パークタワー晴海　その3

>>5142 匿名さん
中国人ニーズは如何でしょう？
直接ではなくても、モデルルームはオフィシャルのディズニーリゾートホテルを意識した作りだと思います。

勝どき駅行くまでのトリトン勤務者との対面通行の混雑、駅の混雑やばくないですか？あと大江戸線降りるにも、乗り換えるにも不便すぎる。社内も狭すぎて窮屈感が嫌い。皆さんどう思います？

この価格だと二次取得層を対象にしていると思いますが、それだけに現状より不便になるここを選ぶでしょうか（ここより駅遠の物件が少ない＆そんな物件じゃそこまで売却益が出ない）。

一次取得層であれば夢を見させれば購入に傾きやすいでしょうけど。

>>5150 匿名さん
バスは通勤だとイライラしますが、のんびり使う分には便利ですよね。でも、家族で銀座に移動ならバスよりタクシーになりそうな。。

良心的な三井なのにこの値段ということは、杭打ちやり直しのコストがゼネコンのミスではなく地中に予測不能な部分があり、建築コストに転嫁されて結局購入者に転嫁されたのかなと予想する。

みなさんの感想からすると価格は高すぎるし価格からするとコンセプトに違和感があるという事でしょうか。
しかし車で５分で虎ノ門てなれば今の価格は安く感じますね。

バスって時間にルーズだからね。時間が大事な仕事している人には致命的なんじゃないですか。仮にも端っこのギリギリとはいえ都心三区なのにメインがバスかってならんかね。これから勝どき晴海地区は山のようにタワマンができる予定なので交通はもっと混雑するでしょ。

これで駅近だったら坪単価400万超えになるんじゃね？

ここから車で５分で虎ノ門には行けませんよ。信号無視できる救急車なら５分でしょうけど。グーグルナビは信号待ちを加味してないから、特に都心部方向は信号待ち多し、混雑で法定速度以下の走行になることが頻繁なので。

価格は妥当だと思いますよ。
しかし、南側はやっぱ人気だろうね。、

>>>5158
勝どき駅に駅近であろうが坪400で買う勇気ある相場観持っている人はマイノリティだと思います。

クロティアが最近坪310-320程度なのに妥当は言い過ぎでしょ。新築プレミアとオリエンタルランドプレミア入れても高い。

それくらいなら妥当では？
それ、安い方の価格でしょ？

ここだって、北向き低層なら290万円からありますし、むしろ安い方かと。

ティアロは350くらいじゃない？

よくわからんが、１億以上出せるなら、恵比寿とか赤坂とか六本木とか、
超都心系マンションも視野に入るんじゃないの。
虎ノ門まで何分とか言ってる段階で違うと思った。

スミフが有明をここと同じくらいまであげてくるでしょ。そうなると割安感がでてくる。

>>5152 匿名さん
ここはクロノティアロと違って、月島駅利用です。勝どき駅よりはるかに便利。
大江戸線は、バリアフリーという点では素晴らしい。だけど微妙に不便。
私は月島駅が最寄り駅ですが、新宿や青山一丁目に行くのすら直通の大江戸線でなく、乗り換えのある有楽町線を選択します。だって大江戸線は歩くし変な場所に駅があったりするし。
月島駅までの道は混雑もなく快適です。
月島の古い町並みも少しずつですが、建て替えが進められています。
殆ど賃貸アパート併設の住居です。オリンピックに向け、家並みや道路がきれいになって行くのは嬉しいです。

>>5166 マンション検討中さん
スミフ価格であることはみんな知ってますから、割安感は出てきませんよ。。。

このエリアで比較になるのはDTでしょう。。。楽観視にもほどがある。。。

1億はギリギリ出せても2億は到底無理。超都心は新築なら2億以上行くんじゃないかなと〜知らないけど。

港区在住ですが、1億だと65平米２ＬＤＫ位しか買えないです。中央区は安いよ
このマンションは個別性が強く値崩れはしないと思います。竣工した頃には良い買い物をしたと思えるような気がします。

お隣より坪単価で50万高くても
納得するような個別性かな？
とてもそうは思えないけど。

同じ三井のフラッグシップマンションとして比較されるのが、馬車道の駅直結マンション。投資目的の人はソッチに流れるのが確定だから、顧客はファミリー層か。

なら問題ないと思うよ。キラキラ物件かつディズニー的要素がある。子供が喜べば満足なのがパパンとママン。

完全に実需向けマンションですね。

実需向けってソフトな言い方だけど、ハッキリ言ってしまえば投資不適格ってことだからな。

>>5173 匿名さん
なんでそうなるねん笑
テキトーなこと言いなさんな

　>5171さん
私も激しく同意
つまり、スマートなこれまでの湾岸思考な人はここは買わないでクロノを買う。ここが将来はクロノにサヤ寄せ。万一ここが一段上がれば、クロノだとグロス1000の利益。

でもここはマウス好きとかなんか豪華なの買いたい三井の客を集客して売るという、これまでの湾岸ではなくのらえもんいうところの郊外型大規模マンションや世田谷一軒家の手法を持ち込んだ。そういう人は1000ぐらい無視してここを買う。

残念だけどそういうことなんじゃないかな。

投資向いてねーよ

高値で利回り悪い
キャピタルならクロノティアロ　普通このぐらいの物件なら大きくても±7% ここは1割弱割高
金利上昇でレバレッジ効かない
公開空地の管理維持等に多大なランニングコストが掛かりそう

ここは実需でマウスに１０００万無条件につぎ込める人か、
相場悪化時のために頭金３５００ぐらい積める人用のマンションだと思います。
その意味で完全実需でしょう。

>>5167 匿名さん
いや、そんなに場所違いませんやん。。。

良いマンションだと思います。本当に。
色気出さずに定住覚悟なら、建物良し、間取り良し、共用良しで、ここに決めれば間違い無いですね。

ただ値段が高い割りに高級感が無いのは評価が、難しい所。住友DTなんかは、いかにも高級マンションの雰囲気はある。湾岸の購入検討層に好まれるツボは抑えている。

パークタワー晴海は購入検討層とコンセプトのミスマッチが多い。まぁ蓋を開ければ、三井ファン・ディズニーファンで一期は即日完売でしょうけど。

家族は晴海が良いらしいが
私は一家の主として家族の将来に責任があるので
トリプルタワーにします。
頭金5割以上つむ方は晴海買っても火傷しないですね。

>>5181 マンション検討中さん
トリプルタワーでも火傷する可能性あると思いますけどね。

有明だとブリリアマーレは値段もこなれてて管理しっかりで坪270も出せば良い部屋買えるので、そのほうが安全な気が。

ここと同じ値段だとドゥトゥールも買えますので、もしくはドゥトゥールも有りでしょうか。
でもドゥトゥールだとこことコンセプトが真逆なのでご家族の共感を得るのは難しいでしょうから決めかねますね。

逆に大儲けの可能性もあるのが、晴海、有明。

>>5182 匿名さん
中古も値上がりするのでは？

もうけ気にするならここじゃなくてクロノ
有明ならブリリアマーレとか

中古は間取り選べないじゃん。
良い間取りは高いし取り合いになるし。
3年待っても出てこない事だってある。

クロノで坪単価320出すくらいなら、ここの北向き低層なら290万円からありますし,

スペックは申し分無い。オレの心も鷲掴み
高級感も十分。嫁の心も鷲掴み
ディズニーの雰囲気も楽しめる。嫁と娘の心も鷲掴み

よく考えられてるよ。ほんと。

豪華だけど高級感はないかな・・・。

豪華も正確には豪華風だけどな。
プールとかぶち抜き高層ラウンジ、屋上散歩とかそういうのあるわけじゃないし。

池はある。しかし近所の小学生も使える・・・。

十分に豪華ですがな（笑）
トランプタワー以外は全部豪華風にするの？（笑）

金箔貼ってないから豪華ではなく豪華風。
先ずは全部金箔を貼ってから、豪華を名乗っていただきたい。

>>5165 匿名さん
恵比寿や赤坂や六本木だと、坪単価600万から800万くらい出さないと同じスペックは買えないよ。

築地ですら坪単価600万円超えてるのに、晴海だけ激安で買える訳ないでしょ。
そもそも激安で買えるとデマを流した奴、本当に腹が立ちます。

>>5189 匿名さん

すげー高級感あるよ。これより高級感目指すと、また価格が上がるのでは？金箔でも貼ります？（笑）

>>5188 匿名さん
うちは家に帰ったら夢から醒めたよ。
だって生活利便性には関係ない共有部ばかりなんだもんな。南の眺望も決して良くないし。
湾岸素人ではないから騙されないよ。

そういう人は有明へゴー。（笑）

単に収入低すぎて買えないだけだったりして（笑）

みんな、有明と晴海で迷ってるんだねえ。
我が家も同じです。

いずれにせよ売り急がない戦略なんでしょうね。

ただ、築地とかと違って、やっぱり晴海は
都心の外周部的なイメージはあるんだよね。
地理的にも交通網的にも。
だから都心までの交通手段や時間が話題になる。
設備をやたら豪華スペックにするのもその裏返し。

うーん、都合の良い解釈だなあ。。。

開発余地がある事を言われてるんだろうけど、それって今後値上がりの要素にしかならんぞ。

値上がり前に買うべし。
数年以内に数倍まで上がる。

>>5198 匿名さん
はい、その通りで2000しかなく、狙ってたとこが億超みたいなんで有明にしようかと。
82か89の10階あたりでよかったのですが。
でも冷静になって多くは使わなくなると思ったのも事実ですよ。

>>5202 匿名さん

解釈の話ではなく、
多くの人は、まだ、そう考えんてるんじゃ
ないかな。という話。
それは売れいきの度合でわかってくるでしょう。

単純に、未開拓な晴海の将来を読めない人が多いのでは？
鉄道(未定) BRT(路線バスとの違いは？) 豊洲市場、 環状2号線(知事次第) …etc

晴海を歩いた人は分かると思うけど、夜は真っ暗。街としては未熟な感じが否めない。

将来の利便性に期待する方がいますが、成熟してから買えばいいのに、、と思うのは私だけでしょうか。
BRTが走ったところで1台の定員は鉄道の1両にも及ばないですよ。

勝どきもそうだった。
大江戸線が開通する前は長屋のような駅ビル擬き位で何も無かった。
晴海も交通機関次第で大化けする

>>5206 匿名さん
それ全部ココの立地より有明の方が恩恵あるよ。

ゴメンここのどこが高級?
パークコートのいいの見てから書き込んでよ。恥ずかしいよ。

交通機関が充実した頃には坪400かもしれない。
都心部の坪単価は底上げして今がベースだと思ったほうが良いかも。
それぞれだけど、適切な価格だと思う。
70平米前後を買う予定。

年収1500以下だとここの高値掴みはきついでしょうか?
金利上がったら支払増えちゃいますよね?

私は、港区の某パークコートに住んでます。
浜離宮も検討したけど、騒音がネックで退却しました。
違いと言えば、お風呂が石張りではない。ポーターが居ない。廊下まで石張りではない。位かな
そんなに変わりないです。

あと織り上げ天井仕様かな。

建具もまずまず良かったですよね。
最新のマンションを見ると、我が家も古くなったものだと
買った当時はグレード高い！と思っていたのが標準仕様になってる

パークコートとパークタワーはコンセプトが誤差程度違う。詳しくは三井のサイト見てね。
比べる必要はないかなぁ
良いマンションだと思います。
予算内で私も買う予定です。

都心3区でこの価格だったら買いだよね

>>5212 匿名さん
部屋のサイズにもよりますが厳しいと思います。

>>5217 マンション検討中さん
天王洲あたりでこの価格でも買いますか？
ここは中央区の端ですぐ江東区で近くに駅がありません。
湾岸新線きても駅遠のままで、BRTのメイン路線は環２です。

身の丈の予算内で買います。

買う買わないは個人の自由たがら

少なくとも2,000万程度無いと難しいでしょう。
ここで無理する必要ないよ。

坪単価350は恐らく選手村分譲への布石でしょうね。
選手村タワーはここと駅距離同じで眺望や開放感ははここより上で商業近接、階高も180mの50階なので恐らくここと同様の3400クラスなので、タワー分譲価格を350以上、低層は坪200後半から300程度とする戦略だと思います。
勝どき東は恐らく坪400狙いかと。まあ中央区駅直結の三井スーゼネですし、中央区内陸なら坪500は越えるので価格的にはデベロッパとしては狙える範囲との判断なのかな。

5223に同意。
選手村分譲まで晴海では分譲マンションはもう出てこないだろうから、ここが直近の事例ということになる。選手村は半分公共事業みたいに見られているから、いざ分譲価格を公表したら土地代が安かったのになぜこんなに高いのかという声が必ず出る。その時直近の事例でも駅遠でもこんなにしたんですよと言えるようにしておきたいんだと思う。戸数の多い選手村を少しでも高く売るための布石。

>>5224 匿名さん

いいえ。DT前のマエケンタワーがいつでも売り出せる状態になっています。

そう言えばそうでした。あそこロビーの床材から壁まで剥がして何やら工事してますね。相当高く売る気では。三井も住友も選手村JVメンバーだから相場を高く保ちたいという点では共通するんじゃないかな。

なんだかんだ言って、みんな欲しいんやなあ。

数年後には、この価格でも安かったなあって思う日が来るんだろうね。

どうせ値上がりするんだから、無理してでも買っておけ。
ココ買えるくらいのやつなら、まだまだ収入上がるだろ？

>>5208 マンション検討中さん

交通機関次第って。。。。
バスしかないんですが。
大江戸線のある勝ちどきとは大違い。

5208は「交通機関次第で」と書いているから今は無理筋と分かっていると思う（笑）

既に晴海はスミフの売残りも抱えているから
更なる高騰は難しいと思うな。
このレベルで一段落といったところでしょう。

お金が十分あるならともかく、ここを高く買うより、東雲の中古とかを安く買って、子供の教育費につぎ込む方が、はるかに賢い生き方だと思うし、子供にも将来感謝されると思うな。

ここ買って、教育費も十分に捻出できる方は、構いませんが、そうなると、３０代後半で、世帯年収2500万くらい必要？

年収よりも頭金だろうね
年収900でも頭金4500なら余裕

そのぐらい親から贈与もらえる奴なんて
都内10万人はいるだろう。

今までの湾岸民とは属性が違う。
オリンピック村も同様だろう。

>>5234 匿名さん

頭金４５００万って、羨ましいです…。

よくわからないので教えてほしいのですが
あの広い公開空地の管理責任はやはり区分所有者全員(=管理組合)ですよね?
もし例えば滑り台が劣化で壊れて近くの子供が怪我したとか、池に乳児が勝手に入っておぼれた(柵が低かった)とかの
場合、賠償責任は管理組合がとらないといけないのでしょうか?

>>5236 匿名さん

住民以外入りにくい雰囲気作れば良いんだよ。
周囲のマンションの住人の方が、ここより低年収なのは確実なので、そんな難しいことはない。

実際、豊洲の某マンションの敷地に滑り台ありますが、それより格下のマンションの知人に遊びに行った際、公園で子供達を遊ばせようとしたら、あの公園は◯◯マンションの敷地だから慎重にね、と言った謎のアドバイスを受けて慎重に遊んだ記憶があります。

今なら、その意味もわかります。

>>5236 匿名さん

当然です。昔、佃のタワマンの公開空地での幼児事故の実例があったはずです。

>>5237 匿名さん
言ってる意味がわかりませんが、雰囲気とは？

>>5234 匿名さん
4500は贈与税かかります。

そりゃそうだけど
1200+生活費500*3＋その他100*3で3000
後は相手のほうが1500考えれば終わり

でも敷地内にコンビニ作るしマルシェもやって周辺の人集めるんですよね。
ポイ捨てとか大変そう。
いっそのことプラウドみたく場所貸し有料で収益化も考えた方がいいのか?

>>5241 匿名さん
計算よく分からんけど、贈与でそんなに買う人いたら昨年の在庫積み上がったりしないよね。
それともみんなココを待ってたとでも？？

>>5238 匿名さん
いまはマンションの保険でだいたいカバーされるよね。

>>5242 匿名さん
コンビニはマンション内で、住民専用でしょう。

コンビニは一般解放で、ゴミとか清掃が大変なのでは

>5244さん
ある程度保険でカバーできるんですね。それなら清掃料ぐらいで済みそうですね。
ありがとうございます。

ここは同一の広さの専有部分でも
高層と低層で税金が変わってくるよね。
富裕層の旨味が薄いため、高層階の
売れ行きがどうなるか関心あるな。

今月末までに販売しないと、高層階の固定資産税が高くなるんでしたっけ。お隣の中古との税金格差ですね。

>>5249 匿名さん

と言っても1階と40階で10％位らしいですよ。評価額に対して10％なんで実際には年間数万の差ですよ。

湾岸の騰落は、上層のプレミアム住戸の方が
低いから実際にはあんまり関係なさそう・・・と営業に聞きました(笑)