シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

マークス完売のようです。
この物件より大分後から分譲開始されていましたが、余裕の竣工前完売です。
最近の浦和のマンションにしては高スペックであるにも拘らず、野村の販売スケジュールの都合もあってか、価格が抑えられていたからでしょう。
分譲時の売れ行きは、客観的なコスパを示唆する目安になります。

学区にこだわるなら、高砂小/岸中学区のパークハウス南浦和フロントもいいよね。究極の駅近だけど、近過ぎて、逆に価格が抑えられるかもしれない。南浦和は、塾銀座だから、夜遅い帰宅の中学/高校受験生がいても安心な面はある。

価格の高騰は悩ましいですが、競合物件が多くて浦和の検討者は恵まれていると思います。
私も各マンションの比較検討が楽しいです。

ハイスペックのマンションを格安で手に入れられるなら、売れ残りにも注目が集まるけど‥
ここのスレは、閑散としてますね。
ハイスペックでもないし、格安にもならないし、ってとこですかね。

やっぱり高いですよね。
浦和タワーは、駅徒歩5分以内・免震構造ですが、中下層階はこの物件と変わりなかったです。
http://www.manen.jp/mansionlist/11/2105/2105040/1/

買える能力のある人には高くないでしょうね。
ほとんどのマンションの掲示板に「割高だ！」などの書き込みがたくさんありますが，買える能力のある人にとっては１０００万円や２０００万円は誤差の範囲内なのです。気に入れば割高なんて気にしませんよ。
本マンションは周囲が落ち着いた雰囲気であり外観も落ち着いた雰囲気なので，買える能力のある人が気に入れば買うと思いますね。

>>1506 匿名さん
その価格が誤差の範囲かはわかりませんが笑 気長に何年も気に入る物件が出るのを待てる人ってある意味すごいと思います。賃貸族はその間の家賃ですぐに数百万消えてしまいますし。ある意味体力あるんだなと。
さてどの物件にしよう汗

>>1506
中途半端な所得の人がここの残りの物件を買ったら、管理組合で浮いてしまいそうですね。
値引きされた価格で買ったら尚更。
所得格差や職業格差によるヒエラルキーとかありそう。
事前に分かって良かった。
ちなみに、1506は、スミフの関係者もしくは居住者の方ですよね。

>>1508 買い替え検討中さん
バレましたか
よく分かりましたね。

外観が正直イマイチでした。
レンガは好みもありますが古臭い感じのデザイン、残念。
景観と日当たりは絶望的。
いつまでも売れないのは必ず理由がある。
強いて言うなら中の仕様は良かったかな。

>>1506 匿名さん
お疲れです

高値売り得意だから頑張って売ってね！

賃貸で借りるなら立地など良いなと思いました。

1000～2000万が誤差の範囲とされる方の年収を知りたいのですが。
それとも、親御さんの相続が大きいとか。
私がどんなに頑張って働いても、その域に達することができません。
コストパフォーマンスがどうとかって、結局、庶民の発想なんですね。

1518ですが、1506の方に対する質問です。
失礼しました。

1506です。
私は，スミフ及び居住者ではありません。1508さんは単なる「思い込み」です。
また，気付いていると思いますが，1509さんは「なりすまし」です。
1518さんの質問に答えます。
買える能力のある人というのは，私のことではありません。業務の関係でお付き合いをしている方々です。
次のようにイメージしてもらえば良いでしょう。
職業　夫・専門職，妻・専門職
年齢　夫妻とも40～45歳程度
収入　夫3000万円・妻・2000万円の合計5000万円程度（税引き後です。）
資産　預貯金・株式・各種会員権等で合計1～3億円程度（夫婦の貯蓄性向の如何で金額は変わります。）
妻が専業主婦なら金額は減りますが，専門職が2代目や3代目なら金額は増えます。もちろん，マンションを買う場合も現金です。

>>1520 匿名さん
日本の年収ピラミッド2～3％の少数な方々……庶民ではないですね。そのような方だったら、価格ではなく価値で選べます。私たちのような庶民では参考にならないです。

>>1520 匿名さん

>>1520 匿名さん
あなたの記載した夫婦はこんな物件買わないでしょ。的外れだと思います。

揚げ足取り

>>1520 匿名さん

「専門職」とは、具体的に何ですか？
来世で目指すので、参考にまでに教えて下さい。

>>1520
こんなセレブがモデルルームを訪れて、即金で売れ残りを買ってくれたら…という営業の妄想ですか？
地に足を付けて、目の前の顧客一人一人に誠意をもって応対しましょう。
そうすれば、いつの日か売れるかもしれません。

半年前くらいにギャラリーに行きましたが営業の接客がかなり上からでした。うちは値引きとかしなくても売れるんでみたいな。
買う気満々でしたが辞めましたよ

私は以前、ここのモデルルームを訪れる際、電話予約の時に収入を証明する書類の持参を指示され、初回の訪問でコピーを取られました。浦和仲町とは別の物件でしたが、売れ残りしか無かったので買いませんでしたが、あの個人情報はどうなったのでしょうか？

1506＆1520です。
>>1521
庶民の意味を「平均的な収入の家庭」の意味で使用していると思います。次から，庶民の意味をそのような意味で使用します。
私がイメージしてもらうために記載した夫妻は，夫・弁護士A先生と妻・弁護士B先生の夫妻です。当然ですが庶民ではありません。しかし，A先生やB先生が生まれた家庭も庶民です。その後，優秀な頭脳があったにせよ，努力に努力を重ね，現在の地位にあります。なお，A先生が若い頃にお世話になった某先生は，「苦労話は自慢話」と言って詳細を言わないそうですが，庶民どころか給食費も払えない貧しい家庭に生まれ，小学生の５年生から新聞配達をして家計を助け，大学は２部（夜間部）を卒業したそうです。そして，働きながら勉強し，弁護士になったそうです。
庶民の家庭に生まれ，弁護士になった分かりやすい具体例として弁護士横粂勝仁先生がいます。横粂先生をネットで検索してウィキペディアを見れば分かります。横粂先生は政治の世界で道草をしましたが，道草をしなければ，A先生・B先生夫妻と同じような状況にあったと思います。
なお，私には1521さんの属性は分かりません。ただ，記載内容から判断すると聡明な方のようです。そうすると，お子さんがいるとすれば，当然ですが，優秀な頭脳をもっていて努力次第で庶民ではなくなる可能性があります。
>>1522＆1525
何を言っても理解してもらえないと思いますが，一つだけ言います。イメージしてもらうために記載した夫婦には，2種類のタイプがいます。
まず，若い頃から高収入のために金銭感覚や経済観念が庶民とずれてしまっているタイプです。1520で書きましたが，資産も庶民より多くてもビックリするほどではありません。
次に，若い頃から高収入でも，まさに「地に足を付けて」生活し，金銭感覚や経済観念が庶民と同じタイプです。資産もすでに多額です。
A先生とB先生は後者のタイプです。A先生は24歳で弁護士になり，最初の年収は約800万円（税引き後）です。B先生は26歳で弁護士になり，最初の年収は約650万円（税引き後）です。今は結婚してすぐに買った某市の駅近マンションに住んでいますが，少し古くなっていますし，浦和の裁判所で仕事がありますから，A先生とB先生が本マンションを気に入れば現金で買います。
1522＆1525さんは，「都心の億ションを買うはずだ！」と言いたいのかも知れません。しかし，都心の億ションでの日常生活は不便が多いし，「地に足を付けて」生活しているA先生・B先生夫妻などはいくら高収入で多額の資産があっても絶対に買いません（苦笑）。
>>1524
専門職としては，すでにお分かりだと思いますが，弁護士があります。その他，公認会計士や司法書士などもあります。私が業務の関係でお付き合いをしている司法書士はかなり特殊で，デベや銀行が得意先であり，あまり収入の多くない弁護士よりもはるかに高収入です。更に，医師などもいますが，ネットで高収入の職業と検索すればすぐに分かります。
なお，A先生から言われたことがあるのですが，司法試験の制度が変わったので，弁護士が比較的簡単に多額の収入を得られたのは，A先生の世代が最後のようです。従って，「来世」では弁護士はやめた方が良いようです。

長すぎ
読む側のことを考えましょう

>>1528 匿名さん

もう少し、簡潔にまとめて。

「気に入れば買う。気に入られていないから、売れ残っている。」
↑これが、全てかと。

>>1530マンション検討中さん
1528です。簡潔に纏めてみます（笑）。
①　好みによるが、良いマンションである（平均点以上である。）。
②　竣工・引渡後も売れていない（売れ残っている。）。
③　主な原因は割高なことにある。
④　割高であることを気にしない層がいる。
⑤　そのうちに④が気に入って買う。
⑥　完売！
北浦和駅、浦和駅、南浦和駅の付近では多数のマンションが売られきました。その中には早くに完売したマンションもあれば、完売まで時間を要したマンションもあります。しかし、いずれにせよ、完売しているのです。
本マンションも含め、今売られている各デベのマンションも同じです。売れ残って腐ってしまったマンションは、今までも、これからも、無いのです（笑）。

単純な話として、頭がいいから、たたき上げの金持ちにはなれる。
→ だから、このマンションは買わない。

>>1532 口コミ知りたいさん
ちょっとなに言ってるのかわからない

若い頃からしっかり勉強して社会的地位と財産を築いた人は、賢くお金の価値を熟知しているだけに、この物件が提示価格に値しないことに間違いなく気づくから、結局のところ売れ残りは売れ残るという結論に至ると言いたいのです。

>>1534 口コミ知りたいさん

因果関係がむちゃくちゃです

>>1534 口コミ知りたいさん

買う買わないは個人の価値観
地位とか関係ないから
支離滅裂だし生きるのが不器用そうだから
ヘタな持論は出さん方がいいよ

>>1534 口コミ知りたいさん

学が無いのがバレバレですよあなた笑

なかよくしてね

残り2邸。
今年中に捌けるのか。

無理なら、分譲賃貸コースかな？
住友さんはそんな事は、しないか。

不人気物件の烙印押されちゃいましたね。
十字路の斜め向かいのプレイズが平均坪単価230万で、ここが290万ですからね。
ここのの眺望や日当たりは、プレイズより難ありなのにね。

大好評につき最終2邸の看板が痛々しい。
私の散歩コースなんだけど、思わず毎回確認してしまう。
ここまで売れ残ると、尚更売れにくいのだろうな。

プレイズ浦和常盤公園は、240万でした。
訂正します。
それでも価格差が凄いですが。

ここより遅れて分譲開始して既に完売したマークスより高く、シティハウス浦和高砂と同じ平均坪単価。
浦和高砂の方は、駅徒歩5分以内で免震構造。そして外観は、シティハウスシリーズを踏襲してスタイリッシュでお洒落。
この浦和仲町と高砂の物件は、同じシリーズの、それも同価格帯とは全く思えない。
仲町の新築と高砂の中古で、築年数の差はあれど、浦和高砂の方が高く売れると思う。

誰か価格表のアップしていただけませんでしょうか。

>>1544 マンション検討中さん

住友不動産は、価格表全体を見せません。
平均坪単価については、リサーチ会社のサイトで確認できます。マンションエンジンなど。

70平米で6000万なら、東口のプラウドなども検討できそうですね。
ここは、ちょっと高めの設定にし過ぎてしまったかな？

この仕様でこの価格ですからね。
ここまで売れたのが不思議。
浦和のマンションの中で、平均坪単価が歴代2位らしいです。

売れ残りの2邸は、間取りを変えたり、ビルトインオプションを付けれたりするのかな？
出来ないなら、新築じゃないよね？

あと、管理組合の中でも、売れ残りを買った人って認知されるのかな？
ネガを叩く人の書き込みが辛辣で心配。居住者ですよね。

取り柄のないマンションをここまで売っちゃうんだから、住友の営業は本当に優秀ですね。

どういうトークで買う気にさせるのか訊いてみたいですね。

以前、スミフの物件で、竣工前ではあったけど、建築済みの低層階を定価で売りつけられた。最早、間取りも変えられない、ビルトインオプションも付けられない状態で、人気物件だから即決でお願いしますと煽られた。売れ残りなのに‥。
だから、即決で検討外にして、他社の新たな物件を待つことにしました。
ちなみに、その低層階は、竣工後もしばらくは売れ残っていました。
人気物件は、間取りやビルトインがきく間に完売します。不人気物件には、必ず理由があります。理由が分からないなら、買わない方が無難です。

ここはないよ、

この価格で、この場所で、

見た目もなんか地味ですし、、

>>1526 マンション検討中さん
営業が上から目線っていうのも、売れ行きに影響してるのかな。顧客の所得によって、態度を変えてそうだけど。
スミフだから、長く売れ残っても焦ってないのだろうけど、入居者は堪らないだろうな。
マンションをぐるりと囲むようなノボリの配置と、最終2邸の看板と。

最終2邸で年越しかな。
コストパフォーマンスという意味では、近年の浦和マンションにないレベルだった。
悪い意味で。

確かにコスパは良くないかもね
場所や外観等、その他は良いと思うよ

コスパって、総合評価じゃない？
場所や外観など全部引っ括めて、分譲価格に見劣りしてることを、コスパが良くないって表現するのではないかな？

学区に拘るなら、南浦和駅徒歩2分の三菱地所が新たな競合物件になるかな。高砂小・岸中学区だし。ここと同じく、小学校までの距離があるのが難点だけど、南浦和は塾銀座と言われるくらい塾が多いから、夜遅い塾帰りは逆に安心かも。
価格も、線路沿いの影響で安くなる可能性があるし。
浦和駅徒歩5分以内のブリリアも学区は同じで、立地も遥かに優れているけど、現実的な価格設定になりそうもない‥

今の時間、マンション全体が、完全にパインズの陰になってますね。
最上階まで一切、日が当たっていない‥

>>1556
え？何言ってるの？
吉野家ってコスパ良いよね？
でも吉野家よりも高級で美味しいお店あるよね？
でも吉野家よりコスパが良いかわわからないよね？
吉野家と高級なお店だと、品質では吉野家が劣るよね？
でも吉野家の方がコスパが良いかもしれないよね？

コスパが良くても品質が悪いこともあれば、コスパが悪くとも品質が良いこともあるよね？
品質を軸にして考えるか、値段を軸にして考えるかによって判断は変わるよ。

>>1559 匿名さん
品質と価格のバランスをコスパで表現するのでしょう。
貴方の例で言うなら、同価格で他店が美味しい料理を出してるのに、貴方の店がドッグフードみたいな料理出してたら、客にクソミソに罵倒されるでしょう。
コスパを比較するなら、価格もしくは品質が同等な物を対象とした方が分かりやすいですよ。
貴方は、コスパの理解が浅いです。

>>1559
>>1560
ブリタニカ国際大百科事典
コスト・パフォーマンスとは、ある製品やサービスの費用（コスト）と、それらがもたらす効果・性能（パフォーマンス）とを対比させたもの。
製品やサービスの開発に当たって重要な基準になる。
コストは把握しやすいが、パフォーマンスは顧客の価値観と結びつくので、評価が難しい。

ある同じ牛丼が２つあります。
１つは、持ち帰りで、１０００円です。
もう一つは、浦和の高級料亭で１１００円で食べられます。
ある人は、「１００円も高いのなら、持ち帰りで食べる。」と考えるでしょう。
また、ある人は、「１００円高いだけなら、高級料亭で食べる。」と考えるでしょう。
各々の価値観の問題です。

このマンションと同じマンションが浦和駅東口徒歩２分の場所にあったとします。
値段は同じです。
違うのは、駅からの距離とマンションの四囲の景観です。
ある人は、四囲の景観は悪いけど、駅に近いから、浦和駅東口徒歩２分の場所にあるマンションが良いと考えるでしょう。
また、ある人は、浦和駅東口徒歩８分だけど、四囲の景観が良いから、このマンションが良いと考えるでしょう。
やはり価値観の問題です。

このマンションと類似するマンションはたくさんありますが、各々、金額はもちろん、様々な点で違いがあります。
どのマンションが良いと考えるかは、各自の価値観の問題です。

このマンションのコスパが悪いと書き込んでいる人は、各人に価値観の違いがあることが分からず、ひたすら自分の価値観を述べているだけです。相手にしなければ良いのです。

>>1561 匿名さん
分譲開始当初からモデルルームの予約が連日満席だったにも拘らず、入居開始時までに完売していないのは、コスパが悪いと多くの顧客に判断されたからですよね。各人に価値観の違いがある上で‥。

>>1562 eマンションさん

まさに、ようゆー事ですね！

もうね、マークスが分譲開始する前迄に、ここは完売まで持っていかないといけなかった。
スミフは、短期間での完売を良しとしないから、最初からそのつもりは無かったと思うけど。
よりコスパが優れた他の物件と比較されたら、勝ち目ないもの。各人に価値観の違いがあっても。
マークスは竣工前に短期間で完売して、ここは入居後もずっと売れ残りを抱えている。
結果が全て。
結果が出てしまった以上、大幅にディスカウントして市場の適正価格まで落とさないと売れないと思うけど、スミフは価格面では妥協しないから、完成在庫としてコレクションされるのだろう。
シティハウス東浦和も売れ残り期間が長かったようだし、ここの完売がいつになるのか、正直、関心は薄れてきた。

>>1558 検討板ユーザーさん
だから?
西向きや東向きに比べたら
日照奪われる時間は全然少ないよ。

スミフにとって完成在庫は財産だから、安易に値下げはしないだろうね。
値下げについて営業に尋ねた顧客が、『うちは値下げしなくても、売れますから。』って冷たくあしらわれたって、少し前に報告がありましたし。
言い方もあるだろうにと思いました。
買わない客は、客じゃないと認識してるのかな？

>>1526 マンション検討中さん
この書き込みです。
営業スタイルの全般にスミフイズムが流れている。

うちは モデルルーム行ったその日の夜に家まで営業が
来てポストに 手紙を入れてかれました。
怖くなりお断りしました。

>>1568 マンション検討中さん

恐らく貴方の所得が高くて、上客として逃したくなかったのでしょう。呼んでないのに自宅に来られるというのは、高所得者の裏付けを自分の目で確認したかったのでしょうか。
確かにゾッとしますね。
常軌を逸していると思います。
最近、聞いてるだけで情緒不安定になるような恐ろしい事件もありますしね。

その話って本当なの？嘘だとまずいんじゃ

>>1570 匿名さん
1568の方は、実際にあったスミフのエピソードを書かれたのでしょう。
他のデベではありえないエピソードが、私にもあります。初回のモデルルーム訪問で、確定申告のコピーを取られました。

本人達は、マンションを効率よく売りさばいて、個人の営業成績を上げる最短距離を選択しているつもりなのかも知れない。
刹那的で個人主義的な営業だね。

本当に入ってました。 その後TELで丁重にお断りしました。 何度かDMきましたがしばらくして来なくなりましたよ。

厳しいっすね。

>>1568 マンション検討中さん
それは嘘だわ。
業法で禁止されてるから。

>>1575 マンション掲示板さん
間違えた。

動揺してるんですかね？
大丈夫ですか？

マンション検討スレがスミフ批判スレになってますね（笑）
しかも、疑わしいことばかり書いてあります（笑）
どこのスレも買えない人のネガで溢れかえってますが、買える人や買えた人が優越感に浸って読むだけだと思いますけどね…．

>>1578 匿名さん
ここが人気物件なら、妬みや僻みで片付けられるのかもしれませんね。もしくは、プラウド浦和東仲町ガーデンのように、抽選回避のための人気落としの目的とか。
しかし、シティハウス浦和仲町は、言わずと知れた不人気物件ですから。この掲示板には、一度は検討したことのある方々のリアルな声が寄せられています。内容的にも、埼玉・都内問わず、スミフ物件の掲示板でよく見るエピソードなので、納得がいきます。
都合の悪いことを誤魔化して目を背けても、事態は好転しませんよ。

>>1579匿名さん
リアルな声？
いくつかのレスで似たようなネガを読みましたが、嘘くさいですよね…．
この掲示板でも1575さんに一蹴されていますしね…．
ところで、あなた、ほかのマンションの掲示板にも同じようなことを書いているでしょ？

売れてない物件で星5つ(4.9)て、よっぽど印象深い不人気物件ということ？
皮肉だね。

星の数だけなら、プラウド浦和東仲町ガーデンに匹敵してますね。
向こうは、瞬間蒸発みたいですが。
以前の書き込みで、東口物件のプラウド浦和東仲町ガーデンを蔑むような発言がありましたが、この売れ行きの差は何なんでしょうか。

>>1580 匿名さん
貴方、スミフの営業でしょ。
自分とこのコンセプトルームで扱ってる物件の掲示板を巡回してますよね。
貴方の書き込みから受けるイメージが、掲示板で叩かれているスミフの営業のイメージに見事に重なります。
人間性って、隠せないものですね。
でも、私はスミフを応援しています。

野村の東仲町ガーデン、億越え住戸も一瞬で売れたって。
浦和のお金持ちのマンション需要は、まだまだ枯れていなかったんだね。
お金持ちだからって、どんなマンションでもいいや！って訳じゃないんだね。

>>1582通りがかりさん
まったくの誤解です．
参考までにいくつかの掲示板を見ているのは事実ですよ．だけど、それは地方にいる妹夫婦が事情があって埼玉に引っ越し、新幹線通勤する予定なので、大宮、与野、浦和で適当なマンションを探しているからなんですよ．
ちなみに、スミフに限らず、少なくとも大手のデベの営業は、掲示板を見るかも知れませんが、書き込むことはまずないはずですね．
宅建業法（施行規則）に違反する可能性があるので、会社が困るうえに、自分の首も危なくなりますから．
で、スミフを応援しているそうですが、本当にスミフとは関係ありませんから（笑）

>>1585 匿名さん
新幹線通勤なら大宮一択ですね。
浦和や与野だと毎日通うのは大変だと思います。

>>1586匿名さん
この掲示板とは関係ないのにありがとうございます。
妹夫婦も同じように考えているんですが、子供のことを考えると浦和もありだと考えているんですよ。
ただ、このマンションはとても妹夫婦には買えませんね（笑）。

お子さんがいる世帯に、採算の悪い物件はお勧め出来ないですよね。
お子さんの教育費の確保や、将来的に資産を残すためにも。

>>1585 匿名さん
宅建業法、詳しいですね。
その宅建業法に抵触した営業マンが、仮にいたとします。その場合、どの機関に通報したら良いでしょうか？
お教えください。

答えられないよね。

浦和は都内への通勤は結構混みますか？

>>1568 マンション検討中さん

それは怖いですね。
了解なしに、勝手に自宅のポストに投函されてしまうのは。

>>1573 マンション検討中さん

それでも丁寧に大人な対応するのが大事なんですね

>>1589検討板ユーザーさん
遅レスでスミマセン．
監督官庁の国交省が１番で良いですね．他にもいくつかありますが、検索して調べてもらえばすぐに分かりますよ．

>>1594 匿名さん
有難うございます。

>>359
こんな時期もありましたね。

「大好評につき最終2邸」
↓
「大好評」につき最終2邸

大好評なら、そもそも…

>>197 匿名さん
面白いこと言いますね。