パークタワー晴海　その3

でも中古は成約価格どころか売り出し価格も下がりまくってますからねぇ。。。

いずれにしても豊洲東急タワーはここより高くなります。これは確定です。
でもそれは、パークタワー晴海にとってはむしろ有利な材料だと思いますけどね。

豊洲東急がパークホーム豊洲ぐらいの価格で販売されたら引っ越しを検討してみるかな。
350を超えたら売れないと思う。

>>2371 匿名さん
東急タワーが400万なら、こっちは420万位ですかね。
うーん、庶民向け価格にして欲しいなあ。

>>2377 匿名さん
豊洲より安くなるのでは‥‥
豊洲が仮に400なら
ここは370位

ま、ここは320ぐらい、豊洲の東急は350くらいっしょ。

価格コメント：デベロッパーの方へ

現在の円安が続きそうであれば価格は強気です。
今後為替が１００円／ドル位に上昇すると思えばあまり高い価格はつけにくいでしょう。

普通の日本企業は価値で価格を決めません。　その点から感がると今後の建築コストを考えると今後売り出されるマンションがこれまでに出たマンションの価格を大幅に上回ることはあっても、同等かそれ以下はないでしょう。

もし、反論があれば是非お聞かせください。

そう言えば豊洲公園付近に大量のコウモリが生息してますね。よく壁に張り付いてるの見かけます

江東区より安くなる事はないよ。
420万なら妥当な所だと思うよ、

>>2382 匿名さん

区がどうこうより、駅徒歩の方がはるかに価格への影響が大きい。不動産の基礎です。

>>2373 匿名さん
頑張って個人の主観のみで反論してるとこ申し訳ないですが、湾岸エリアでも豊洲は最も下げてるエリアの一つです。成約データを確認していただければわかりますが。
あと豊洲はもう何年も、住みたい街ランキングも下位どころか、完全に圏外で残念な感じです。土壌汚染もあり、新規流入も限られ、常に中古もダブついてくる、という状況。

>>2384 匿名さん
豊洲と晴海
幅には違いがあるとおもいますが
あがるときもさがるときも一緒だと思いますが。
多くの人は湾岸として一くくり

>>2384
あなたの意見が個人的主観でないと言うのであれば、その成約データとやらのエビデンスを出してみてはいかがでしょう？

>>2386 匿名さん
豊洲とか湾岸スレ見れば、幾つもデータ貼ってあるし、何なら仲介でレインズのここ半年の成約データ見せて貰えばすぐ分かるよ、探す能力も無いくれくれ君w

>>2387
提示できないのであれば、あなたの個人的主観と判断いたします。以上

>>2388 匿名さん
場所も示して、その程度も探せないのであれば、あなたは無能と判断いたします。以上！

あるね。

出た！ 出展不明のあやしいデータ！

>>2390
これを見ると豊洲の中古は長期下落傾向にありますが、特に10-11月の落ち方が急ですね。市場盛土問題で嫌気されているのでしょうか。とすると晴海とは事情が違うかも知れません。

>>2391 匿名さん
コレだから、低収入の無能は困る、自分が何のエビデンスも示せ無いのに…。出典はコレだね。
http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/toyosu-st/

>>2391 匿名さん

必死に反論するもデータを出され、今度はデータに噛みつく始末…
可哀想ですね…

>>2393
？？
これ成約情報じゃないでしょ？

しかもこれ、ためしに5000～6000万の物件クリックしてみたら、最初に出てくるの晴海だし！！ 笑

豊洲駅って言っても、晴海も有明も東雲も辰巳も一緒になってるじゃん。ダメだよ、データの信頼性もチェックせずにものを語るようじゃ。無能と呼ばれちゃうよ？

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/tokyo/toyosu-st/price-50mil-60mi...

シティタワー豊洲がとにかくヤバイ状態。
どんどん投売りが出て来てる。
ベイズ、アーバンドックも売りが大量。
こんなの今までになかったと思う。

地元の不動産屋に聞くと去年で相場はピークアウトしてて今年はみんな売って来てるって。
一度聞いてみるといいよ。

豊洲の中古情報はスレ違いなのでこれくらいに。

>>2396 匿名さん
豊洲が上がってるデータ出せないのに吠えてる人が一番無能w

晴海のスレに出張して暴れる時点で、値下がりに対する凄い焦りが見えて、何もエビデンス出せないのに、ただ噛み付いてる滑稽な豊洲さん、何だかチョット可哀想だな…。

>>2401
>>2402
自分が出したデータの矛盾を指摘されて、よほど悔やしかった？笑

はいはい上がってるデータは出せませんよ。それでいい？
いい加減スレ違いは迷惑だろうから、もうやめとこうね。

>>2402

豊洲市場の気化した水銀吸って、頭がおかしくなっちゃってるんだろ。
相手にしない方がためだよ。

成約事例　(平成28年12月2日～平成28年12月8日）


豊洲エリア 東京フロントコート
6階、60㎡台、2SLDK 5,160万円 (＠259.5万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 47階、70㎡台、2SLDK 7,200万円 (＠337.3万円/坪）
豊洲エリア アーバンドック　パークシティ豊洲　タワーA 12階、80㎡台、3LDK
7,500万円 (＠304.8万円/坪）
豊洲エリア THE TOYOSU TOWER
15階、40㎡台、1LDK 4,280万円 (＠299.5万円/坪）
豊洲エリア パークタワー豊洲 6階、70㎡台、2SLDK
5,800万円 (＠249.5万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 3階、80㎡台、3LDK
6,680万円 (＠272.3万円/坪）
豊洲エリア SKYZ TOWER&GARDEN 44階、130㎡台、3LDK
19,800万円 (＠500.0万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 15階、80㎡台、3LDK
7,980万円 (＠300.0万円/坪）

MRは3月オープン予定とメールが来ましたね。
後3ヶ月。

メンバーズサイトで公表されたソフトサービスのイーマ、抽象的すぎて、何を読み手に伝えたいのかさっぱり分かりませんでした。

HP担当者が部下だったら会議室に呼んで説教するレベルです

着実に上がってるぞ。

>>2407 匿名さん
確かに。意味わからなかった。

>>2405 匿名さん
坪単価500万で成約してるんですね。
凄い

この44階130平米という部屋の特殊性です。他は坪300以下ですよ、成約。

豊洲新市場の風評被害があって500だからね

何もなければ600いってたね

>>2408 匿名さん
2016年の月単位のグラフじゃ無いと意味無いな。ここ数ヶ月の豊洲の成約下落は凄い。
この10年スパンだと、他のエリアは最急角度でのびてるし。

400とか書くのは周辺物件を持っていて売りたい人でOKですか。
この物件買いたい人が高値で買いたいと希望するのは頭おかしいですからね。

>>2412 匿名さん
いくわけないでしょ
こういう部屋買う人は
風評被害とか気にしないんだよ

売る人は風評被害を気にして500に下げた でも買う人は風評被害とか気にしないで500で買った

何もなかったなら 売る人は600で売り 買う人は600で買っていた

あそこを坪500で買った人って、風評とか分からない外国人なんじゃないかな？

>>2416 匿名さん

売る人は、おそらく買う人は風評被害なんて気にしないと思った。
だから、500万で売った。
やっぱり気にしないから、500万で売れた。
それだけなんだよ。
600万なんて
いい加減なこというなよ

いや 事実豊洲は風評被害で下がり続けていた だから500でしか売れなかった

ここは風評被害受けずに済みそうですか？

>>2414 匿名さん
おっけーです

相続税の評価の減額を狙っての購入では。
普通の感覚では売る時大損確定ですよね。

豊洲の汚染は、風評じゃ無くて事実だけどな。
日本語の使い方を学習しよう！

>>2423 匿名さん
そうですね。
使い方間違えてました。
すみません。

汚染はあったけど、くど高いお金かけて浄化してるので、現状では問題ないレベル。
それが、まだ問題だと言うのなら、それは風評。

>>2426 匿名さん
豊洲なんかに
そんな価値はないから

坪500なんてどんな相場観してんだよな。

あと数年後には
豊洲より圧倒的に晴海の価値が上がるとおもいます。

>>2420 匿名さん
ここは中央区晴海なので、大丈夫だとおもいます。あくまで豊洲限定ですので‥‥

価格よりもタワーマンションは管理費の高さや将来の修繕費が莫大にかかることを知人の建築士聞き冷静に判断し見送ることにしました
タワーマンションの高速エレベーター交換や高層のため足場が組めないことや乾式壁の補修等目から鱗でした
老後に月々5万以上のランニングコストは厳しいです
し何より駅12分はこれだけタワーマンションが増えた今では資産性が落ちるのは間違いないです
その知人が5年前に駅徒歩3分のタワーマンションを購入しているので矛盾しているよと追求したら
購入時期が安かったので今では新築時より高く売れるとのこと
また無駄な共用施設がないので管理費も2割程安いとのこと

>>2431 匿名さん

月に5万のランニングコストが厳しい年収の人は、確かに手を出さずに郊外の長谷工に落ち着いた方が賢いと思います。
本マンションの想定顧客からも外れているでしょうし。

>>2431
いいんじゃない？ここの最大のデメリットは駅遠だから、
許容できなければ見送ったほうがいい

でも大規模タワマンというか財閥系はやっぱり良いよ、体験したら辞められないｗ
あのレベルのサービスを享受しようと思ったら対価も当然だしね
高台低層と違って大人数で支える分、負担も少なくて済む（それでも高いけどねｗ）

>>2431 匿名さん
まあ正論だとは思うんだけど、ここでご高説垂れたところで、売り抜け前提の投資家や空中族(笑)なんかはそんなの分かってて買ってるから。

その通りですね

>>2432 匿名さん
世帯年収いくらくらいが想定顧客なんでしょうね。2000万くらいないとゆとりのある生活は出来ないかな。

>>2436 匿名さん

1500程度でいいんじゃない？
年収の５倍で7500万のローン組んで1500万円の頭金で9000万円の物件
みたいな感じでしょう。

月5万円のランニングコストで済むのなら10年払ってもわずか600万円。
10年経っても物件価格の7％にも満たないような端金です。

会社の見栄っ張りの派遣社員がタワマン住みに嫉妬してくるんだけど、
低収入だから住めないだけ。
問屋街にある無名デベの狭い1DKに家族で住んでるのに、湾岸ディスるの
やめてほしい。

そういうのは、スルーして生暖かく見てれば良いよ。

年収５倍とかいつの金利で試算した数字だよ、と言いたい。

坪単価は400万くらい？
5万くらい払える人が買うんじゃない？

>>2433 匿名さん

月島にまだいくつも駅近タワマンが供給される事には、どうお考えですか。

うーん、月島は興味ないです。

>>2442 匿名さん

見合いタワマンでしょ

>>2442
月島買えるんだったら月島や勝どき三井の再開発でもいいと思う
ただ大まかな相場として、ここの北低層検討者は月島買えないし、
南検討者はトレードオフで眺望や開放感を妥協する必要が出てくるよね
駅距離以外でも月島と晴海だと住民層含めて微妙に毛色が異なるから好みもあると思う

供給過剰を心配してるんだったら煽りを喰らうのは同価格帯の湾岸以外のエリアじゃない？
戸建てを叩き売ってマンションに移り住む老夫婦、今後もどんどん増えるだろうし・・・
逆に豊洲や有明が上がって晴海だけ下がるってことは考え難いし、
後背地として豊洲や有明が控えてるのは心強い、他力だけどねｗ
特に選手村の主幹事が三井ってのは大きいよね、
体力あるし周辺に自社物件抱えてて相場をぶっ壊すようなマネはしないはず

ポジティブな未来予想図としては、
晴海タワーズと連なって常に湾岸借景に用いられるランドマークマンション
ネガだといまいちブレイクしきれない東雲有明同様、単なる駅遠のマンション群
後者だと当然売りも貸しも厳しいものになると思う

駅遠でコスト高のマンションなんか買っちゃいけない物件の筆頭だし、
どうしても気になるんだったら検討から外したほうがいいんじゃない？
様子見でモデルルーム行っちゃったら、この手のキラキラ物件は危ないと思うよｗ

>>2437 匿名さん
借り入れ7500万だと金利を0.6ぱー35年ローンで月々のローンの払いが20万。年収1500万くらいあれば、確かに回りそうですね。あとはマンションにどれだけお金をかけるか、というだけの問題かぁ。

>>2446 匿名さん
7500万ローン借りてマンション買って、子供の教育は、老後のための預金はどうするの。旅行だって行きたいでしょうに。

>>2447 匿名さん

子供2人でクルマもだと更に…

2447

うーん・・・一見もっとも・・・でも寂しい・・・リスク？？？上を目指さないといけない・・・思いがあればできますよ、自分で可能性を閉じ込めないようにしましょう。
もっと負荷をかけてそれを糧にして頑張る・・・それをやって今より良くなるのか・・・それを否定して今のショボさを維持するのか・・・やる気があればできますよ・・・英語で言うと”You can if you will"

自分の年収が（実力を反映していない）＝安いと思っている人が大半です。だったら高くしましょう。再度言いましょう・・・You can if you will...Best luck!!!

年収1500万でも月島駅近を買えないんですか。

年収1500万15年続く人はいても、
35年つづけるには、25-30歳から1500万ないと厳しいのだが、
そのあたりはどう思うのよ？

膝の悪いご婦人は、ここはやめとこうね。
かなりしんどい場所です。
車ばっかり使ってたら、運動不足で肥満になるし。どっちにしても膝に悪い…

投資としては美味しい場所だけどね。
売り出し価格によるけど、350万以下なら2戸買うわ。

投資といっても、賃貸だと駅遠は不利。

供給過剰でキャピタルゲインも無理。

中央区で三井でタワマンでこの開放感とランドスケープ、ここに住みたい方は一定数いると思います。
ただ、不便だったら賃貸にすればいいやと思ってる方は注意。
一丁目のトリトン晴海ビュータワー内で、NTTが70件ほどを所有して賃貸経営やってます。69〜94㎡を管理費込み19〜24万円と、周辺相場と関係なく借り上げ社宅にしやすい価格帯で出してくるから、パークタワーは新築のうちはいいけど、賃貸価格を思うように上げられない可能性があると思います。
賃貸希望者からすれば、やっぱり眺望共有施設より、広さと安さと学校商業施設のとなりのトリトンは強いので、注意が必要です。

>>2456 です。
訂正。
37階から44階の中の部屋を所有してるから、眺望も良かったんでした。失礼。

>>2454 匿名さん

賃貸は厳しいですね。
一方で、リゾートホテル的にAirbnb向きだとは思いますが、普通の感覚と能力のある管理組合なら民泊は禁止するでしょうしね。

坪２５０万前後でないと、投資用では厳しそうですね。

>>2459 匿名さん
ローンを組まないでキャッシュ購入なら賃貸でそこそこ利益出ますよね。

うーん・・・あまりにもくだらない/実態に即していない議論・・・ある意味大したものです。
そんなこと言う通りがかりの私もこんなコメントを発信して恥ずかしいばかりです。

>>2460 匿名さん
そこそこの利益とは、どの程度の利回り？

>>2447 匿名さん

>>2447 匿名さん
完全に同意見なので、個人的にはほぼフルローンなら少なくとも2000万くらいは無いと厳しいかな、と思うんですよね〜。しかも30代半ばくらいまでで。それでもカツカツのような気もしますが...
結局、キャッシュリッチの人向けなんですかね。

たしかに。若いサラリーマンが2000万貯めるって大変だもんな。
そう考えると、湾岸だけでもたくさんあるタワーって、よくこんなに売ったもんだ。

>>2464 匿名さん

預貯金世界一の国だからね

湾岸タワマンは、2~3割が中国人の購入らしい。ここも外人がある程度買ってくれないと厳しいと思う。

>>2466 匿名さん

中国人は投機だから、政治がらみで一勢売却もあるからあてにしない事。

>>2462 匿名さん1Lを賃料19万程度で貸せば、管理費3万円、管理会社への毎月の手数料10800円、以外の約15万円が手取りでしょ。
勿論固定資産税等の経費はあるが、それでもキャッシュ購入での意味はあると思う。空室のリスクさえ避けれればですが。
リスクを下げるには誰もが借りたくなる様な取り柄のある部屋を所有する事ですね。

>>2468 匿名さん
2456によると駅に近いトリトンの賃貸は 69㎡で19万らしいよ。1Lの部屋を19万程度で貸せますかね?

>>2469 匿名さん周辺を含めてよく見ようよ。
1Lで18-20の賃料の部屋は結構あるし、実際当方や知人も複数貸してるよ。
只駅近、高層タワー、眺望抜群、大規模、共有施設充実等ずば抜けた特徴が無いと継続的な賃貸は難しいよ。並みの物件じゃ、賃貸時の切り替え時に次が決まるまで数ヶ月、下手をすれば半年、一年は覚悟しなくてはならない。要は物件選びで失敗しない事。結構浮かれて真実が見れずに購入して失敗してる人は多い。

駅まで20分以上かかる1L18万の物件なんて借りる人いるのかな？

豪華とか、眺望とか、他の魅力があれば借りる人も居るだろうけどね。
なんかある？

自分だったら、眺望が良くて、東京駅まで巡回バス出るなら、1LDK18万は借りるな〜