シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

大手の傲慢 スミフさん
見事な対応でした、モデルルームみてお話しを聞いて購入意欲をなくされるのは久しぶりです。
まず価格については値下げなんてもってのほかですね、ありえないでしょう。
モデルルームでは確かに天然大理石とミストサウナを推してました。
これらの設備は全然特別じゃないですよ、いまの新築ならどこでも装備してる。なのにやけに自信満々で笑えました。あと、モデルルームを作り込み過ぎでしょ、ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。
モデルルームに金かけすぎて販売時に各住戸からどんだけ回収しなきゃいけないのか、寒気がしました、確実に販売価格にかなりのってそう。

窓とベランダは予想してたより大きかった。天井もそこそこ高い。
が、しかし浦和価格。他の地域なら楽に買えるのに。教育環境を考えると浦和は捨てがたい。はぁ。

いや、だから浦和駅が最寄りのマンションは、これから続々と出てくるから。
新築分譲をどこから購入するかの判断を誤ると、リセールで数百万～一千万の差はでるよ、確実に。
可能な限り機能的な条件(駅距離・デザイン・間取り・日照・教育施設etc)が揃った物件を適正価格で買わないと。

高く買ったマンションが、高く売れるとは限らない。
分譲時の購入価格は、リセール時に決定する固定資産の収支を大きく左右する。

適正価格？金がないなら他のマンションに行くのがいいよ。それかしぶとく値下げ交渉!

>>151
ホテルじゃないんだからこんなオプションだらけの部屋にする人いないし、住むという観点から外れすぎてて住み辛いの明白。

解》確かにやりゃあいいってもんじゃない、オプションに私は興味あるしある程度やるけど、家に住むんであってホテル住まいしたいわけじゃない。笑

ここ以外で今後浦和駅周辺のマンションってそんなに供給ありそうなんですか？
徒歩10分くらいまでだど今のところ分かってるのは岸町の三井と高砂の野村くらいでしょうか？

カトラージュの南東の常盤二丁目にも野村の15階建てができるみたいです。
やや離れますが常盤五丁目にはイニシアが工事中。

>>158
イニシアはわかりますが、カトラージュ以外にプラウドですか、常盤2丁目に？
県庁方面の坂下通りにできるプラウドとまた別で？
それは知りませんでした。
常盤2丁目でカトラージュの南東だとクレアホームズがあるあたりですか？

オリンピック前や浦和駅周辺の発展もあってマンション価格は高騰気味だけど、浦和駅近マンションの供給はこれまでになく多いから、今の時期に探している人は選択肢が多くて恵まれていると思う。
今後、浦和駅近マンションの需要に供給が追い付けば、自然と価格は抑えられてくると思うし。
現に、中古でいえば、エイペックスやコスタがオーナーの希望価格で売れなくなっている。
エイペックスの6Fの中古は、値下げを繰り返している。

>>159
線路沿いのとこだよ、住所は常盤２ー２

今はこの辺りは需要のほうが供給を超過しているんだぁというのは感じられます。
だから本当に高騰気味だし、それでも売れてしまっている。
もう少し抑え気味の価格になっていくのはまだまだ先の話になってきてしまうかもしれませんね。
現状で必要ならば…という感じだし。
子どもがいないのでよくわからないのですが、この辺りは学区も落ち着いているという話も聞くので
ファミリー需要が高いんでしょうか。

現時点で用意できる頭金を少なくとも維持できるのであれば、もうしばらく様子見した方がいいのでは。
同程度の高額物件でも、内容との相対比較でコストパフォーマンスが良いもの悪いものがあるから。
ファミリー向けの物件なら、他のファミリーからどう評価されているのかも、慎重に観察しないと。
申し込みして手付金払った物件の、その後の売れ行きが悪かったら、背筋が凍りますよ。
竣工時までに完売できず、建物内モデルルームが設けられるようだと、リセールで苦労するのが目に見えます。

中古もみてますが値段次第では同じ日陰ならば目の前のライオンズの中古も視野に入れます。

近場で5年以上は子育てしてますが、正直、教育環境は良いです。仲町小も、常盤中(自転車通学)も、そもそも教育に関心の高い家庭が多く、(都内の様に)私立に行かずとも充分良く、近所は恐らく近い価値観の方も多いと思います。うちの場合は常盤公園は親子でも友達同士でも良い遊び場でした。駅までや利便性も、まぁこんなもんでしょう。ただ、冬の陽当たりと価格を見て、これが高くないか？？？と考えてしまうのです。。。良く他と比べようと思いますが、皆さんの率直な意見をもっと伺いたいところ。
ところで、ここディスポーザーが無い様ですが、このレベルで、それって普通ですか？長所短所は理解してるつもりですが、昨今、リセールで苦労する対象の一要素になるのでしょうか？(私は使用した事無く、価値が分かってないので。)

ディスポーザーは、大手特に財閥系デベの新築分譲なら標準装備です。
数年～10年後にリセールに出す際に装備していなかったら、確実に足元をみられます。

ここは、ベースの価格設定が高い上に、オプションで更に稼ぐつもりなんでしょう。
詳細は知らないですが、本当にディスポーザーが標準装備されていないなら驚きです。

都内のマンションをある程度見慣れた人から見たら、埼玉県がスミフに舐められていると思うでしょう。
この物件は、色んな意味で勉強になります。
標準仕様のコストパフォーマンスを同程度の価格帯のマンションと比較する必要がありそうですね。

財閥系でも、40戸で普通にディスポーザつけるものですか？
大規模でなければ、よほどの高級マンションじゃないと普通はつかないですが、仲町だと小規模でも標準装備なの？

あと、すみふが条件に関わらず相場を突っ切る高値を付けて、値下げせず長期で売るのは有名な話なので、価格が高いというのは当然ですよね。
値段なりの価値があるかないかではないので。

>>168
三菱地所の東仲町のマンションは同程度の価格・規模ですが、ディスポーザが標準だったと思います。
デベがポリシーで自由に価格設定するのは当然ですが、一方で、それがスペックに見合ったものか評価することは、顧客にとって当然だと思います。

同程度の価格のハードで、必要なソフトがそこそこ入っているものと、無いものと、どちらを選びますか？
リセール時も同じですよね。

ディスポーザーは詰まったりしたら清掃費がかかりそう。あと耐用年数はどれくらいなんでしょうか？

ディスポーザは耐用年数は6年から10年。減価償却資産としては6年で償却してしまう、だからディスポーザ装備したマンションを買ってリセールする際に強みになるのは4年以内に売る時。その後は売主がちゃんと交換や修理してれば問題ないけど、見ただけではわからないから、と直さないで売ってたら買った人は損する。
どっちにメリットがでるのか難しい

ディスポーザは、既に新築の戸建て・マンションのマストアイテムになりつつあります。
ウォシュレットトイレと同じですよ。
ちなみに、以前、築13年のエイペックスタワーの賃貸に住んでいましたが、ディスポーザは付いてました。
ディスポーザが標準設備に入ってないのは、都内なら三流デベのマンションくらいです。
リセールでスミフのマンションをウリにするなら、ディスポーザは不可欠ですが、分譲時にそれが標準でないのはスミフが埼玉(浦和)を舐めているとしか解釈の仕様がない。

三菱地所の西口タワーや東仲町も確かに高いけど、『デベの格』に相応しい標準設備は過不足なく揃っていた。
これはもう、デベの商法の違いなんだろうね。
スミフは、何というか・・・商売の仕方がが日本人的でない気がする。

>>172

ディスポーザーの交換費用って
どのくらいかかるんでしょう？
通常の修繕積立金ではメンテナンス
してくれないものなんですか？

ご存知でしたら教えて下さい。

>>175
それくらいググって下さい。
www.good-disposer.com › pay

55,000〜100,000程度です。

専有部なんだから、修繕積立金ではメンテナンスできません。

んー、ま、譲って、スミフさんが40戸建での維持管理費負担の削減を理由に？ディスポーザーさえ付けない決定をしてるとして、
一方で、坪単価がここより3割も安いクレアさんでも、同様にキッチンに天然大理石もあるし、同じミストサウナ"Misty"もあるのを見ちゃうと、陽当たり以外に、内装の点についても、このスミフ物件価格の高い根拠の理解が出来ず、「ブランド」に対してさえ、不信感を抱いてしまう。
残る何か(カスタムオーダーの質を上げる等)で挽回が無いと、まるで消費者をバカにしていて、一層、気持ちが遠のきそう。スミフさん、読んでたら、消費者目線で「質と価格のバランス」を改めて良く考えた提案を下さい。

三菱地所の岸町7丁目物件の予定地が更地になりましたね。
思ったより広大で、期待できそうです。
アドレス・駅距離はこのスミフ物件より上、日照は建て方次第、ですが、価格はどうでしょうか？
当たり前の標準装備が普通に入っていれば、ここより多少高くても納得した買い物になるかもしれません。
要比較検討ですね。

ベースが割高な価格設定な上に、オプションでも数万単位で稼ぎたいのかぁ。

常盤地区に新築マンションは続々と出てきますよ。
乞うご期待！

常磐地区だとプラウドが２つすでに予定あるんですよね。
でも駅距離はここよりだいぶ遠いので私はあまり期待してないです。それよりここのモデルルーム開始しましたね、早速行ってきました！内装の仕様はまぁまぁ、特筆するところはなかってように感じた。ただ、外観イメージが。。。
好みの問題なのでしょうが、外観は好きではありません。センスを疑いました。なので大幅マイナス。

後ですね、この仕様で、この価格レベルになると、一軒家の選択も充分考えてしまうのです。
この内装で、スミフさんは、それらの価格帯レベルまで調べてるかな？ 残念ながら、三菱のタワーマンションしか見てないと、誤算を招くと思うのだけど。。。
浦和住民を甘く見て無いかなぁ？

たしかに！ここの価格なら日当たり悪いきちきちの一軒家も同等視野に入りますね

間取りを隠さないでほしい。

>>181
同感、外観はマンションの顔で第一印象です。このデザインはないでしょー、古いよ！

販売が5月の上旬だからまだ間取りが出てきていないだけなんじゃないかと思いますよ。
だから隠しているわけではないと。
最初は、直接話をききに来てくれた人優先で教えてくれるのかもだけれど。
共用部はここはエントランスのところのラウンジくらいかな。
あまりランニングコストかからなくて良いです。

ここまで都心高級マンション並みのデザインにされたら逆に浮くんじゃないかと思ったけど、何年か経てば慣れるかな

>>183
キチキチじゃ無くてもありますね。この価格帯なら何年か見てると、チョコチョコ出て来る。
4LDK、駐車場付き、バルコニーも広いし。陽当たりは良い勝負？
まぁ、迷うのは、家内に階段あるのをどう見るか？くらいになってくるかなぁ。
なので、検討してる立場としては、スミフさんから今後お得感をどうご提案で出して頂けるか？、期待してますよ。

え？ここのマンションのデザイン良いと思ってる人いるんですか？
都内の高級マンションのデザインとなんて似ても似つかない、比較するの意味ないと思うのですが。
側面にワンラインのカラータイルなんて今時ありませんよ、10年前のデザインです。実際、浦和の10年前くらいのマンションで同じようなデザイン多いですよ。

たとえばどこですか？

外観の話題をしてるのはクレアホームズ。外観については野村不動産にも批判も出てるね。どこか聞いても答えは出ないよ。

安っぽいデザインを絶賛してる人もいれば、高級感出したデザインにセンスが無いと言う人もいます。

個人の好みの問題ですね。
まぁ、このマンションスレなんだから賛否両論あっていいんじゃないですか。

ちなみに私は外観だけを考えたら、好みじゃないですね。古い！とまでは言いませんが、ちょっとまえのパークホームズ系、ライオンズ系にみえました。
駅前、高砂のスミフは超高級デザインだったから、ここにもあんな感じの外観を期待してました。

警察署、消防署が近いですが騒音のほうが大丈夫なのでしょうか
美術館や公園も近く子育てするにはよさそうかなと思いましたが、騒音だけが気になるところ

幼稚園が近いので日中は子供たちの元気な声が聞こえてきそうですね

随分離れてますよ、そりゃ市役所通りだから緊急車両の通り道だけど・・・

>>194
そりゃ、たま〜に緊急車両走りますが、メインは国道463号、仲町交差点側にたまにあるだけで、近くに5年以上住んでますが、さほど気になる様な事はありません。まぁ、個人差あるとは思いますが。

後、幼稚園からの声までは、分かりません。低層階は？かも。あの幼稚園で気になるのは年に1度の運動会の時の音くらいかなぁ。
後、祭の時の音は、あるかも。逆に言うと、それくらい臨場感も楽しめるかも。(個人的には悪くないと思いますが。)

レンガ調のマンションって都内の高級住宅地でもかなり格上の場所しか採用されてないみたいですよ。価格はやっぱり高いですねえ。

>>194
近隣住民です。
元気な声というと聞こえは良いですが、正直、幼稚園はうるさいです。
朝からずっとわー、きゃーやってますし、幼稚園終わった後は夕方まで隣の小さな公園でまたわー、きゃーやってます。

>>197
レンガ調に加工したタイルは安いです、鳶職経験ありますから訂正させてもらいます。さらに言えば高級マンションでは採用されません、あくまでレンガ風というのはレプリカと同じ意味です、高級というものをしっかり理解しているデベロッパーはあまり使いません。
浦和という場所、仕事でも経験あります。住んでる人や私のように仕事がある者はわかることですが、レンガ調のデザインマンションはありません。
高級住宅街にあわないからです。

目白ガーデンヒルズとかシティテラス目白とかレンガ調ありますよ～