パークタワー晴海　その3

>>28711 匿名さん

参考になるご意見。
北のお見合いリスクは仰る通りですが、日本の人口減少の中、中央区は増加予測してされており、他の地域よりは減少する確率が低いのと思います。

上がらずとも、横ばいで推移するのではないでしょうか。
http://www.reinet.or.jp/?p=20642

>>28711 匿名さん
年2%の減価は普通と言いますが、ここの近隣タワマンもその割合で減価しているのでしょうか？ここだけ下がるのは考えられません。
駅近しか価値がないという考え方はこれからの価値観と合わなくなっていきそうです。
環境が良いのに、都心に近いこの立地は変わらぬ価値があり、色々な世代に支持されていくと考えます。
前向きに検討しています。

>>28722 匿名さん

まぁ、そういう意見もありますね。
ただ、超都心のほうでは、落ち着きある環境に加えて交通アクセスが良い立地というのはあります。あまりアピールし過ぎるのもとは思います。

ただ、そういう場所は庶民には買えませんがね。

ここが10年後にもし坪単価200万前半なら、豊洲周辺、勝どき、月島もかなりお買い得になっているでしょうね。
その頃勝どき東地区の再開発がありますが、新築で坪単価300万前半くらい？

現状だととてもしんじられませんが。

>>28724 検討板ユーザーさん

今の相場が続く前提なら、200前半までは落ちないでしょうねー

新築が坪400とかで出てくる限りは、同じ条件の中古は350とかになるし、駅遠考慮して320ぐらいかと思う。

リーマンショックみたいなのがなければ、270-380の間かなぁ晴海は。
そりゃ、リーマンショック2があるとして、それ待って買うのがリーズナブルとして、それはいつって話だよね。

>>28726 匿名さん

リーマンショックの時でさえ、マンション価格って1-2割しか下がらなかったんだよね。

市況・相場の話と経年減価の話がごっちゃになってるね

夕方、帰宅時ティアロクロノの方かな？晴海通りの晴海総合高校・月島グランド側からここのモデルルーム前まで横断歩道のない信号を自転車で横断されてますね。
確かに交通法違反じゃないけど、横断歩道もない軽く10車線はある道路を渡るのはすごいなぁと思っています。自分は怖くて渡れないのですが、皆さんはどうされます？
因みにマンション側からグランド・晴海総合高校側へは直進禁止です。

>>28715 マンション検討中さん
1に立地2に眺望3に構造4に共有施設だと思います。
【手】に5に立地ですか、、、、

>>28729 匿名さん

軽く10車線（笑）
ちゃんと数えたら12〜3車線くらいあるんですか？
有明の前の道とごっちゃになってません？

>>28722 匿名さん

隣のティアロは単体でみると相場のおかげで上がってますが、23区平均よりは下です
駅遠は嘘つかない

>>28731 匿名さん
有明とは比較になりませんが、幅で言えば11〜12車線分に相当します。真ん中を高架橋が走りその支柱が見通しを悪くしているのと、ゆるいカーブになっているので、歩行者用の横断歩道は作れませんが、自転車は車両なので渡ってもいいんですよね。

>>28734
近隣住民ですが、自転車で横断してますね。
車がいないときに限りですが。

ここは本当にどうにかしてほしいですね〜。
横断歩道と信号作ってほしい。

>>28732 匿名さん

>>28732 匿名さん
そのデータはどこで見られますか？
私が以前見たデータでは、分譲時からの上昇率では平均以上だったと思いますが。

>>28736 匿名さん

イエシルです

>>28737 匿名さん

イエシルのどこで見られますか？

>>28732 匿名さん

おそらく、正確な比較はできないのでは？
なぜなら、各マンションで竣工時期が違うからです。

例えば、2012年に竣工したマンションと2016年に竣工したマンションでは、2012年竣工のマンションのほうが上昇率が高いに決まっていますからね。

正確な比較をするのであれば、分譲価格ではなく、その時点の中古価格を使わなければいけません。

>>28739 マンション検討中さん

グラフ見たら竣工時期合わせてあるように見えるけど？

>>28734 匿名さん
>>28735 名無しさん
返信ありがとうございます。
皆さん、気をつけながら渡られているんですね。
横断歩道は難しいと思いますが、もう少し周辺が整備されてくるといいですね。

>>28740 匿名さん

自分で調べました。

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

上記資料の2ページに東京23区の中古マンション価格の推移が載っています。

2016年7月：5279万円（ティアロ竣工時期）
2018年4月：5326万円
上記より、23区の上昇率は0.9%


一方、ティアロのデータをイエシルで確認すると、

https://www.ieshil.com/buildings/89316/
真ん中ぐらいの住戸をサンプルとして確認
25階2501号室（3LDK/74.66m2）は、

新築時価格：6038万円
現在相場価格：6793万円
上記より、ティアロの上昇率は12.5%


上昇率は、ティアロのほうが、23区全体より良いですね。

>>28742 匿名さん

色々突っ込みどころ満載
中古マンションと比べるならティアロの販売開始の時期の価格と比べるべきだし、築古のマンションはあまり価格が動かないから中古マンション全体と比較するのはイマイチ
ティアロの販売開始の時期にどこの新築マンション買ってたら一番上がった？ってなるとティアロより港区や文京区や日本橋のマンション買った方が圧勝だったというのは体感的に分かるでしょう

はーい

>>28743 匿名さん

どこのマンションが一番上がったかを調べたかったわけではないので。
>>28732 で23区平均よりもティアロの上昇率が低かったというコメントがありましたので、それに関して調べたまでです。もちろん、もっと上がったエリア・物件はあったでしょうが、あくまで23区全体との比較ですので。

築古が入っていると相応しくないとのご指摘に関しては、相場全体の値動きと比較できればよいので、このデータで十分かと。

>>28742 匿名さん

イエシルの相場価格、おかしくない？

直近のティアロの成約価格、11階の70m2台で坪単価319万円だよ。

なのにイエシルの相場価格は25階のしかも角部屋（のらえもんブログで確認）で坪単価300万円。

本来は坪単価325万ぐらいにはなるのでは？

>>28746 匿名さん

最近雨後の筍のように出てきているマンション価格推定サイトって、それぞれのロジックの違いでかなり金額に差が出るから、あんまり当てにしないほうがいいと思う。１つの材料にはなると思うけど。

>>28742 匿名さん

この2年、中古はほとんど値動きないんだね。

中古の話する前に、まずは完売を目指しましょう
新築が売れない状況では中古も厳しいでしょうに

>>28749 検討板ユーザーさん

普通に売れてると思いますが、、、

>>28748 匿名さん

この指標からはそうなりますが、様々な指標を見ると23区の不動産は多少上がってると思いますよ。

>>28750 匿名さん

そうですね。
最近販売ペースが上がってると聞きましたので、比較的順調に推移してるのではないでしょうか。

>>28751 匿名さん

様々な指標って？

ただ、確かに体感は上がってる気がしなくもない。

明日抽選

>>28753 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/10794/

公式HPで、「3LDK 6500万〜」の表示になりましたね。
お買い得な3LDKは完売ですね。

>>28755 匿名さん

https://www.kantei.ne.jp/report/c201804.pdf

こちらが、最新のデータです。
三井さんの記事は3月のことを言っているようですが、東京カンテイのプレスリリースと矛盾しますね。

>>28756 匿名さん

低階層より高階層の方が一般的に人気もあり、中古でも高く売れるのだからお買い得という表現には違和感がある
ここは高階層の方がお買い得だし

>>28758 匿名さん
一般的には高層階より低層階の方がリセールバリューは高くなります。
ここの場合は、30Fでも坪単価300万切ってたので、お買い得と言えなくもないと思いますよ。

そうそう。中古になると新築時ほど高層階と低層階の価格差は無いよ。リセールだと低層階が有利。

>>28759 匿名さん

ここは階あたり5万しか変わらないからその法則は当てはまらず、当初から高層階の方がお得と言われてたよ

>>28757 匿名さん
単月の前月比微減で矛盾は言い過ぎでは?
その月により市場に出てる物件も違うし。
この様なデータは数カ月単位の傾向値で判断する資料と思うけどね

>>28760 匿名さん

同じ物件で上層階のひとが売り出してたら、それより高い価格では売れないけど、近い価格では売れるかも知れませんね。

供給700戸の大台に乗りますね。
人間の心理学的に申しますと、残り少なくなると緊迫感と焦りが少なからず発生する様です。
これから、どういう販売状況になるか
面白い展開になりますね。
ネガなんぞは多くなるんじゃないかと
現実と非現実の間でネガは発生するものですから。

ネガさんは
妬み、葛藤、恨みの変化ですね。
解放されて楽になればいいのですが

1Lって販売してないの？今回一部屋も販売予定になってないね

>>28766 匿名さん

売れてないんだと思いますよ。
それかある程度数が集まるまで溜めてるのか。
1LDK多すぎですね、ここは。

>>28767 匿名さん

要望入ったらすぐ出すはず
出さないと他の物件に逃げられてしまうから
つまり要望は全く入ってない

>>28768 匿名さん

もともと1LDKには向かない立地なのに数が多すぎますね。
まぁ、1LDKの売れ行きはあまり気にしなくていいと思いますが。

急がなくても1LDKは直ぐ売れるから敢えて出さないのでは？

>>28770 評判気になるさん

いや、すぐは売れないでしょどう考えても。
3LDKと同じ単価に改定すれば売れるんじゃないかな。

>>28770 評判気になるさん
ヤフーの広告バナーで1LDKの案内が出てるよ
一か月前頃から「独身でも湾岸タワー！」のフレーズで訴求しまくってる

残り300戸のうちの、200くらいが1LDK？

>>28773 匿名さん

確か1LDKが100ちょい。
残り200は3LDKが大半、4と2が少しずつ。

南の未販売間取りも解放されたみたいですね
東高層階とか北西角とかも出てくるのかな
1LDK以外は売れちゃいそうですね

>>28774 匿名さん
1LDKそんなもんなの？
あっと言う間に売れちゃいそう。

>>28776 匿名さん

1LDKは確か88戸。

ここもいよいよ完売ですね。

>>28778 匿名さん

普通に竣工後も販売してるだろうね。ただしファミリー向け間取りは完売しているかも。それでもこれから最低でも1年はかかる。

そうこうしてる内に選手村の情報も出てくるし徐々にペースダウンしてきそうですね

間もなく完売。今後ペースダウン。
どっちやねん 笑

>>28780 検討板ユーザーさん


選手村の情報は、来年の2月か3月ぐらいにホームページ開設、GWにモデルルーム事前案内会開始、6月にグランドオープン、てなイメージでしょうね。

早く売らないと、他の計画が、たくさんありますからね

>>28783 検討板ユーザーさん
年後半にはほぼ完売に近い戸数になってると思いますよ。検討してる人は急いだ方が良いと思う。

確かにね。この週末でも商談増えてるだろうし。

すごいもう完売ですか！さすが晴海、大人気ですね！

プロからも高評価されているマンションですから。

この不自然なポジばっかの流れ、逆にネガが投稿してるパターンかな。

>>28788 匿名さん
その思考が既にネガティブ
前向きにいきましょう

このプレジデントの記事のマンションは完全にパークタワー晴海を指していますね。

http://president.jp/articles/-/22551?display=b

>>28790 匿名さん

牧野w

7500万円の物件で、住宅ローン6500万円。
→ローン総額9800万！？
どんな金利で計算だよ。

近くに保育園ができることが決め手となったのであれば、住民だからと言って入れるというわけではない事を教えてあげるのが先だろ。

>>28791 匿名さん

住宅ローン減税の額も間違えてんじゃん。

>>28792 匿名さん

結局自分の本を宣伝して終わりw

>>28790 匿名さん

牧野氏はネガティブ芸人ですから。
榊大先生とかと同類です。

>>28790 匿名さん
ところで、なぜこんな一年前の記事を発掘したの？

一年前だろうと記事は記事

>>28796 匿名さん

>>28795はそういう指摘じゃないと思うけど、確かに一年前も笑われていた記事ですね。

>>28798 匿名さん

逆で、検討板なのに書き込んでいるのはネガばっかなんだよね。買わなかった選択をした人たちが、自分の選択に間違いがないと思い込みたいから検討板で同じようなネガ話題をループ。
買わないことにしたんだから、黙ってればいいのにね。

>>28798 匿名さん
続き。
で、同じようにループされるネガ話題に関して、契約者かどうか知らんけどポジがまた同じ様に反論する、この繰り返しだよね。
ポジが同じ話題を繰り返しているのではなく、ネガが同じ話題を繰り返しそれにポジが反論するというループなんだよ、実態は。

>>28786 検討板ユーザーさん
キャンセル住戸が出るのでは？と住民板に上がってますね。

なんでも使用するコンクリートの産地が違ったとの事。

？？
産地が違うって？どういう事？

JIS取り直しだってね。
少しケチがついたかな。

>>28802 匿名さん

住民板からコピペ。


結論から言うと全く問題なしかと思います。ケチはつきましたが。

どうせ話は広がるし、変な誤解が広がる前に説明すると、

・宇部コンクリートが出荷したコンクリートの中に、大臣認定とJIS認証では「山口県産」としていたところ、「高知県産」のものが含まれていた。
・産地が違うので大臣認定とJIS認証とは異なるものを使ってっていたことになり、これが不適合の内容。
・産地は違うが、第三者機関の評価で既に品質への影響なしとの結果を得ている。
・PT晴海に使われたコンクリートについては、大臣認定を既に再取得済みで、JIS認証も問題なく取得出来る予定。

>>28804 匿名さん
産地偽装って事にはならない？

コンクリートなんて正直どうだって良いよ。
それにこれぐらいの事なら、どこだって同じ様にやってるでしょう。

使うコンクリートで強度が云々というより、コンプラ的にどうかという事では？建築業界は最近こういう問題は風当り強いしね。まぁ今はどの業界も同じですが。

>>28790 匿名さん

自分のところへ相談に来たお客さんをネタにダメな事例として、記事で広めようと言う神経が信じられませんね。

しかも、末路とか。神様にでもなったつもりなのでしょうか？

コンクリートの骨材の産地表示を長期間間違っていたと言うことで、品質自体には差はないらしい。

ただ、5月14日からコンクリートの出荷を自粛しているようなので、そっちの方は少し影響があるかも知れない。

http://www.ube-ind.co.jp/ube/jp/news/2018/pdf/20180529_01.pdf#search=%...

>>28808 匿名さん
本当のところは架空なんでしょ。

>>28810 匿名さん
大した問題ではない。

>>28811 eマンションさん
架空でも大した問題ではないってことですか？

>>28812 匿名さん

記事の内容自体が気にするようなことではないってことでしょ。

>>28811 eマンションさん
世間は潔癖体質になってるからちゃんと開示しないと、後々問題になったりするし、下手に拡散すると大変だよ。

コンプラちゃんとしないとね。

コンクリが、どこ産なんて気になる？気にしてる奴はどんだけ神経質なんだ？

食品の産地とかと同じようなもんでしょ。

口にするもんでも無いし、崩れるとか強度に問題がある訳でも無いし、下手に騒がない方がいいよ。どうせこっちの方が安かったから程度でしょう。

パークコート浜離宮も同じコンクリートみたいね

くだらん内容ばかりで、ネガは他に書く事ないのか？

>>28818 匿名さん
ネガと言うより、契約者から出た情報。

>>28814 口コミ知りたいさん

おいおい、君がレスしてるのは牧野氏の記事の件だぞ。コンクリの件じゃない。ちゃんとレスを追いなさい。