パークタワー晴海　その3

建物スペック…かなり良い。階高3.45mの2.6mフラット天井はここ数年殆ど供給されていない最高クラス
共用部…室内は無駄な共用スペースがなく、金食いのプール等もなく好印象。
外構…バスケットコートやフットサル等の騒音により北側低層は静かな週末を諦めざるを得ない。野宿可能エリアは公開空地か？公開空地だと浮浪者を追い払いづらいので注意必要。無駄な外構で管理費も高くなりそうなため、色々残念。
駅距離…シャトルバスの運行次第。深夜遅くまで運行しているなら駅距離はカバー可能。

個人的にはオリエンタルランド入れて訳が分からなくなった外構部分さえ除けば許容できます。

オリエンタルランドが良いのに。

>>2981 匿名さん
ここの公開空地、寒くて風が強くてホームレスが住める環境じゃありません。
以前に一度お見かけした事があるけど、2日で退散されました。
それより、夜間、運河べりのベンチに、物憂げに悩んでいそうな中年男性がぽつんと座っていて、そっちの方が怖かったです。

住宅アナリストの見解はココは買ってはいけないマンションだそうです。資産価値を考慮した場合価値を大きく毀損する可能性があるようです

>>2984 匿名さん
住宅アナリストはなんという人がそう言っているんですか？

>2981
一番のウリをバッサリ否定ですかい！

>共用部…室内は無駄な共用スペースがなく、金食いのプール等もなく好印象。

勘違いしてます。まだHPに図が出てない共用部がいくつかありますけど。
プールはないですけどね。

やっぱり、オリエンタルランド良いですよね。

エセ評論家ですかね？
なんていう人でしょうか？

でもHPでは、
不審火の前で（周りの明かりで）見えない夜空の星を想像しながら野宿してみろ、と煽ってますよね。

管理費高くなるならシャトルバス要らない。
少なくとも有料にしてほしい。

共用部分の延べ面積が非常に広い気がするのだが、
これが固定資産税に共用部分持ち分として跳ね返るはずだからとちょっと恐怖・・・

>>2991 マンション検討中さん

土地代の固定資産税なんてたかが知れてるよ。建物の1/4以下。
あと、固定資産税を気にするなら、壁掛けエアコンは固定資産税対象外だけど天カセだと計算に入ってくるので地味に損。

固定資産税の数倍かかる管理費の方がずっと不安だよ。
植栽って維持費だけで年間何百万もするし、枯らして植え替えたらすぐ一千万円超えます。

世の中には2種類の人間がいる
1.買えるけど買わないと言ってる人と
2.買えないのに買わないと言ってる人と
3.買った人、、、おっと！3っつ！
3種類の人間がいる！

>>2994 匿名さん
いえ、あなたの方がよっぽどアホな選択ですよ。悲しくなります。

>>2994 匿名さん

港区買ったからもう追加で買えないでしょ？だから２では？
不動産のキャピタルゲインなんて長期間でたかだか数千万なのに、それ目的に住む場所決めて、買いもしないスレチェックしてネガ投稿する方がアホ。

>>2997 匿名さん

はい、さようなら。ご来場ありがとうございましたー。

>>2997 匿名さん
言ってることは、ネタとしては湾岸タワーマンションスレの話だよね。
ここはパークタワー晴海の検討版だから、品川とかどうでもいいから。
あっち側がいい人がここまでなにしにくるのかなぁ。
再開発物件は、誰がこんなとこを！っていってるときこそ狙い目だし、再開発で供給増えて暴落したとこってあるの？人口増えるほうがメリットあるんじゃない。

品川に近いより銀座に近い方が良いので、同じ再開発ならこっちのほうが良いね。まあ好みだからね。俺は泉岳寺とか田町とかやだね。

最近ここみてるけど、物件の個別性を無視した一般論的な話を得意気にする痛い人多いね。
曰く、「資産価値あるの駅近」「徒歩10分以上は検索にかからないから致命的」「供給過剰」「駅遠を必死に言い訳してる」ワンパターン。その理屈だったら勝どきビュータワーが勝どき晴海ナンバーワンだけど、そんな評価されてないよね。
キャピタルゲートプレイスの低層お見合い部屋より、同じ値段出すんだったらこっちのほうがいいって価値観もあるのがわからないんだろうね。

晴海あたりに魅力を感じてる人や晴海に住んでるけど悪くないよっていう人がいると必死に叩きに来る人ってなんだろう。

可哀相な人ということしかわからない。

>>3000 匿名さん
賛成です。

駅近が良いなら、豊洲にすれば良いのに。

ここの最大の欠点は、クロノティアロに気付かなかった、時流の読めない見る目ない別に湾岸好きでもなかった人やファミリー向けなのに投資家がディズニーとか三井とかで高値で買ってしまうことだと思う。
投資対象で狙ってる人の方が多く、そもそも7-8000万出せる子供小さいファミリーはここ選択しない。
管理組合とかもまとまらないだろうし、マンション価格下がった時のすさみ具合が気になる。

住み易さと資産価格のバランスは
港>千代田>目黒(渋谷・世田谷・大田・新宿・品川・文京の一部)>中央区　じゃないかな
ほぼ全部埋め立て地+基本的に商業地域
　　

>>3003 匿名さん
クロノ発売時は勝どきでさえ不便って思ってたのに晴海でしかも徒歩12分以上なんてあり得ないって見送った。
実際勝どき駅からのアップダウン歩くとわかると思うけど体感的には12分以上のしんどさを感じるはずだよ。

私は湾岸にアジア系移民者をまとめようとしているのが気になる
永年居住権1年とか
マンションの管理の仕組みが追い付かない

実際に勝どき駅からクロノまで歩いてみたら確かに遠かったです。
トリトンからのラストスパートが特にしんどい。
ここからまだ歩くのかみたいな。

クロノティアロに住んでる人はぜひデメリットをあえて提示して欲しい。メリットはデベが散々言ってくるだろうから。それが重要な判断材料になるからね

>>3000 匿名さん

勝どきビュータワーの販売坪単価は380-580万
駅直結でこの単価で売れ行きが鈍いということは駅直結でも350くらいが妥当なんだと思うけど。

問題は駅遠だけですよ。それがメリットかデメリットかは人それぞれ。勝どきから歩かなくてはならないような生活をしている人にはすすめない。それだけです。

>>3004 マンション検討中さん

中央区って銀座と日本橋があるので都心三区に数えられているけれど
銀座と日本橋しかないので、それ以外の土地は全く評価されてこなかったし、今後も評価されにくいと思う。

アドレスに価値を感じようとするなら危険。

>>3011
銀座と日本橋しかないって、日本で一番地価が高いの何処だと思っているの？？

駅遠もシャトルバス次第でかなり改善されると思うけどね。
実際WCTもりんかい線よりJRユーザーが多いけど、シャトルバスが活躍しているからね。

あと、将来的に駅遠は、、、という人がいるけれど、
仮にここが売れたとしたら、少なからず駅近より環境を求める人が多くいるわけで、
それは将来も変わらないってこと。

郊外の駅遠と同じとはならないし、
実際に湾岸タワマンで駅遠で評価が激落ちしたタワマンはいまだない。

>>3013
データ見てると駅10分10年越えマンションでガクっとくる傾向が強いような気がする
評論家も初めて系マニュアル本でも例外なく「駅遠」はやめとけ！って書いてあんだから、
気にするなってほうが無理だよｗ

ただ湾岸の歴史は10年ちょっとだし駅遠といっても都心（都心部）だし、
今までの傾向に当て嵌まるかは未知数ではあると思う

今の相場観だと駅近豊洲≒駅遠晴海って感じだけど、
将来的に豊洲が坪400で晴海がゴースト化して坪200でも売れないって状況は考え難いｗ
結局周辺に連動するだけだと思うけど、月島銀座日本橋に引っ張られればラッキー、
後背地というか下支えで豊洲有明があるのは心強いと思う
もちろん晴海そのものが注目されるのが一番良いんだけどね

>>3014
データって全て郊外の話だし、
駅遠タワマンをdisってる評論家はひとりだけなので、
その情報をあてにしない方がいいかと。
評論家なんて基本あたらないし、
普段外れているのにあたった時だけ騒ぎ出す輩たちだから。

売れていたら買い、それだけかと。
ちなみに一度晴海に来たら豊洲の選択肢はなくなります。逆はあっても。

駅近い方がいいなら他のマンションにしたら良いけど、駅近マンションなんて治安も騒音もひどい所多いから、なかなか決めきれないと思うよ。

不動産の価値は多様化してますから、眺望や豪華共有施設などにも目を向けてみて、気に入れば買えば良いかと思います。
ディズニーなんて価値観ももちろんあると思う。庭はすばらしくなるだろうね。
自分が気にいる物っていうのは、他人も気にいるものですよ。

そういう意味では、自分が気に入った物件こそが資産価値があると思います。
気に入らない物件を妥協して買うのだけはダメ。きっと他の人も気に入らないでしょう。資産価値もありません。

正直、銀座徒歩圏なのにこの安値っていうのは奇跡だと思うんだよね。
年々、値上がりして適正化されていくとは思うけど。
今がチャンスである事にはかわりないかと。

さすがに銀座徒歩圏ではないかな。中心地まで３キロはあるし。
徒歩圏は１キロまで徒歩１５分までじゃないかな？？いって２キロ３０分まで。
ホームページの注意書きも以下のようになってるよ。

※3 銀座2.5km圏とは東京メトロ「銀座」駅A7出口を起点とした直線距離であり、徒歩距離は約2,970m（38分）です。

ちなみに３８分って、信号待ちの時間入れてないですね。

>>3016
オリエンタルランドはディズニーの著作権ないのだけど、
閑静な住宅街って駅近にはないからね。
そういう所を求める人は少なからずいる。

あと駅遠だからといって、
都心には近くタクシー１０００円で銀座とかに行けちゃうわけだから
世田谷の住宅街と比べれば立地は悪くはない。

>>3018 マンション検討中さん
遠いね。とてもじゃないけど歩けない。

>そういう意味では、自分が気に入った物件こそが資産価値があると思います。
気に入らない物件を妥協して買うのだけはダメ。きっと他の人も気に入らないでしょう。資産価値もありません。

私はここ検討してますが、えき遠いし、ディズニーの共用部も気にいらないし、バスも気にいらない。
キャビンとか使わないし、大きなスーパーないのも不便。デザインも隣のが好きだが、中古はローンの関係で無理。

買う理由は会社30分圏内ととりあえずタワーマンションが人気そうなのであとは価格以外すべて妥協。
こういう人も多いと思うのですが、

このマンションやっぱりほかの人も気に入らないかなぁ!
このマンションの資産価値ないですかね?

>>3022 匿名さん

ディズニーの共用部って何のことですか？

銀座まで歩いていけるのはメリットだよ。
なんか、夫婦のお出かけが増えそうな予感。

>>3022 匿名さん
そういう人は豊洲あたりを検討したらいかが？気にいるかもよ。

気に入れば買えばいいとか、妥協するなとか、本当に上から目線で嫌になりますね
このマンションには来てほしくないですね

はいはい、私は駅遠妥協ですよ

妥協しないと買えない人だっていっぱいいるでしょう
もちろん買えない人だっていますよ

>3025さん
豊洲新築タワーありますか?
2019-20入居のものをさがしてます。

>>3024
ここの敷地から銀座の中心地だと一時間ぐらいかかるんじゃない？
（グーグルだと中央通りまで3キロ弱、80メートルの法則だと30～40分）
まあ歩けない距離ではないけど勝鬨橋辺りで心が折れそうｗ

>>3022
そういう人は、多くはないと思います。

>>3024 匿名さん
銀座まで歩いて40分で行けるのはメリットですね

>>3027
豊洲にはないけど有明なら。

広告などで「銀座」というと、東銀座まで含めてしまうんですよ。だから、勝鬨橋から直ぐです。

>3031さん
有明は時間的に無理ですね
やっぱりここしかないかな

>>3032
ここは正直に銀座A7出口まで徒歩でと書いてありますよ。

銀座までお散歩デート楽しみです。

駅遠を妥協してでも、ここが気に入ったのなら買えば良いのよ。きつと、気にいる人は君だけではない。

眺望、ディズニー、豪華施設。いろんな価値観があっても良いのだから。

妥協点があっても、他の要素に惚れた。そういう物件を買うべきですよ。


どうしても駅遠が許せないなら、他の物件を選ぶべき。

ストリートバスケのコートにグラついてる。笑

ティアロ住まいですが、銀座４丁目まで30-35分ぐらいですね。天気の良い日に歩いて行って買い物してバスで戻って来たり、バスで行ってご飯食べて食後に歩いて帰って来たりするのにはちょうど良い距離です。

歩いて40分笑
すごい脚力！

東京に住んでて40分も歩くとか忍耐強い方ですね。尊敬します。

３０４１

うーん・・・貧乏人的発想・・・。
ジムで歩くのも良いけれど、街を歩くのも良いですよ。
公共交通機関で一番安いのは電車ですが、タクシーもそれほど高くはないので普通の方は利用できるのでは？？？
エクササイズ以外の状況であれば、銀座周辺からであればタクシー利用の方が圧倒的に費用的効果は高いと思いますが・・・。

おそらく本当は貧乏ではないのに日教組によって妙な馬鹿（失礼）になってしまったのでしょうか？？？あるいは四谷大塚の被害者なのか？？？もっと、自然に自分で考える癖をつけるとよいでしょう。

>>3042 匿名さん
たまには40分歩くのもいいですがいつもは嫌です。

良いですねー。40分で銀座まで行けちゃうのね。
休日の楽しみが増えますね。

歩くのはいいけど、銀座なんておもしろいか?マイナスのエネルギーしか感じないけどな。
まあ金持ちの散財にはいいのかな。私は無理だが。

あと、晴海通り辺りは思ってるよりトラックとても多いし、市場や倉庫への遠距離大型もよく見る、かつ混んでるからイライラしてるドライバーも多く、こういった建設向けのダンプも多いから、気を付けないと。
夕方とか左折車右折車との接触事故絶えない。先日はトラックにはねられた死亡事故も勝どきであった。

高速出入り口できたら一段と混むと思うよ。散歩って言っても、青山通りとか外苑東通りとは違うよ。

マジレスすると、銀座に近いのに晴海は激安なんだよね。
おそらく近いうちにグローバル化により、この状況はなくなる。急激に高くなると思うよ。

ねじれた状況の今だからこそ安い。この状況は長く続く訳がない。

急激に高くならず、年々高くなると言ったほうが正解かもね。
そもそも、東京の不動産は海外と比較すると激安だからね、こういうところから是正されていく。

グローバル価格までは上がり続けるよ。

いつも歩いているわけではないですよ。気のむいた週末に散歩です。散歩コースに築地と銀座があって食べ歩きと買い物が出来るというのは予想外に楽しいですね。（荷物が出来たらバス）豊洲運河１周がちょうど4kmで自動車と一度も交錯することなく１時間で歩けるので気分転換に丁度良いです。ずーっと景色の良いまま遊歩道とか公園の土の上とか晴海大橋の歩道とかで晴海大橋以外は車が横を通ることもないので快適ですね。

>>3047 匿名さん

感覚的には何割くらい上がるとグローバル価格に追いつきますか？

銀座から徒歩40分なのに安い、ねえ…
品川でも渋谷でも徒歩40分は安いのでは？なぜ銀座だけが特別？？？
グローバルだから高くなる？なら英語圏の他の都市の方が高くなっててもおかしくないし、なぜ東京は今まで高くなっていなかったのか？
間違い無いのは、駅近は高い。駅遠になるほど安い。

グローバル化で銀座とか出てくる時点でお粗末。なんで銀座がグローバル化で上がるわけよ。いかにも何年習っても英語が喋れない日本人の発想だわ(含自分)。
グローバル化=パラダイム転換=銀座の暴落 だね。
丸の内とか虎ノ門とか、まだ西新宿とかのほうがまし。

銀座とか渋谷とか六本木とか、本気でグローバル通用すると思ってるんだったら日本はずっと東洋の辺境だよ。
街が寂れるとかそういう意味ではなく、勝負できるものがなにもないじゃん。

銀座?ママが女の子管理してる店がいっぱいあるところ。六本木は女の子管理してるキャバクラがいっぱいあるところ。あとはそういう需要と観光でブランド店がいっぱいあって、ビルはちぐはぐで中小で汚くて、日本論理でこういう店が必要とかいうんでしょ。笑っちゃうね。

>3050さん
銀座ってそこそこ意識高いと自分で勝手に思ってる日本人と東洋人にだけウケる、とっても大したことない非グローバルな街ですよね。少なくとも有楽町～西銀座宝くじ～コリドー街と7-8丁目、全部更地にしてやり直すぐらいしないと、単なる吹き溜まりでしょう。

ここの問題点は駅遠なのは間違いない
でも、BRTが予定通りに整備されれば、ある程度その問題は補えます。
となりの空地と北側都有地の開発次第によっては、とても価値のあるマンションになります。

銀座銀座銀座、
地方のお上りさんでもあるまいし、
いつの時代だよ。

>>3051 匿名さん

言いたいことは解らない訳ではないけど、じゃあ銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
是非ご説明ください。

BRTは豊洲がいつになるかわからないから、いつになるかわからない。
晴海の工事車両も、環2使わない別のルートを相談してる。

BRTは、選手村開発など、オリンピック絡みがあるので、開発はされるとは思いますが‥‥
もちろん予定通りかはわかりませんが

BRTはないよりはいいよ。利用者には良い。でもバス便充実を鉄道開通と同一にみなすのはダメ。不動産相場的には、だけど。たとえば青山6丁目のあたりとか、バスめちゃくちゃ多くて便利だけど、周辺より明確に安いでしょ。

キャップレート2%なのはバブルだから。買ってるのは中国人で、彼の国はバブルで、キャピタルゲインの計算してるから。その辺知った上で好きにどうぞ。

>>3059 マンション検討中さん

つまり無知なんですね。わかりました。

いや、中国のバブルが弾けてマンション売れなくなったって言われてますけど、まだバブルなんですかね？！

銀座が良いと言う古い人がまだ多数いるのでしょう。それだけの話。
銀座まで信号スルー出来て40分、ここの資産価値を上げているとはおもえない。

隣接する空き地のBRTステーション建設の話し、全く進捗がないですよね？
豊洲市場と同じように延期か白紙になるのでは？

>>3061 匿名さん
中国のバブルなんて、数年前に終わっている。

＞3055さん
銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？
単価高くても区画小さくて高さも低くてグロス小さいから、取引しやすい。外堀銀座昭和通り3-6丁目という囲みの中だから、小さいマネーゲームには最適。3-4LDKだらけのマンションで少ない2LDKのマンションの坪単価が跳ねるようなもん。千代田港、中央区でも日本橋のような数千億とか行くビルは非常に少ない。
だから、実際には投資マネー規模なんて知れてる。両替商経由ダイヤモンド商とか、マスコミとか電通とかリクルート、新聞等々もそうだけど、水商売のママ含めて広報機関も多いから実態よりもニュースになる。グリコのおまけみたいなもん。

銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？
・単価の問題。
・最大の商業地（←たまにはまともな・・・）。
・やらせ。
・実態よりもお化粧が上手。つまり水商売。

キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
・上記である程度言い尽くしてますが、つまりここの「土地」は「銀」の代わり「水」の代わり、ですね。体温計の中の水銀、横目で隣よりも少し良いこと、商売はあるけどその内容は限りなく変化することだけが価値観のStreet。
商売で取引されることを前提とした、不易流行というよりかは吹き溜まりPlace。
以前は商業地で出物が少なく、時代の先（埋立地≒出島、関内）の雰囲気があって高かった。しかし、今はアジアほかの企業のマネロン需要、お試しに需要ですかね。
もちろん、それでも最大の商業集積地であることは認めますけど、京都や奈良の観光地のやり方で日本最大の商業集積地です、観光客増えてますってやるのがいいんですかね?単に今までの利権持ってる人が危ない橋渡らない程度にアピールしてるだけでしょうと感じますけど。

以上が表の説明
裏はもうめんどくさいからいいですか、このぐらいで・・・。

>>3065 匿名さん

世界中の年金基金等の機関投資家が数百億単位で投資しているのをご存知ないだけなんじゃないですか。
まぁ、ここのマンションの価値とは関係ないですけどね。

電車とは無縁の生活を送る人にとっては
とてもよいマンションであるのは間違いない

>>3065 匿名さん

銀座は、やらせ、水商売なんですね。
やらせ、水商売とあなたが言う土地は、何十年も一等地なんですけどね。

>>3065 匿名さん

もっと頑張ってね！

銀座は水商売だよ。
千代田区とか港区憧れで
銀座にすがりたい中央区民が多いこと・・・。

>3066さん
数百億じゃあ一けた少ない。それは二流以下の物件だよ。年金ならね。

銀座推し要らない。歩いて40分のこのマンションと全く関係ない。

ここ、そんなに心配しなくても結構売れると思いますよ。閑静な何もない埋め立て地に1000戸超のタワマンがドーンと建つんだからかなりの存在感があるはず。
月島駅まで20分はかかるけど、月島駅は便利ですもん。まず子供の通学に便利です。自転車で駅まで行けば近いものです。
意外な一例ですが、早稲田大学。乗換案内で調べてみて下さい。
月島駅→早稲田駅 9.6㎞ 24分299円 メトロだけだと195円
荻窪駅→早稲田駅 9.6㎞ 17分 319円
路線図を見ると早稲田からは荻窪が断然近いように見えるけど、距離は一緒なんですねー、これが。さすがに時間はかなわないけど、安い！

>>3071 ご近所さん

今時の投資スキームを勉強した方がよさそうですね。
SPCの各トランシェにエクィティ、メザニン、デット等、投資家の属性別に匿名で投資するんだよ。結果巨大な投資になる。
今の銀座に千億単位の物件はないとは思うけどね。京橋のPCPや目黒雅叙園あたりが千億単位の最後かな。

3073です。
有楽町線の銀座一丁目駅。
銀座線の銀座駅と地下通路コンコースをつないで、「銀座駅」に改称してもいいのではないかと思っています。

>>3075 匿名さん
その考えだと有楽町は日比谷でいいと思います。
ちなみに銀座一丁目から銀座より、東銀座から銀座の方が近いです。

南側が永久眺望なんて凄いね。

>>3073 匿名さん

月島は、佃は良いけど、駅近辺は煩いし、ビルだらけで汚いし、あまり住みたくはないな〜。

http://ameblo.jp/kawaish/entry-12003344603.html

都の認証保育所「つきしまさくらさくほいくえん」の児童約30人が、タワーマンションに囲まれた公園に到着した。間もなく別の保育園の一団が現れ、滑り台の周辺は順番待ちの児童であふれかえった。

引率する保育士は「近所の保育園と鉢合わせすることがほとんど。100人くらいの子供が公園内に群がる日もある」という。