パークタワー晴海　その3

三井＆大林組の1位コンビと、住不＆前建の2流コンビ。
間違いなく全社の方がいいタワマン建てるだろうけど、うーん迷うなぁ。
向こうは駅遠でも中央区だし。眺望いいし騒音少ないしね。

これを見ると住不の特徴が分かるよね。

http://www.syukatsu-buddha.com/entry/developer-ohte5

住不は、売上は三井の半分しかないけど、
そのわりにしっかりした財閥資産を武器に、安く調達したものを高く売る。
質のわりに高いと長期販売になるので、毎年在庫がカウントされ販売戸数は1位になる。

これを住不は1位だと勘違いしてる輩が多くて困る。

あぁここが三井だったら迷わず買うのに。

>>3283-3284
有明のスレと間違ってますよｗ

ほんとだ失礼ｗ

間取りを見ると、キッチンにカップボードが標準装備。高く売る気満々だー
カップボード、パターンが選べるといいんだけど。ここでキッチンの使い勝手が大きく違ってくるので。

トイレが狭い間取りが多いのは残念。
対して隣のティアロはトイレが広くていいと思う。
掃除しやすいし、夏暑くない。

>>3281さん

事前案内会の連絡、まだ来ません…

事前案内会楽しみ。
販売不振を鑑みて驚きの坪単価230万と予想。
それくらいならこれだけ悪条件の物件でも買う連中いるだろう。

たまにはそのぐらいの驚く価格で出してほしいよね。どこもほぼ最高益なのに、ぽったくりで消費者還元なし。

230ででたらティアロ、クロノ住民が暴動起こしますね。

スミフはエントランスなどを黒光ベースで高級感を演出して、階高やスラブ厚保など実は住んだ後はかなり重要だけど、買う前にはあまり気にしない人が多い部分でコストカット、利益重視で階数や部屋数、天井高を稼ぐ。さらに専有部内装はごく普通。売るときに高級物件だと言い張って、比較的情報弱者に三井や三菱より1割増しの超割高で売るというのが得意技ですよね。

色々言われても、三井は業界では一番常識的で、売りやすさだけでなく、なんだかんだ顧客の実の住みやすさを一番考えて売っている。相場を無視して、自らの利益だけを追求するような会社ではない。三井レジは日本の街を、住居を良くしていこう、牽引していこうという気概があると思う。

>>3287 匿名さん

カップボード、気づかなかった。
残念ながら激安の夢は破れたり。。。

>>3293 匿名さん
カップボードがあるとそんなに違うのですか？

カップボードなんて坪単価1、2万の話でしょ。

>>3289 マンション検討中さん

同じ三井で柏の葉キャンパスのタワマンでも坪単価230以上もあるのにここが同じはないでしょう。
柏の葉キャンパス駅近マンションと中央区駅遠マンションが同じになる時代がきます？

また価格の話ですか。

有明 350万
晴海 370万

これです。激安で買える夢は捨てて下さい。

住不はここより高くするってさ
晴海330なら有明360

嘘つくな。
有明の方が先に価格が出るんだぞ。

>>3299 匿名さん
有明の営業もそう言ってたよ。
三井が住不の価格を見てそれより下げて早く売るって策もあるでしょ？

ちなみに晴海の方が高くなると予想してる人は有明の方が高かったらお得と思って晴海買うの？
それともただの予想屋？

有明３２０
晴海３１０

平均の話ね。
大抵みんなが欲しがるのは平均以上の住戸なので意味のない数字だけど。

住不営業そういってるよ。
まあ第一期は少し下で、その後あげて平均は上になるように調整してくるのかもね。
急いで売る気全くなさそうだし。
「駅近」の一点張りだけど、強いよね。

>>3291 匿名さん
どうせ10年後には暴動起こるんだから現実を直視するのは早い方がいい。

>>3289 マンション検討中さん
まあ230万はないにしても現実的なとこだと270万くらいになるんだろう

三井も専有部分はそんな高級感ないよね。
どちらかというと庶民的な感じ。安心感はあるけどね。

最低でも坪350〜ってとこじゃないかな。
眺望よし、環境よし、シャトルバスあり、共用部がすごい、中央区、安心の三井
駅遠い以外欠点ないでしょ。
あれだけの共用部があるから
管理費も高いと思う。

買う人、みんな庶民ですよー。

共用部は小さい子供向けだと思うが。
そういう30前半カップルがグロス８０００の3LDKローン６５００じゃ将来暗黒だね。
つまりコンセプトがあってない。

6500万のローンだと18万ちょっと。
住宅ローン減税で３、４万返ってくる。1馬力でも余裕じゃない？

というか管理費・修繕積立込で、20万前後払えない人は中央区の湾岸は止めた方がいいと思うけどな。
それか親の援助を期待するか。

管理費と修繕積立と固都税ならすと月+5万
一馬力なら最低1300-400ぐらいはいるだろ。
1200以下ならマンションだけで他何もなし。

だからそれ以上あればいいんでない？

>>3312 匿名さん

子供2人(大学卒まで1人2000万円)と車はプリウスだとそれでは無理ですね。
タワマン住むのに諦める代償が大きすぎる。

>>3308
だから刻んでくる訳で・・・
20坪3LDK坪単価300で6000万、350でも7000万、金利も安いし問題ないよ（はあと
っていう売り方を今はどこもやってる

最近手狭の都心住宅を推奨する記事をよく見掛けない？
子供が部屋を欲しがる期間は僅か10年足らずですよ？
それでも広い部屋欲しいですか？子供部屋必要ですか？リビング教育は優秀な子が育ちますよ、ってねｗ
つい数年前まで80平米未満の3LDKはウサギも住まないって揶揄してた同じ口でねｗ
時代に沿ってると言えば聞こえはいいけど、いい加減なもんだよね・・・

普通のサラリーマンでタワーは無理でしょう

>>3313 匿名さん
車は経費です。
可処分所得を増やしましょう。

>>3313
子供1人2000万って学費だけだよね？
そうじゃなかったら子供1人1年100万で済むわけない。

であなたの計算だといくら必要なの？手取りで。

家に300、子供に300（1人150）、＋　その他600　＝　1200くらい？

サラリーマンだと収入1800万くらいかな？

子供の増減で広さを調節して住みたいなら賃貸にした方がいいと思うけどね。

ファミリー向けで坪単価300超えはムリでしょう。将来破綻予備軍

>>3311 匿名さん
諦めて大宮とかに住むしかない

>>3315 匿名さん
そもそもコンセプトにムリがある。
郊外転居組を狙ってるだとしたら完全に戦略ミス。都心の富裕層がこんなとこ住むわけがない

前代未聞の大失敗物件になるか。
もう直ぐ判明する。

物件販売自体は失敗しないのでは?
買った人が失敗はかなり確率高いかもだが。
しかしデべも銀行も仕事しないよね。
３年後の上限金利確定予約付きローンとか出せばいいのに。
アメリカとかの経済指標見ると金利上がりそうで怖いわ。
手数料20万ぐらいなら払うよ。

>>3323 匿名さん
3年後キャンセルがたくさん出そうですね。

>>3319
ファミリー＝貧困という思考らしいけど、
今の時代って貧乏だから結婚しない、家族持たないって知ってる？
同じ1馬力でもファミリー持ちの方が全然収入高い。

湾岸は独身が４０、５０とか狭い部屋住んで、ファミリー持ちが７０、８０に住んでるんだよ？

>>3324 匿名さん
ブリリアマーレとかもリーマンショック後にキャンセルが続出してキャンセル住戸を手付金分値引きで捌いてたのを覚えてる。

>>3325 匿名さん
そもそも独身はこんなとこ買わないし独身でも70、80買えるけど広くても意味ないから買わないんじゃないの？合理的だよ。

安値期待なんて、裏切られるだけだぞ。

晴海370万
有明350万

安値期待せずにこの辺りを見込んでおけば、そうそう気を落とすこともない。

>>3326
どっちみち、契約から引渡しに期間があるのはリスクってことだよね。

そう考えるとベイズはラッキーだった。
安く買えた上に、引渡し時に史上最低金利になったのだから。

>>3327
今は年収の10倍でもローン組めるみたいなんで、買える買えないは別として、
独身組は年収700万～1200万、ファミリー持ちは1500万～2000万って感じだけど、実際どう？？

独身時代は湾岸ってエリートサラリーマン多いなってイメージだったけど。
家族持って家族持ちの友達増えたら、経営者とか医者とか高収入の人だらけになってきた。

>>3329 匿名さん
含み損を抱えているからトレードオフですね。
子供いじめられたくないですし。

豊洲は医者多いからね

逆に坪370でここ販売してそれでも買う情弱者がどれ位いるのか気になるわ。

買える人だけ買えば良いのでは？（笑）
買えない人は千葉にでも行けば良いかと。

晴海=有明-20
今のところこれだけは鉄板かと。

>>3332
みんなただの勤務医だけどね。

晴海の方が明らかに高くなるよ。中央区だし。

有明：　350
晴海：　370

これでファイナルアンサーよ。

>>3337 匿名さん
あなたに知り合えたらお金賭けたいですねぇ。
私は有明の方が上と読んでます。

>>3337 匿名さん
有明350
晴海270
ファイナルアンサー

有明280
晴海300

ただし晴海は売れ残る

だから住不はプライドにかけても必ずここより高くするって
三井は気にしてないけど

まっとうに晴海330
まさかの有明400
ファイナルアンさぁ

晴海で苦戦したタワマンなんてないよ

>>3342 匿名さん
有明350
晴海270
ファイナルアンサー

>>3343 匿名さん
クロノもティアロもドトールも大苦戦だったけど何か？

有明290
晴海280

>>3344 マンション検討中さん

有明は一体開発を加味した値付けするはずだから高値で来るよ。ただし売れるかどうかは別。

>>3346 匿名さん
現実ラインは
有明300
晴海250

竣工前に完売していて苦戦と言われても実感わかないわ。

>>3341
立地が違い過ぎる

>>3349 マンコミュファンさん

オリンピックの特殊事情があったからでしょう。最後は売れ残ったから業者にバルク転売したのは知ってるのかな

業者は晴海の買い取りを敬遠してるみたいだね。
今後の開発が目白押しなので在庫持ちたくないんだろう。

>>3351 マンション検討中さん

オリンピックの特殊事情は今もこれからも続く訳だし、バルクで買った業者は分譲時価格よりも高い値付けで売り抜けてるのは知ってるかな？
勝どきザタワーもバルク物件あるので、超大規模は人気の有無に関わらずデベロッパーの売り先として選択肢になってるんだろうね。

>>3352 マンション検討中さん

開発が目白押しの地域を業者が避けるわけないよ。開発が仕上がる前の安いタイミングで買うのが業者だから。
もう少し勉強しようよ！

安値期待しても裏切られるだけだよ。


晴海　370
有明　350

これでファイナルアンサーだよ。

>>3355 匿名さん
ホントにそんなに高く買いたいの？

>>3353 マンコミュファンさん
業者は最後の処分先にしかなってないよ。
いつまでもMR出してられないしね。売れ残りの評判とか運営コストを考えたら裏で値引きしてバルク転売した方がいいってだれでもわかるって。

>>3353 マンコミュファンさん
高値で売り抜けられているかはケースバイケースだよ。売れない在庫抱えてるケースも多い

安く買いたいなら、千葉にでも行けばいいじゃん。
俺は高くても晴海を買うからね。

>>3358 マンション検討中さん
デベは公には値引き販売できないから業者を経由して値引き処分というのが常套手段

>>3353 マンコミュファンさん

勝どきザタワーはバルクなんてないよ。業者が一般に紛れて抽選に申し込みしてたからね。あそこは特別だよ

>>3359 匿名さん
千葉って言っても広いからね。本八幡とか市川は坪単価300超えてるし

>>3359 匿名さん
高くても駅遠、資産価値下げ物件買うってスゴイ

>>3362
確かにｗ
西側だと府中とか立川辺りと良い勝負だよね
実はこれ、湾岸が安かった時代からそんなに序列は変わってない

比較対象の問題で、（金持ちが狭いエリアに密集してる）シンガポールより、
（都下奥多摩まで含めた）東京のほうが全然安いってロジックと似てる

アーバンドックみたいに商業施設一体開発みたいなウリがあれば魅力あるけどただ単にタワマン3本だけじゃあ辰巳と変わんない。
辰巳化するのが目に見えるだけに買ってはいけないマンションだと思う。

有明は商業施設一体開発のウリがあるから中止リスクはあるけど将来に賭けてみるという手はある。ココは何にもない。値下がりリスクだけ。

ある意味このマンションは三井がどういう値付けするかスゴく興味がある。パークホームズ豊洲の失敗から学んでるのかそうでないのか。
パークホームズ豊洲はあまりに売れ行きが鈍かったから途中からコンセプトチェンジしたほど追い詰められた。

中央区ブランドがあるし、ディズニーブランドもある。
有明より晴海の方が資産価値としては安心だと思うぞ。

ええやん。ここやったら、ららぽーとも近いし。
有明なんかより環境もええやろ。中央区やし。

パークホームズ豊洲は失敗じゃなくて成功でしょ？あのチャレンジ価格でよくあそこまで売ったよ。利益相当出てるって聞いたよ

中央区だから値段は高くてもいいんだよ。
問題は、質。
タワーマンションである事も重要だし、重厚さや華々しさも必要だね。

ディズニー臭さも、好きな人多いと思うぞ。

薄利多売の時代は終わってしまったので、今からは良いものを作って、高く売る。
そういう時代だと思います。

>>3368 匿名さん
は？ディズニーブランドって何

辰巳、東雲だとビーコンタワー、パークタワー東雲、ブリリアタワーが崩壊してる。
100平米5000万とか、80平米4000万とか。

晴海の10年後は辰巳、東雲だろう。晴海は中央区であって中央区でない。

買ってはいけないマンションは辰巳、東雲のタワマンと新豊洲のベイズ、スカイズ、そして晴海の3本。

中央区は何年経っても中央区だよ。

買えない奴が何言っても信頼されないでしょ（笑）

値上がり期待なら、誰もが買わないエリアで、ポテンシャル高い所を買うべき。

ディズニー知らんのか？

>>3380 匿名さん
このマンションとディズニーブランドに何の関係があるの？

>>3377 匿名さん
まあ青梅市も東京都だしね。