パークタワー晴海　その3

三井さんの意見は、2018年のものなので仕方ないかもしれません。

結局、BRTは1時間に6本のバスだったし、シャトルバスは、土日と平日昼間の運行なし、20時台なしでした。

植栽も台風の影響を受けやすい場所で残念な立地でした。
でも、そこまで予測するのは難しかったかとも思います。

>>47016 匿名さん
過去に売れた条件悪い部屋の単価と比べてもね。販売に追い風と言いたいなら今売ってる部屋と比べないと。

ここの公式サイトに掲載されている１億8,000万の部屋って、手付金放棄のキャンセル住戸ですか？

>>47021 匿名さん
BRTはまだしも、駅までの道のりの美しさって、現地歩いたことないだろ..って感じですよね。人それぞれ感じ方は違っても、マンションの価値評価レポートなんだから、10人のうち7人が美しいと思わなかったら、意味ないと思います。

>>47024 マンション検討中さん

地図を見れば、水辺を感じられる場所なんだと誰しも思います。
実は土地が低くて、マンション敷地から水辺が全く見えないことなど想像もされなかったのでしょう。

>>47022 匿名さん

販売に追い風かどうかは知らないけど、既に買っているオーナーにとっては追い風ってことだよね。買った人は良かったですね。

>>47021 匿名さん

ただ、中古市場の評価の事実としては、分譲価格よりも高く成約されているわけです。魅力を感じたのであれば、買って間違いなかった物件ということになりますね。魅力を感じない人はそもそも買わなければ良いだけですね。

>>47025 匿名さん

？？？
目の前の晴海臨海公園がマンションとシームレスに続いているので、完全に水辺を感じられる立地なのですが・・・笑
「庭から見えないからダメ！」とでも言いたいのかな笑

>>47028 匿名さん
駅までの道のりの話でしょう。
朝潮運河はあるけどね。

>>47028 匿名さん

たぶん、マンションが平屋建てか何かと勘違いされている方ですね。面白い。

>>47027 匿名さん

まさにその通りですね！

好きな人が買えばいいだけ。
いやなら買わなくていい。

実際の評価は分譲時より高い成約が事実。

これ以上、これ以下でもないですね！

>>47027 匿名さん
ファクトとしては売れてるのは、ほとんど転売ヤーが抑えた条件良い未入居なんだよなー。
中古市場で評価されるのは、一般の人が売りに出すこれからかな。

パークタワー勝どきが買えてましたね。
市況って怖い。

>>47033 匿名さん
さすがに買えませんよ笑

>>47033 匿名さん

パークタワー勝どきのドゥトゥールとバルコニーお向かいさん眺望なし低層階と、ここの南向き永久眺望中高層が同じぐらいの価格ですね。まあ、どっちが欲しいかは人によるでしょう。

>>47035 通りがかりさん

低層の価格でてますか？妄想ですか？

>>47036 匿名さん

予定価格見てないんですか？M-71Dseタイプで、
27階で8500万?41階で9000万ぐらいであれば、10階で8000万円程度と想定できるでしょう。
そうすると、ここの南向きと同じぐらいですよね。

>>47037 通りがかりさん
で、ここの南向きの部屋とは？
今売りに出ているどの部屋と比較すればいいですか？

>>47038 匿名さん

残念、南向きはもう全て売れちゃいましたよ。

>>47039 通りがかりさん
ここの中古と比較検討はしませんよね。。

>>47037 通りがかりさん
ファクトなしかい笑。
想像ですって書きなよ。

>>47041 匿名さん

今出ている情報からの想定です。
揚げ足取ったつもりなんだろうけど、限られた情報から自分で想定すること自体は別にいいでしょ笑

>>47033 匿名さん

「パークタワー勝どきが買えてましたね」ってどういう意味ですか？

立地に対する価格差が小さいというのが感想。周辺に何もなく駅から十数分に対してあちらは商業付きの直結。眺望面に差があるにせよ、こちらが割高or向こうが割安と思わざるを得ない。

>>47042 通りがかりさん
なぜそんな不確かな想定を最もらしくこのマンション掲示板に書き込んだのですか？

>>47044 匿名さん

パークタワー勝どきの予定価格は、昨今の相場から言えば適正と感じました。中央区湾岸タワマンの最高価格更新ではありますが、上昇相場であり、さらに周辺タワマン所有者の含み益もあてにしてるでしょうからね。

坪100万円程度の差は、だいたいこことキャピタルゲートプレイスの差と同じぐらいです。
キャピタルゲートは、パークタワー勝どきと違い駅の真上にある真の直結物件で、更に月島駅は2路線利用可なので立地的にはパークタワー勝どきよりも上ですが、しかし新築プレミアムと商業一体開発で同じぐらいの差は適正でしょうね。

ここに対する影響としては、中古価格を引き上げることになるでしょう。特にもともと安かった北向きや西向きは恩恵を受けやすいですね。

>>47046 匿名さん

パークタワー勝どき、すごくいいんだけど眺望だけは微妙。今出てる単価安い部屋なんて、ドゥトゥールと思いっきりお見合いだしね。

差って坪100万も無くない？

>>47048 匿名さん
部屋によりますが、だいたい50万くらいかと。

>>47049 匿名さん
4年後の住替えにはちょうど良いが、あと4年間歩道橋渡るのは嫌だな。

>>47046 匿名さん

有楽町線の月島駅ホームからスタートして、
徒歩で早くおうちに帰り着くのは、終電時間帯を除いてはパークタワー勝どきが先なので、立地的にここよりパークタワー勝どきが上になってしまいます。その辺りは実際に歩いてご確認下さい。

>>47051
言葉足らずで失礼しました。
歩いてと言いましたが、もちろん勝どきは乗り換えを含みます。

それから、猛暑の昼間は、パークタワー晴海まで歩くのは大変です。住民でも歩く方は少ないです。失礼しました。

>>47048 匿名さん

坪100ぐらいの差はありますよ。
平均でいけば、パークタワー晴海は坪330ぐらいで、パークタワー勝どきは坪430ぐらいですから。

>>47051 匿名さん

？？？
立地でここよりパークタワー勝どきが上なのは誰が見てもそうじゃないですか？だからこそ、ここの方が大幅に安いわけで。

>47048
例えば向こうで出てる70平米台27階以上の南東中住戸だと
こちらの対南向きで坪単価50万、対北向きで100万の差、対角なら差無し。

>47046
CGPってもっと高くないですか？今回そのCGPとの間に勝どき2000戸ですから、ここの中古価格も今後検討組の目線を考えると下降圧力にさえなる可能性もあるんじゃないかと？
無論、勝どき蒸発なら上昇方向でしょう。

ほんと、あの勝どき蒸発なら
他エリアの中古も上昇でしょうね。

>>47055 匿名さん

平均で比較しなきゃ意味ないですよ。
また、仰ってる向こうの間取りは、ドゥトゥール目の前の最安の間取りなので、こちらも最安の間取りと比較するとするならば、坪100万の差があります。

>>47055 匿名さん
駅遠にうんざりして買い替えいるだろうね。その時までリセールが良ければ最高ですね。

まぁここの北向は将来的な前建のディスカウントだから、安いだけでしょ。計画されたらリセール最悪だと思うよ。

これまでのリセールは、新築未入居だったからまだ良かったけど、人が住んだ中古物件はどうなんだろうな。

>>47060 匿名さん
新築未入居かつ、目利きの転売ヤーが選んだ条件良い部屋でちょい上げくらいでしょ？

うまく売らないと普通の部屋は残債割れるだろ。

>>47061 匿名さん

条件良い部屋買えなくて残念ですね！

>>47062 マンション検討中さん

どう読むとそういう理解になるんだよ笑

>>47061 匿名さん

今のところ、湾ナビの評価額とか見ても残債割れそうな部屋はないですね。それどころか、諸経費引いても利益が出そうな部屋も少なくないです。

>>47064 匿名さん
その湾ナビが未入居の条件良い転売部屋だよ。
これから眺望や間取りが普通の中古部屋が出た際にどうなるかってことじゃない。
文脈読めてないよ。

>>47065 通りがかりさん

あれ？偉そうに言ってるけど湾ナビの物件別の全部屋評価額一覧表知らないんですね笑
毎週金曜日に来るメルマガの話じゃないですよ。

>>47066 匿名さん
なんの話？どうしたの急に笑

売れても、また次々に売り物件が出て一向に減らないですね。
そんなに住み心地が良くないのでしょうか。
それとも未だに未入居状態で売っているのでしょうか。

>>47019 ご近所さん
販売側からカネをもらってるんでしょうから売り側に都合のいいことしか言わないのは当たり前でしょう。
「駅までの道のりの美しさ」なんて主観的な表現なら本人がそう思えばいいわけでなんとでも言えます。ウソとは言えませんからね。
こんななにもない場所だと冬は西風が強くて朝は猛烈に寒いですよ。
私は田舎育ちなので、ド田舎の西風の強さはよく知ってます。

>>47069 口コミ知りたいさん
なるほどね。専門家にそう書かれると数回通るときはそう見えるかもね。
毎日だと無理ですな。

知り合いの住民さんに聞きましたけど、月島駅までもう歩いてないそうです。
シャトルバスだと帰りのバスがないので、ご主人は自転車だそうです。
奥様は、通勤が大変なので仕事をやめて、月島や文化堂へは、シェアサイクルで行ってるそうです。

>>47071 匿名さん
情報提供ありがとうございます。
仕事辞める等はオーバーかもしれませんが、やはり歩く距離では無いのですね。

この酷暑の中、住んでる方は買い物や通勤、子供の通学に習い事はどうされてるんでしょうかね？

やはりタクシーか車？まさか徒歩での移動は流石に無理ですよね？

また、真冬の時はどうなのかも気になります。

駅から遠いサラリーマンにとっては無意味なマンション。自営や車所有なら話は変わるが。高すぎるね。

>>47074 eマンションさん

大半リーマンだろ。

>>47067 通りがかりさん

すみません、湾ナビに物件別価格一覧というのがあるという話でしたか。知りませんでした、ごめんなさい。

>>47076 通りがかりさん
他人の名前での自演は感心しないが、素直でよろしい。

>>47076 通りがかりさん

知らなかったのであれば、まぁ仕方ないですね。
どこかのマンションのオーナーであれば、登録すれば見られるようになるので、見てみて下さい。ここの評価額は、ざっと見たところすべての部屋で分譲価格を超えていますし、残債割れも心配ないレベルですので。

>>47076 通りがかりさん

ちなみに、念のため言っておくとメルマガで来てる売り出しとか成約の情報じゃないですよ。湾ナビのホームページでログインしないと見れないです。

>>47073 匿名さん

私の知り合いの住民さんたちは、ほとんど大手企業とかプロフェッショナル職種で、リモートワークで快適と言ってましたね。友人は、たまの出勤の時はタクシー代出たりすると言ってました。
月島駅まではタクシーかシャトルバスか自転車で行くようです。都心まで割と気軽にタクシー使える距離だからいいかもしれませんが、この時期は徒歩は辛そうですね。

>>47080 マンション検討中さん
歩道橋で汗まみれになるのよ。。、

>>47081 匿名さん

新宿勤務ですので、大江戸線勝どき駅を利用しています。お隣のティアロレジデンス通過直後に晴海フロント横を通ったら、エアコン効いてエスカレーターのトリトン を斜めに遮り、エスカレーターで降りたら屋根付き&歩く歩道のトリトンブリッジ。降りたら直進2分で勝どき駅到着です。

>>47082 匿名さん
トータル何分？

>>47083 匿名さん

興味無いのに聞いてどうすんの？

>>47083 匿名さん

トリトンで斜めショートカット、歩く歩道で10分です。このうち半分は屋根と空調付き、歩く歩道とエスカレーターです。

>>47085 匿名さん

わかりづらかったかもしれませんので再度失礼します。勝どきからトリトン斜めショートカットでトータル10分です。

半分は屋根と空調や歩く歩道とエスカレーター付き。月島へのシャトルバスも平日は利用してます。朝はマンション内から月島駅までラクです。帰りはバス時間が合えばそのまま。時間が有れば文化堂で食材買い出し。勝どきから帰る時は、トリトン内の文化堂や成城石井で買い物して帰宅。おかげで休みの日の買い出しはしなくて良いので助かります。

徒歩10分以内ですね。

>>47087 匿名さん


10分のうち5分は屋根と空調と歩く歩道かエスカレーター任せなら、悪くないです。開放感や眺望含め、何を求めるかですが。

>>47086 匿名さん　

少し前に連投されていた方々、歩道橋、暑い、遠い、、と言ったことにフォーカスして終わるか、このようにあるものを最適化して活用するかで違ってくると思いますけどね。全てにおいて。

ここが駅遠なのは計画された時点で分かってるし、モデルルームも現地近くにあったし、十分理解して購入されてると思います。

その上で残債割れは今のところは心配ないみたいなので問題なく、耐えられないとなったら売るなり貸すなりして別のところに住めば良いのでは。

この立地で借り手を探すのは難しいですね…

あと少しのせればパークタワー勝どきが買えたのに。
35年ローンなら1500万多く借りても月額4万円くらいしか増えないのですから。

勝どきに買い替える人もいると思いますよ。５年で残債も減ってるし、手持ち現金も増えてるのでは。
もし晴海を買わずに賃貸住まいだったら相当の支払いですよね。
もう残りわずかのパークタワー晴海ですが、憧れています。

>>47091 匿名さん

検討板ですよね？
買えたのに…って
購入済の方へのコメントですか？
意図の理解に苦しみます。

最寄りは勝どき駅なんですね。
意外でした。

>>47094 匿名さん

トリトンを斜めショートカットと歩く歩道のトリトンブリッジ利用ですとそうですね。
不動産販売の表記上は、トリトン斜めショートカットは無理だと思いますが。。

>>47095 匿名さん
確かに他人のお家を横切るので、表記上は難しいですね。パークタワー勝どき出来たら、入り口まで徒歩8分くらいになりますかね？

私も勝どき駅まで時間を計った事があります。
おっしゃる通りのルートで、ここのサブエントランスから、トリトン内をショートカットし、大江戸線の勝どき駅改札口まで、17分かかりました。
(周囲と同じ歩調で、信号待ち時間含まず)

ここの敷地の端から駅の階段入り口までとしても、10分で行くってすごい早足ですね。汗かきませんか？

>>47096 匿名さん

そうですね。
入り口の位置がトリトンブリッジ寄りでしたらそうなるかもですね！

>>47097 匿名さん

自宅を出る時は、豊洲側ではなく、コンシェルジュを通過してティアロ側のエントランスから出ています。
個人差はありますよね。確かに。

>>47086 匿名さん

そのルートは知りませんでした。
今日、帰りにそのルートで帰って来ました。動く歩道や涼しいトリトン内を通るので楽だし、近く感じました。
今日は時間を計っていたので寄り道はしませんでしたが、次回からは通り道にある成城石井とかで買い物したいです。

私も普段はシャトルバスが快適なのでシャトルバス利用ですが、時間が合わない時などは勝どきから歩くことにします。良い情報をありがとうございます。

ちなみに私は駅の出口からセブンイレブンまで10分ぐらいでした。(信号待ちは除く)

>>47099 匿名さん

そう言えば、マンション内を歩く時間も馬鹿にならないんでしたね。
エレベーターと部屋の位置も検討する時のポイントですね。

>>47101 匿名さん

大規模マンションはどうしても棟内移動が多くなりますね。

>>47102 マンション検討中さん

それを気にするならエレベーターに近い部屋買うしかない。目の前は人気ないので買いやすいですよ。

>>47103 匿名さん
メールルームは、サブエントランス側にあるんでね。メインエントランス側じゃないんだ。

>>47100 匿名さん

良かったです！
帰りはその道のりは、トリトンブリッジの中きら夜景で水面とライトで綺麗ですよね。朝は、青空に水面見えてまた良いですよ！
嬉しいコメントありがとうございます！

>>47096 匿名さん
徒歩8分は魅力ですね。勝どきが近いとは盲点でした。

トリトン内ルートを計測してみたら、1,045ｍで徒歩13分でした。

>>47107 ご近所さん
あらら、月島駅と同じですね。

>>47107 ご近所さん

エスカレーターと動く歩道がありますので、実質的な歩く距離は少なく加速し、時間も短縮しますね。

>>47109 匿名さん

実際、トリトンブリッジの歩く歩道ですが、ずっと立ったままではなくて、ベルトの上をスタスタと歩いてしまう方が多いですね。そこでまず13分よりは短縮せますね。上り、下の各エスカレーターは人にのりますね。

歩道橋が苦手な方にはよろしいと思いますよ。

晴海BRTターミナルには、トリトンの2階と結ぶペデストリアンデッキも計画されてるので、勝どき駅アクセスは、より便利になりそうです。

>>47111 匿名さん

いずれ駅遠マンションとは言えなくなるね。

読み物としては楽しいスレですね。

格上のパークタワー勝どきの発表を遅らせたのは、ここの売り抜けに時間がかかり過ぎてサジを投げた格好でしょうか。

>>47113 匿名さん
サジ投げるの使い方、意味わからんぞ笑

なぜか住民のかた？が多いように見受けられますね。
購入後もここをみて必死でポジ投稿を繰り返すのをみるのは検討者からすると悲しくなりますが。。
いずれにしても早く完売したいところですね

>>47115 匿名さん

検討の方より、夏場も歩かれているのか、どなたかご存知でしょうか？とのご要望がありましたので、ご参考になればと思いまして。

>>47115 匿名さん

必死に見えましたか。悲しい思いをさせまして申し訳ありません。
個人的には転売意図でなく居住性重視です。
必死になる必要性もありません。

>>47111 匿名さん

そうなんですね！初耳です。

>>47118 匿名さん

こちらのページを参考にしてください。
https://ameblo.jp/yama-rie/entry-12440646985.html

>>47119 匿名さん

ありがとうございます！