パークタワー晴海　その3

普通にから450から500くらいじゃねーの？

600までは行かないと思うし、そうであって欲しいが、今の状況だと600もあり得るぞ

600とかハイパーインフレが起こらない限りないだろ。ただ280の予想が300くらいになる可能性は大いにあるな。

そんな安い訳ねーだろ。500くらいだと思われる

万博大阪っしょ？
こっち関係ある？

>>34905 マンション検討中さん
日本全体の景気動向に影響ある。オリンピック後にマンション価格下がる要因の一つに景気後退が挙げられてたからね。それが一つ払拭された。

>>34904 匿名さん
駅徒歩25分が500なわけねーだろ（笑）

そろそろ新築マンション価格動向スレでやってください。てか、選手村600万の人ってまだいたんですね。

ここって、
かれこれ２年くらい売ってるてこと？

>>34909 マンション検討中さん

モデルルームが昨年のGWからだったので、1年半ぐらいですね。

いよいよ竣工。
希望の人は7月入居が可能との事です。

気付けばあっという間でしたね。

７月に入居したら税金っていくらくらい違うんですかね

>>34913 口コミ知りたいさん
2ヶ月分違うでしょう。
金額は部屋によって違う

>>34878 匿名さん
駅遠な為、将来のリセールに不安があり、売れるうちにと思い売却しました。
BAC売却益かなり出ましたが、短期譲渡でしたので税金をたんまり取られました。
更に翌年の健康保険料。これが多額で100万円に迫る納付額でした。
マンション売却による所得増が健康保険にまで反映されるとは知りませんでした。次は5年超で売却をする予定です。

>>34915
ちょっと早まりましたね。
BACは駅遠とはいえ、今でもけっこう高く売れるんじゃないですか？ 湾岸タワーはそういうものですよね。

34915さん、税金っとどれ程とられましたか？

>>34915 匿名さん

なぜ、3000万控除を使わなかったんですか？

>>34918 匿名さん
知らずにニワカ知識でテキトーな投稿しちゃったのかな？5年でとか言ってるんで、ローン控除も取り切れないし。

>>34917 匿名さん
キャッシュで購入して賃貸に出していた小さい部屋です。
坪310万円で売りました。
所得税、地方税を合わせて150万円。仲介手数料が140万円程でした。
購入時より500万上乗せして売りました。賃貸は約3年出していました。
確定申告後の健康保険料が多額なのには正直驚きました。売却した年にはふるさと納税を最大限やるべきですね。

>>34918 匿名さん
何故って？
投資目的で購入して賃貸に出したからです。
自宅は別途あるので3000万円控除は使えません。

>>34916 匿名さん
そうでもないですよ。
これは実際に売却した者でないと分かりませんが、もう湾岸は希望価格では売れにくくなっています。
特に金額の大きい部屋やオーナーチェンジの部屋は売却に出しても売れなくて、まず価格改定。
それでも売れずに売却を止める事例が急増しています。
眺望のない部屋や駅遠物件は最悪ですよ。これは事実です。
残念ですが、売り方の希望価格で売れたのは今年の前半迄でしたね。
参考迄。

>34922
まずいですね…
指値の切り下げでも売れず、
最悪業者に買い取ってもらうしかないですね。

>>34922 通りがかりさん

希望価格の設定が高すぎるだけでしょ。
実需の価格はもともと相場は安定しています。

>>34920 通りがかりさん

BACで坪310なら相場通りだね。
もっと高く売れると思っていたのであれば、それはちょっと欲を出しすぎってだけの話。

>>34922
すいません、その事実というのは、どうやって確かめられますか？
あなたはその投資用の部屋を売って以来、売りに出してはいないんですよね？
売却を止める事例が急増とは、なぜそう言えるのでしょうか？

>>34926 匿名さん
御自分でお調べなさい。
BACで坪310万円は頂上の価格ですよ。
2例だけ飛び抜けて高い坪単価で取引されましたが、これは某所に在住のとある資産家の方が資産圧縮のために購入されています。
この2例は別格です。参考になりません。
この様な方は価格には拘りませんが、眺望は非常に重視します。
BACでは北西方向の部屋は小中学校を超えて来ないとなかなか売れませんよ。
南方向は元々何もないので、日当たり重視のファミリーにはそれなりに需要が有りますけど、、、

>>34927 通りすがりさん

え？？？
頂上の価格で売れたなら何が不満なんですか？
それでいいじゃないですか。
むしろ、最高の結果なのでは？

>>34920 通りがかりさん

それは単なる勉強不足なんだから諦めて下さい笑
310で売れたらいいほうでしょう。

>>34926 匿名さん
三井のリハウス 勝どきセンターに行って話を聞かれるといいですよ。4半期毎に一般向けに売買状況のレポートが送られてくるんですが、担当地区である勝どき・豊海・晴海エリアの成約件数減少と成約価格が若干落ちてきているとのレポートを書かれています。

>>34930 匿名さん
それは極端に高額な部屋や、駅から離れた物件です。月島CGPは相変わらず堅調ですよ。

>>34931 匿名さん
駅直結のキャピタルとここみたいな駅遠物件じゃあ、同じ土俵に載せられないでしょう。
横綱と褌担ぎが土俵で相撲を取れないでしょう。

>>34928 匿名さん
ええ。別に不満ではありませんよ。
上乗せの分と3年間の家賃収入から税金や手数料を引いてもたんまり儲かりましたので、、、
貴方、文面から察してくださいよ。謙遜。謙遜ですよ。わらい。

>>34930 匿名さん

価格改定や売却を止める事例急増というのはレポートに書かれていませんし、あまり聞きませんけどね。仲介業者のスッ高値査定でそのまま出して「売れない！」と嘆いてる方はけっこういそうなイメージはありますけど。

>>34930
三井のリハウス豊洲センターに懇意にしている方が居て、よく話も聞きますしレポートも読んでますが、おっしゃるような湾岸タワーが急に売れなくなったり売るのを止める例が急増しているような話は一切聞いたことがありません。むしろ湾岸中古はまだまだ堅調の見通しということです。
同じ三井のリハウスでそうまで見解が違うんですかね？ 不思議ですねぇ。

>>34935 匿名さん
試しに売却に出してご覧。
前は大体3ヶ月で何とかなっていたけど、今では半年は見とかないと売れないよ。
低層で環境が悪い部屋だと、営業から露骨に3ヶ月経っても売れなければ塩漬け物件だと思って下さいと言われるよ。
それだけ市場に売り物件がダブついているんでしょうね。
まあ、売らなければ損も無いから実需で住むしかないでしょう。延々とローンを払いつつ

マンレビで分かるんじゃない？

>>34396
低層で環境が悪い部屋だったら、そりゃ安くないと売れないでしょうね。でもそれは今になって急に始まったことではないと思いますけど？

>>34946
～でしょう、とか ～だろう、とかじゃなくて、数字で示してもらえませんか？ そんなに急激に中古相場が悪化してると言うなら。

>>34936 評判気になるさん

そうなっちゃうのは、売主の強欲値付けか、仲介業者の高値査定のまま売り出しちゃったかでしょ。
ところで、品のない変な業者と付き合っちゃってるんですね。3ヶ月経ったら塩漬けだなんて、大事なのはその原因でしょうに。

>>34933 通りすがりさん

なーんだ、儲かった自慢しに来ただけか笑

>>34940 マンション掲示板さん
東京建物の営業は普通にサラッと言いますよ。特に女の営業は、、、

>>34941 名無しさん
能力と先見の明が無い人はいつも＊＊＊なんですよね。
勝ち組になる為の法則を言っているだけでしょうね。

なんか、初心者マークの変な人が来てますね（´-`）

>>34944
ですね。かなり面倒なお方のようです。
この初心者マークさんは、かまわないで基本スルーが良いでしょうね。

>>34942 口コミ知りたいさん

変な担当さんに当たっちゃったんですね。
残念ですね。

>>34943 匿名さん

汚い言葉を使っちゃったから伏せ字になってますな。
興奮しすぎです！

日本人以外の方な契約時が多いのですか？

>>34935 匿名さん

>>34930です。
三井不動産リアルティ 東京ベイエリアオーナーズ倶楽部のレポートで、勝どきセンター所長のコメントから引用させて頂きました。
急に売れなくなったりとかそういう極端な話ではなく、第3四半期の勝どき・晴海エリアの数字が落ちたというレポートです。
それから、豊洲エリアは活発に取引が行われており、月島エリアも件数は少ないですが、成約価格も上昇しています。
晴海エリアの成約価格が約10%下がっており、今後の成約件数の動向に注視が必要です、とありました。

>>34949 匿名さん

印象操作したいのか知らんが、そういう根拠のないデマはやめたまえ…

>>34950 匿名さん
自分のとこにも届いたけど事実よ
これから晴海は厳しくなると思う

>>34949 匿名さん
失礼、第2四半期ですね。

月島・豊洲が取引き活発で成約価格も上々なら晴海だって同じでしょ。隣接してる訳だし。

>>34953 匿名さん
考えれば分かるけど、明確な違いはあるかと

>>34949 匿名さん

晴海はもともと成約数が少ないですから、期間内にスッ高値成約があるとそれに引っ張られます。そういったイレギュラーな高値成約がなくなり、安定してきたんでしょうね。私ものここ数ヶ月の湾ナビ成約情報見てますが、晴海の成約単価は底堅いですよ。

>>34949 匿名さん

あと、もともとの投稿が
>>34922
で、それに対して貴殿がレポートの話を持ち出したのが誤りのもとです。

少なくとも大量に残戸ある北向き1Lは捌けないでしょ。

相場の値動きは、こまめにチェックするのはもちろん大事ですが、3ヶ月程度の短期で見てもあまり意味がありません。特に晴海は事例も豊洲や月島ほど多くないですし。湾ナビのマーケットレポートでは、上半期は上昇判定でした。

>>34957 通りがかりさん
北の1LDKは、竣工までに売れなくても気長に竣工後も売るか、業者に売るか、賃貸に出すかすればいいんじゃないの？

>>34959 通りがかりさん

１ＬＤＫは、豊洲やトリトン勤務者の借り上げ単身者寮として需要があるんじゃないかな。
晴海ビュータワーも、家賃補助のある企業勤務の家族がいっぱい借りていますよ。ただ、あそこは77㎡23万、94㎡25万とかで貸すから、ここはあんまり高い家賃設定は出来ないかもしれないけど。

>>34960 匿名さん

その家賃って、提携企業限定とかですか？
私、最近中央区に引っ越してきたのですが、1年ぐらいスーモ等でウォッチしてても、トリトンビュータワーでそんな家賃単価の部屋は出てきませんでした。今出てる部屋も、70m2で24万、90m2で33万です。

>>34960 匿名さん

77㎡23万、94㎡25万は流石にないでしょ、、、
あったとしてもかなり昔の話？

>>34961 匿名さん

>>34961 匿名さん
上記の家賃は、一般向けの価格です。
スーモを見ましたが、掲載されている家賃では、高くてなかなか借り手が付かないと思います。

ビュータワーの高層階にNTTが70件ほど所有していて、近隣相場とは関係なく？借り上げ社宅にちょうど良い家賃設定をしています。
昨年くらいに77㎡23万 94㎡25万に値上がりしました。前は21万と23万だったと思います。
すぐ、借り手が付きます。だからネット掲載ではあまり見かけないかもしれないですね。

>>34963 匿名さん

なるほど、その格安家賃の部屋は、借り上げ社宅向けであり、一般的には借りられない物件なのですね。
それであれば、周辺の賃貸相場には影響ないと思います。地元の複数件の不動産屋さんと付き合いがあり、聞いてみましたが、そんな家賃ではまず出ないとの回答でした。

なお、70m2で24万なら、割と普通に借り手つきますよ。

>>34965 匿名さん
一般の人も借りてますよ。

>>34964 匿名さん
例の週刊誌でのデマ発言ですか？
なんか訴えられそうな勢いですね。。

>>34966 匿名さん

なんで借り上げ社宅を一般の人が借りられるんですか？

>>34967 匿名さん

自分のブログでの発言と、週刊誌の取材受けているときの発言の違いを考えないとね。契約者さんたちが怒るのも無理はない。

>>34966 匿名さん

借りられるとしても、特殊なコネがないと借りれないのでは？スーモにすら載らない物件なんて、一般の人からしたらほぼノーチャンスです。レインズには載ってるんですか？

ビュータワー住人だけど90平米管理費こみ33万の部屋申し込み済みってチラシ入ってましたよ。
ビュータワーは駐車場に空きがあるので、地方から引っ越す人は選択肢になりやすいのかもしれないですね。
確かティアロ 、クロノは駐車場空いていなかったと思うので、車ありで賃貸探すとなかなか選択肢がない。

>>34970 匿名さん
レインズは知りませんが、スーモにたまに掲載されますよ。すぐ掲載終了しますが。
NTTは定借2年で再契約可にしているので安いのですが、個人で借りている知人が、更新料を取られなかったと言っていた記憶があります。

ナレッジバンク プレミアムライフという不動産屋さんのチラシがあるのでアップしておきます。3年前のものですので今は上昇しています。
ここのサイトを見ると今は埋まってしまっているようです。
高層階に70室以上はあるはずで、全部地権者物件だから、羨ましい話です。売りには出さないんですかね。

>>34972 匿名さん

このぐらいの単価の部屋、たまに出ますね。
ただ、数ヶ月前に申し込んだら、「ビュータワー はエアコンや温水のシステムが古いものかつ特殊で、設備老朽化で故障多発のため総取っ替えしなければならず、そのための費用がかかるので貸し止めになった」ということで結局借りれませんでした。

>>34972 匿名さん

なるほど、ありがとうございます。
ただ、やはりちょっと相場感を無視しているので、周辺物件への影響は限定的ですね。クロノティアロの賃料相場を見ていると、ビュータワーの影響はあまり受けてないことが分かります。

>>34973 匿名さん
そうだったんですね。知人の部屋も温水システムと全室のエアコンが新品になっていました。では何れリノベ物件として売りに出すのかしら。

三年前より相場あがりましたね。
今はその値段ではでてないと思いますよー。
70平米だと管理費込み24万ぐらいだと思います。55平米も20万以上はするんじゃないかな。
近くのアーバンタワーも一年前より家賃の値上げしてます。

>>34976 匿名さん

リバーシティとかも、全体的に賃料上げてきてますよね。

人気の佃とこことを比較するのは無理です。

>>34978 匿名さん

レス追えば分かると思いますが、佃とここを比較しているのではなく、ビュータワーもそうだしリバーシティもそうだし、周辺の家賃相場は上がってきている、ということです。

ビュータワーは、立地は便利な場所にありますよね。ただ、共用施設はほぼありませんし、古さもかなり目立ってきているので、賃料もそこそこ安くなっているものと思います。クロノやティアロよりも安く借りれますよね。中古販売単価もクロノやティアロより安いです。

ってか、今のご時世に、マンション投資で儲けようとしてる人なんているのかな？特に、ザ実需の駅遠エリアで

>>34981 通りがかりさん
1Lに目を向かせる為の自作自演による演出でしょう。

>>34982 マンション掲示板さん

そういう話じゃないでしょ笑
1LDKは、売れ残って三井所有で賃貸に出したとしても、周辺企業の社宅としての需要はありそうだよねって話では。

>>34983 マンコミュファンさん

そもそも誰がワンエルをかりるの？単身者はワンルームが主では？
じゃあディンクス？でもディンクスはニエルを好みそうだが？

そもそも、東京の社宅は会社の周辺にはなくない？千葉とか東京の西の方とかでは？

大谷翔平が買ったマンションってここですか？

>>34985 匿名さん

帰国時に寄ってるらしい、すでに竣工したマンションでは？

>>34983 マンコミュファンさん

じゃあ売らなきゃいいのに。
なんで三井はあれだけ苦しまぎれに
1LDK宣伝してるのでしょうか。
プランニングミスでこんなに1LDKつくっちゃって、
さっさととんずらしたいのでしょう？

>>34987 通りすがりさん

三井の心配してるんですね、優しいですね。
別に検討者としては心配する必要はないとは思いますが笑

>>34972さん
最近のチラシはこうですね。
周辺に合わせて築20年のビュータワーも値上がりしているのでしょう。

>>34989 匿名さん
最近の価格ありがとうございます。
当初、誰かが77㎡23万、94㎡25万とか言ってましたが、全然その水準じゃないですね笑
70m2で24.5万、90m2で33万ですね。

1LDK設けたの中央区の意向じゃなかったですかね、もう家族世帯はお腹いっぱい的な…

>>34991 検討板ユーザーさん

そうなんですね。
江東区も、新たにマンション建てる時は単身者用の部屋を2割以上用意せよという制度になりましたもんね。

残念マンション。笑い

単身者が駅遠物件を選ぶはずは無いんだけどね。
大きな橋や歩道橋を渡る必要がある場所なら尚更なこと。あまり行政が強制するのは良く無いね。ここのようになっちゃう。

月島第3も来年は一年生が5クラスになるかもしれなくて、家族が多いと小学校がパンクしちゃうのでしょう。
レミコン跡にタワマン建てても月島第3ってキャパ的に大丈夫なのかな。

>>34995 匿名さん
来年から校区を変更して、月島二丁目は第一小になります。
また、選手村入居者の年齢構成によっては、晴海3丁目も新設小中一貫校に行く可能性がありますので、そうするとかなり教室に余裕が出てきて、セメント工場跡地にマンションが建つ可能性が出てくると思います。

ビュータワーの話題が出てきましたが、タワマンは築年数が建つとスラムになるとか言う方がいますが、実際は、20年経つのに子供の数が減りません。タワマンはメンテナンスをきっちりやっていくので、入居者も新陳代謝を繰り返していくのだと思います。賃貸が多いのも一因ではありますが。

>>34993 匿名さん

おやおや。また変な人が来ましたか笑

>>34994 匿名さん

行政の政策なんだから、仕方ないんじゃないの？
それに、1LDKも30戸ぐらいは契約済みなわけだし、売れ残ったとしても三井がランニングコストは支払う訳だから、その他の住民にとっては何の問題もないでしょ。

月島二丁目が第一小学校になっても来年から新小1が5クラスかもというなら今後もすごそうですね。クロノティアロ もまだピークではなさそうですし。
北向購入者なので、できるだけ空き地でいてほしい笑

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1
「インターネットで『タワーマンション　問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」



夢の「タワマン」からまっ逆さま…　住民から“修繕費が足りない”の悲鳴が上がるワケ
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05190801/?all=1
これから大きな混乱が

「日本の建築業界の技術力があれば、タワマンを建てるのは十分可能でした。しかし、大規模修繕については業界全体の経験値が低く、いくらかかるのか予測が立てられていません。初期のタワマンが一斉に1回目、2回目の大規模修繕を迎えますから、これから大きな混乱があると思います」

　そう語るのは、建物診断設計事業協同組合の山口実理事長だ。さくら事務所創業者で会長の長嶋修氏も、

「増えはじめた2000年代前半、タワマンは解体できないのではないかと言われた。それでも建て続けたくらいなので、建てたあとの修繕費用など検討事項に入っていなかった」



修繕費用は110億円超…　金食い虫「タワマン」のスラム化懸念、その対策例
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/05200802/?all=1
「小規模なマンションでは修繕工事費の9割が外壁補修ですが、うちでは1割ほど。タワマンでは圧倒的に設備修繕に費用がかかります。うちは外壁補修は十数億円でできるのに対し、ポンプやエレベーター、給排水管の交換などには70億円近くかかってしまいます」

　ケタが違うのだ。

「最初の30年は、毎年の平均支出額が1・9億円ですが、31年目からは2・5億円もかかり、50年全体でかかる費用は計画上で110億円を超えます。そこで分譲当初は1平方メートル当たり85円だった積立金を、5年目に均等積立に移行して同230円にまで引き上げました。段階増額方式だと値上げのたびに総会で決議にかけ、過半数の賛成を得なければならず、住民の反対で予定通り値上げできないリスクも伴うからです。結果、1戸平均で月6000円が1万7000円ほどになって、管理費など諸々含め、月に4万円ほど支払っている住戸が多いですね」


タワマンの現実…マンション２０２０年問題
http://www.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html
　フィットネスジムやプール、カフェにパーティールーム……。眺望やセキュリティーの高さと並んで、購入前に目を奪われがちなのは、共用施設の豪華さだ。前出のメリットを尋ねるアンケートでも第４位に挙がっている。

　ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。