パークタワー晴海　その3

>>36249 通りがかりさん

そうとも限らないです。
現に、住友不動産のマンションは、竣工後何年も売ってるパターンが多いですが、中古市場で人気がないかというとそうではありません。
例えば、シティタワーズ豊洲ザ・ツインなんかは、竣工後数年販売してましたが、今でも活発に中古取引されています。

>>36243 評判気になるさん

残り戸数3桁といっても、まだ竣工してないわけだし、北仲のように安値設定で一気に売ってしまおうという価格設定でもなく、全体の進捗は9割来てるわけだから、特に問題ないということになると思います。

>>36250 匿名さん

しかし、リアルでは、どうしてもお金が必要なひとは、下げてでも売る。だから、自分よりも上の階が安く売られたりする。その結果、それに引っ張られて価格が落ちていく。当然、安く買っている人の方が、当たり前に下げやすい。以下ループ。

>>36249
言い得て妙だね、
中古市場の人気は就職市場の人気と似てるかもｗ

ただまあ駅遠だしこんなもんでしょ、
クロノもティアロも業販なかったら1～2割ぐらいは残ってたと思うし売れ方も似てるよ。
あとは三井次第じゃない？地道に売るのか値引きするのか業販か自社所有か・・・
入居は9月だっけ？成り行き任せなら引き渡し前の完売は厳しいと思うけど、
少なくとも年内にはケリつけるんじゃないかな？

過去を見れば、人気マンションへの登竜門は、やっぱり竣工前完売だと思うけどね。売れ行きスピードで泊がつき、住民の質や維持が加わり、地域最強マンションへと昇華していくのが、王道だとおもうけどね。

>>36253 通りがかりさん

リアルでは、「どうしてもお金が必要な人」というのは、そう多くない。確かに、豊洲駅周辺のタワマンでも、年に1、2件格安単価で出てきたりする。しかしそういった物件は頭金の額が高かったり、引き渡し時期がだいぶ先だったりする。なので、全体の市況に影響は与えることはない。
結局は、市況に紐付いた値動きをするだけになるだろうね。

>>36255 eマンションさん

人気マンションになることよりも、残債割れしない安定した資産価値が見込めるかどうかが大事なのでは？
そういう意味では、このマンションは問題ないと思います。

2丁目の3本のタワマンの中ではクロノが有利そうな気はします。3本とも見た目が良いのでそんなに価値は下がらないかとは思いますが。

一例ですが、中古ティアロレジデンスの西側30階以上73㎡7,180万円の部屋が昨秋から売れていません。この辺りは眺望の良い部屋や角部屋以外は、やはり7,000万円の壁があるんだなと思います。新築時販売価格は5,600万円程度だったと思います。

今後はクロノが有利と思う理由。
土地勘のない方は気がつかないですが、二丁目は晴海通りを渡らなければいけないのが、高齢者にとってはかなり痛い材料です。
しかしクロノやティアロの生活動線上に、連絡デッキが出来る予定だし、晴海フロントの前の横断歩道が通学路なので、青信号時間が長めに設定してあり実は生活利便性に大きく貢献しています。

今後、晴海3丁目や4丁目の再開発も加速しており、生活利便施設が出来れば、パークタワー晴海からじゃ、ちょっと遠く感じてしまいます。

豊洲のららぽーとをありがたがるのは、子供が小学生くらいまでなので、パークタワー晴海は、維持費が膨大でもシャトルバスを維持すれば、高齢者でも月島や銀座に行く事が出来ますし、ある程度の生活利便性は確保できると思います。

リアルは

急に辞令が出て大阪支社に転勤になる→思うような価格で即売れない→賃貸に出そうと思う→思うような価格では借り手がすぐつかない→安く貸すか安く売るかを迷う→価格を下げれば売れるとわかる→ダラダラ貸すよりも価格を下げて売ってしまった方が今後の自由度が広がると思う→価格を少し下げて売却→他の部屋に価格が影響する→地域市況に影響する→以下ループ

では？

竣工後、即売りに出す人もそれなりにいるでしょうね
投資としてはかなり残念な結果になること濃厚ですけど

>>36257
駅遠で安定資産もクソもないでしょ、周辺にライバル物件も多いし今後もボコボコ出てくるし・・・
ここは気に入った人が買う永住型マンンションだと思うよ。

ただ湾岸のトレンドとして駅距離より開放感や豪華な共有施設のほうが優先される傾向があるし、
そこがスタンダードになれば今までと違った価値観というか違う評価になる可能性はある。
対岸からの景観も見事だしね。

>>36259 eマンションさん

リアルは、そういった古い大企業的な異動に従わざるを得ないようなケースは、そもそも少なくなってきているし、ここが買える収入層には少ないものと思われますね。

>>36261 匿名さん

駅遠即ち即クソと断定することはないと思いますよ。駅遠でも、資産価値向上につながる要件があれば、価格も安いですし価値のある買い物もあります。

>>36260 eマンションさん

ワンチャン数百万ぐらいなら抜ける部屋もあるだろうけどね。

>>36264 名無しさん

まずは完売を目指してください。。汗

>>36265 eマンションさん

それはデベに言ってね。。笑
ここは検討板なので。

>>36259 eマンションさん

もし辞令がでたとしても、企業の福利厚生で賃貸募集時の留守宅支援があるだろうから、そのループは実現せず、ただの妄想に終わるかと。

大企業では、東京に帰ってこれるかわからない異動も多いですからねぇ。大阪10年、名古屋10年、福岡10年、中国10年、タイ10年などなど。歳をとって責任者になるとさ。

>>36268 eマンションさん
それって、個別マンションのスレで話すべき話題ですか？

特にダブルインカムだと異動確率も２倍。ペアローンで東京にマンションを買って、旦那仙台、嫁大阪、のパターンもありえる。ペアローンへの矛盾を感じる。

共働きの経験ないとこういう妄想する人おるおる

そう考えると、ダブルインカム世帯が、潰しのきく物件を選ぶ気持ちもわかる。その要素の一つが、駅近なんでしょうな。駅近なら、千葉、埼玉、茨城、神奈川転勤にも耐えれるし。新幹線使えば、静岡、宇都宮もカバー圏内。

>>36272 通りがかりさん

中国やタイはカバーできないね。

裏を返せば、基本片働きのずーっと東京勤務って家には、そういう問題はないのかもね。旦那単身赴任頑張ってきてね世帯にも。だけど、一馬力であれば、たとえ年収1500万でも、6000万レベルの家は大変だよねー、という新たな問題が。

大企業妄想が激しい人が多いね笑

>>36272 通りがかりさん

駅近に限らず、需要がある場所に買うということでしょうね。
そうなると、中央区は今後も人口は増え続けるので、駅遠とはいえ立地的には問題ないでしょう。

>>36270 通りがかりさん

そのパターンにしなきゃ働けないような会社やめろよw

だけど、金融、メーカー、商社、広告、通信など、いずれの業界も勤務地多いから、転勤あるよねぇ。関連会社勤務もいれるとなおさら。

まず廊下の話しませんか？

一方通行にしないとケガしますよね。

>>36278 名無しさん

その場合は賃貸に出せばいいんじゃないの？

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

しないよ。安全な幅が確保されています。

>>36278 名無しさん
となると、何か問題があるの？

>>36276 匿名さん

ですね。
ここは駅遠とはいえ、中央区だし、コンセプトも相まって一定の需要はあり続けることでしょう。

>>36283 マンション検討中さん

しかし、必要需要は1000戸。

そして、現時点でさえ、
1000戸満たさず。

今後どうなるのでしょうか？

>>36280 匿名さん

簡単に賃貸と言うけれど、普通のリーマンなら総合課税で所得税が高くなって全然おいしくない

>>36279 住民板ユーザーさん1さん

何センチあるかご存知ですか？まさか1枚の写真を見ただけで狭いと思い込んでいるのでは。

お得かどうかでいえば、やはり分譲新築物件に家賃補助で住むのが最強ですかね？それが、物価の高い東京でのスペシャルカード。

>>36280 匿名さん

賃貸にした場合、賃料収入には高い税金が課せられますよね？
このクラスの物件を購入する年収帯の人の場合、住民税と合わせて30-40%程度はかかるから、賃貸に出すのは大損だと思うのですが。

>>36284 名無しさん

必要需要は1000戸？
何を言ってるの？笑

>>36288 匿名さん

どのような計算で大損になるのでしょうか笑
具体的に教えてください。笑

それに、転勤等で止むを得ず賃貸に出す場合、そこまで賃料は欲張らず、適正な相場値で出せばいいんですよ。

そうですね。分譲マンションの賃貸に家賃補助で住み続けるのがコスパ最強ですね。お金も貯まるし、4年に一回のペースで新しい分譲マンションの賃貸に住み替えれば、常に最新の家に住むことが可能。
マンション購入するなら支払いは年収の1割以下にしないとリスクでしかない。

>>36289 マンション検討中さん

正確には、必要最低需要数は1076戸以上ですね。

>>36292 名無しさん

そのうち、既に936は売れていて、この後も淡々と売れていく感じですね。

>>36291 匿名さん

恵まれた制度がある企業にお勤めの方は、賃貸というのも選択肢の１つですね！そうでない方は、賃貸よりも低コストで良質な分譲住宅に住む＝購入するというのが合理的かと思います。

ファミリー向けの部屋は入居時までに完売しそうですが、シングル向けの部屋は難しそう。
売れ残り部屋に引っ張られて、マンション全体の資産価値が損なわれるのは勘弁してもらいたい。

>>36293 匿名さん

全体戸数に対する応募率は0.87%
現状は定員割れの状態ですね

>>36296 名無しさん

マンション販売は、受験と違って入学（竣工）後も引き続き募集し続けるので問題ないかと思います。

>>36296 名無しさん

って待て待て0.87%て笑

>>36295 検討板ユーザーさん

ファミリーはファミリー向けの部屋を探し、シングルはシングル向けの部屋を探すわけだから、相互に影響することはないと思われます。

春海橋から下った急坂道の先の陸橋に登ると、駅遠で低地面さを実感させられる。
今更遅いが、対岸のPCT並みに、盛土堤防の上部構築であれば、低地面という感覚が薄れ、資産価値の上昇がさらに見込まれたかもしれない。中央区の埠頭地区比べ
土地改良工事という行政の応援がない晴海地区は、将来の発展に不安を残す。
埋立地である湾岸の川沿い物件は、嵩上げした盛土地盤が安心で望ましい。

>>36300 匿名さん

おお！お久しぶりです！ハンドルネーム「匿名」さんの最新作ですね笑

>>35251
>>35268
>>35285
>>35297
>>35315
>>35347
>>35620
>>35674
>>36300

晴海二丁目は、ベースAP4.5mに防潮堤AP6.0mが整備されてるので、対策としては十分です。そもそも湾岸エリアなので内陸の安全なエリアに比べたらリスクは高ので、そんなに地盤が大事と考えるのであれば、湾岸エリアに粘着して投稿してないで内陸に行って下さいね^_^

>>36295
どうしてシングル向けが苦戦してるのでしょうか？
お隣はシングル向けも売れていたような気がしますが。

>>36302 匿名さん

1LDKは北向きで坪単価350万前後と高いからですかね。

>>36301 eマンションさん

マニアックな方もいるものですね笑
妄想力はある方のようですがw

>>36302 匿名さん

ファミリー向けから売れていってるんでしょうね。ただ、最近は加速しているみたいですよ。

お隣は相場上昇期でしたからね。何でもかんでも買えば儲かった時代でした。

お隣は、1LDKが3,600万円台で買えたんですね。

>>36306 匿名さん

時代が違うとしか言いようがありませんね。

>>36307 匿名さん

築年数が3年違うだけで、こんなに価格が違うんですね。

クロノは1LDKが2800万円台、3LDKが4900万円台からありましたね。時代が違うとはいえ、たったの数年だけ。
ほんの数年でこれだけ明暗が分かれるわけです。

>>36309 匿名さん

そういう相場ですからね。
今からそういうことを言っても戻ることはありませんよ。

>>36309 匿名さん

四年前に城東エリアの某マンションを買って去年売り、1500万くらい抜かせて頂きました。
子供も生まれましたので、次はここの比較的割安な部屋を買いました。駅遠ですが、都心よりは同じ金額で広い部屋を買えましたし、満足しています。

>>36305 通りがかりさん
最近の販売中区間が昨年末に訪問した時とあまり変わらなかったので、苦戦しているものと思っていました。
不動産マーケットも明らかにピークアウトしている中、購入に踏み切れず…

相変わらずここは、このマンションだけに限らない話題が延々と続きますね。
どうしてなんでしょうね？

晴海ライナーの晴海二丁目停留所が前の道路にできますよ。どのマンションの近くかはまだわかりませんが。

>>36313 匿名さん

良くも悪くも注目度の高いマンションなんでしょう。9割がた販売が進んでもこれだけ投稿があるわけですからね。

>>36314 住民板ユーザーさん2さん

クロノ前から移動？

>>36315 匿名さん
ツッコミ所が満載ですからね、ここは。

>>36317 匿名さん

ツッコミどころといっても、駅遠ぐらいでは？

駅距離しか欠点の無い晴海。駅前しか特徴の無い武蔵小山。同じ三井でも特徴がありますね。
晴海の方がまだ資産性はありそう。

>>36314 住民板ユーザーさん2さん
クロノとティアロの間の公道らしいですよ。

>>36320 評判気になるさん

そうなんですね！
今とあまり変わらない場所ということですね。

>>36320 評判気になるさん

なぜ移動になったんでしょ？
クロノ側が嫌がったのかな？

>>36319 匿名さん
どちらもお盛んですねー。

>>36322 名無しさん

クロノの住民掲示板見ると、晴海ライナーの停車場所がクロノの車寄せになっていて、そこは私有地なのにティアロなどから人が乗りに来ている、それを嫌がってるみたいですね。それで公道上に移動になったのでしょうかね？
ちなみに移動になるというのは情報ソースどこでしょうか。

まぁ長期的には、BRTの停車場所が決まればそちらに晴海ライナーも停まることになるのでしようね。

>>36290

なぜ笑っていらっしゃるのか全くわからないのですが、どういうことでしょうか？？？

（特に高層階の好条件の部屋など）このクラスの物件を購入される方には、課税所得で1800万円を超えている方も少なくないと思います。
その場合、所得税率は40.84%となり、住民税10%と合わせると50%を超えます。

そういう方が、たとえば月額30万円で部屋を貸した場合、ローン金利や管理費などを引いても24万円程度の収入になると思いますが、それに対して約50%の税金が課せられるわけです。
つまり、たった12万円の収入。
30万円で貸して、12万円の部屋に住むならトントンですが、それは耐え難くないですか？

となると、結局売却を選択する人が増えるのではないか、と思うのです。

どこか間違っているでしょうか？

トーキョータワーズは、坪190万円だった。

転勤になったら貸せばいいと言えるのは年収がよほど低い人だけで、ここのようなハイクラス物件を購入する人にはあてはまらないですよね。

クロノはローソン撤退が決まりましたね。ここも、セブンイレブンににげられないように、みんなで買い物しましょう

連投、お疲れ様です。
ここ数日、変なのに絡まれちゃってますね、このスレ。

>>36325 購入経験者さん

減価償却があるので課税対象額は、ご想定の額よりも少ないと思います。
かつ、転勤先での家賃は会社が全額 (或いは大半を) 負担するケースが多いと思います。

>>36325 購入経験者さん

その数字ではミスリードになってしまうと思いますよ。経費を少なく見過ぎ。あと課税率も実際には段階的な課税なのでもうちょい低い。それに頭金も払ってんだからね。超ザックリだと以下のような感じかと。（数字はザックリね）

+30 家賃収入
-3 管理修繕
-2 固定資産税
-3 金利
-10 減価償却
=12 これが課税対象、で税金は5万ぐらい。

キャッシュフローを見ると、上記の減価償却が無くなり元金返済が-12と税金-5が入る。よって最終的には、

12+10-12-5=5

とか。なので、貸してキャッシュフロープラス5万円になるなら、他を借りる足しにすれば良い。

まぁ、数字はザックリなので気になったらご自分で計算してね。

>>36330 マンション検討中さん

同意です。

>>36327 匿名さん

初心者マークさんは、初心者としてしっかり勉強した方が良いですよ。

転勤になったら貸せば良いかなと考えていたのですが、空室や仲介屋に払う手数料考えるとあまり美味しくないですね。

>>36334 マンション検討中さん

まぁ、この高値市況では、あまりいい思いをしようとしちゃいけないと思いますよ。転勤で仕方なく貸すことになるのであれば、トントンになればいいかなってぐらいの心持ちでいいと思います。うまくいって数万円お小遣いが増えるなら良しってことで。

>>36334 マンション検討中さん

売却額が購入額と同じと想定すると、、、
2年後にまた中央区に戻ってくるなら、仲介業者に払う3%がもったいない。
5 - 10年後に戻ってくるなら、貸しているうちに不動産として資産形成できてありがたい。

>>36331
新築、定額法で減価償却が月10万円になるのは、建物部分の価格が5454万円、総額では１億円超の物件となるでしょう。

頭金を2000万円強入れて8000万円のローンを組んでいたとして、自宅でないため住宅ローン控除は受けられませんし、金利の高い投資用ローンを利用することになります。
金利は2%前後のものが多いですが、仮に優遇で1.0%で最長の35年ローンで組めたとしても月々の返済額は22.5万円。
管理修繕3万円に固定資産税2万円、所得税・住民税7.5万円を合わせると月々35万円ほどの支払いとなりますので、最低でも35万円以上の賃料で貸さねばなりません。

このとき、35万円で貸して、35万円を支払い、手元に残るお金はゼロ。
空室になったり、設備品が壊れた分は持ち出し確定。
そもそも頭金2000万円超も持ち出し。
もちろん転勤先の賃料は自腹で払わねばなりません。

これでも転勤になったら貸せばいい、とおっしゃいますか？

>>36337 匿名さん

建物価格の10 - 20%を設備とし、それを15年で減価償却してはどうでしょうか？
この物件なら20%でもお咎めないかもしれません。税理士と要相談ですが。

事前に知り得なかった転勤時は、銀行が即座に住宅ローン完済を求めることは稀だと思います。

>>36337 匿名さん

またまたミスリードです。このマンションで1億円超の物件であれば100m2近くの部屋ということになり、35万円以上で貸せるのは確実です。たぶん40万は確実に超えると思いますよ。周辺の賃料相場とこの物件の価格表見てみなさいな。

そもそもね、「転勤になったら！」とか言うけど、1,800万以上稼いでいる層が、転勤でアタフタするような扱いを会社から受けているのかな？

そのぐらいの給与となると、プロフェッショナルファームだったらそもそも転勤はあまり無いし、例えば東京オフィスから関西オフィス勤務になっても出張ベースのホテル暮らしという選択肢でしょうね。

日系大企業なら部長クラス以上でしょうが、そのぐらいの年齢なら転勤になっても単身赴任で行った先の家賃は会社持ちでしょう。

前提がおかしいのよ、前提が。

>>36339 匿名さん

貸せばいいというのは税金考えたら全然割りに合わないって趣旨でしょ
税率が5割じゃなくて4割だったとしても同じことだし、高く貸せても税金や減価率や部屋汚されること考えたら割りに合わないのは事実
36331の計算で月5万税引後余るけど(実際には空室期間あるからもっと少ない)、それ以上に資産価値は減価するから全然割りに合わない
転勤先の家賃を会社が全額負担してくれたとしても微妙

やはり経営者目線が多いというところですか。どこまでカツカツにやって、面ズラは夢を語る。

>>36340 eマンションさん

いや、そういうことではなく、そもそもの議論は転勤になっても戻ってくる可能性もあるのだから、賃貸という選択肢もあるよねということです。割りに合う合わないとかではなく。別に利益を出そうっていうわけじゃないからいいんじゃないの？

空室期間があると言っても礼金取るのと毎月の5万でおそらくペイするでしょう。このあたりは、適正価格で賃貸出ればすぐに埋まりますからね。

資産価値が減価するってのも、単なる会計上の話で、市況とは関係ないしね。無理やり「転勤キツイ！」って話にしたくてよく分からない内容になっちゃってる。

あとね、そもそも前提がおかしいってのもちゃんと認識してね。イメージできないかもしれないけど、年収1,800万あるポストであれば、転勤でアタフタするようなケースは少ないから。会社斡旋・補助でリロケーション使えたりする場合もあるしね。売却してもいいわけです。

年収1800万程度の人は、掃いて捨てるほどいますが。

>>36341 匿名さん

お金のやり繰りがカツカツかどうかは知らんけど、廊下幅は十分にベビーカーがすれ違えるぐらい確保されているよ。ネガりたいばかりに嘘を撒き散らすのはやめようね。

>>36344 匿名さん

そんなこと言う人は結構いますが、全体からすれば、現実的には限られた人たちです。視野が狭いですよ。

>>36345 eマンションさん
？
住民スレに投稿された廊下の画像。住民さん達が一斉に隠蔽の削除要請をかけるほど、狭苦しい感じでしたよ。
ベビーカーがどうのこうの、わけがわからないです。具体的にはどういう計算なんですかね、あの廊下で。

>>36347 匿名さん

廊下幅は140cmとのことです。ベビーカーは大きめの（例えばエアバギーなど）もので55cm。普通にすれ違えます。

画像は廊下が長いのとアングル的に狭く見えたんでしょうね。

>>36347 匿名さん

隠蔽の削除要請てw
妄想にもほどがありますな。まぁ妄想力豊かなのはいいことですw