パークタワー晴海　その3

足立ナンバーからも卒業ね！

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＞786
マンションは立地だからね。
わざわざ不便なエリアに引っ越す理由がない。
豊洲選んでる時点で、江東区か中央区かなんて気にしてないでしょ。
3丁目スミフとティアロは販売かぶってたしね。
しかもここは建設費高騰で仕様も下がるんじゃないの？

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>>788
独身のサラリーマンかな？
行政の違いは大きいよ。車のナンバーがどうかじゃなくて、家族がいるとね。
あと会社が中央区にある経営者は、中央区に住んでた方がいい。
理由は経営者なら分かるし、サラリーマンなら知らなくてよし。

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＞789
行政の違いなんて大したことないじゃん。
普段の生活犠牲にしてまで、選ぶ条件じゃない。

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晴海は陸の孤島だからね。
唯一、湾岸で電車の駅ないんじゃない？
月島：月島駅
勝どき：勝どき駅
晴海：なし
豊洲：豊洲駅
東雲：東雲駅
辰巳：辰巳駅
有明：テニスの森駅など。

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>>790
大したことあるよ。
何も知らないだけ。あとタクシー通勤ならここの方が都心に近くない？

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>>790
だから子なしのサラリーマンには違いが分からんて言ってるでしょ。

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江東区の役所や免許試験場に行くと、江東区にいちゃいけないなっていつも思う。

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>>789
個人会社経営なんで凄く気になります。
どんな利点があるのでしょうか？

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>>795
顧問税理士に聞いてください。
790のような無知で攻撃的な人間がいるのでここではあまり言いたくない。

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>>796
790ではないが、お前からけしかけたんだろ！と突っ込ませていただきます。

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＞＞793
説明できないんだ。

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>>796
せめてヒントだけでも！

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>>796
中央区の独自行政なん？ 気になるやん。
それ次第では晴海に住んでみてもええかも？

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>>791
現時点ではその通りなんだけど、中央区で運河沿いの永久眺望（南東方面だけですが）、解放感ある立地と、北側都有地やレミコン跡地再開発、BRTなど将来性あるので、駅の有無以上の価値はあると思います。
KTTやDTは駅に近くても囲まれ感強いのパスですね。まあ、私のようなタイプは少数派なんでしょうが。

ただ最近思うのですが、駅まで徒歩15分くらいは通常の天候や体調だったら全然平気なので、辛いときは駅までタクシーを使うと割り切れば良いのではと。
そんなときが月10回あったとしても月一万、年12万 30年でも360万ですよね。
ここがクロノやティアロ同様、駅遠なりの安めな価格となれば、例えば25坪の部屋だったら上記360万を坪換算すると坪14万ちょっと。大した金額ではないです。タクシー使うことで利便性と開放感の両立がリーズナブルにできる物件なるので、とにかく高過ぎでないことを期待します！

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ここや、クロノレジデンス、ティアロレジデンスを買った人は、駅近よりも開放感を優先させる人でしょうね。
現地行かれてみれば分かりますが、晴海運河が広くて、本当に気持ちが良いですよ。
永久眺望の南向きは高くなりそうですね。
北も当面は抜けますが、レミコン跡地がどうなるかですね。

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>>788
ならなんでここ見てるの？
結局近所に建つ中央区のタワマンが気になってるんでしょ？笑

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>>800
関西人は関西に住んでください。

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＞８０１
駅遠は資産価値も下がり安いから、結局、損するよ。
安物買いの銭失いになりかねない。

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>>805
湾岸で駅遠ってどのスレでも言っている人は、
具体的にどの湾岸タワマンが駅遠で損をしたか例を出してみてよ。

駅遠で資産価値を落としやすいのは都心から離れた立地でのこと。
都心に近い場所では駅遠だけでは資産価値を落とす理由にはならないよ。
佃とかいい例でしょ。

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>>801
全くその通りですね。
駅遠の分、坪単価が安ければ全く問題なく、
むしろ浮いた分の費用をタクシーに回すことで、駅近組より有意義な時間が過ごせます。
タクシーだとPC開いて携帯で電話とかもできますしね。

特に都心近くに住んでいる経営者は、
電車通勤やめて時間をお金で買った方がいいです。全て経費になりますし。

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>>806
具体的にはなかなか難しい、時期や再開発の恩恵を数値化するのは困難だからね
例えばＷＣＴは住不のＫＹ価格もあって、完売までにかなりの時間を要したけど、
今は品川周辺がアツいこともあって値上がりしてる
逆に東雲は損はしてないけど豊洲の上昇率と比較すると全く物足りない、有明も然り
佃は三井のブランディングの勝利だと思うけど、言うほど駅からは離れてない

例外はあるけど都内の不動産のほとんどが駅を基準にしてんだから、
価値観が根底から揺らがない限り、駅遠が不利なのは明白
もちろん仮に価格が同じだとして、四方を囲まれた駅直結ＣＧＰに住むより、
晴海タワーズの南に住みたい、って価値観があってもいいし、それを否定する訳ではない

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>>808
最初の5行は結局は湾岸タワマンは駅の距離ではなく、
その街がどうかってことですよね？
佃はセンチュリーはそこそこ駅遠いですよ。それこそここから月島駅に行くのと大差ない。

あと忘れてはいけないのは駅近より駅遠の方が安いということ。
駅近のCGPが坪400で、ここが坪350だとしたら、例えば10年後、360、315という推移なら、
資産推移としては同じことになります。

高く買って高く売るのと、安く買って安く売るのとでは、
キャピタルロス（ゲイン）が同じであれば、結局同じなので、
重要なのは駅近ではなく、どの駅を最寄にするかだと思いますよ。

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>>809
いや、それはありえない。
駅遠のほうが価格が下がりやすいから困ってんでしょ。
需要の低い方が値崩れは激しい。
資産価値ってそういう理屈ですから。

ただし、購買層が厚い価格帯のほうが需要の総数を稼げて結果値崩れしにくい、という原理はありえますが。

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>>809
色んな見方があっていいと思うけど、
あー言えばこー言う、ってのが簡単に成立しちゃうのが不動産業界だからねｗ

例：眺望が終わってる（飽きますよ？）：駅から遠い（その分お安いし運動にもなります）
駅8分と駅12分、不動産表記においては明確な差があるけど、
まあたった4分だし大差ないと言われれば大差ない、走れば1分、タクシーなら10秒の距離

駅遠が不利というか、不動産価格に多大な影響を及ぼすのは明白でしょ、そこは否定できない
ただ、だからと言ってここを買うべきではないって理由にはならないけどね
1000戸規模のはずが一体開発で2000戸計画にでもなったら原価も抑えられるし、
駅遠大規模物件を売る為には思い切った価格帯で勝負する必要があるからね
坪250弱～400超え（プレミアム500オーバー）みないなレンジになる可能性もあるし、
空気読む三井だし、期待してもいいと思う

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>>810
その最後の2行で出しているように、
湾岸では単純に駅遠が資産価値が下がりやすいというのはあてはまりません。
もしそうであるなら、実際駅遠を買って困った湾岸のケースを
具体的なマンション名を出して教えてください。

CGPと比べれば佃は駅遠になりますが、
10年後どちらの方が資産価値として維持できているか、
築年数が佃の方が古いですけど分からないですよね？

豊洲も駅徒歩4分のツインより駅から倍の距離がある駅徒歩8分のPCTの方が維持している。
勝どきも駅近ではないTTTは維持している方ですし、駅遠のWCTも維持していると思います。
月島以外の駅直結タワマンはそんなに人気ない。なぜかと言うと建物そのものの魅力がないからです。

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>>812
だから有明と東雲
上がる上がると言われながら、イマイチブレイクしない
駅が近くになく（一応かもめとりんかい線はある）、
開発余地はあっても現状不便だからね
鉄道空白という意味では晴海に似てるというか晴海のほうが酷いｗ

ここ数年は不動産の上昇局面だったから目立たないだけで（何でも売れる）、
崩れ始めるとその傾向、格差は顕著になると思うよ

ちなみに駅直結はどこも大人気です、立川、国分寺ですら都心を凌駕する価格帯ｗ
勝どき直結が売れてないのはそれ以上に相場を逸脱した価格だからｗ

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>>813
それは地域名、具体的なマンション名を出してくださいよ。
有明も東雲も新築の価格から比べると上がってますよ。
豊洲と比べて違うのは街が完成されていないからです。

立川、国分寺がなぜ出てきたか分かりませんが、
湾岸のようにタワマンが乱立していないから人気があるのでしょう。
でも今は都心回帰してますから駅直結と言えど郊外は資産維持できるかどうか。
正直都心から離れ過ぎているので湾岸のサンプルにはならないです。

あとあなたの理論は駅がどうのこうのではなく、
その街その駅がどうかなんですよね。
勝どきビュータワーは言うほど高くないですよ。徒歩9分のDTと比較すれば尚更です。

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駅遠とネガる人はなぜここを見てるの？
ここは検討スレなので湾岸の肥溜めスレに行ってくださーい！
そのうち販売開始されたらアク禁食らいますよ。

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湾岸タワマン事情に詳しくない人が一生懸命不動産セオリーを語ってるのが面白い。
駅近が駅遠よりいいのは決して間違いじゃない。そんな事はみ～んな分かってての事。
がしかし、ってのが今の湾岸エリア。
じゃなきゃ、こんなに人が注目してないし、買う人いないはず。
高値掴みとか揶揄する人もいるけど、買えちゃう人がそれだけいるんだもん。誰も止めらんいよね～。
それとも買われちゃ困るんかな(笑)
地方の田舎じゃあるまいし、駅から何分とかちっちゃい事でごちゃごちゃ言うなっちゅー話しでしょ。

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>>815
安けりゃもちろん買うよｗ
ただ、ここも選手村も交通網も続報がないし、
競技場は縮小傾向で国立競技場はあんな感じだし、
ポジティブになれるほうがどうかしてる

まあ晴海がどうにかなったところで、困るのは晴海タワーズの転売屋ぐらいだし、
市況も数値もおかしなことになってきてるし、
選手村も併せてどうにかなることを大いに期待してもいいと思うｗ
そうじゃなきゃ、2000も5000も捌けないからね・・・

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>>817
豊洲の人かな？
東雲、有明を不便とネガしたり、晴海をネガしたり、
それでPCT住民だったら、あなたは駅近ではなく、ららぽ近だろと言いたい。
杭も支持層に届いているか怪しいところだ。

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これから発展していく、晴海、新豊洲、有明に警戒している豊洲民といったところかな。

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どーにかなるとは…破格値で売り出されるって事？ないな～それは(笑)
心配しなくても、買う人は買うし買える人が思ってる以上にいるんだなこれが。
交通網がどうこう言っても、今時点で無いのに売れてるんだから、出来たらもっと手が出せない価格になっちゃうよね。
つまり、交通網続報がないのはマイナス要因になってないということですな～。
まあ晴海タワーズがどうなるか興味ないけど。
国立競技場が小さくなっても全く関係ないよ。

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>>817
心配しなくても安くないから買えないよ。
でも低金利で銀行も金が余ってるから、
大したサラリーマンじゃなくても貸してくれるかな？

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さっきから817は、国分寺や立川を例に出したり、
国立競技場の縮小を例に出したりと、例があんまり賢くないな。
たまに出る多摩や千葉ニュータウンを例に出す馬鹿と変わらんな。

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うーん・・・安値を期待して何がいけないんだろう？
埋立地なんか坪200の価値もない！って言ったつもりも全くないし、
近年の上昇幅はやっぱり極端だし、
状況や市況を考えるとそろそろ一服あってもいいと思うんだけど・・・

晴海タワーズも何だかんだで完売まで通算で4～5年は掛かってるし、
鉄道等のサプライズがないとティアロ以上の価格で数千規模を売り抜くの、
結構大変だと思うんだよなぁ・・・

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指標には豊洲のパークホームズと、パークシティ中央湊がありますが、
豊洲に寄せれば売れるでしょうし、中央湊に寄せれば苦戦するでしょうね。

ただ、近隣で考えると後ろに構えているのが販売が遅れている勝どき東なので、
今年の半ば頃から売り出して、オリンピックの年くらいまで長期で売っても三井としては問題ないのかと思います。

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>>823
そもそもの事実認識が間違ってますよ。
晴海タワーズはクロノ一期2012/4でティアロ最終期2015/10で通算三年半で売り切ってます。苦戦とか言われてましたが最後は竣工一年前に完売だから上出来ですし、KTTやらDT、スカイズベイズ、CGPなど強力タワーと競合した事を踏まえると相当順調な販売でしたし今となればかなり割安な価格でした。
市況からすると坪320は当然、後続の勝どき東が最短でも3年後に分譲開始で入居は2022年度であることを踏まえると坪350近くなる可能性もゼロではないかと。あとはBRTや地下鉄の動向次第ですね。

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さっきからネガってる人の言ってることメチャクチャだよ。
クロノとティアロは、DTのツインタワーと勘違いしてるしね。

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勢い出てきましたねー。
地下鉄報道、そろそろですね。
ここがひとつのターニングポイントですね！

とにかくこの勢いでガーッといって欲しいところ。
普通のサラリーマンには買えなくなりますけどね。

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地下鉄は十分有りうると思うなあ。
何せ沿線には三井、住友など大手デベの超大規模再開発が控え、選手村、豊洲市場、築地市場跡地など都や国としても失敗出来ないこれまた超大規模開発が進行する土地だからね。
これほどの大資本や公の利害が絡む地域ってなかなか他にないよ。なおかつ都心近接で郊外じゃないから人口縮小局面でも開発する意味は十分持てるしね。

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15日に地下鉄計画を日経がトバしそうですね
http://www.mlit.go.jp/report/press/tetsudo04_hh_000060.html

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無いと思う。
地下鉄は、現有の設備と地下道の有効利用活用に注視すべき。
新線へ回す資金があれば、現有施設の改良に投資する。

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>>830
現有施設ってなんですか？
またトリトンですか？

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>>831
この言葉の意味もわかんないならネガる資格なし。
お勉強して出直してね。

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>>832
べつにここをネガってるわけではない。
自分にとって意味のない勉強はしませんよ。
そんな勉強したってあなたレベルの人間にしかなれませんから。

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現有施設は、例えば月島駅だね。
もっとキレイで便利な駅に大改造して欲しい。
地下街も整備して欲しい。

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月島駅で乗り換えるのに、一階分登って、二階分下る
なんて無駄だと思いませんか？
駅の改造で、移動の効率化と混雑を緩和し、
さらに商業施設で収益力をあげる。
今の地下鉄に求められているのは新線では無いよ。

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>>835
それはそれでやれば良いけど、新線は必要

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