パークタワー晴海　その3

トリトンビュータワーって、天井高240しかないし、絨毯敷きの20年選手じゃなかったか？

370マンは8時起き、もしくは8時に家出る。

>>4097 匿名さん
江戸川区はもっと買わない。
ここ買う人が江戸川区買わないのと一緒。

ざんねーんでーしたー。今帰宅だよん。

>>4103 eマンションさん
買えない人は江戸川区に行くしかないのでは？
そうしないと、一生買えないぞ。

そして、買えないまま歳をとり40歳に。
ローン組めなくなり、さらに選択肢が狭まる。

買えないと、その間の家賃もドブに捨てるようなもんだぞ。
安い賃貸にして家賃をケチる方法もあるが、それだと人生をドブに捨てることになる。

高くても気に入ったマンションを早く買った方が人生楽しいぞ。新築買えないなら中古で我慢したら？

>>4098 匿名さん
出た！370マン。

>>4087 匿名さん
誰も安値なんて期待してないと思うよ。
デベは少しでも高く売りたいだろうから
実態をどれだけ加味した値付けをしてくるか興味があるだけだと思う。

私もデベのスタンスに注目している
350とかで長期販売　三井よお前も(住不化)か?
300程度　まあ今まで通りだよね
270以下 湾岸ブーム再起動の起爆剤となる可能性

安い賃貸＝人生をドブに捨てる

この発想って理解できないな

>>4107 ドブ夫
新築買ったら入居までの2年以上の間の家賃をドブに捨てることにならないか？

>>4113 匿名さん

捨てることになる。

平均300〜320が妥当でしょ。有明は腐っても駅5分。
ここの駅徒歩15分のビハインドはでかい。

>>4115 匿名さん
駅が違うよね。
あと都心との距離も。
区も違うし。
比較するなら商業施設じゃない？
スミフがやるって前例ないから想像つかないけど。

来月も金利が上がるだろうから正直厳しい販売になるだろう。あっという間に金利も固定10年1.5%くらいにまで上昇する。
いまの金利水準は銀行的には相当なムリがあるはず。
物件の竣工の頃には1.8%くらいになってるかも。

販売時は280-320くらい。
で5年後に240-250に下がってる感じ。
引き渡し時にすでに含み損っていうのも何だね。

現実的に5年後200万割るかもしれないね
これリアルだよ

>>4119 名無しさん
未来にリアルはないよ。

>>4118 名無しさん
それが本来の新築なんたけどね。
車ほどひどくはないけど。

販売延期になる前に三井不の知り合いが言っていたのは駅近、江東区、豊洲＝駅遠、中央区、晴海＋タワー&ディズニーとの評価で、@320万円くらいがPTHの妥当な坪単価だろうと。
あれからマーケットが悪化してる事を加味すると自分は平均@300〜310と予想します。

>>4122 名無しさん
ディズニーって何のこと？
このマンションと関係あるの？

中国を参考にしたディズニー風味、ディズニー臭マンション。ミラノ風ドリアという感じ。

>>4122
PHTは三井の予想外に苦戦したと思いますよ。
「供給御礼」という言葉を生み出したくらいですからね。
なのでマーケットも考慮して300切らないと厳しいと思いますよ。
オリンピック後も売ってたいなら330以上でもいいと思いますが、
有明と同じ値付けなら撤退です。

PHTはホントに迷走でしたね。
あの供給御礼という迷言を生み出すきっかけになったいわくつきの物件。

>>4125 名無しさん
今後の値下がりを考慮したらとても300万ではリスク高くて買えないですよね。
室内設備もクロノほど豪華でもなさそうだしスカイズの発売時価格がある程度参考になりそうです。

>>4119 名無しさん

大丈夫。200は割らない。
per20をきる価格で手放すくらいなら売主は通常賃貸に回すから。
晴海の賃貸の底はUR賃貸がある意味保証してくれているけれど、これが大体坪8500円/月なので、0.85 x12 x20=坪204万円は固い。

坪210は収益換算法ではきるかもね。

PHTの内覧会お邪魔したが意外と景色も抜けていて、北側も明るくてよかったよ。10年後はわかんないけど。

ここは、駅から12分でも平気なら買いだと思うよ。駅遠の環境でいままで生活してきた人ならなんともないだろね。

うーん・・・。
高いと思ったら買わない。
安いと思えば買う。
おそらく、こんな簡単なことも皆自分の頭で考えられなくなったという証なのでしょう。
だから、もっと安く・・・もっと高く・・・と取り敢えず言ってみる・・・でもそこからは何の解決策も生まれてきませんよ。
これも日教組が日本の教育にもたらした負の遺産でしょうか？？？
四の五の言わずにまずは自分の頭で考えましょう。

>>4129
10年後というか、2021年には東急豊洲が建つけどね。
実際はPHTの高さだと2020年には眺望一部無くなるかな？

駅遠といってもシャトルバスがあるからね。
あと湾岸には電車を使わない人も多いんだよ。
億超え住居の人は皆使わないでしょう。

>>4128 匿名さん
そっか。やっぱり坪単価210万ってのが現実ラインなんだね

仮に70平米の部屋だと買ったあとに1900万くらい下がる可能性があるんだね。

>>4133
結局、含み益も含み損も売らないと確定しない。
買ってすぐに2000万も下がってるのを知って売る人なんていない。
つまりその価格にはならない。
売買は買う人だけでは成り立たないという市場の原則を少し理解した方がいいよ。

収益換算法→収益還元法、ですね。

350万なら安い方かと。370万は高いなーと思う。

>買ってすぐに2000万も下がってるのを知って売る人なんていない。
１９９1年ぐらいに買って１９９５年に行方不明になったから売るにうれないってことかな?
350はないない。あったら有明東建かティアロの中古で十分だわ。

>>4134 名無しさん

手放さなくてよい人はそうだけど、手放さざるを得ない人は2000万円下がってても手放すしかない。任売とか離婚とかね。
そうやって相場が形成されていってしまうよ。

>>4131 名無しさん
こんなとこ億超えの物件じゃないよ

>>4137 マンション検討中さん
物件が残債割れを起こすと
会社でいうと債務超過に陥るんですよね

>>4136 匿名さん
250万なら安いかと。270万は高いなーの間違いじゃない

方角間取りによって坪単価などまったく異なるだろうし、本当に検討している人は平均価格の予想なんてしないでしょう。　とりあえずこれだけ面積刻んできているということは、安くはならない、と考えるのが自然では？　200万とか210万とか正気ですかｗ

>>4142 匿名さん
5年後価格で言えば正気も正気でしょう。
思ったよりも早く実態価格に落ち着いて行く可能性が高まってきてると思う。

あと5年したら210万でも高いって思うようになるんじゃないか。

たぶんだけどビックリするくらい売れなくて三井も8期24次販売とかやるんじゃないか。
過去にもあったけど次回販売で新価格といって値下げ改定する。

世界的な金利上げ基調がきついよな。特にこの物件は
3Aとかのほうが現金買い人多いが
ここはローン率多そうだから5-6000ローンで10年固定2.0％とかだと
カツカツになる奴多そう

>8期24次販売w

あまりにも見え透いたこういう価格維持は国土交通省とかに苦情申し入れしたらいいよね。
3期各2次まで、それ以降は先着順。事前案内会から１年過ぎたら先着順とかさ。
消費者メリット無視だからね。デべは。
まあ、ゴクレとかスミフが一番悪名高いんだろうけど。

>>4140 名無しさん
残念ながら日本の会計ではそうならないよ。

>>4140 名無しさん
残念ながら日本の会計ではそうならないよ。

>>4148 4149マンション検討中さん

毎回のデベ擁護どうでもいいよ。
在庫はイメージ的にもマイナス。

>>4150 匿名さん
毎回のデベ擁護？
よく見ろ。個人の残債割れについて突っ込んだまで。

南向きなら坪単価370万円超えるだろうけど、北向きなら坪単価320万くらいからあるんじゃない？

東京の不動産は海外の主要都市と比べて激安だからね。

グローバル化が進むから、数年のうちに２倍から３倍までは値上がりするよ。

ほんの数年で変わってしまう。

>>4153 匿名さん

実名で、それを真顔で言って欲しいわ。
録音して、数年後に聞かせてやりたい。

>>4153 匿名さん
所得水準が他国並みに上がらない限りマンションだけが値上がりすることはあり得ない。
国際経済に無知なマンション営業らしい屁理屈だな。

まともに反論すること自体無駄だよ。グローバル君には。

坪単価300万の70平米6400万が5年後に4500万前後になるんですね。完全に残債割れです。

それどころか、坪単価300万なら600万から900万まで上がってもおかしくないという話だぞ。

ほんの数年で値上がりしてしまう。

東京の不動産が海外主要都市と比べて激安だって事を知らない人が多すぎるんだよ。

近いうちに是正される。既に外国人は買い始めた。

ついでに言うと、値上がりでは無く、是正されるだけ。
今まで意味なく東京だけが激安だったんだよ。

ちなみに晴海も銀座まで近いのに激安。開発が始まって、これも是正されるよ。今まさに値上がりが始まってる。既に築地が坪単価600万で売られてる。

是正なんかされない。

高い、安いだけじゃなくて移民受入、税、言語等々の違いがわかってなさすぎです。

それどころか、坪単価300万なら200万から100万まで下がってもおかしくないという話だぞ。

ほんの数年で値下がりしてしまう。

東京の不動産が海外主要都市と比べて割高だって事を知らない人が多すぎるんだよ。

近いうちに是正される。既に外国人は売り始めた。

ついでに言うと、値下がりでは無く、是正されるだけ。
今まで意味なく東京だけが割高だったんだよ。

ちなみに晴海も銀座も意味もなく割高。大した開発もできなくて、これも是正されるよ。今まさに値下がりが始まってる。既に築地が坪単価300万でも売れ残り。

>>4159 匿名さん
中卒のマンション営業は頭が悪くて話にならないな。
理論的にお前の理屈を述べてみろよ。

グローバル君は時給800円で雇われてるフリーターだから言われたとおりのテンプレートを書くだけしかできません。
議論は不可能ですよ。

不動産が大きく下がるのは2018年あたりからのようですがすでに今年に入って急激に需要が細ってきてます。
ピークアウトは去年なので豊洲の価格推移を見ればどんな感じか大まかなトレンドは把握できるかと思います。

ちなみに
アーバンドック70平米同じタイプ
2015年6700万
2017年5990万

現在6380万の物件がかなり長期間買い手は付いてません

>>4159 匿名さん
外国人が引いたから在庫が積み上がってるのに。。。

有明ばかりが比較対照とされてるけど、有明も値段が出てないので意味がない。ここは、さすがに品川シーサイドの長谷工タワーマンションよりは高くなると思うね。

有明ばかりが比較対象とされてるけど、有明も値段が出てないので意味がない。ここは、さすがに品川シーサイドの長谷工タワーマンションよりは高くなると思うね。まぁすぐにわかる事ですが

>>4171 評判気になるさん
売れないだろう。まぁすぐにわかる事ですが

価格もここより安く、駅近で生活には便利な環境なのでシーサイドは人気があるみたいだね。スレも活気がある。

>>4173 匿名さん
価格まだ出てないから

若いと内覧会って後回しなの？
ムカつく

あれ、JVに変わったんですかね？

リスク分散ですな。
短期間で売り切る必要があるのでは？

保育施設、店舗（１区間）が入るとなっていますね。

>>4176 マンション検討中さん

もとは、違ったの？

売主が増えてる？元から？
リスク分散っていうけど、こういった単独物件では三井にしては珍しくない？
住友商事とか近鉄とか一見関係なさそうだけど、どういったカラクリなんだろ？
単に人手が足りないから手伝って！ってノリなのかな？

それとも不動産不況を見越して一気にケリをつける算段？

>>4171 評判気になるさん
有明価格出てるよ。
もちろん全部じゃないし、16階と31階の価格だけとかだけど。

暫くは供給減だから、そう言う時って値段を大幅に上げて、利益率を高める戦略になるんじゃ無い？

薄利多売戦略だと、売れないときに悲惨だから。。。
利益率を高める戦略の方が有効な気がする。

>>4182 匿名さん
そうでしたか。それは失礼。16階で坪330？

有明は平米100万超えたらしいですよ。

JV......高値挑戦のリスクヘッジかな。パークタワーでJVって萎える

坪単価より、平米単価の方がわかりやすいと思うのに。何で坪単価使うの？

有明は70平米で7000万か。
絶妙にサラリーマンでも買える価格で出してきたね。

最寄り駅までバスなんて考えられないよ。
建物は素晴らしいと思うよ。

歩ける距離な気がしますけどね。どこの物件と間違えてるんだろ？

>>4188 匿名さん
それ眺望ない西向き中層ね。

ここにきてJV化?
なんか客を適当に扱ってる感あるな

>>4192 マンション検討中さん
三井はマンションでもオフィスでもJVやREIT活用して経営効率の向上やリスクヘッジに取り組んでます。それがいやなら買い持ちするスミフを選べば良いのでは。マンションの場合は結局区分所有になるので客には関係ない話と思いますが。

>>4187 匿名さん

平米単価より坪単価の方が分かりやすいのに、何で平米単価使うの？

坪270と言われると感覚が掴めるけど平米81.7万とか言われてもよく分からん。

コートとかパークマンションは三井単独だろ
少なくとも三井ブランド打ち出したい物件にJV使わないよ
リセールは確実に下がるね

>>4188 匿名さん
やっちゃたね。

有明が庶民に優しい価格ででてきたので、晴海も期待できるかな。
やっぱり、中央区プレミア価格を盛ってきますかね？

なんでJVだとリセールで下がるの？
リスク減るから、リセールで安泰でしょ？

「パークコート渋谷大山町ザプラネ」完成予想図 三井不動産レジデンシャル（事業比率50％）と大林新星和不動産（同）JVマンション「パークコート渋谷大山町ザプラネ」

って記事もあるから、パークコートでもJVあるみたいですね。

パークコート高輪ヒルトップレジデンスもJVだね。

パークコート麻布十番ザ タワーもJVだね。


どういうこと？