パークタワー晴海　その3

>>2431 匿名さん
まあ正論だとは思うんだけど、ここでご高説垂れたところで、売り抜け前提の投資家や空中族(笑)なんかはそんなの分かってて買ってるから。

その通りですね

>>2432 匿名さん
世帯年収いくらくらいが想定顧客なんでしょうね。2000万くらいないとゆとりのある生活は出来ないかな。

>>2436 匿名さん

1500程度でいいんじゃない？
年収の５倍で7500万のローン組んで1500万円の頭金で9000万円の物件
みたいな感じでしょう。

月5万円のランニングコストで済むのなら10年払ってもわずか600万円。
10年経っても物件価格の7％にも満たないような端金です。

会社の見栄っ張りの派遣社員がタワマン住みに嫉妬してくるんだけど、
低収入だから住めないだけ。
問屋街にある無名デベの狭い1DKに家族で住んでるのに、湾岸ディスるの
やめてほしい。

そういうのは、スルーして生暖かく見てれば良いよ。

年収５倍とかいつの金利で試算した数字だよ、と言いたい。

坪単価は400万くらい？
5万くらい払える人が買うんじゃない？

>>2433 匿名さん

月島にまだいくつも駅近タワマンが供給される事には、どうお考えですか。

うーん、月島は興味ないです。

>>2442 匿名さん

見合いタワマンでしょ

>>2442
月島買えるんだったら月島や勝どき三井の再開発でもいいと思う
ただ大まかな相場として、ここの北低層検討者は月島買えないし、
南検討者はトレードオフで眺望や開放感を妥協する必要が出てくるよね
駅距離以外でも月島と晴海だと住民層含めて微妙に毛色が異なるから好みもあると思う

供給過剰を心配してるんだったら煽りを喰らうのは同価格帯の湾岸以外のエリアじゃない？
戸建てを叩き売ってマンションに移り住む老夫婦、今後もどんどん増えるだろうし・・・
逆に豊洲や有明が上がって晴海だけ下がるってことは考え難いし、
後背地として豊洲や有明が控えてるのは心強い、他力だけどねｗ
特に選手村の主幹事が三井ってのは大きいよね、
体力あるし周辺に自社物件抱えてて相場をぶっ壊すようなマネはしないはず

ポジティブな未来予想図としては、
晴海タワーズと連なって常に湾岸借景に用いられるランドマークマンション
ネガだといまいちブレイクしきれない東雲有明同様、単なる駅遠のマンション群
後者だと当然売りも貸しも厳しいものになると思う

駅遠でコスト高のマンションなんか買っちゃいけない物件の筆頭だし、
どうしても気になるんだったら検討から外したほうがいいんじゃない？
様子見でモデルルーム行っちゃったら、この手のキラキラ物件は危ないと思うよｗ

>>2437 匿名さん
借り入れ7500万だと金利を0.6ぱー35年ローンで月々のローンの払いが20万。年収1500万くらいあれば、確かに回りそうですね。あとはマンションにどれだけお金をかけるか、というだけの問題かぁ。

>>2446 匿名さん
7500万ローン借りてマンション買って、子供の教育は、老後のための預金はどうするの。旅行だって行きたいでしょうに。

>>2447 匿名さん

子供2人でクルマもだと更に…

2447

うーん・・・一見もっとも・・・でも寂しい・・・リスク？？？上を目指さないといけない・・・思いがあればできますよ、自分で可能性を閉じ込めないようにしましょう。
もっと負荷をかけてそれを糧にして頑張る・・・それをやって今より良くなるのか・・・それを否定して今のショボさを維持するのか・・・やる気があればできますよ・・・英語で言うと”You can if you will"

自分の年収が（実力を反映していない）＝安いと思っている人が大半です。だったら高くしましょう。再度言いましょう・・・You can if you will...Best luck!!!

年収1500万でも月島駅近を買えないんですか。

年収1500万15年続く人はいても、
35年つづけるには、25-30歳から1500万ないと厳しいのだが、
そのあたりはどう思うのよ？

膝の悪いご婦人は、ここはやめとこうね。
かなりしんどい場所です。
車ばっかり使ってたら、運動不足で肥満になるし。どっちにしても膝に悪い…

投資としては美味しい場所だけどね。
売り出し価格によるけど、350万以下なら2戸買うわ。

投資といっても、賃貸だと駅遠は不利。

供給過剰でキャピタルゲインも無理。

中央区で三井でタワマンでこの開放感とランドスケープ、ここに住みたい方は一定数いると思います。
ただ、不便だったら賃貸にすればいいやと思ってる方は注意。
一丁目のトリトン晴海ビュータワー内で、NTTが70件ほどを所有して賃貸経営やってます。69〜94㎡を管理費込み19〜24万円と、周辺相場と関係なく借り上げ社宅にしやすい価格帯で出してくるから、パークタワーは新築のうちはいいけど、賃貸価格を思うように上げられない可能性があると思います。
賃貸希望者からすれば、やっぱり眺望共有施設より、広さと安さと学校商業施設のとなりのトリトンは強いので、注意が必要です。

>>2456 です。
訂正。
37階から44階の中の部屋を所有してるから、眺望も良かったんでした。失礼。

>>2454 匿名さん

賃貸は厳しいですね。
一方で、リゾートホテル的にAirbnb向きだとは思いますが、普通の感覚と能力のある管理組合なら民泊は禁止するでしょうしね。

坪２５０万前後でないと、投資用では厳しそうですね。

>>2459 匿名さん
ローンを組まないでキャッシュ購入なら賃貸でそこそこ利益出ますよね。

うーん・・・あまりにもくだらない/実態に即していない議論・・・ある意味大したものです。
そんなこと言う通りがかりの私もこんなコメントを発信して恥ずかしいばかりです。

>>2460 匿名さん
そこそこの利益とは、どの程度の利回り？

>>2447 匿名さん

>>2447 匿名さん
完全に同意見なので、個人的にはほぼフルローンなら少なくとも2000万くらいは無いと厳しいかな、と思うんですよね〜。しかも30代半ばくらいまでで。それでもカツカツのような気もしますが...
結局、キャッシュリッチの人向けなんですかね。

たしかに。若いサラリーマンが2000万貯めるって大変だもんな。
そう考えると、湾岸だけでもたくさんあるタワーって、よくこんなに売ったもんだ。

>>2464 匿名さん

預貯金世界一の国だからね

湾岸タワマンは、2~3割が中国人の購入らしい。ここも外人がある程度買ってくれないと厳しいと思う。

>>2466 匿名さん

中国人は投機だから、政治がらみで一勢売却もあるからあてにしない事。

>>2462 匿名さん1Lを賃料19万程度で貸せば、管理費3万円、管理会社への毎月の手数料10800円、以外の約15万円が手取りでしょ。
勿論固定資産税等の経費はあるが、それでもキャッシュ購入での意味はあると思う。空室のリスクさえ避けれればですが。
リスクを下げるには誰もが借りたくなる様な取り柄のある部屋を所有する事ですね。

>>2468 匿名さん
2456によると駅に近いトリトンの賃貸は 69㎡で19万らしいよ。1Lの部屋を19万程度で貸せますかね?

>>2469 匿名さん周辺を含めてよく見ようよ。
1Lで18-20の賃料の部屋は結構あるし、実際当方や知人も複数貸してるよ。
只駅近、高層タワー、眺望抜群、大規模、共有施設充実等ずば抜けた特徴が無いと継続的な賃貸は難しいよ。並みの物件じゃ、賃貸時の切り替え時に次が決まるまで数ヶ月、下手をすれば半年、一年は覚悟しなくてはならない。要は物件選びで失敗しない事。結構浮かれて真実が見れずに購入して失敗してる人は多い。

駅まで20分以上かかる1L18万の物件なんて借りる人いるのかな？

豪華とか、眺望とか、他の魅力があれば借りる人も居るだろうけどね。
なんかある？

自分だったら、眺望が良くて、東京駅まで巡回バス出るなら、1LDK18万は借りるな〜

やっぱり、ここは賃貸用の投資としては厳しそうですね。リスク高すぎ。

>>2474 匿名さん
ローンをしてまで買うものではありません。
常にキャッシュキャッシュ購入が最強だと思います。
最大限ローンを借りて手元のキャッシュは投資に回すという方がいますが、今時リスクをさいしょうげんに抑えて、利益の出る投資ってありますか。あったら教えて欲しいです。

>>2473 匿名さん


BRTで東京直通になるかもと言ったって、地図を見たらすごい遠回り。
平日昼間、新橋から東京の道も渋滞しますよ。
しかも、二丁目経由で1時間に何本走るんだろう？それでバスがスカスカで信号を操作して走ると言ったら、都民から非難轟々になると思います。
BRTの資料も読みましたが、予測乗車人数がえらい多いなと不信感を持っています。
1L18万物件なんて、月島駅周辺に山のように
ありますよ。月島駅にお店なくても乗車4分の銀座を普段使いに出来ますからね。
開放感を味わいたければ、ジョギングやチャリでなんぼでも絶景ポイントあります。
パークタワーは、所有する事に意義があるのであって、賃貸はちょっとねと思います。
2年住めば充分。更新はありません。
これは、タワマンを賃貸していた方たちの感想です。

キャッシュがあるなら、投資先はいくらでもあるのでは。
晴海は選手村など今後も格安で大量供給があるし、ここを買っても恐らく実質利回りは3%台がせいぜいでしょ。
株やリートなどここより低リスクで儲かる投資先は多いよ。買うタイミングは注意が必要だけどすぐに換金できるメリットは大きい。

ここは実需用途であって、投資用物件ではないですよ。
駅遠に投資するのはアホです。
豪華な共用部も家賃相場には反映されないですし。

ただ、居住の満足度は相当高いと思います。
駅距離を我慢できるなら、だけれど。

それから晴海通りの横断歩道が非常に長く、赤信号の時間も長いので、お子さんの交通指導もきっちりされるご家庭に購入して欲しいです。
今はまだいいけど、交通量が増えていくはずなので。昔は、二丁目付近には絶対行くなと子供たちに言ってた場所なんです。
小さいお子さんの交通事故なんか絶対見たくないですからね。お買いになる時はぜひご配慮お願いします。

>>2479 匿名さん

歩道橋が一番安心なのですが、古くて段差が急なので使う人少なそうですよね。

自分は、居住というか、生活の質を高めたい。
なので、広い部屋を安く買えるなら、ここもありだな。

高層階、４０坪、９０００万とかなら買いたい。

このタイミングでこれだけネガがいるってことに驚きで、思いのほか注目物件ですね。

自分は値上がった晴海タワーズを中古で買うかここを待つか迷ってます。

ソフトタウン晴海に住んでたことがあって、立地はよく知ってますが、駅距離もそんなに気にならなかったですね。

自分みたいな月島駅そばのごみごみしたとこよりも水辺のこっちのほうが好きな人はそれなりにいると思うので、将来の発展余地含みで資産価値は大きく毀損しないのではないかと。

選手村ほか大量供給で暴落するみたいな意見もありますが、人が増えて街力が増してくので、大量供給はプラスの側面があります。都心近郊で数少ないフロンティアの晴海の地にマンションを買います！将来に期待！

選手村開発主幹事は三井なので晴海周辺、湾岸地区の価値を暴落させるようなバカげた売り方はしないと思う。

あとは鉄道次第かな。湾岸線出来るといいですね。

わざわざ激安で売るデベがいるわけないでしょ。（笑）

なんにせよ、選手村含めて、今後の発展は期待できるエリアですよね。
BRTである程度交通利便性も改善されるでしょうし、
オマケでTXと東京駅で繋がる地下鉄も決まるとなおよし。

デベの営業から聞いたけど、選手村はそのときの相場より3割安く出すそうだよ。用地は格安で仕入れているのでそれでも十分利益が出るらしい。
なにしろ6000戸だから安くしないと売りきるのは不可能。待てる人は選手村もありだと思う。

信憑性の無い情報だ

大手デベの営業が平気で嘘をつくとは思えないけど。もちろん、実際に3割安くなるかどうかは4年後でないとわからないが、そういう方針というのは確かなのでは。

２４８７さん

かなり無理のある仮説です。
現政権が崩壊して共産党を中心とする左翼政権にならない限りその様なことを推進するはずがありません。
お金が集まるところが高くなる（価値が上がる）と言うのが経済の原則です。その反対がデフレ。現政権を含めせっかくデフレスパイラルから脱したころに再度デフレを促進するようなことを政権がする筈もなく、ましてや民間不動産企業がその様なことをすれば集団訴訟になるでしょう。コストが価格を決定するような日教組的な教育の残渣が未だ日本の中に蠢いていること悲しいばかりです。

>>2487
本当だとしてもそれは低層板状中古のほうでしょうね。

>>2490 匿名さん

クワローバルな経済活動はデフレになる。それが正解。
トランプにより保護主義的になればインフレになるかもね。

>>2489 匿名さん

デベは仕入れ価格が安いからと市況より3割も安く売るはずない。営利企業は儲けを最大限にしなくてはならない。
せいぜい市況の1割だろ。

>>2489 匿名さん

選手村は、エレベーターとかを特殊仕様で作って、分譲物件としてはかなり非効率な建物らしいですね。これを多少なりリフォームして売るわけで、しかも新築としては売ることは出来ないのでは。
その意味で周辺の新築相場と乖離があるのは、ある意味当然のような気がしますが、どうなんでしょうか。
後で作るタワーは別ですね。

新築と言うより、オリンピック物件として売った方がプレミアついて売れそうだけどね。

ボルトの部屋とか（笑）

ボルトの部屋なら5割高くても買うわ。

>>2491
安く売るのはもちろん板状の方でしょう。選手村跡地のの大半は板状なので。
豊洲の物件のモデルルームで大手デベの営業が言っていたのは事実だよ。営業が嘘をついたのかは分からないし、証拠もないのでこれ以上コメントはできないけど。

６０００戸さばくのは大変でしょうね。結構安くするのでしょうけど、それでも、大変なのでは？安くても、晴海を選ばない人もいるだろうし。

都心周辺の年間供給戸数ってどれくらいなんだ？

それに、なんだかんだで、新築好きな日本人に、選手が住んでました、というのが何処まで響くか…。中古は中古…。

２４９８さん

もっと客観的に考えましょう。
皆算数を小学校で習ったと思いますが：
６０００戸（分子の絶対値）をどんな分母で割るのか？？？
晴海周辺の住民だけ？？？それなら分子はとても大きい。
中央区全体？？？都心三区？？？２３区？？？東京？？？関東？？？日本？？？アジア？？？世界？？？
日本全国、全世界に発信するオリンピック選手村後と郊外の大規模分譲とは全く違いますよ。

正しく算数を理解すること、それがビジネスの第一歩です。
全てに理屈があります。

>>2499 匿名さん

住まないひとには売れないでしょうね〜、実質的に公共事業だし。投資用には売れない。
ということは、マーケットはせいぜい首都圏、価格を考えると需要層は限られる。
6000戸はインパクトありますよ、やはりw。

ネタもないまま2017年を迎えました。いよいよ販売開始の年です。
くじらポイントも3000ポイントを超えました。

>>2500 匿名さん

数年にわけて売るんですかね？
一気に六千はきついですね

選手村6000戸の内訳です。
　賃貸　　：1500戸
　低層分譲：3000戸（2022年入居開始？）
　超高層　：1500戸（2024年竣工）

超高層はオリパラ後に着工しますので、2021年着工で
竣工は3年後として入居は2025年初頭と思われます。
低層はリフォームに最低1年。

低層を五輪後の2021年頃から売り出しとすると、
4年程かけて4500戸を販売する計画でしょうね。

参考として2013年から2016年まで4年の湾岸販売実績を見ると
　キャピタルゲート　　620戸
　クロノティアロ 1700戸
　勝どきザタワー 1320戸
　ドゥトゥール　 900戸？
　スカイズベイズ 1650戸
　パークホームズ豊洲 700戸
の計6900戸にも上るので何とかなるのかもしれませんが、2020年からの5年間では
選手村以外にも勝どき東の2500戸、豊洲東急の1100戸、あと月島再開発も被ると思われ、
総戸数はここ4年を上回る可能性が高いです。

でも、ワンルームでしょ？
改装して売るなら、1000戸数くらいまで減るのでは？

選手村って、キッチンもあるような3LDKとかななの？
それとも、ワンルーム？

これ以上の供給量を止めないと大変なことになる

>>2504 匿名さん

ありがとうございます。有益な情報、助かります。

＞2505さん

改装して、一般に売り出される・賃貸される戸数が６０００戸だそうです。

選手村は、アスリートと関係者含め17000人を収容出来る宿泊施設になります。17階建て22棟？
(アスリートは14階以下にしないといけない)
この計画もまた変わってくるのかな？
間取りはいくつかあったと思います。
それを改修、解体して、タワマンと合わせ、6000戸にしたいとどこかに書いてあったような気がします。結構広い3LDKが作れますよねー

手元のメモだと、2013－2016に「竣工」した湾岸マンションは計9748戸の模様。
地域の分類や、どの地域を湾岸に含めるかは私の独断です。

築年 地域 マンション名 戸数
2013 豊洲 パークタワー豊洲 185
2013 越中島・潮見 THE SOUTH CANAL RESIDENCE 98
2013 塩浜・枝川 プレミスト ベイフォートスクエア 豊洲 62
2013 辰巳 クレヴィア辰巳 124
2013 塩浜・枝川 イニシア豊洲コンフォートプレイス 172
2013 越中島・潮見 クレストスカイウイング 119
2013 晴海 クロノレジデンス 883
2013 佃・月島 ブリリアウェリス月島 180
2014 豊洲 オークプレイス豊洲 168
2014 東雲 パークタワー東雲 585
2014 佃・月島 キャピタルゲートプレイス 702
2014 塩浜・枝川 プレシス豊洲 57
2014 佃・月島 オークプレイス月島 77
2014 勝どき ジオ勝どき 68
2014 勝どき グレーシア勝どき 92
2014 有明 ブリリア有明 City Tower 600
2015 豊洲 SKYZ 1110
2015 晴海 ドゥトゥール 1450
2015 辰巳 グランソシア辰巳の森海浜公園 185
2016 豊洲 BAYZ 550
2016 勝どき THE KACHIDOKI TOWER 1420
2016 晴海 ティアロレジデンス 861

一番多かったのは、4773戸の2008年と、4253戸の2009年の２年のようです。2008年はＴＴＴ、ＰＣＴ、豊洲タワー等。2009年はツイン、シンボル、ブリリアマーレ等。

人は住みやすく快適な地域へ自然と流れてくる 供給はそのためにあるわけで

>>2512 匿名さん

選手村は人工的かつ政治的な供給なので、民間の開発とはまた違うと思いますよ。

色々あると思いますがPHT豊洲より高い事決まったみたいですよ。幾らネガっても中央区。

それが事実なら私は撤退です。
周りに駅も店もない最果ての地（ドゥトゥールよりも立地が悪い）でドゥトゥール並の坪単価は無理。

買い物はトリトンと考えがちですが橋一つ渡ればららぽーとですよ。確かに駅は遠い。高いと言ってもDTまでは行かないでしょ。

>>2514 匿名さん
隣のティアロレジデンスと比較すると二割ぐらい高いのですかね？
以前は坪三百と噂されていましたがさらに一割も上がるのですね

>>2518
そんな感じと思いますが、選手村はもうひと声下げないと無理じゃないですか？

340と勝手に予想。南は思いっきり高くお見合いの西は割安としてメリハリ付けて平均単価上げると想像してます。

全間取りが出てましたね。
意外と行灯部屋があるプラン多いです。
スパン、それほど長くないのかな。

>>2518 匿名さん
PHTと同じか、南は高いけど平均したらそれ以下と読んでます。
だからPHT完売を待ってのこのタイミングなんですよ。杭問題は本当でももっと早く売り出せたはずですから。

目の前のbrtターミナルにスーパーを誘致すれば利便性が上がって、地価も上がるよな…

個人的にそこ次第で色々変わってくると思う。

60m2の3LDKだらけ・・・
ちょっと前まで70m2前半でもアレだったが。

デべに責任はないのかもしれないけど
三井がこれじゃあ住宅水準悪くなる一方だな・・・

ほんの数年前まで、
3LDKを中古で探す人は70㎡以上しか念頭におかないので
60㎡台の3LDKは避けるようにしましょう
と普通に言われていたのに、今じゃ70㎡以上3LDKの方が貴重になってしまったね。

日本の住宅がウサギ小屋だと言われる時代に戻るのも近いか。。

でも玄関前にアルコーブを確保したり、よく考えた設計だとは思う。

うーん、間取りイマイチ。

晴海の住人層がますます劣化しますね。
なんか辰巳化するのでは…？

どうせ安くはないのだから、
もう少し頑張ってほしかった。
住不とか野村とかは三井横目で見ながらだし。

20坪66平米3LDKがここのスタンダード？
何が何でもグロス6000万台なんだろうなｗ

これからは空き家が増え地価下落で戸建の平均平米が上がりゆとりある住戸が支流に。マンションにも同様の波がくる。
そのころには60〜70平米の3LDKはアウト。

そのころには5畳以下の部屋は窓付納戸として利用か。

>>2531
箱に人を合わせるってパターンもある
3人家族なら60平米2LDKで何とかなる

都内の少子化は進んじゃうけど、都心や都市部で効率的に暮らすには、
車等も含めて家族体系もスリム化するしかないからね