シティハウス恵比寿伊達坂 に行ってみた − モデルルーム見学記

①今回はＪＲ山手線/恵比寿　歩11分のシティハウス恵比寿伊達坂のモデルルームに行ってきました！JR山手線の内側で、恵比寿アドレスです。ホテルライクな車寄せと内廊下設計が特徴的な全邸南向きのマンションになります。また、近くには都心とは思えない、深い緑につつまれた 有栖川宮記念公園があります。渓流に沿って散策路を歩くと、野鳥のさえずりや川のせせらぎが心地よいですとモデルルームで説明をうけました。環境は抜群だそうです。

②概要です。


管理費 1万615円～3万3095円／月

管理準備金 1万615円～3万3095円（一括払い）

修繕積立金 3030円～1万120円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。

修繕積立基金 18万2000円～60万7200円（一括払い）

間取り LDK～3LDK

専有面積 34.44m2～114.9m2

その他面積 バルコニー面積：8.06m2～28.78m2、サービスバルコニー面積：4.78m2

所在地 東京都渋谷区恵比寿３-114-1（地番）

交通
JR山手線「恵比寿」駅より徒歩11分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「恵比寿」駅より徒歩11分
JR埼京線「恵比寿」駅より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩11分
東京メトロ南北線「白金台」駅より徒歩14分
都営三田線「白金台」駅より徒歩14分

総戸数 75戸

構造・階建て RC13階建

建築面積 774.37m2

建築延床面積 6904.57m2

敷地面積 1327.12m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 第一種住居地域、第二種住居地域
市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。
まぁ全体的にこういう感じでしょうか？

駐車場 敷地内24台（料金3万3000円～4万5000円／月）

駐輪場 88台収容（料金300円～500円／月）

バイク置場 7台収容（料金6000円・7000円／月）

管理形態 委託(通勤)

住友不動産株式会社

施工 川口土木建築工業(株)

管理 住友不動産建物サービス(株)

不動産会社ガイド

住友不動産

③間取りです。

65B1
間取り 2LD・K+WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット)
専有面積 64.17m2

65C
間取り 2LD・K+N(納戸)+3WIC(ウォークインクロゼット)+SIC(シューズインクロゼット)
専有面積 64m2

④気になった設備です。

対面フラットカウンター
キッチンはフラットな対面カウンターを採用されており、段差がなく最大約1350mmのワイドな奥行きがあるので、配膳する前のお料理の仮置きも持ち上げることなくスムーズにでき、対面側から一緒に料理を楽しむことにできます。会話も弾みますね。

⑤ぜひ、山の手の内側に立地して、かつのびのびと穏やかな暮らしができるシティハウス恵比寿伊達坂ぜひ行ってみてください。
ありがとうございました！