思いますが、付近の建築物を考慮したうえで比較すれば、このマンション（一帯のマンション）に軍配を上げる人も多いと思います。
２部屋が完成在庫になっているのは事実のようですが、それは「低層階で陽当たりが悪い」などの理由によるのでしょう。また、割高であることが前提になっていますが、少なくとも浦和で売られている（売られてきた）マンションの価格と比較しても、さほど割高とは思えません。
いずれにせよ、完成在庫があることで不人気マンションにされたのでは、このマンションが可哀想ですし、南浦和などは不人気マンションのオンパレードになります（笑）。

皮肉にしか見えないｗ

>>1626 匿名さん
人気マンションの定義がおかしい…

短期間で完売なら、「人気マンション」という判断は成り立つが、
一部の部屋は日当たりが悪いから売れ残っているマンションは、「人気マンション」と言えないのでは？

人気は、個人の主観ではなく、市場によって決まるものだよ

>>1628マンション検討中さん
人気マンションや不人気マンションの定義はどうでも構いません。ただ、都内の「やや高級住宅街」に住んでいる者としては、浦和の中では１棟のマンションとしては最も魅力のあるマンションです。
もう暫くで浦和区民になるのですが、率直なところ、もう少し広ければ家内の強い意向で買い、住むことになったと思います。

結局買ってないんかい
本当に皮肉にしか見えないね

人気マンションと言いながら、次の書き込みでは定義はどうでも良いときましたか。

>>1629 匿名さん
自分で人気マンションだと言い出したのに…


>都内の「やや高級住宅街」に住んでいる者

この部分は必要ですか？
逆に説得力が無くなる気が…

1626は、荒らしによる褒め殺しだと思いますが、敢えて乗っかると‥
ここの陽当たりが全くない住戸も含めた平均坪単価は、シティハウス浦和高砂と同じ290万です。ここの各住戸が狭いために、見かけは安く見られますが。
駅距離・外観・陽当たり・眺望・免震構造の有無・ディスポーザの有無など挙げたらキリがないですが、ありとあらゆる全てのスペックが劣っているのに、平均坪単価が一緒！
コスパが悪すぎるから売れ残っているのでしょう。人気の有無は、売れ行きで決まるんですよ。

☆４．９なら人気マンションでいいじゃない？

>>1633
1626はあなたが書いてあることを前提に書いてあることを理解できませんか。
いずれにせよ、１棟のマンションの評価と各部屋の評価は、峻別して考えるべきだと思います。それが分からないのが不思議です。
ところで、このマンションを少しでも良く評価するとすぐにネガティブな書き込みがされるのは、穿った見方かも知れませんが、「可愛さ余って憎さ百倍」だからではないですか。
まあ、それはともかく、ネガティブな書き込みをしている皆さんがいつかは「コスパの良い人気マンション」を買えるようお祈り致します。

既にコスパの良いマンションに出会って、入居しています。もちろん、余裕の竣工前完売物件です。
5-10年後の買い替えに備えて、浦和の新築分譲マンションの推移を興味深く見ているところです。
今後、コスパの良いマンションが増えてくるのを願っていますが、一方でコスパの悪い物件も気になるんですよね。そういう物件を供給したデベロッパーも含めて。
マンションもデベロッパーも、ネームバリューとは関係なく玉石混交ですから、選別する目を養うための肥やしになります。
どんな物件でも。

>>1636 マンション検討中さん
目の肥やしなら、ネガティブはやめたら？自己満足したいの？この物件は低層階以外は良いと思いますが。

>>1636 マンション検討中さん
いつ、どんなマンションを購入なさったかわかりませんが、転居を考えるマンションなんでか？高く売れると佳いですね(笑)いつ購入したかわかりませんが、いまよりもやすかったので良かったですね。場所記載はありませんが(笑)

もう、争いは止めようよ。
この物件は、大人気なんだよ。
「大好評につき残り2邸」が証拠だろ。

>>1637 検討板ユーザーさん
低層階に住んでいる方への冒涜ですよ。
貴方は、上中層階の居住者ですか？
それとも、スミフの営業マンですか？

低層階は、このマンションの一部じゃないのか…
低層階のオーナーは、管理組合でどういう扱いになるんだろう。

1637で切り捨てられてる下層階も含めた平均坪単価が、シティハウス浦和高砂と一緒なんだから凄い値付けだな。
仮に、売れ残ってるのが下層階なら尚更、買っちゃいけないだろ。普通に考えて。

>>1640 マンション掲示板さん

そのうち高層階は不人気になると思います。海外の研究でも色々言われていますからね。

のこり2戸でも書き込みは衰えないですね。

>>1644 匿名さん

⭐️⒋９の人気物件ですから。

今、売れ残っているのは、2Fの両サイドの角部屋ですか？

質問です。
ガーデンは即日完売しましたが、もし仮に１部屋だけ固有の要素で売れず１年間経過したとします。
このような場合は、ガーデンは不人気物件として分類されるのですか？

ガーデンの下層階は、目の前の建物で日照や眺望は遮られていると思いますが、即日完売しています。適切な価格設定だったんでしょうね。
スミフの浦和仲町は、コスパを考慮した相応の価格設定が出来ていないから、不人気物件になったんでしょう。
己を省みずに天に唾するのはみっともないですよ。

>>1648 マンコミュファンさん

1647の質問に対する答えになってませんよ。
1、2戸売れてないだけで、マンション全体として不人気物件に分類されるのかどうかを質問してるんじゃないですか？

>>1649 匿名さん
入居後も延々と完売しない状態が続いていれば、不人気物件でしょう。
売れ残り住戸を都合よく切り離して、世間は評価してくれないですよ。
入居後もずっとノボリに囲まれたマンションを世間では不人気物件というのです。

不人気だし、売れ残りマンションとして認識されますね。

>>1650 マンコミュファンさん

あなたは1戸の部屋の売れ行きで、人気か不人気かを判断するんですね？

そうなると抽選になるような部屋が1戸あれば人気マンションってことになってしまいますね。笑

>>1652 匿名さん
見苦しいですよ。
貴方の気持ちが分からないでもないけど、やっぱり見苦しい。職場の人にも同じ事を話してご覧なさい。優しい言葉をかけてくれるでしょう。

>>1653 評判気になるさん

見苦しい？
1部屋売れないだけで不人気マンション認定するくせに、1部屋人気なだけでは人気マンション認定しない、あなたの理屈の方が見苦しいですよ。

ダブルスタンダードの典型例ですね。
非常に見苦しい姿です。

>>1654 匿名さん
入居後半年が経過した現在、ここの売れ残りは2邸ですよね。たまたま1邸がずっと売れ残っている訳じゃないんですよ。
そして、陽当たりや眺望が無いデメリットをカバーできるだけのスペックが無い上に、不相応に高価格だから売れていない。
売れていないから、このマンションは日中ずっと販促のノボリに囲まれている。
入居後半年もノボリに囲まれたマンションが不人気マンションじゃなくて、何が不人気マンションなのか？
子供と論争しているみたいで、正直、疲れます。

>>1654 匿名さん

>1部屋売れないだけで不人気マンション認定するくせに、1部屋人気なだけでは人気マンション認定しない、あなたの理屈

誰か通訳してくれ。
単純に1部屋単位ではなく、全部屋の総合評価=マンションの評価だと言っているだけだと思うのだが…

一連の書き込みを通して、居住者（購入者）の主観というものが垣間見えます。
売れ残りの2邸と自分達が居住している住戸は違うんだと。
だけど残念な事に、入居後半年以上も売れ残りを抱えたマンションは、分譲価格ほどの価値が無いマンションとして認知され、リセールに影響します。即ち、不人気マンションの烙印を押されてしまうのです。
ただ、マンション自体というより、スミフの値つけや営業の態度に主因があるとは思いますが。

>>1657口コミ知りたいさん
１棟のマンションに完成在庫があっても他の部屋のリセール価格に影響することはないと思います。
仕事上、日常的に中古マンションの鑑定書、簡易鑑定書、査定書などを見ていますが、中古マンションの価格は、１棟のマンションの立地などの様々な要素や各部屋の様々な要素によって決定されており、完成在庫の存在が各部屋のリセール価格に影響した例は寡聞にして知りません。
もし完成在庫の存在が各部屋のリセール価格に影響した具体例があれば、是非、教示して下さい。

１棟のマンションの中に完成在庫の部屋があるケースは、いくらでもあります。そのようなマンションとこのマンションとの違いは、ノボリの存在だけではないですか。
そうすると、ノボリの存在により不人気マンションというのは不合理すぎると思います。
また、個人的な見解ですが、購入して入居している方にとっては、ノボリが存在していても、完成在庫を値引きして販売されるよりも納得できるように思いますし、ノボリを出しても値引きせずに完成在庫を販売するのは、スミフの購入して入居している方に対する信義のようにも思われます。

と、書くと「スミフの営業が書いている。」と書かれると思いますが、違いますから。

>>1658
居住者がどう考えているかは、貴方のあずかり知らぬことですよね。

>>1659匿名さん
仰るとおりで、個人的な見解です。

1658の内容はとても参考になりました。
私が知ってる範囲でも査定の時に完成在庫を考慮する話は知りませんね。
それにあとから値引きされると嫌ですもんね。

ちなみに売れ行きではオーベル>シティハウス浦和高砂です。
でも人気や資産価値ではシティハウス浦和高砂>オーベルですよね。

中古査定時にまで在庫が残っていたら、査定はひどいことになりそうですが。

>>1663匿名さん
その根拠は？

>>1662 匿名さん

シティハウス浦和高砂の中古販売取引ってありましたっけ？
数年前に8千万台のルーフバルコニーつきの部屋が、定価から数百万円値下げして売っていたのを見て以来、ないような気がします。
今だと定価より値上がりしているでしょうけど。イエシルのあまり当てにならない自動査定では、1000万くらい値上がりしていますよね。

>>1663 匿名さん

確かに同条件なら未入居部屋よりは低価格でしか売れないので、値上がりはありえないでしょうね。中古販売時まで残ってしまっていると。

自分のマンションが入居後半年もノボリに囲まれていて、それでも尚、売れ残り住居の値下げを望まない居住者がいたなら相当メンタルがタフなんだろう。
私には理解できないが。

>>1666 匿名さん

値上がりどころか、一度住んだら1、2
割下げないと売れないでしょう。
未入居在庫が買えるのに、同価格で中古を買う物好きはいません。

そうかなぁ、エコカラットとかダウンライトとか、オプションいろいろつけてる部屋だったら検討するかも…

スミフの値付けと営業の態度がどうかしてる。
一番割りを食っているのは、入居者達だと思う。

スミフのスタイルだよね。
良いか悪いかはそれぞれだけど超大手で実力があることは間違いない。

>>1658 匿名さん

嘘をつく奴ほど、よく喋る。
誰とは、言ってないよ。

売れ残りを抱えそうなスミフ物件を買っちゃいけないってことだよね。
スミフの南浦和、常盤、与野、大宮吉敷町は、買ったら、同じ轍を踏むことになりそう。

なんだかんだ言っても三井、三菱、住友の三社は別格ですよ。
そこに東建に野村や東急が続く感じでしょうかね。
何か問題が起きたときの補償は住友なら安心できるし、だからこそ価格も高くなる。

>>1675 匿名さん
お疲れさまです。

>>224 匿名さん
この投稿で引用されてる記事を見ると、住友の補償があてにできるか疑問。

>>232 すみふマンション購入者さん
この投稿も同じですが、このスレの初期にスミフのアフターケアが話題になった際、実体験に基づく否定的な意見が散見されました。

>>224
上の書き込みで引用されている記事が下にあります。
スミフに誠意あるアフターケアは、期待できないような気がしますが。

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html

>>1679 匿名さん
記事になっている最初の物件は65世帯だけど、小規模マンションの管理組合の訴えは軽んじられやすいのかな？
どうなんでしょう？住友さん。

さすがに物件自体に瑕疵があれば補償してくれますよね？

>>1681 匿名さん
その補償を渋ったみたいですよ。
1679の記事によると。
管理組合持ちで欠陥を立証されるまで、管理組合の訴えを突っ撥ねていたようです。

結論 割高な分譲価格を払う意味がない。

>>1675
ブーメラン直撃ですね。
自社の不祥事をちゃんと把握しておきましょう。

良いマンションなのに辛辣なコメント多いな
マンションと言うよりスミフが叩かれてるけど

どんな企業体質のデベから買うのかってのも重要だから参考になる。
マンションとしての致命的な欠陥があったことよりも、管理組合の訴えに取り合わずに隠蔽しようとした姿勢にゾッとする。
購入者や居住者の安全や補償よりも、自分とこの懐ろ具合の方が大事ってことだろ。
三菱自動車を題材にした『空飛ぶタイヤ』と彷彿とさせる。

周辺の掲示板を見ていると不自然なことに気がつきます。
プラウドが販売されている期間は、そのプラウドと競合しそうな物件のネガティブワードが増える気がします。
例えばプラウドサンクアージュの競合であるここの掲示板やシティハウス浦和パークフロントの掲示板でネガティブワードが多い。
それ以外ではプラウドのマークスとガーデンの販売中には岸町のパークハウスのネガティブワードが多く見られました。
私と同じような感覚になった方はいませんか？

スミフがスゴく評判悪いことは、私も気付きました。それを認めない往生際の悪さも同様に。
他の掲示板では、デベロッパーがここまで責められることはありません。
煙の無いところに陰謀説を蒔いても、失笑をかうだけですよ。

そのしぶとさが、スミフらしさなんだな。
良くも悪くも。

プラウドと競合しそうな物件はネガが多いと思います。
今はここが槍玉に挙げられてますが、少し前にはプラウドのマークスやガーデンと競合するパークハウス浦和岸町に対して仕様が低いとか日照が悪いとか嘘まで書かれていました。パークハウス浦和岸町は仕様が高いし日照も良いです。
そちらは落ち着きましたが、現在でもシティハウス浦和仲町に対してネガが続いています。
しかしプラウドと競合しない駅から遠い物件にはネガが少ない。
あることないこと書いて悪い印象を付けようとしてるのかと疑ってしまうほどです。

>>1690 匿名さん

ここのネガは、目を通してもらえば分かりますが、一貫してエビデンスに基づいています。

>>1690 匿名さん
1679で提示されてる記事は捏造なの？
貴方なら知っているでしょう？

1679の記事を追及すると、ポジがフリーズする状況‥

マンション自体は場所も良いし見た目も良いじゃん。

>>1694 匿名さん
スミフのマンションは全体的に割高だけど、それは重大な欠陥が見つかった時に、速やかに対処できる大手だから納得できる‥というようなステマチックな書き込みに対して、傾いたマンションの管理組合の訴えをスミフが11年間も無視し続けた記事が提示され、ポジがフリーズしているところです。
そんなデベロッパーからマンション買いたいですか？

>>1695 通りがかりさん
そんなことが、、、
安く無いと買いませんね。

場所はいいよここ

場所は良いね
駅も公園も近くて、小学校までのみちがきれい

>>1695 通りがかりさん
管理組合がスミフに重大な欠陥を認めさせるまでの11年間は、ひたすら長かっただろうな。直下型が来たら、倒壊してたんじゃないか？

下の記事ですよね。
このシティハウスウラワ仲町は良い物件だ。って繰り返し書き込みしている人に詳細を確認したいわ。
何でスルーしてるんだろ。
コメントしようがないか。

http://biz-journal.jp/2014/07/post_5290.html